경매(24) |
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경매(24) |
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2009-06-23 09:16
http://blog.drapt.com/kbbang/81245716193305 
출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=56
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2009-01-02 19:19
http://blog.drapt.com/kbbang/81230891565908
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=33207
지난주에 현장에서 경매를 10년 이상 하신 분들과 식사할 자리가 있었다. 대화의 주된 내용은 앞으로 3년간의 부동산 시장 전망과 경매투자 시기에 대해서였다.
향후 부동산 시장의 전망에 대해서는 다소 의견이 엇갈렸으나 경매투자 시기에 대해서는 내년이 적기라는 데에 이견이 없었다.
필자가 계속 강조하는 말이지만, 지금은 경매를 공부하고 부동산 시장 상황을 예의주시 하면서 보수적으로 움직일 때이지 적극적으로 공략할 시기는 아니라고 본다.
임장은 입찰가 산정의 열쇠이다
경매를 강의하는 분들이나 경매 관련 서적을 보면 경매의 꽃은 명도라고 한다.
물론 경매에 있어서 가장 난이도(?)가 있으면서 경매 전체로 볼 때 그 결실을 맺은 단계이기 때문에 명도의 중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없다.
그렇지만 필자가 생각하는 경매의 꽃은 바로 임장이다. 경매의 가장 큰 매력은 낙찰 받은 즉시 수익률을 계산할 수 있다는 것인데, 수익성 분석의 90% 이상이 바로 임장에서 결정되기 때문이다.
물건 검색을 통해 공략할 대상을 선정했다면 권리분석을 통해 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 파악한다.
그리고 등기부상 나타나지 않은 권리 및 물건분석, 그리고 시세 및 현황조사를 위해 임장을 하게 되는데, 임장을 통해 최종적인 수익성을 분석하며, 이를 토대로 입찰가를 산정하게 된다.
그런데 임장활동에 있어서 위의 과정 중에 어느 하나라도 소홀했다면 바로 입찰가에 영향을 미치며 이는 경매의 실패를 의미하는 것이다.
따라서 입찰가 산정에 있어서 자기 스스로 만족할 만한 결과를 얻을 수 있을 때까지 임장을 해야 한다.
임장을 통해 수익을 얻다
경기도 안산에 빌라가 경매로 나왔다. 감정가는 9천만원이었고, 2회 유찰되어 최저가는 감정가의 49%까지 떨어진 상태였다.
정보지를 자세히 검토해 본 결과 낙찰자가 인수해야 할 선순위 임차인이 있었다. 임차보증금은 4천만원이었으며, 임차인은 전입 및 점유를 한 상태여서 대항력도 있었다.
다만 확정일은 미상으로 되어 있고, 배당요구도 하지 않은 상태여서 그대로 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 할 상황이었다. 그 인근에 있는 물건 몇 개를 더 고른 후 다음날 바로 임장을 갔다.
빌라의 경매신청 채권자와 몇 번의 만남을 통해 소유자에 대해서 알 수 있었고, 어렵게 현 소유자와 통화를 할 수 있었다.
그런데 통화 내용 중에 정말 황금 같은 정보를 얻었다. 주민등록을 한 임차인은 현재 다른 곳에서 거주를 하고 있으며, 현재는 거의 창고로 이용되고 있다는 것이다. 그리고 이사비만 넉넉히 주면 명도부분도 집주인이 쉽게 해결해 준다고 했다.
꼼꼼히 여러가지 정황 및 관련 자료를 검토해 본 결과, 임차인은 대항력을 갖추지 않은 것으로 판단하고, 이러한 판단을 믿고 입찰하여 4천 4백 2십 1만원에 빌라를 낙찰 받게 되었다.
조금 마찰이 있었지만 그럭저럭 명도도 순조롭게 진행되었다. 결국 인수될 것이라고 판단했던 보증금 4천만원을 인수하지 않게 되어 반사적인 수익을 얻게 된 것이다.
만약 필자가 정보지에 기재되었던 ‘임대보증금 인수’라는 정보만 믿고 그냥 지나쳐 버렸다거나 임장을 했더라도 의심이 생기는 부분에 대해서 꼼꼼히 조사하지 않고 단순히 시세 조사만을 위해 임장을 했다면 아마도 그 빌라를 4천 4백여만원에 낙찰 받지는 못했을 것이다.
경매 초보와 고수의 실력 차이는 알고 보면 그리 크지 않다. 경험의 차이는 어쩔 수 없다고 치더라도 임장을 하다가 의심이 생기는 부분을 집요하게 파고들어 그 해답을 찾기 위해 노력하는 것은 결심만 선다면 초보도 충분히 할 수 있는 부분이다.
필자는 공략하고자 하는 물건이 생기면 그와 관련된 정보를 파일에다 모아두고 몇 번이고 반복해서 보는 습관이 있다. 그리고 “만약 내가 상대방이었다면 어떻게 했을까?” 라고 계속 자문(自問)한다.
역지사지(易地思之) 지피지기(知彼知己) 불광불급(不狂不及)
이는 필자가 하나의 물건을 공략할 때 몇 번이고 입으로 중얼거리는 사자성어이다. 필자에게 큰 힘이 되었던 위의 사자성어가 독자들에게도 큰 힘이 되었으면 한다.
요즘 필자는 하나의 물건을 두고 고민에 빠져 있다. 서울에 소재하고 있는 아파트로 임차보증금만 3억여원인 대항력 있는 선순위 임차인인데, 전입세대열람을 해 보니 주민등록은 되어 있으나 국외이주자라고 한다.
숙제를 해결하기 위해 오늘도 부지런히 발품을 팔아야겠다. 언제까지? 내 스스로 만족할 때 까지.
실전경매 길라잡이~[북극성] 운영자 ( http://cafe.daum.net/PolarisAuction ) |
2009-01-02 19:15
http://blog.drapt.com/kbbang/81230891304254
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=33198
경매를 이제 막 입문한 사람은 ‘경매’에 대해, 한편으로는 두려움과 다른 한편으로는 기대감을 갖고 있을 것이다.
두려움은 경매를 공부하면서 접하게 될 낯선 법률 용어와 경매 과정에서 부딪치게 될 여러 유형의 인간관계 및 경매의 함정 때문일 것이고, 기대감은 경매를 통해 각자가 세운 수익 목표를 달성함으로써 자신의 인생 계획을 멋지게 설계할 수 있다는 희망 때문일 것이다.
꿈과 희망을 갖기 위해 경매를 시작하는 분들은 경매 학원을 등록하거나 경매관련 서적을 읽기 시작할 것이다.
학원에서 강사나, 책에서 필자가 하는 말의 공통점은 “경매는 분명 수익성이 있다”고 말하는 것이다. 그렇지만 현실은 그렇게 녹록치 않다. 경매로 수익을 얻기까지는 사실 많은 실패와 좌절이 동반된다.
물론 성공한 경매 재테크만을 했던 분들은 이러한 주장에 반론을 제기할지도 모르겠지만, 크고 작은 실패가 밑바탕이 되어야 안전하고 꾸준하게 수익을 올릴 수 있다는 점을 필자는 강조하고 싶다.
특수부동산이나 특수물건, 그리고 협상과정이나 심리전을 통해 수익을 얻는 방법에 대해서는 차차 이야기하기로 하고, 오늘은 경매 초보자도 소액으로 물건을 낙찰 받아 수익을 낼 수 있는 방법에 대해서 말하고자 한다.
우선 전제 조건이.
첫째, 초보자도 접근할 수 있는 물건일 것
초보자가 접근하기 쉬운 물건은 권리분석이 쉽고, 경매 리스크가 없어야 하며, 환금성도 좋은 그런 물건이어야 한다.
둘째, 자기 자본이 1000만원 이하의 소액일 것.
위 조건을 충족하는 물건 중 하나는 바로 아파트나 다세대로서 전세가와 낙찰가의 비율이 거의 비슷하게 형성되는 물건이다.
3여년전 지인의 부탁으로 위의 조건을 충족시키는 물건을 낙찰 받은 적이 있다. 천안에 있는 아파트였다.
감정가는 1억 2천이었으며, 2회 유찰 된 물건이었다. 세 명이 입찰에 참가하였으나 필자가 8천 1백여만원에 낙찰을 받았다. 이 아파트의 전세가는 7천 5백만원이었는데, 세금 및 부대비용을 모두 합쳐 1천만원 정도의 자기 자본만으로 투자한 아파트였다.
임대를 통해 임대보증금으로 대출금은 4개월 만에 거의 대부분을 변제했으며, 현재 이 아파트의 매매가는 1억 5천, 전세가는 1억 1천 정도에 형성되어 있다.
결국 이 아파트는 1천만원 정도를 투자해 3여년이 지난 지금 세전 7천여만의 수익을 얻은 물건이 된 것이다.
그리고 지금 이 지역은 전세난이 심해 계속해서 전세가가 상승하고 있기 때문에 추가적인 매매가 상승도 기대해 볼 수 있게 되었다.
이렇게 생각하는 독자도 있을 것이다.
“3년 전에는 가능했겠지만 현재도, 전세가와 낙찰가가 비슷한 아파트가 있을까?”
정답은 물론 있다. 아니 많다.
스스로 발견을 못하는 것이지, 물건이 없는 것은 아니며, 특히 요즘 같은 부동산 시장에서는 향후 이런 물건이 나올 가능성이 높다.
자기 자본 500만원으로도 살 수 있는 집이 있다. 부동산은 목돈이 있어야 한다는 편견, 소액 및 권리분석이 쉬운 물건은 무조건 입찰자가 많이 몰릴 것이라는 편견 등이 자신의 발목을 잡고 있을 뿐이다.
혹자는 자신이 잘 아는 지역부터 공략하라는 말을 하곤 한다. 물론 맞는 말이다.
그렇지만 자신이 잘 아는 인근에 경매 물건이 없을 경우에도 계속 물건이 나올 때까지 기다리고 있으라는 말은 아닐 것이다.
물건이 나오길 기다리는 것보다 자신이 먼저 옥 같은 물건을 찾기 위해 손품, 발품, 귀품 등을 팔고 다니는 적극적인 공략 자세가 필요하다고 본다.
실제로 아무리 모르는 지역도 3-5번 정도만 임장을 완벽하게 하다 보면 그 지역의 과거, 현재를 통해 미래의 부동산 흐름을 정확히 예측할 수 있게 된다.
많은 시간을 할애해서 정보지를 보고, 마음에 드는 물건은 반드시 임장을 통해 정보를 수집해 나가길 바란다.
그렇게 쌓인 경험은 훗날 특수부동산이나 특수물건을 공략하는데 있어, 자신에게 가장 큰 무기로 남을 것이다.
경매 권리분석의 이론 지식과 임장 등을 통한 경험, 그리고 수익을 내기 위한 방법의 연구(사실 이러한 연구에 대한 답은 항상 현장에 있다)를 통해 자신이 목표하는 수익을 하나씩 하나씩 쌓아가길 바란다.
실전경매 길라잡이~[북극성] 운영자 ( http://cafe.daum.net/PolarisAuction ) |
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