[스크랩] [봉준호의 ‘아파트’]용산-2

한가람아파트는 동부이촌동의 최대 단지로, 1968년에 지어진 공무원아파트를 재건축한 것이다. 시공사는 건영인데, 재건축 시공 중에 부도를 냈다. 결국 공사기간은 길어지고 아파트의 질도 처음 계획보다는 떨어질 수밖에 없었다. 43·33·25평형 중 33평형의 경우 외환위기 여파가 한창이던 1998년 9월에 2억5000만원 정도였으나, 이후 꾸준히 올라 지금은 9억원이 넘어간다.

한가람아파트는 단지가 대형이고 전철역과 인접해 인기가 높다. 용산민족공원 계획이 구체화하고 국립중앙박물관이 이촌역 맞은편으로 들어오면서 이촌역 지하차도와 철도건널목 등 동부이촌동에서 용산 동쪽 시내 방면으로 가장 빨리 접근할 수 있는 쪽에 있는 아파트들이 몸값을 높여갔다.

종전에는 한가람아파트와 강촌아파트, 코오롱이촌아파트 등 재건축된 33평형 아파트 가격이 비슷했다. 그러나 시간이 흐르면서 가격차가 조금씩 벌어지기 시작했다.

작은방과 주방, 베란다에서 이촌역이 내려다보이는 쪽의 동은 철길이 붙어 있는 데다 북향이어서 가격이 높지 않았다. 그러나 최근 들어 공원계획이 현실화하면서 공원 조망권을 기약해볼 수 있는 북쪽 아파트 가격이 오르는 추세다.

또한 주차장이 지하 2층까지 마련돼 있어 주차공간이 충분하다. 새로 인테리어를 하거나 바닥재를 손봤으면 33·43평형은 오랫동안 사는 데 큰 무리가 없어 보인다. 25평형은 당시 재건축의 특징을 반영하듯이 방 3개를 넣었다. 전용면적 18.1평에 방을 3개 넣으니 다소 비좁은 느낌이다. 거기에 화장실 1개, 베란다 1개로 33·43평형에 비해 동선(動線)이 깔끔하게 떨어지지 않지만 수요가 많아 현재도 4억6000만원을 호가한다.

‘아파트의 클래식’ 한강맨션

이촌동에서 미래가치가 가장 우수한 단지를 꼽으라면 한강맨션 단지를 들 것 이다. 10년쯤 뒤에 재건축돼 있을 아파트 1순위이기도 하다. 1960년대 한강맨션은 ‘공유수면 매립지구’라는 타이틀이 붙여진 채 개발됐다. 건설회사가 한강에 먼저 제방을 쌓아 주택지와 분리하고 이후 한강변 모래밭을 매립해서 택지를 만든 동부이촌동의 대표 아파트가 한강맨션이다.

약 2만4000평의 넓은 대지에 들어섰고, 앞뒤가 뻥 뚫려 한강과 남산의 조망권을 기대할 수 있는 동부이촌동의 중심에 위치한다.

입주한 지 35년이 됐지만 아직도 거주 상태는 양호한 편. 수리를 많이 한 집은 바로 옆의 신축 아파트인 LG한강자이가 부럽지 않다. 거주자들이 대부분 실거주를 목적으로 주택을 소유한 노년층이어서 아직은 노골적으로 재건축에 매달리는 것 같지 않다.

한강맨션은 착공 당시엔 거의 최초로 지어진 호화 아파트라고 해도 손색이 없을 만큼 최신 개념을 도입한 주택이었다. 실평수가 크다는 점은 살아본 사람만이 안다(엘리베이터가 없는 5층 아파트라 공용면적이 작아서 아파트의 평형과 전용면적이 거의 같다). 한강맨션이 지어지기 전의 아파트들은 대부분 연탄을 땠지만, 한강맨션은 최초로 중앙난방 시스템을 도입해 기름을 땠고, 더불어 당시엔 찾아보기 드물던 양변기 화장실을 도입했다.

이 아파트의 기본 콘셉트는 현대의 아파트로도 이어졌다. 수요층의 중장기적 욕구를 적확하게 반영한 스테디셀러 모델이기 때문이다. 지금도 한강맨션을 팔겠다고 선뜻 내놓는 소유자는 매우 드물다. 한강맨션은 3종 주거지역으로 재건축 때 높이의 제한을 받지 않는다. 재건축시 반드시 지켜야 하는 소형 평수 의무비율과 개발부담금, 용적률 제한만 해결된다면 국내 최고가 아파트가 탄생할 수 있는 위치와 공간을 확보하고 있다.

올림픽대로를 타고 압구정을 지나 여의도쪽으로 가다보면 병풍처럼 둘러서 남산 전망을 가리는 연둣빛 아파트 단지가 시야에 들어온다. 서부이촌동 대림아파트다. 건축물 자체로만 보면 아쉬움이 많다. 건축사인 나는 “어떻게 이 좋은 땅에 아파트를 저렇게 짓도록 허가할 수가 있을까?” 하며 혀를 끌끌 찬 적도 있다. 동간 거리를 넓게 띄우지 않고 방패형으로 설계한 것은 설계자나 건설사, 인허가 관청 등이 분명 제대로 판단하지 못한 부분이라 생각된다.

1994년에 입주한 638가구의 대림아파트는 이런 이유로 입주자들의 만족도가 썩 높다고 하기는 어렵다. 강변도로와 경부선, 호남선 열차 소음을 비롯해 상대적으로 좁은 조경면적도 단점으로 지적된다. 다만 한강으로 이어지는 보행육교가 만들어져 숨통을 틔워주는 것이 이 단지의 장점이다.

이촌동의 공식 행정구역 명칭은 이촌1동과 이촌2동으로 나뉜다. 이촌1동은 동부이촌동, 이촌2동은 서부이촌동으로 통칭된다. 지금까지 동부이촌동과 서부이촌동의 풍광은 사뭇 달랐다. 한강로를 사이에 두고 동부이촌동은 ‘꽤 사는’ 사람들이 몰려 살았고, 서부이촌동엔 상대적으로 중산층이 많았다.

2005년에 들어서면서 대림아파트 뒤쪽의 철도기지창 13만평에 100층 빌딩(가칭 ‘슈퍼타워’)이 세워질 것이라는 소문이 흘러나왔다. 서울시와 용산구청은 용산역 인근을 국제첨단업무지구로 지정하고 도심화하는 개발계획을 세우고 있다. 철도기지창 개발계획이 나오면서 서부이촌동 단독주택과 빌라에도 발빠른 투자자들이 몰려들고 있다.

또한 한강대교 밑에는 서부이촌동과 동부이촌동이 반반씩 나눠서 볼 수 있는 새로운 명물이 만들어질지도 모르겠다. 오세훈 서울시장은 다소 회의적인 시각을 가진 것으로 알려졌으나, 이명박 전 시장 때 한강대교 중간에 걸쳐 있는 노들섬에 오페라하우스를 설립할 계획을 세워놨기 때문이다. 서울시는 1만3700평의 타원형 섬 노들섬을 이전 소유주인 건영으로부터 매입해놓은 상태다. 오페라하우스 조망 프리미엄도 이촌동민으로서는 만만치 않은 수확일 것이다.

서부이촌동은 한강 조망 프리미엄을 갖고 있지만 서울역으로 진입하는 철도로 인해 다소 피해를 보는 면도 있다. 한강을 보고 주거 목적으로 집을 사러온 사람들은 철도 레일과 낡은 아파트 숲을 보고 발길을 돌리기도 한다. 따라서 가격이 오를 만한 특별한 이슈가 적었다.

하지만 산재한 단독 및 연립주택 등 노후한 주거 건축물이 전체적으로 재개발되고 철도기지창에 슈퍼타워를 건립하려는 계획이 급물살을 타면 용산역을 거점으로 한 교통 인프라를 기반으로, 동부이촌동 부동산 가격 이상의 반등이 예상된다.

‘민족공원’ 효과

20년 전쯤만 해도 용산 미8군 출입증은 ‘신분의 상징’이었다. 특급호텔 앞에 늘어선 최고급 세단에는 대개 미8군 출입증이 붙어 있곤 했다. ‘US ARMY’라고 씌어 있는 군용차량 번호판도 왠지 ‘권력’의 이미지를 풍겼다. 그럴 만도 했다. 부대 안은 아주 넓고 쾌적하다. 잔디밭과 너른 운동장, 심지어 헬기장까지 갖췄다. 군 부대라지만 극장, 수영장, 레스토랑, 볼링장, 오락실, 사교클럽, 병원 등등 없는 게 없었다. 서울에서 가장 넓은 중심 평지에 도시 속의 도시 100만평, 이제 그곳이 초대형 공원부지로 예정되면서 뜨거운 이슈가 되고 있다.

건설교통부는 이미 ‘용산민족역사공원 조성 및 주변지역 정비에 대한 특별법’을 입법예고했다. 다만 공원 활용면적에 있어 건교부와 서울시의 생각이 아직은 상이하다. 공원 조성 관련기관의 대체적인 생각을 종합해보면 미군부대의 메인포스트와 사우스포스트 81만평을 공원으로 조성하는 게 목표인 것 같다. 정부는 미군기지 이전자금 충당을 위해 공원 부지를 한 평이라도 줄여보려는 생각인 듯하다. 현재도 도로로 분리되어 산재한 미군부대 부지, 즉 캠프킴(1만6000평), 수송단(2만6000평), 유엔사(1만6000평) 등은 상업용지로 매각해 미군기지 이전자금으로 충당할 가능성이 높은데, 그 자리에는 주상복합 오피스 빌딩이 들어설 것으로 알려졌다.

삼성그룹 이건희 회장 등 재벌그룹 오너들의 주택이 모여있는 한남동, 인근에서 개발 중인 한남뉴타운 입장에서는 ‘병풍효과’를 기대하는 지역이다

[자료원: 신동아]

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