-부동산시장에 바람 길이 아쉽다-

내용이 알쏭달쏭하고 복잡하여 뭐가 뭔지 이해할 수 없음을 비유하여 요지경(瑤池鏡)이라 하던가요? 세상 돌아가는 모양새가 너무 복잡하고 아리송하여 감을 잡을 수 없다는 뜻일 겁니다.

요즘 하는 일마다 누구의 주장이 옳고, 어떤 이치가 바로 서있는지 판단하기 어렵더군요. 흰색인지, 검은색인지 아리송하지 않던가요? 세종시 문제, 4대강 사업, 천안함 사태와 북한의 리스크, 나로호 문제 등 여러 현안들이 대부분 그렇다는 것입니다.

부동산 문제도 마찬가지가 아닐는지요? 지금의 부동산 시장은 경제가 공황상태였을 때와 비슷하다고 합니다. “바람 길이 막혀 숨을 쉬지 못하고, 물길이 막혀 목을 축일 수 없다”는 비유가 결코 무리는 아니겠지요. 한 마디로 요지경이라는 말 외에 달리 표현할 방법이 없을 것 같습니다.

정부에서는 부동산 거래 두절에 관해 그동안 묵묵부답했거나 미분양 해소책에 약간의 신호를 보내는 것으로 일관해 왔으나 지금은 그렇지 않음이 눈에 들어옵니다. 부동산에 대한 대책을 완화하게 되면 행여 부동산 값이 오를까봐 염려되는 건 사실이겠지만 그렇다고 계속 못 본 체 할 수도 없는 일이니 어찌해야 좋을까요?

서민들이 원하는 건 값은 고사하고 시장에 맡겨 물이 흐르듯 거래만 있게 해달라는 취지인데 정부에서는 뾰쪽한 방법을 찾지 못하고 있는 모양이지요. 대출규제 완화 등 큰 걸 내놓자니 값이 오를까 염려되고, 작은 걸 내 놓자니 약발이 없을 것이니 말입니다.

요즘 불쌍한 서민들은 잠시 부동산에 대한 근심을 월드컵 축구에 실어 보낸 것 같군요. 매일 대~한민국을 외쳤건만 16강이 아리송하게 되고 보니 이것 또한 요지경이 돼 버렸다는 생각이 듭니다. 23명의 태극전사들은 최선을 다해 꼭 16강 아닌 8강, 4강에 줄을 서주기를 원합니다.

얼어붙은 부동산시장을 녹이기 위한 대책도 곧 나오겠지요. 그러나 이번에도 지난 4.23대책과 같은 형식적인 정책이 나온다면 아무 실효성이 없어 역시 요지경이 되고 말겠지요. 제대로 된 정책, 모든 국민들이 수긍하고 따를 수 있는 정책, 늘 변하지 않고 부동산 시장의 기본이 되는 정책이 나오기를 기대해 봅니다.

옛날 가난했던 김선비가 윗동네 부잣집 잔치에 갔다가 이것저것 음식들을 맛보았는데, 특히 잔칫상 가운데 놓인 음식이 시원하고, 달고 맛이 있더랍니다. 맛에 반한 나머지 집에 돌아오면 해 먹어 볼 요령으로 옆 사람에게 그 음식의 이름을 물어봤다나요.

그러자 옆 사람은 짓궂은 사람이었는지 수정과를 “곶감국”이라고 가르쳐 주었다는군요. 김선비는 집에 돌아오자마자 어서 수정과를 먹고 싶은 마음에 곶감에 물을 붓고 끓여 봤으나 잔칫집에서 먹었던 수정과 맛이 아니더라는 것입니다. 비슷하지만 전혀 맛이 다른 수정과에 곶감국, 여러분들께서는 어찌 생각하십니까?

지금 정부에서 만지작거리고 있는 부동산 시장 완화 정책 중 분양가 상한제 폐지, 지방 미분양 해소, 다주택자 양도소득세 감면이나 폐지, 신규아파트 입주에 따른 대출혜택 등 조건은  주로 건설회사만을 도와주는 혜택이 아닐는지요? 또 재탕, 삼탕 써 먹었던 완화책일 것이고요. 자칫 수정과가 아닌 곶감국이 될 수도 있다는 뜻입니다.

자꾸 일반 서민들과는 별로 상관이 없는 정책을 내놓게 되면 시장만 혼란스러워질 수 있겠지요. 곶감국은 곶감에 물을 붓고 끓이는 것이고, 수정과는 생강을 달인 물에 꿀을 타고 곶감과 계피가루를 넣어 만드는 음식이지요. 수정과인양 곶감국을 내놓지 않았으면 좋겠습니다.

부동산 시장의 수정과는 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)의 해제라고 봅니다. 현재 서울과 수도권에 시행되고 있는 이 두 가지 대책을 완화하거나 폐지하는 일만이 목마른 부동산 시장의 목을 축이는 수정과가 되겠지요.

이 대출규제의 폐지에 대해서는 전문가들 사이에서도 찬, 반이 엇갈리고 있기에 필자로서도 왈가왈부하기는 싫습니다. 그러나 혹자들 주장처럼 이 제도의 폐지로 인하여 집값이 오르거나 개인부채가 늘어날 수 있을까요?

지금은 서울이나 수도권이나 지방이나 입주물량이 많고, 다주택자 매도 물량과 갈아타기 물량이 많아 값이 오르는 일도 없을 것입니다. 또 개인부채 문제는 외환위기, 금융위기, 두바이 사태, 남유럽 사태 등 많은 학습효과를 거쳤기에 부동산 투자로 인해 빚더미에 오르는 일은 결코 없을 것이고, 매매가 활성화되면 묶여있던 개인부채는 오히려 줄어들게 될 것입니다.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)

수원 세인종합법률사무소 국장

내 집 마련 아카데미 대표

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-선녀들의 날개옷과 금도끼의 이치-

“사람이 평등하다”라는 말은 출생이나 권리 측면에서 논해야 될 것 같고, 물질적인 면에서는 그렇지 않다고 보는데 여러분들께서는 어떻게 생각하십니까? 누구는 부동산을 팔지 못해 애를 태우고 있고, 누구는 사고 싶은 부동산을 사지 못해 애를 태우고 있으니  말입니다.

부동산을 사고자 하시는 분들께서는 “사는 시기가 맞는 것인지, 아니면 더 기다려야 하는지 분간하기 어렵다”고 하시더군요. 또 파실 분들은 “싸게라도 놓고 갈까요? 아니면 2-3년 더 보유할까요? 라는 질문을 계속 주시지만 그런 질문을 받고 속 시원하게 대답을 하지 못하는 처지가 안타까울 뿐입니다.

4월 26일 필자는 “부동산은 내리막길에서 실패한다.(내리막길을 지혜롭게 가는 요령)”라는 제목의 칼럼을 올린바 있습니다. 다주택자나 유주택자들이 걱정하는 매도시장의 하향성을 바라보는 내용이었지요. “내리막길에서 짐을 싣지 못하면 오르막길에서도 빈지게라는” 내 집 마련 권유의 내용도 있긴 했습니다마는,

이 칼럼이 등재되자 내 집 마련의 문턱에 서 계신 분들로부터 메일이 쇄도 하더군요. “집을 사자니 더 내려갈 것 같기도 하고, 그렇다고 지금 덥석 사놓고 보자니 어쩐지 불안하다면서요. 특히 여론이 좋지 아니하여 갈피를 잡을 수 없으니 어찌해야 좋겠느냐는 질문이 많았습니다.

솔직히 말씀드려 요즘과 같은 부동산시장에서는 오히려 매수자들의 갈등이 더 심하리라는 생각도 듭니다. 부동산시장은 특히 군중심리가 크게 작용하는 시장이거든요. 들어가면 죽을 것처럼 말을 하는데 그 말 무시하고 들어갈 사람이 있겠는지요. 독불장군이 아니고서야,  

그러나 재테크는 누가 뭐래도 선택은 스스로 하는 것이기 때문에 아래 글을 잘 읽어 보시고 현명하게 판단하시어 부자 되는 지혜를 찾았으면 좋겠습니다. 결론부터 끄집어내어 지금은 부동산을 사는 시기라는 말씀을 드리고 싶군요. 선녀들의 날개옷은 선녀들이 목욕할 때 가져와야 되지 않을는지요. 왜 그러는지 다음 9가지 여건을 읽어 보시면 이해하시리라 믿습니다.

1. 부동산 상승주기가 오고 있기 때문에

부동산은 1-2년 단위로 오는 소주기가 있고, 5-6년 단위로 찾아오는 대주기가 있습니다. 그런 주기는 주식시장도 마찬가지로 흘러갑니다마는, 특히 주식상승장 뒤에 부동산 상승이 오는 건 늘 같은 이치를 반복해 왔다는 생각이 듭니다. 지금도 주식은 상승장에서 오르내림을 반복하고 있군요. 아마 경기회복의 징조라고 봐야 할 겁니다.

2006년 하반기 부동산 값이 많이 올랐었고, 그 후 버블세븐이라는 말도 생겨났었지요. 요즘은 반대가 되어 그런 지역들이 곤혹을 치르고 있습니다마는~ 2011년과 2012년은 다시 부동산 상승주기가 되는 해로군요. 그렇다면 언제 사야할까요? 사는 시기로는 바로 지금부터 3-5개월이라는 표현이 어울릴 것 같군요. 신부라면 신랑 맞을 준비를 해 둠이 옳을 것입니다.

2. 얼음은 이미 녹았습니다.

경기가 이미 풀렸다는 뜻입니다. 다시 얼음이 얼 이유도 없겠지요. 선뜻 겨울옷을 벗지 못하는 이유는 뭘까요. 지난 3-4년 동안 몸살기가 너무 심했기 때문일 겁니다. 그러나 언젠가 더위 앞에서는 옷을 벗기 마련이지요. 경제성장률 5.2%는 곧 삼복더위가 될 테니까요.

그러나 부동산시장이 회복기를 거쳐 상승기에 이른다 해도 대세상승은 기대하지 마시라는 단서를 붙이고 싶습니다. 수도권 미분양, 지방 미분양, 매도대기물량, 보금자리주택 물량이 너무 많기 때문에 소화가 되려면 오랜 세월이 걸려야 할 테니까요. 부동산은 폭탄 물량 앞에 장사 없거든요.

3. 가격대가 낮아졌습니다.

요즘 가격대가 많이 낮아 졌지요. 물론 돈 없는 서민들의 입장에서는 아직도 멀게만 느껴질 수도 있을 것입니다. 그러나 값이 더 내려가기를 기다리는 일은 아무런 의미가 없다고 봅니다. 꼭 더 내려갈 것 같지만 그렇지 않고 어느 날 값은 올라가 버리더라는 것입니다.

부동산시장은 단 한 번도 바닥이 없었다는 기억이 납니다. 미쳐 바닥이 오기 전에 소리 소문 없이 회복기에 이르더라는 뜻이지요. 지금의 시세를 바닥시세로 이해하시면 무리는 없을 겁니다. 늘 더 내려가기를 기다리는 욕심~ 그 욕심이 지나치면 꼭 내 손을 빈손으로 만들더이다.

4. 문제는 총알입니다.

총알 없는 전쟁은 백전백패라는 말씀을 드립니다. 아무리 좋고 값싼 부동산이 발밑에 널려 있으면 뭐하겠는지요. 가진 돈이 없으면 “물 건너 송아지”겠지요. 세상살이가 꼭 좋은 기회를 만나게 되면 수중에 돈부터 떨어지게 되더군요. 평소 준비가 부족했다고 자신을 원망할 수밖에요.

하지만 5-6년마다 부동산 주기는 찾아오게 돼 있고, 10년마다 자신의 대운은 스스로 찾아오게 돼 있거든요. 지금이라도 여러 방법을 동원해서 총알을 준비해 보시지요. 세월은 사람을 기다리지 않으니까 말입니다. 그러나 불가능하시거든 5년 후나 10년 후를 기약하시되 다음 주기를 맞이하거나 대운을 맞이했을 때는 또다시 기회를 미루는 일이 없기를 바랍니다.

5. 인플레가 바로 부동산 상승

은행대출 많이 받아 부동산 사놓고 시세 올라주기를 기다리는 일은 이제 아무런 의미가 없어졌습니다. 앞으로 그런 일이 있지도 않을 테니까요. 그러나 인플레를 막을 자는 이 세상 어디에도 없을 것입니다. 그동안 찍어냈던 돈들이 어디로 갈까요? 부동산 헐뜯으며 금융 쪽으로 유도하고 있지만 맘대로 되지를 않는 모양이로군요.  

세계를 거론할 필요 없이 우리나라만 보더라도 철강제를 비롯한 원자재 값이 오르고 있음이 눈에 들어옵니다. 경기가 풀리게 되면 인플레는 불청객으로 찾아오지 않던가요. 다른 물가는 오르는데 “집값, 땅값 너는 게 섰거라”할 수 있을는지요. 화폐가치란 어제와 오늘이 다르지 않던가요. 부동산 시장의 뇌관은 시중에 떠돌고 있는 400조 가량의 단기자금과 풀려나갈 수 백조의 토지보상금이 될 것입니다.

6. 수요는 돌아오기 때문에

앞으로 인구가 줄어든다 해도 2025년까지는 주택시장이 급락할 가능성은 없다고 봅니다. 현재 건설사들이 물량을 회피하는 추세에 있기 때문에 앞으로 2-3년 후 오히려 상승의 요소가 크다고 봐야 하겠지요. 서울과 수도권은 아직도 대기수요가 많기 때문에 주택시장은 항시 흔들릴 수도 있다는 것입니다.

보금자리 수요도 다소 불안하다고 봅니다. 가점이 낮거나 형편이 어려워 본 청약에서 밀려나게 되면 다시 시장은 출렁거릴 수 있겠지요. 보금자리주택의 전매제한이 풀리는 2023년경부터는 우리나라 주택시장에도 새로운 모형도가 그려질 듯합니다. 주택시장이 하락 할 것인지, 상승할 것인지는 그 이후 논함이 옳지 않을는지요.

7. 사람의 심리는 하루에도 몇 번씩 바뀐다.

남이 기다릴 때는 자신도 기다리지만 남이 마중 나갈 때는 자신도 마중을 나가게 되는 게 바로 부동산시장일 겁니다. 지금의 부동산 시장은 기다림으로 일관하고 있지만 곧 마중을 나가게 될 수도 있다는 뜻이지요. 경기회복, 인플레 상승, 부동산 호재 등 복합적인 문제가 불씨를 붙이게 되면 매도심리가 매수심리로 바뀔 수 있다는 것입니다.

그러나 그때는 이미 늦었다고 봐야지요. 벌써 꼭짓점에 이르렀을 테니까요. 심리는 하루에도 열 두 번씩 바뀌기 때문에 기회는 언제나 오늘이 중요하다고 봅니다. 사람의 마음처럼 변덕이 심한 게 또 있을까요? 오죽했으면 인심은 조석 변(人心朝夕變)이라고 했을까요.

8. 노후대책으로 부동산을 찾는다.

우리나라 국민들은 노후대책으로 대부분 부동산을 선호하지요. 물론 다른 재테크 수단도 있겠지만 믿고 못 믿고를 떠나 사람들은 부동산에 길들여져 있다고 보는 편이 옳을 겁니다. 노후세대가 갈수록 불어난다면 부동산도 고개를 떨어뜨릴 수 없겠군요. 노후대비를 위해 똘똘한 놈만 보유하려 할 테니까요.

50세 이상 상담자 100명 중 노후용으로 부동산을 가지고 있겠다는 분들이 100명 모두라는 말씀을 드립니다. 경제사정에 따라 잠시 하락장이 오는 수는 있을지언정 폭락 어쩌고 하는 말은 천부당만부당한 견해가 아닐는지요. 오히려 상승의 여건들이 기다리고 있음을 감지하시고, 기다림보다는 차라리 마중을 나가심이 옳을 듯합니다. 지금이 바닥이니까요.

9. 기회와 위기는 동시에 존재한다.

지금 유주택자들은 2-3개월 사이에 1-2억씩이 무너졌다고 봐도 무리는 아닐 겁니다. 그러나 너무 걱정 마시고 버티는데 까지 버티라는 당부를 드렸습니다. 은도끼를 잃어봐야 금도끼를 얻을 수 있기 때문입니다. 전화위복의 기회는 늘 오는 게 아니거든요.

내 집 마련이나 갈아타기를 하실 분들께 부탁드립니다. 선녀들의 날개옷을 빨리 주어 오십시오. 그래야 예쁜 선녀를 마누라로 데려올 게 아니겠는지요. 더 예쁜 선녀가 내려오기를 기다리는 사이 하늘에서 밧줄이 내려오게 되면 꿩도 매도 다 놓치고 또 빈손이 될 수도 있을 것입니다. 날개옷은 선녀들이 목욕을 하는 바로 그 시간입니다. 

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)

수원 세인종합법률사무소 국장

011-262-4796. 031-213-4796

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