2007-08-10 12:24

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자료출처 : 단지동호회 > 롯데캐슬프레지던트

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하반기 부동산시장] 집값은 안정…상가ㆍ오피스텔 투자 늘듯 안정세를 이어갔던 상반기 주택시장이 이달 들어 화성 동탄이 분당급 신도시로 확정되면서 서울·수도권지역이 다소 흔들리는 모습을 보이고 있다. 이번 동탄 제2신도시의 경우 2기 신도시 가운데 가장 규모가 큰데다 대상지역이 어디냐에 따라 수도권 집값이 영향을 받을 것으로 예상됐었다. 특히 강남권 수요의 대체효과 논란이 일면서 강남권 집값은 그동안의 하락세가 상승세로 반전되는 양상이 나타나기도 했다. 하지만 이 같은 움직임이 길게 가지는 않을 것이란 게 전문가들의 지적이다. 우선 참여정부의 부동산정책이 올해부터 이미 예외없이 작동돼 부동산 투자매력이 상당히 감소하고 있기 때문이다. 특히 집값 상승을 유도할 마땅한 재료가 없는데다 재산세·종부세,양도세 등 부동산 세금의 위력이 갈수록 커지는 것도 중요한 요인이다. 연말 대통령 선거가 변수이긴 하지만 이 역시 집값불안 요인으로 보는 사람은 많지 않다. 대선후보들이 집값 상승을 자극할 공약을 내놓을 가능성이 낮기 때문이다. 따라서 하반기 주택시장은 관망세가 심화되면서 하향 안정세가 유지될 것이란 전망이 우세하다. 오피스텔·상가 등 수익형 부동산시장은 주택시장의 하향 안정세에 대한 반대급부로 투자자금이 몰릴 것으로 예상돼 다소 활기를 띨 것으로 보인다. 토지시장은 하반기에도 강한 침체가 계속될 것으로 보인다. 혁신·기업도시·제2기 신도시 예상지 등 일부 개발재료가 있는 지역의 국지적 상승을 빼고는 침체가 지속될 전망이다. ◆주택시장,안정세 속 이사철 반짝 상승 하반기 주택시장은 가을 이사철 등 계절적 요인과 혁신도시 및 택지지구 보상비 등의 유동자금 유입으로 국지적인 가격상승이 예상되지만 주택시장 전체의 불안요인으로 작용하지는 못할 것으로 예상된다. 따라서 하반기 내집 마련이나 이사를 생각하는 사람들은 개발 호재지역 분양주택이나 기존 주택을 노려볼 필요가 있다고 조언한다. 서울의 경우 한강조망권이 있는 한남동,성수동 등이 권장지역이다. 하지만 가격이 너무 올라 있어 신중하게 결정해야 한다. 가격 하락기에는 법원경매시장 물건도 주목해볼 만하다. ◆토지·수익형 부동산시장 토지시장에 낀 먹구름은 하반기에도 걷히지 않을 것으로 보인다. 2005년 8·31 부동산종합대책 이후 실시된 토지 실거래가 신고제,비업무용 토지에 대한 양도세 60% 중과,토지거래허가제 확대 시행 등의 위력이 워낙 크기 때문이다. 이로 인해 도로망 개선,개발 예정지역 등에 있는 땅마저도 보유세 부담이 급증,투자자들이 매입을 꺼려 거래위축이 불가피할 전망이다. 그래도 장기투자로 토지 매입을 원한다면 향후 발전전망이 양호하고 도시기본계획이 잘 짜여진 수도권 남부지역에 관심을 갖는 게 낫다고 전문가들은 말한다. 또 경의선 전철 복선화 효과가 나타날 수도권 북부지역도 장기적 관점에서는 주목해볼 만하다. 그러나 가격이 너무 올랐기 때문에 신중하게 접근해야 한다. 수익형 부동산시장은 다소 활기를 띨 것으로 예상된다. 주택·토지시장이 시들해지면서 투자자들이 자연스럽게 상가 오피스텔 등 수익형 부동산에 눈을 돌리고 있기 때문이다. 실제 송도 오피스텔 등 일부 입지가 좋은 오피스텔은 과열 양상을 보이기도 했다. 부동산 마케팅컨설팅업체인 우영D&C 조우형 사장은 "상반기에도 상가·오피스텔 상품에 투자자금이 조금씩 몰려왔다"며 "하반기에도 단지 내 상가,오피스텔 등에는 유동자금 투자가 더 늘어날 것"이라고 말했다. ◆내집 마련 및 투자 전략 일단 서두르지 않는 게 좋다. 주택의 경우 청약 가점제에서 불리한 유주택자라면 9월 중에 기존 주택매수나 신규 분양을 고려해 볼 만하다. 종부세 부과를 앞두고 나오는 세금회피 급매물도 눈여겨볼 필요가 있다. 인기지역이나 큰 집으로 넓혀가려는 사람들은 특히 기회를 잘 타야 한다. 강남권이나 목동 일대 아파트는 작년 11월 고점 대비 10~25%까지 떨어졌다. 강북권이나 수도권은 보합세가 유지돼 5% 정도 하락했다. 하반기부터는 가격메리트가 부각될 수 있어 실수요자들이 세심히 지켜보는 게 좋다. 장기 무주택자들은 당연히 상한제가 적용될 유망 단지에 '올인'해야 한다. 상한제 아파트는 앞으로 부동산 재테크 1순위가 될 가능성이 높다. 투자자들이라면 좀 더 관망하는 게 좋다. 대선후보들의 공약 등 각종 불확실 변수를 잘 확인해야 하기 때문이다. 국내에서 벗어나 동남아 등 개발도상국 부동산 펀드 등에 가입하는 것도 좋다. 기대수익률이 연 10~20% 정도는 되기 때문이다. 박영신 기자 yspark@hankyung.com

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