◆ 종합부동산세, 인별합산→세대별 합산

개인이 보유하는 주택과 나대지 등의 비사업용토지(이하 종합합산토지)는 세대 단위로 합산과세하므로 세대별로 주택공시가격을 합산해 6억 원을 초과하면 종합부동산세가 과세되며, 종합합산토지도 세대별로 개별공시지가를 합산해 3억 원 초과 시 종합부동산세가 과세된다. 다만 법인이나 단체 등이 보유하는 경우에는 작년과 동일하게 인별로 합산한다.

건축물 부속토지 등 사업용토지(이하 별도합산토지)는 전년도와 같이 인별합산하므로 개별공시지가를 합산해 40억 원 초과 시 종합부동산세가 과세된다.

◆ 세대원, 납세의무자와 연대납세의무

세대별 합산 시 납세의무는 주된 주택(토지)소유자에게 있으며 세대원은 소유한 주택 및 토지의 공시가격을 한도로 연대납세의무를 지게 된다.

여기서 세대는, 주택 또는 토지의 소유자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대이다. 다만 배우자가 없는 경우에도 일정한 경우에는 1세대*로 인정하고 있다.

* ①30세 이상으로서 미혼인 경우 ②배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ③최저생계비 수준 이상의 소득으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자는 제외하되, 직계존속의 사망, 결혼 등의 경우는 인정한다)

◆ 9억원 초과 주택, 세율 0.5%포인트 인상

세율도 주택분에서 전년도에 비해 4단계로 세분돼 공시가격 기준으로 9억 초과 20억 미만의 주택에 대한 세율이 1%에서 1.5%로 인상되었으며 과세대상에 새로 편입된 6억 초과 9억 미만의 주택은 1%의 세율이 적용된다.


세액계산에 있어 감안하는 과세표준 적용비율은 주택 및 종합합산토지의 경우 올해 70% 적용 이후 매년 10%포인트씩 인상해 2009년에는 100% 적용되도록 하고 있다. 별도 합산토지의 경우에는 올해 55% 적용 이후 매년 5%포인트씩 인상해 2015년에는 100%가 적용되도록 하고 있다.

◆ 세부담 상한, 1.5배→3배로

주택 및 종합합산토지의 경우 세부담상한은 직전년도 보유세액(재산세액과 종부세액의 합계액)의 1.5배에서 3배로 확대된다. 다만, 별도합산토지는 사업용 부속토지인 점을 감안하여 전년도와 동일하게 1.5배 한도가 유지된다.

◆ 가정보육시설용 주택은 합산배제

5년 이상 운영하는 일정한 가정보육시설용 주택에 대해서는 합산배제하는 기타주택의 대상에 추가했다. 이러한 보육시설용 주택에 대해서는 올해 12월 15일까지 사업자등록을 하는 경우 과세기준일 현재 사업자등록을 한 것으로 본다.

 

◆ 과세대상은 6월1일 기점 현재 주거용으로 사용되는 건물

주택은 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관)과 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)으로 구분된다.

이 중 종부세 과세대상이 되는 주택은 과세기준일인 6월 1일을 기점으로 현재 주거용으로 사용되고 있는 건물을 말한다.

오피스텔의 경우 현황과세의 원칙에 따라 실제 주거용으로 사용되면 주택으로 분류돼 종부세 과세대상이 된다. 오피스텔에 대한 실제 사용현황은 과세기준일에 시·군·구에서 파악해 1차적으로 주택분 재산세가 부과되고 이를 바탕으로 종부세가 과세되는 것이다.

◆ 과세기준일 매매는 매수자가 종부세 내야

과세대상 부동산(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)을 과세기준일 현재 보유하고 있는 개인이나 법인이 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

만일 과세기준일에 과세대상 부동산의 매매가 이루어진 경우(잔금청산일 또는 등기·등록일 중 빠른 날)에는 지방세법 운영세칙에 의해 매수자에게 종합부동산세 납세 의무가 부여된다.

따라서 종부세 과세대상이 되는 부동산을 구입하려는 개인이나 법인은 이 점을 감안해 매매 시점을 잡아야 한다.

◆ 임대사업자등록은 과세기준일까지 마쳐야 합산에서 배제

장기임대주택 사업자가 소유 임대주택을 종부세 합산대상으로부터 배제 받으려면 3가지 요건을 모두 충족해야 한다. 먼저 아래 표의 기본요건을 충족해야 한다.


다음으로 과세기준일까지 시·군·구에 임대사업자 등록과 세무서에 사업자등록을 마친 후, 종부세 신고기간(매년 12월 1~15일) 내에 임대주택 합산배제 신청을 해야 종부세 합산배제를 받을 수 있다.

다만, 다가구주택은 임대주택법상 구분소유가 불가능하므로 거래의 단위가 되는 전체주택을 주택 한 채로 보는 문제점이 있어, 임대사업자등록이 불가능한 점을 고려해 시·군·구에 임대사업자등록을 하지 못한 경우에는 관할세무서에 사업자등록만 해도 가능토록 했다.

◆ 합가 후 2년 이내 주택은 합산과세에서 제외

합가한 경우 하나의 세대이므로 원칙적으로 종부세를 합산과세 하게 된다.

다만, 혼인이나 60세(여자인 경우 55세) 이상의 직계존속을 모시기 위해 합쳐 1세대를 구성하게 되는 경우에는 혼인한 날 또는 합가한 날로부터 2년 동안은 합가전의 상태를 각각 독립된 세대로 인정한다.

따라서 2년 동안은 주택 또는 토지를 소유한 자, 그리고 그와 합가한 자를 각각 1세대로 보아 종부세 과세여부를 판단하게 된다.

◆ 공시가격에 대해서는 이의신청 등 통해 구제

개별 및 공동주택가격, 개별공시지가에 대해 이의가 있는 소유자 등은 당해 시장·군수·구청장이 가격 공시에 앞서 실시하는 가격열람 및 의견제출 기간(20일간) 내에 의견을 제출할 수 있다.

시·군·구에 비치된 서식을 작성해(공동주택은 인터넷 홈페이지의 소정양식에 의견 기재해 등록할 수도 있음) 단독주택 및 토지의 경우 당해 시장·군수·구청장에게, 공동주택은 건설교통부장관에게 의견제출하면 된다.

‘의견제출’을 하면 현지 재조사 및 감정평가사의 검증을 거쳐 결과통지(의견제출 기간이 만료된 날부터 30일 이내)를 받을 수 있다.

공시가격의 결정·공시 후에는 개별 및 공동주택가격의 경우 공시기관(건설교통부장관, 주택 소재지 관할 시장·군수·구청장)에 공시일(4월 28일)부터 30일 이내에, 개별공시지가는 공시기관(토지 소재지 관할 시장·군수·구청장)에 공시일(5월 31일)부터 30일 이내에 서면으로 이의신청을 하면 구제받을 수 있다.

이의 신청 기간이 지난 경우에는 원칙적으로 불복을 제기할 수 없다. 다만, 공시한 가격이 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있거나 그밖에 표준지 선정의 착오 등 가격의 산정이 중대하고 명백하게 잘못된 경우에는 가격을 공시한 기관에 정정을 요구하여 그 처리결과에 따라 구제받을 수 있다.

◆ 과다납부시에는 경정청구를 하면 구제 가능

종합부동산세 신고서를 법정신고기한 내에 제출한 납세의무자는 종부세법에 의해 신고해야 할 세액보다 적게 신고한 경우에는 납세지 관할 세무서장이 결정 또는 경정해 통지하기 전까지는 국세기본법에 의한 수정신고 및 추가납부 할 수 있으나, 이때에는 산출세액의 3% 세액공제 혜택을 받을 수 없다.

이와 반대로 세액을 과다하게 신고한 경우에는 법정신고기한 경과 후 3년 이내에 경정청구를 하면 환급 받을 수 있다.

◆ 재산세 납세의무자와 납세방법

재산세는 관할 시장·군수·구청장이 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 재산의 사실상 소유자에게 7월과 9월 2차례에 걸쳐 부과징수한다.

반면에 종부세는 재산세 납세의무자 중에서 공시가격 기준으로 주택은 세대별 합산하여 6억원 초과자, 종합합산 토지는 세대별 합산하여 3억원 초과자, 별도합산 토지는 개인별 합산하여 40억원 초과자가 매년 12월 1일~12월 15일 사이에 주소지 관할 세무서에 자진신고·납부하여야 한다.

◆ 과세 체계

재산세는 부동산 소재지 관할 자치단체에서 개인별로 과세하나, 종부세는 전국의 부동산을 세대별로 합산(별도합산 토지는 개인별 합산과세)하여 과세한다.

◆ 과세 대상

재산세 과세대상이 모두 종부세 과세대상이 되는 것은 아니며, 재산세 과세대상 중 주택과 종합합산 및 별도합산 토지만 과세대상으로 한다.

재산세에서 고율로 분리과세 되는 별장·골프장·고급오락장(4%)과 저율로 분리과세 되는 일부 농지(0.07%) 및 공장용지(0.2%) 등은 재산세 과세로 납세의무가 종료된다.

주택외 건물(상가 등)도 종부세 과세대상에서 제외되어 재산세만 과세된다.

재산세 과세대상인 임대주택과 종업원용 기숙사 및 미분양 주택의 경우 일정한 요건을 충족하는 경우에 종부세 신고기간에 주소지 관할 세무서장에게 합산배제 신청을 하면 종부세 과세대상에서 제외된다.

◆ 부담 상한

지난해의 경우 재산세는 직전년도 재산세액의 1.5배, 종부세를 포함한 보유세는 직전년도 보유세액의 1.5배로 동일하였으나, 올해에는 재산세는 작년과 동일(직전년도 재산세액의 1.5배)한 반면 종부세를 포함한 보유세의 경우 주택 및 종합합산 토지는 직전년도 보유세액의 3배(별도합산 토지는 1.5배)로 세부담 상한이 강화됐다.

◆ 과세표준 적용비율

재산세의 경우 주택은 2008년(55%) 이후 매년 5%p씩 증가하여 2017년에 공시지가의 100%를 과세표준으로 사용하나 종합합산 토지와 별도합산 토지는 2006년(55%) 이후 매년 5%p씩 증가하여 2015년에 공시지가의 100%를 과세표준으로 사용하게 된다.

반면에 종부세의 경우 주택 및 종합합산 토지는 2006년(70%) 이후 매년 10%p씩 증가하여 2009년에 공시지가의 100%를 과세표준으로 사용하나 별도합산 토지는 2006년(55%) 이후 매년 5%p씩 증가하여 2015년에 공시지가의 100%를 과세표준으로 사용하게 된다.

재산세와 종부세를 비교하면 아래의 표와 같다.

    출처: 국정브리핑