◆ 종합부동산세, 인별합산→세대별 합산

개인이 보유하는 주택과 나대지 등의 비사업용토지(이하 종합합산토지)는 세대 단위로 합산과세하므로 세대별로 주택공시가격을 합산해 6억 원을 초과하면 종합부동산세가 과세되며, 종합합산토지도 세대별로 개별공시지가를 합산해 3억 원 초과 시 종합부동산세가 과세된다. 다만 법인이나 단체 등이 보유하는 경우에는 작년과 동일하게 인별로 합산한다.

건축물 부속토지 등 사업용토지(이하 별도합산토지)는 전년도와 같이 인별합산하므로 개별공시지가를 합산해 40억 원 초과 시 종합부동산세가 과세된다.

◆ 세대원, 납세의무자와 연대납세의무

세대별 합산 시 납세의무는 주된 주택(토지)소유자에게 있으며 세대원은 소유한 주택 및 토지의 공시가격을 한도로 연대납세의무를 지게 된다.

여기서 세대는, 주택 또는 토지의 소유자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대이다. 다만 배우자가 없는 경우에도 일정한 경우에는 1세대*로 인정하고 있다.

* ①30세 이상으로서 미혼인 경우 ②배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ③최저생계비 수준 이상의 소득으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자는 제외하되, 직계존속의 사망, 결혼 등의 경우는 인정한다)

◆ 9억원 초과 주택, 세율 0.5%포인트 인상

세율도 주택분에서 전년도에 비해 4단계로 세분돼 공시가격 기준으로 9억 초과 20억 미만의 주택에 대한 세율이 1%에서 1.5%로 인상되었으며 과세대상에 새로 편입된 6억 초과 9억 미만의 주택은 1%의 세율이 적용된다.


세액계산에 있어 감안하는 과세표준 적용비율은 주택 및 종합합산토지의 경우 올해 70% 적용 이후 매년 10%포인트씩 인상해 2009년에는 100% 적용되도록 하고 있다. 별도 합산토지의 경우에는 올해 55% 적용 이후 매년 5%포인트씩 인상해 2015년에는 100%가 적용되도록 하고 있다.

◆ 세부담 상한, 1.5배→3배로

주택 및 종합합산토지의 경우 세부담상한은 직전년도 보유세액(재산세액과 종부세액의 합계액)의 1.5배에서 3배로 확대된다. 다만, 별도합산토지는 사업용 부속토지인 점을 감안하여 전년도와 동일하게 1.5배 한도가 유지된다.

◆ 가정보육시설용 주택은 합산배제

5년 이상 운영하는 일정한 가정보육시설용 주택에 대해서는 합산배제하는 기타주택의 대상에 추가했다. 이러한 보육시설용 주택에 대해서는 올해 12월 15일까지 사업자등록을 하는 경우 과세기준일 현재 사업자등록을 한 것으로 본다.

 

◆ 과세대상은 6월1일 기점 현재 주거용으로 사용되는 건물

주택은 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관)과 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)으로 구분된다.

이 중 종부세 과세대상이 되는 주택은 과세기준일인 6월 1일을 기점으로 현재 주거용으로 사용되고 있는 건물을 말한다.

오피스텔의 경우 현황과세의 원칙에 따라 실제 주거용으로 사용되면 주택으로 분류돼 종부세 과세대상이 된다. 오피스텔에 대한 실제 사용현황은 과세기준일에 시·군·구에서 파악해 1차적으로 주택분 재산세가 부과되고 이를 바탕으로 종부세가 과세되는 것이다.

◆ 과세기준일 매매는 매수자가 종부세 내야

과세대상 부동산(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)을 과세기준일 현재 보유하고 있는 개인이나 법인이 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

만일 과세기준일에 과세대상 부동산의 매매가 이루어진 경우(잔금청산일 또는 등기·등록일 중 빠른 날)에는 지방세법 운영세칙에 의해 매수자에게 종합부동산세 납세 의무가 부여된다.

따라서 종부세 과세대상이 되는 부동산을 구입하려는 개인이나 법인은 이 점을 감안해 매매 시점을 잡아야 한다.

◆ 임대사업자등록은 과세기준일까지 마쳐야 합산에서 배제

장기임대주택 사업자가 소유 임대주택을 종부세 합산대상으로부터 배제 받으려면 3가지 요건을 모두 충족해야 한다. 먼저 아래 표의 기본요건을 충족해야 한다.


다음으로 과세기준일까지 시·군·구에 임대사업자 등록과 세무서에 사업자등록을 마친 후, 종부세 신고기간(매년 12월 1~15일) 내에 임대주택 합산배제 신청을 해야 종부세 합산배제를 받을 수 있다.

다만, 다가구주택은 임대주택법상 구분소유가 불가능하므로 거래의 단위가 되는 전체주택을 주택 한 채로 보는 문제점이 있어, 임대사업자등록이 불가능한 점을 고려해 시·군·구에 임대사업자등록을 하지 못한 경우에는 관할세무서에 사업자등록만 해도 가능토록 했다.

◆ 합가 후 2년 이내 주택은 합산과세에서 제외

합가한 경우 하나의 세대이므로 원칙적으로 종부세를 합산과세 하게 된다.

다만, 혼인이나 60세(여자인 경우 55세) 이상의 직계존속을 모시기 위해 합쳐 1세대를 구성하게 되는 경우에는 혼인한 날 또는 합가한 날로부터 2년 동안은 합가전의 상태를 각각 독립된 세대로 인정한다.

따라서 2년 동안은 주택 또는 토지를 소유한 자, 그리고 그와 합가한 자를 각각 1세대로 보아 종부세 과세여부를 판단하게 된다.

◆ 공시가격에 대해서는 이의신청 등 통해 구제

개별 및 공동주택가격, 개별공시지가에 대해 이의가 있는 소유자 등은 당해 시장·군수·구청장이 가격 공시에 앞서 실시하는 가격열람 및 의견제출 기간(20일간) 내에 의견을 제출할 수 있다.

시·군·구에 비치된 서식을 작성해(공동주택은 인터넷 홈페이지의 소정양식에 의견 기재해 등록할 수도 있음) 단독주택 및 토지의 경우 당해 시장·군수·구청장에게, 공동주택은 건설교통부장관에게 의견제출하면 된다.

‘의견제출’을 하면 현지 재조사 및 감정평가사의 검증을 거쳐 결과통지(의견제출 기간이 만료된 날부터 30일 이내)를 받을 수 있다.

공시가격의 결정·공시 후에는 개별 및 공동주택가격의 경우 공시기관(건설교통부장관, 주택 소재지 관할 시장·군수·구청장)에 공시일(4월 28일)부터 30일 이내에, 개별공시지가는 공시기관(토지 소재지 관할 시장·군수·구청장)에 공시일(5월 31일)부터 30일 이내에 서면으로 이의신청을 하면 구제받을 수 있다.

이의 신청 기간이 지난 경우에는 원칙적으로 불복을 제기할 수 없다. 다만, 공시한 가격이 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있거나 그밖에 표준지 선정의 착오 등 가격의 산정이 중대하고 명백하게 잘못된 경우에는 가격을 공시한 기관에 정정을 요구하여 그 처리결과에 따라 구제받을 수 있다.

◆ 과다납부시에는 경정청구를 하면 구제 가능

종합부동산세 신고서를 법정신고기한 내에 제출한 납세의무자는 종부세법에 의해 신고해야 할 세액보다 적게 신고한 경우에는 납세지 관할 세무서장이 결정 또는 경정해 통지하기 전까지는 국세기본법에 의한 수정신고 및 추가납부 할 수 있으나, 이때에는 산출세액의 3% 세액공제 혜택을 받을 수 없다.

이와 반대로 세액을 과다하게 신고한 경우에는 법정신고기한 경과 후 3년 이내에 경정청구를 하면 환급 받을 수 있다.

◆ 재산세 납세의무자와 납세방법

재산세는 관할 시장·군수·구청장이 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 재산의 사실상 소유자에게 7월과 9월 2차례에 걸쳐 부과징수한다.

반면에 종부세는 재산세 납세의무자 중에서 공시가격 기준으로 주택은 세대별 합산하여 6억원 초과자, 종합합산 토지는 세대별 합산하여 3억원 초과자, 별도합산 토지는 개인별 합산하여 40억원 초과자가 매년 12월 1일~12월 15일 사이에 주소지 관할 세무서에 자진신고·납부하여야 한다.

◆ 과세 체계

재산세는 부동산 소재지 관할 자치단체에서 개인별로 과세하나, 종부세는 전국의 부동산을 세대별로 합산(별도합산 토지는 개인별 합산과세)하여 과세한다.

◆ 과세 대상

재산세 과세대상이 모두 종부세 과세대상이 되는 것은 아니며, 재산세 과세대상 중 주택과 종합합산 및 별도합산 토지만 과세대상으로 한다.

재산세에서 고율로 분리과세 되는 별장·골프장·고급오락장(4%)과 저율로 분리과세 되는 일부 농지(0.07%) 및 공장용지(0.2%) 등은 재산세 과세로 납세의무가 종료된다.

주택외 건물(상가 등)도 종부세 과세대상에서 제외되어 재산세만 과세된다.

재산세 과세대상인 임대주택과 종업원용 기숙사 및 미분양 주택의 경우 일정한 요건을 충족하는 경우에 종부세 신고기간에 주소지 관할 세무서장에게 합산배제 신청을 하면 종부세 과세대상에서 제외된다.

◆ 부담 상한

지난해의 경우 재산세는 직전년도 재산세액의 1.5배, 종부세를 포함한 보유세는 직전년도 보유세액의 1.5배로 동일하였으나, 올해에는 재산세는 작년과 동일(직전년도 재산세액의 1.5배)한 반면 종부세를 포함한 보유세의 경우 주택 및 종합합산 토지는 직전년도 보유세액의 3배(별도합산 토지는 1.5배)로 세부담 상한이 강화됐다.

◆ 과세표준 적용비율

재산세의 경우 주택은 2008년(55%) 이후 매년 5%p씩 증가하여 2017년에 공시지가의 100%를 과세표준으로 사용하나 종합합산 토지와 별도합산 토지는 2006년(55%) 이후 매년 5%p씩 증가하여 2015년에 공시지가의 100%를 과세표준으로 사용하게 된다.

반면에 종부세의 경우 주택 및 종합합산 토지는 2006년(70%) 이후 매년 10%p씩 증가하여 2009년에 공시지가의 100%를 과세표준으로 사용하나 별도합산 토지는 2006년(55%) 이후 매년 5%p씩 증가하여 2015년에 공시지가의 100%를 과세표준으로 사용하게 된다.

재산세와 종부세를 비교하면 아래의 표와 같다.

    출처: 국정브리핑

 

 

자료출처: 보는만큼..쏙~쏙 부동산.

근거 약한 거품가격론

금리를 인상해도 아파트 값이 오른다.
그간의 예를 보면 금리 인상과 주택가격 하락의 상관관계가 뚜렷하지 않다.

일반적으로 금리가 인상되어 주택투자에 대한 기대수익률보다 높아지면
금융비용이 부담스러워 다른 투자 상품을 선택한다.

그러나 주택가격이 오를 것이라는 기대심리가 강하고 예상수익률이 인상된 금리보다 높다면
영향을 미치지 않는다.

더욱이 금리 인상폭이 작다면 금융비용 부담과 투자심리 위축효과가 크지 않아
주택가격에 큰 영향을 미치지 않는다.

아파트 값 파동을 겪었던 1987~91년에 3년 만기 회사채 금리가 12%에서 18%로 높아졌지만
아랑곳하지 않고 아파트 값이 올랐다.

강남 아파트 값을 안정시키기 위해선 재건축 규제를 완화해야 한다. 재건축 용적률을 높이고, 소형 평형 의무공급 비율을 낮춰 중대형 아파트의 공급을 확대해야 한다.
서울은 택지가 바닥났기 때문에 주택공급을 확대하기 위해선 용적률을 높이는 것 외에 다른 방법이 없다.
품질이 좋은 새 아파트로 주거이동이 이뤄져야 하고, 중대형 아파트 공급이 증가해야 한다.
이 두 가지를 충족시키지 않으면, 주택거래허가제를 실시한다거나
탄력세율을 적용해 양도세율을 82.5%까지 높인다고 해도 아파트 값을 안정시키지 못한다.

부동산 전문가들은 거래량과 가격동향으로 주택경기를 진단하는 ‘벌집 순환모형’을 통해
앞으로 주택경기가 침체될 것이라고 여러 차례 예측했다.

그러나 현실은 매번 다르게 움직였다.
가격과 거래량으로 미래 주택 가격을 예측하는 ‘벌집 순환모형’은
정부가 시장에 개입하지 않는 선진국에서 활용하는 이론이다.

주택가격을 안정시키기 위해 정부가 이런저런 대책을 발표하는 한국에선 맞지 않는다.
예컨대 정부의 부동산 대책이 나오면 자연히 거래량은 준다.
일시적인 현상을 근거로 앞으로 가격이 떨어질 것이라고 예측하는 것은 ‘혹세무민’하는 행위다.

서울 송파구 잠실주공1단지 재건축 모델 하우스를 찾은 사람들이 단지 모형을 보고 있다.
또한 부동산 전문가를 자처하는 사람들은 아파트 값이 오를 때마다
주관적으로 ‘거품가격’이라고 확대 해석했다.

정말 그럴까. 아파트 값 파동을 겪은 1987~91년과 비교해보자.
국민은행이 조사한 것에 따르면, 1987년 8월부터 1991년 4월까지
서울 아파트 매매가격지수(평균 상승률)는 130% 올랐다.
반면 2001년 1월부터 2005년 8월까지 아파트 매매가격지수는 70% 상승했다.

외국과 비교해도 많이 오른 것이 아니다.
1997년부터 2004년까지 7년 동안 주요 국가의 주택가격 상승률을 살펴보면
아일랜드가 187%, 스페인 149%, 영국 139%, 호주 112%, 미국은 65%가 올랐다(일본은 24% 하락).
한국은 같은 기간 21% 올라 비교 국가에 비해 낮은 수준이다.

상식적으로 볼 때 주거수준이 상대적으로 열악한 한국의 주택가격 상승률이 더 높아야 하는데
오히려 주거 환경이 좋은 선진국의 주택가격이 더 많이 오른 것이다.

주택가격에 정가(定價)는 없다.
다른 상품과 마찬가지로 수요와 공급에 따라 결정된다.
수요가 공급을 초과하면 주택가격이 오른다.

품질이 좋고 투자가치가 높은 새 아파트로 옮기려는 교체수요가 증가하고 있고,
소득이 증가해 중대형 아파트 수요가 증가하고 있는데 공급이 부족하다면
아파트 값이 오를 수밖에 없다.

그리고 단기간에 수급 불균형을 개선할 수 없기 때문에 서울 아파트 값은
2008년까지 오를 것이다. 요인은 다음과 같다.

첫째, 강남의 기존 아파트 대부분이 입주한 지 20년이 넘어 신축 아파트에 대한

       수요가 넘친다.

         그리고 주거환경이 좋은 강남지역에서 살려는 대기수요가 증가하고 있다.

새 아파트 수요가 증가하고 있는데 재건축 규제를 강화하면 공급물량이 감소하기 때문에
재건축을 추진하는 아파트의 희소가치가 높아지게 된다.

대기수요가 뒷받침되므로 분양가격을 높게 책정하면 주변 아파트 값에 영향을 미친다.
뒤이어 주변 아파트 값이 오르면 사업성이 높아진 재건축 아파트 값이 또다시 오르는 악순환이 반복된다.

개발할 택지가 별로 없는 서울에서 재건축을 통해 공급되는 주택비중은 40~50%에 이른다.
강남지역 아파트 값이 안정돼야 서울 전체 아파트 값이 안정되는데 재건축 규제강화로
공급물량이 감소한다면 결과는 뻔하다.
그리고 재건축 추진절차를 까다롭게 만들어 사업추진이 늦어져 공급부족 현상이 장기화하고 있다.

둘째, 서울의 주택공급 실적이 2002년 이후 해마다 크게 감소하고 있다.

2002년에 15만9767가구를 공급했는데 2003년 11만5755가구, 2004년 5만8122가구로
공급이 큰 폭으로 감소했다.
올해도 7월까지 1만9872가구를 공급하는 데 그쳤다.

주택공급 실적이 급격히 감소한 이유는 재건축 안전진단기준을 강화하고
추진절차를 까다롭게 만드는 등 재건축 규제를 강화했기 때문이다. 2002년에 15만9767가구의 주택을 공급했지만 주택유형을 살펴보면
다세대주택이 10만418가구로 전체 공급물량의 63%를 차지했다. 양은 증가했지만 질이 낮아졌다.

양은 증가, 질은 저하

셋째, 인구증가율이 낮아졌지만 35~64세의 중·장년층 인구비중은 계속 확대되고 있다.

중·장년층 인구비중은 1970년에 전체 인구의 22.7%였으나, 1985년 이후
큰 폭으로 증가해 2000년에는 37.5%로 높아졌다.

34세 이하의 청년층에 비해 35~64세의 중·장년층은 부(富)의 축적기간이 길어
주택 구매력이 높고, 투자의욕도 강해 주택수요가 가장 왕성한 연령층이다.

그리고 딸린식구가 많아 주택소유욕이 크고,교통이 편리한 곳보다 주거환경이 좋은곳을 선호한다.
따라서 중·장년층 인구비중이 높아지고 있다는 것은 주택수요가 증가하고 있다는 것을 의미한다.

넷째, 투기과열지구에서 재건축을 추진하는 아파트는 전체 공정의 80% 이상

서울은 전역이 투기과열지구로 지정됐기 때문에 후(後)분양제를 시행해야 한다.
전체 공정이 80% 이상 진척되려면 2년 정도 걸리기 때문에
재건축 아파트가 2~3년 동안 공급되지 않는 공백기가 생긴다.

이때 값이 오른다.
후분양제 적용을 받는 재건축단지 중 사업추진이 빠른 반포 주공 2, 3단지가 2008년 하반기에야 분양될 것으로 보인다.

후분양제는 선(先)분양제에 비해 분양시점을 늦추는 것이기 때문에 아파트 입주 및 공급물량이
감소하는 것은 아니다.

그러나 조합원 지분 전매가 제한된 상태에서 분양시점이 늦춰져 2~3년 동안
청약 및 매입기회가 차단되면 수요자들이 심리적으로 영향을 받을 것이다.

서울에서 동시분양을 통해 공급되는 아파트 가운데 60~80%가 재건축 물량이다.
후분양제 시행으로 신축아파트에 대한 수요가 넘치는 강남지역에서
재건축 아파트가 2~3년 동안 공급되지 않는다면 가격상승 요인으로 작용할 것이다.

그렇다면 구체적으로 어디가 얼마나 오를 것인가.
아파트 가격은 도로, 전철, 학교, 공원 등 주거환경의 쾌적성과 만족도,
그리고 집단심리에 의해 매겨진다.

재건축아파트는 대부분 생활기반시설이 잘 갖춰진 지역에서 신축되기 때문에
가격상승에 대한 기대심리가 높다.

특히 낡은 아파트가 밀집한 강남지역은 새 아파트에 대한 수요가 넘치기 때문에
재건축아파트의 자산가치가 높다.

그리고 소형보다 희소가치가 있는 중대형 아파트의 투자가치가 높다. 이런 점에서 강남(개포·대치·도곡), 잠실(주공·장미아파트 등), 반포 3대 강남권역은 가장 가파르게 오를 것이다.

5차 아파트 파동 진행 중

그 다음으로 아파트 가격 상승이 예상되는 곳은 일산지역이다.
이유는 파주 신도시의 후광효과 때문. 올해 말 파주 신도시 일부인 운정지구가 분양될 계획이었으나 여건이 안 돼 내년으로 연기됐다.

그러나 내년부터 분양되기 시작하면 일산 아파트 가격이 상승할 것이다.
판교 신도시의 분양가가 높아져 분당이 올랐듯, 일산도 이 같은 혜택을 볼 것으로 예상된다.

강남권역이 10% 오른다면 일산은 5%, 한강이남 지역은 3~4% 상승할 것으로 예상된다.
뉴타운 개발로 주목받고 있는 강북지역은 상승률(강남이 10%라면, 2% 상승)이 가장 낮을 것이다.
교통시설 등 기반시설이 잘 갖춰지지 않은 상태에서 고밀도로 지역을 개발하면
주거환경이 더 나빠지기 때문이다.

강남권역에서 송파구 가락지구는 신도시 개발로 혜택을 누릴 것으로 보인다.
송파 신도시에 5만 가구가 들어서면 15만명을 수용해야 하는데,
필연적으로 증가하는 교통량을 해결하기 위해 도로망이 확충될 것이기 때문이다.
이렇게 되면 아파트 가격은 올라간다.

송파 신도시와 판교 신도시를 비교한다면, 판교가 더 오를 가능성이 높다.
판교는 경부개발축(경부고속도로를 중심으로 개발되는 지역)에 있기 때문에,
개발재료가 풍부해 투자가치가 높다.

주택수요가 증가해 수급 불균형이 발생하면 가격이 큰 폭으로 오르는 파동을 겪는다.
아파트 값 파동은 모두 예고 없이 찾아와 세상을 발칵 뒤집어놓았다.

 

그리고 시간이 흘러 마음의 상처가 아물면 까맣게 잊어버리는 ‘집단건망증’의 악순환이 계속됐다.
1970년 이후 우리는 네 번의 파동을 겪었다. 그리고 현재 ‘5차 파동’이 진행 중이다.

공통된 점은 아파트 값이 수요자의 구매력이 한계에 이르는 심리적인 가격저항선,

즉 상한선까지 올랐다는 것이다.

아파트 값은 정부 대책이 발표되면 투자심리가 위축돼 잠시 안정되다가
다시 오르는 계단식 상승세를 보인다.
그러다 정부의주택정책에 대한 불신감이 커지면 정책효과가 나타나지않기 때문에거침없이 오른다.
계단식으로 오르는 상승국면과 거침없이 오르는 파동국면을 거쳐 가격상한선까지 오르게 된다.
2008년까지 서울시 전체 아파트 평균 평당 가격은 2060만원까지 올라갈 것이다.
현재는 1160만원 수준이다.

아파트를 사려면 지금 사라. 팔려면 2008년 이후에 팔아라.

 

판교 vs 분당   개발 배경 및 개발 방향 구분 1기 신도시 2기 신도시 대상 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 판교, 수원 이의, 동탄, 파주 운정, 김포 개발배경 - 80년대 후반, 서울지역 내 개발용지의 부족으로 택지개발 불가능 - 개발제한구역 외곽에 신도시를 건설 - 업무, 주거, 상업, 공용의 청사, 체육시설 및 공원ㆍ녹지 등 생활편익시설이 완비된 도시로 종합적인 계획을 수립하여 건설 - 계속되는 수도권의 주택난 해소와 주거안정을 위해 정부는 추가로 5개 신도시를 건설할 계획 - 5개 신도시는 서울 등 주변지역과의 교통체계 구축 및 쾌적한 주거환경과 자족기능 개발방향 - 분당은 40만명 수용에 필요한 상업ㆍ서비스 기능과 미래지향적인 정보산업기능 부여 및 생활시설 첨단화 기능 - 일산은 평화와 통일을 상징하는 평화시 배후도시로 개발하여 평화통일, 국제업무, 문화ㆍ예술기능 - 평촌은 대단위 택지조성으로 수도권의 주택난 해소 목표로 쾌적하고 계획적인 신시가지 조성 - 중동은 기존시가와 균형있는 도시공간 구조의 개편 - 화성과 판교신도시는 서울 강남지역의 주택수요 대체와 기능분담 - 김포와 파주신도시는 서울 강북지역의 주택수요 대체와 기능분담 - 수원신도시는 수도권 남부의 첨단, 행정기능을 분담 예정 구분 면적 (만평) 계획인구수 (명) 인구밀도 (명/ha) 계획세대수 (가구) 녹지율(%) 1기 신도시 분당 597 390,000 197 97,600 19.3 일산 476 276,000 174 69,000 23.1 평촌 154 168,000 327 42,000 13.0 중동 164 166,000 301 41,400 13.5 산본 127 168,000 396 42,000 15.4 2기 신도시 판교 283 89,100 95 29,700 23.4 수원 이의 334 60,000 54 20,000 45.5 파누 운정 274 132,000 156 47,000 30.3 김포 150 75,000 151 25,000 23.0 동탄 273 121,000 135 40,000 24.3 개발과정 분 당 판 교 1989.12.30 ~ 1996.12.31 사업기간 1989.05.04 예정 지구 승인 1989.10.16 개발계획 승인 1989.10.16 실시계획 승인 1989.10.11 보상착수일 1996.08.31 공사준공일 1996.12.31 사업준공일 1976.05 판교 등 남단녹지 건축제한 1998.05 계발예정용지 지정 2003.12 개발계획 승인 2004.12 실시계획 승인 2005.05 실시계획변경 승인 2005.09 개발계획변경 및 실시계획변경 승인 2005.11 택지개발계획 변경 및 실시계획 변경 승인 토지이용계획 구분 분당 세율 주택 면적(ha) 비율(%) 면적(ha) 비율(%) 주택 635.0 32.4 236.4 25.4 상업 및 업무 253.6 12.9 90.7 9.7 도로 387.1 19.7 147.6 15.9 공원 및 녹지 379.8 19.3 344.8 37.0 기타 308.4 15.7 111.2 12.0 총계 1,963.9 100.0 930.7 100.0 특징별 비교 구분 판교 분당 평가 규모적 특징 면적 9,307천 ㎡ (2,815천평) 19,639 ㎡ (5,941천평) -판교는 분당의 47%정도의 크기, 즉 ½이 약간 안되는 크기임 -하지만 판교의 인구밀도가 분당에 비해 2배 가량이 낮고, 녹지율은 분당에 비해 높기 때문에 분당에 비해 더욱더 쾌적한 환경이 조성됨. 계획인구 8,9100 명 390,320명 주택호수 29,700 호 97,580 호 인구밀도 95(명/ha) 197 (명/ha) 녹지율 23.4 % 19.3% 위치적 특징 - 경기도 성남시 분당구 판교동 일원 - 서울도심과 20㎞, 강남과 10㎞정도 떨어져 있음 - 경기도성남시 - 서울도심에서 동남측 25km반경, 수도권에서 마지막 남은 노른자라고 평가 받는 있는 판교는 서울 강남권과 분당 사이에 자리잡고 있어 위치적으로 분당보다 뛰어남 교통 특징 (강남권 접근성을 기준으로 한 지하철소요시간을 중심으로) 신분당선 개통 예정 분당선 이용 판교역 이용시 현재 분당선 이용자 보다 평균 왕복 53.22분의 시간절감 예상 (※아래 [표1].출발지별 강남권 도착 소요시간 비교 확인) 교육환경 특징 - 고등학교 평준화 지역 -특목고 예정 : IT고등학교,외국어고등학교 -[Education-park] 구역별도 지정 - 고등학교 평준화 지역 - 교육열 높음 -분당의 경우 2001년까지는 비평준화지역이었기 때문에 사교육시설 등 교육환경이 뛰어나며 교육열이 높은 지역 -판교신도시는 특성화고 및 특목고가 유치될 예정이고 교육시설이 밀집될 에듀파크가 조성될 예정이기 때문에 분당 못지 않는 교육환경이 조성될 것으로 보임 주택평형 구성비율특징   동판교 서판교   판교 신도시의 경우 -소형 및 중형 비율이 분당보다 9.4%높으며, 대형평형의 경우 분당보다 14.5% 낮은것으로 나타남(주상복합 평형 제외) -임대주택비율은 분당보다 31.6%나 높음. 즉, 판교신도시는 중소형 평형과 임대 위주의 공동주택공급 60㎡이하 42.5% 23.2% 32.9% 60㎡초과~85 ㎡이하 33.1% 43.9% 30.1% 85 ㎡초과 16.1% 32.9% 36.9% 주상복합 8.3% 임대주택비율 41.8% 30.2% 5.4% 도시의 단계적 특징 성장기(개발기) 성숙기(안정기) -분당은 판교효과가 수그러들면 더 이상의 큰 상승세는 없을 것임. 향후 입지별(아파트의 위치별)로 상승세가 있을 것으로 보이며,대체적으로 안정적인 시세흐름을 보일 것으로 예상됨 -판교의 경우 분당처럼 도시의 완성기에 접어들면 지리적 위치, 자연환경, 교육환경 등의 여러 가지 조건들이 분당을 앞설 것으로 보임 판교 예상분양가 및 분당 현 시세 -3월 중소형평형대 : 1100~1200만원선 예상 -8월 40평형대 이상 : 1600만원선 예상 -20~25 : 1105만원 -26~30 : 1349만원 -31~35 : 1633만원 -36~40 : 1762만원 -40~59 : 1683만원 -현재 판교의 분양가가 정확하게 나오지 않아 예상분양가로 분당의 현 시세와 비교를 해보면 중소형평형대, 대형평형대 모두 판교의 분양가가 더 낮다. -하지만 판교신도시가 완성되고 전매가 가능한 10년 후 쯤엔 여러 조건이 더 우세한 판교가 분당의 시세를 앞설 것으로 예상되고 있음. (※아래 [분당신도시 마을별 시세 현황] 확인) [분당선, 신분당선 노선현황] [표1] 출발지 별 강남권 도착 소요시간 비교 노선 삼성역 선릉역 역삼역 강남역 교대역 각 출발지 별 강남권 도착 평균 소요시간 신분당선 판교역 출발 31.5 29.0 26.5 14.0 26.5 25.5 현분당선 야탑역 출발 46 34 46 48 46 44 분당지역 출발 강남권 도착 평균 소요시간 52.11분 이매역 출발 49 37 49 51 49 47 서현역 출발 51 39 51 53 51 49 수내역 출발 54 42 54 56 54 52 정자역 출발 57 45 57 59 57 55 미금역 출발 60 48 60 62 60 58 오리역 출발 63 46 63 64 63 59.8 *현분당선에서 각역까지의 환승역은 선릉역기준, 단 교대역도착의 경우 수서역에서 3호선으로 환승 기준. *환승시간은 10분으로 산정( 혼잡한 출퇴근시간이냐 아니냐에 따라 약간의 차이는 있을 수 있음) >> 판교역 이용자가 현재 분당선 이용자 보다 강남권 (삼성역,선릉역, 역삼역, 강남역, 교대역 평균) 도착 소요시간이 편도의 경우 26.61분(26.61=52.11-25.5), 왕복의 경우 53.22분(53.22=26.21*2)의 시간절감 효과가 발생함. [분당신도시 마을별 시세 현황] (시세 조사일:2006년 2월22일) [1] 장미마을(야탑동) 평형대 매매평당가 전세평당가 20-25 1248 696 26-30 1437 671 31-35 1608 649 36-40 1744 648 41-49 1695 576 50-59 1603 540 [2] 매화마을(야탑동) 평형대 매매평당가 전세평당가 20-25 999 555 26-30 1078 542 31-35 1313 516 [3] 목련마을(야탑동) 평형대 매매평당가 전세평당가 20-25 915 534 26-30 1114 561 31-35 1136 536 [4] 탑마을(야탑동) 평형대 매매평당가 전세평당가 20-25 1269 640 26-30 1454 671 31-35 1646 664 36-40 1687 645 41-49 1686 583 50-59 1569 500 60-69 1559 449 [5] 아름마을(이매동) 평형대 매매평당가 전세평당가 20-25 1332 661 26-30 1546 671 31-35 1546 640 36-40 1678 628 41-49 1674 552 50-59 1706 511 60-69 1363 485 [6] 이매촌(이매동) 평형대 매매평당가 전세평당가 20-25 1315 693 26-30 1565 755 31-35 1707 723 36-40 1814 688 41-49 1811 649 60-69 1618 549 [7] 시범단지(서현동) 평형대 매매평당가 전세평당가 20-25 1368 703 26-30 1578 655 31-35 1790 747 36-40 1837 703 41-49 2029 680 50-59 1826 594 60-69 1782 540 70이상 1660 486 [8] 효자촌(서현동) 평형대 매매평당가 전세평당가 20-25 1052 556 26-30 1442 690 31-35 1617 699 36-40 1762 689 41-49 1784 671 50-59 1669 586 60-69 1602 534 [9] 장안타운(분당동) 평형대 매매평당가 전세평당가 20-25 975 613 26-30 1235 658 31-35 1477 644 36-40 1757 649 41-49 1672 568 50-59 1522 513 [10] 샛별마을(분당동) 평형대 매매평당가 전세평당가 20-25 1184 611 26-30 1609 673 31-35 1699 689 36-40 1883 690 41-49 1891 669 50-59 2068 618 60-69 1782 575 [11] 양지마을(수내동) 평형대 매매평당가 전세평당가 20-25 725 430 26-30 790 441 31-35 1768 766 36-40 1815 708 41-49 477 302 50-59 1585 574 60-69 1747 575 70이상 1202 428