2007-06-26 01:45
http://blog.drapt.com/jothia/4267811182789942226 
토지이용계획확인서를 꼼꼼히 살펴라
토지를 매수하려는자는 매수하기 전에 먼저 토지처분자가 왜 토지를 처분하려는것인지 그이유를 파악해 보면 여러측면에서 이로운 점이 있다.
다음은 토지처분자의 심리파악 방법에 대해 알아보자.
첫째, 중개업자를 통해 파악하라.
실질적으로 중개업자를 통해 파악하기란 다소 어려운부분이 있다. 사실 중개업자가 솔직하게 말을 해주지 않는 경우가 대부분이다.
둘째, 현장에 방문하여 현지인에게 확인하라.
현장 주변 사람들에게 물어보면 의외로 상세한 정보를 들을 수 있다.
처분자가 등기 등록후 단기간에 처분한다면 그이유가 분명 있기 때문에 그 이유를 알아볼 필요가 있다 .토지의 결함이 있거나 아니면 단순히 급전이 필요한 것인지 일부투기업자들의 작업한 토지인지 주의 깊게 알아보고 계약을 하여야한다. 상식적으로 상대방과 토지거래를 위해서 대면하게 되는데 토지 처분자의 의도를 파악한 상태라면 그만큼의 토지 계약시에 유리한 조건으로 매수 할수 있기에 그 이유를 정확하게 알수 있다면 토지가격을 흥정하는데 아주 유리하게 작용된다. 보통 토지처분자의 토지가 단기간의 매물화 되어 빈번하게 거래 된 것이라면 거품이 많이 형성된 경우이고 지나치게 저렴하고 급하게 처분하려는 물건은 토지의 하자가 있는 경우가 있다. 토지 매매시 에는 중개업자 및 매도자와 심리전에서 절대로 말려들어서는 안된다 다소 물건이 마음에 들더라도 흠집을 잡아서 평당1~2만원은 기본적으로 깎아주는 것이 관례이기에 그이하로 더 깎을수 있는선 까지 최대한 저점매수를 해야만 한다.
다음은 기본공부 파악을 소홀히 하여 낭패를 본 사례다.
토지를 매수하려는 김소홀 씨는 토지투자의 왕초보다. 지금까지 집한채 구입해본 것 이외에는 투자에 대해 아는 것도 없고 모든 것을 중개업자에게만 맡기고 토지매수를 의뢰한 후 1999년 초여름 파주교하읍 관리지역 토지 1100평을 평당 20만원(1100평☓20만원=2억2천만원)에 매수하였다. 김소홀 씨는 토지 처분자가 왜 토지를 처분하는지 그 이유도 알아보려고 하지도 않고 덜컹 계약을 하였다. 김소홀씨가 그 토지를 매입후 1개월이 지난 후 그 토지는 인근토지의 시세보다 2배나 비싼 가격에 구입을 했다는 사실을 알게 되었고 또한 놀라운 사실은 이 지역은 군사시설보호구역으로서 군부대 허가만 받으면 건축에 별문제가 없다고 설명한 중개업자 말만 듣고 매입한 토지였지만 사실 그 토지는 군사시설보호구역으로서 모든 건축행위를 하려면 군부대의 허락이 있어야 건축이 가능한 지역이라 군부대의 허락여부를 파악 한바에 의하면 군부대의 허락이 불가능한 군사시설보호구역으로 개발행위가 많이 제한되는 토지란 사실을 뒤늦게 알고 김씨의 마음고생은 이만저만이 아니었다. 토지 매입시에 여러 가지 기본적인 공부의 확인을 소홀히 하다가 낭패 보는 경우가 많고 처분자의 깊은 내막을 제대로 파악하지 않으면 크나큰 낭패를 볼수 있기에 주의가 요구된다. 김소홀 씨가 토지이용계획확인서의 확인내용 12가지 확인내용 항목중 2번 군사시설보호구역이란 사항을 제대로 확인하고 군부대에 허락여부를 사전에 문의 했다면 아무 문제가 없었을텐데 토지이용계획확인서를 제대로 파악하지 못해서 낭패는 보지 않았을 것이다.
7기본적인 공부판독요령
★토지투자기초상식★
☛국토의계획및이용에관한법(용도지역,용도지구,용도구역)
용도지역, 용도지구, 용도구역을 세분 하면 다음과 같다.
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용도지역(4) |
도시지역, 관리지역,
농림지역, 자연환경보전지역 |
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용도지구(11) |
경관, 미관, 방화, 고도, 방재, 보존, 시설보호, 취락, 개발진흥, 특정용도제한지구, 대통령이 정하는 지구(위락, 리모델링지구) |
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용도구역(3) |
개발제한지구,시가화조정구역,수산자원보호구역.도시자연공원구역 |
9. 발품을 부지런히 팔아야 낭패 안본다
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