2007-06-26 01:45
http://blog.drapt.com/jothia/4267811182789942226 
토지이용계획확인서를 꼼꼼히 살펴라
토지를 매수하려는자는 매수하기 전에 먼저 토지처분자가 왜 토지를 처분하려는것인지 그이유를 파악해 보면 여러측면에서 이로운 점이 있다.
다음은 토지처분자의 심리파악 방법에 대해 알아보자.
첫째, 중개업자를 통해 파악하라.
실질적으로 중개업자를 통해 파악하기란 다소 어려운부분이 있다. 사실 중개업자가 솔직하게 말을 해주지 않는 경우가 대부분이다.
둘째, 현장에 방문하여 현지인에게 확인하라.
현장 주변 사람들에게 물어보면 의외로 상세한 정보를 들을 수 있다.
처분자가 등기 등록후 단기간에 처분한다면 그이유가 분명 있기 때문에 그 이유를 알아볼 필요가 있다 .토지의 결함이 있거나 아니면 단순히 급전이 필요한 것인지 일부투기업자들의 작업한 토지인지 주의 깊게 알아보고 계약을 하여야한다. 상식적으로 상대방과 토지거래를 위해서 대면하게 되는데 토지 처분자의 의도를 파악한 상태라면 그만큼의 토지 계약시에 유리한 조건으로 매수 할수 있기에 그 이유를 정확하게 알수 있다면 토지가격을 흥정하는데 아주 유리하게 작용된다. 보통 토지처분자의 토지가 단기간의 매물화 되어 빈번하게 거래 된 것이라면 거품이 많이 형성된 경우이고 지나치게 저렴하고 급하게 처분하려는 물건은 토지의 하자가 있는 경우가 있다. 토지 매매시 에는 중개업자 및 매도자와 심리전에서 절대로 말려들어서는 안된다 다소 물건이 마음에 들더라도 흠집을 잡아서 평당1~2만원은 기본적으로 깎아주는 것이 관례이기에 그이하로 더 깎을수 있는선 까지 최대한 저점매수를 해야만 한다.
다음은 기본공부 파악을 소홀히 하여 낭패를 본 사례다.
토지를 매수하려는 김소홀 씨는 토지투자의 왕초보다. 지금까지 집한채 구입해본 것 이외에는 투자에 대해 아는 것도 없고 모든 것을 중개업자에게만 맡기고 토지매수를 의뢰한 후 1999년 초여름 파주교하읍 관리지역 토지 1100평을 평당 20만원(1100평☓20만원=2억2천만원)에 매수하였다. 김소홀 씨는 토지 처분자가 왜 토지를 처분하는지 그 이유도 알아보려고 하지도 않고 덜컹 계약을 하였다. 김소홀씨가 그 토지를 매입후 1개월이 지난 후 그 토지는 인근토지의 시세보다 2배나 비싼 가격에 구입을 했다는 사실을 알게 되었고 또한 놀라운 사실은 이 지역은 군사시설보호구역으로서 군부대 허가만 받으면 건축에 별문제가 없다고 설명한 중개업자 말만 듣고 매입한 토지였지만 사실 그 토지는 군사시설보호구역으로서 모든 건축행위를 하려면 군부대의 허락이 있어야 건축이 가능한 지역이라 군부대의 허락여부를 파악 한바에 의하면 군부대의 허락이 불가능한 군사시설보호구역으로 개발행위가 많이 제한되는 토지란 사실을 뒤늦게 알고 김씨의 마음고생은 이만저만이 아니었다. 토지 매입시에 여러 가지 기본적인 공부의 확인을 소홀히 하다가 낭패 보는 경우가 많고 처분자의 깊은 내막을 제대로 파악하지 않으면 크나큰 낭패를 볼수 있기에 주의가 요구된다. 김소홀 씨가 토지이용계획확인서의 확인내용 12가지 확인내용 항목중 2번 군사시설보호구역이란 사항을 제대로 확인하고 군부대에 허락여부를 사전에 문의 했다면 아무 문제가 없었을텐데 토지이용계획확인서를 제대로 파악하지 못해서 낭패는 보지 않았을 것이다.
7기본적인 공부판독요령
★토지투자기초상식★
☛국토의계획및이용에관한법(용도지역,용도지구,용도구역)
용도지역, 용도지구, 용도구역을 세분 하면 다음과 같다.
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용도지역(4) |
도시지역, 관리지역,
농림지역, 자연환경보전지역 |
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용도지구(11) |
경관, 미관, 방화, 고도, 방재, 보존, 시설보호, 취락, 개발진흥, 특정용도제한지구, 대통령이 정하는 지구(위락, 리모델링지구) |
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용도구역(3) |
개발제한지구,시가화조정구역,수산자원보호구역.도시자연공원구역 |
9. 발품을 부지런히 팔아야 낭패 안본다
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2007-06-26 01:44
http://blog.drapt.com/jothia/4267811182789844594
땅이 땅을 번다
돈이 돈을 번다는 말이 있지만 필자는 땅이 땅을 번다는 말을 하고 싶다. 사실 가치 있는 땅은 무한한 투자가치가 발생한다. 대한민국의 토지의 면적은 298억평이다. 투자가치가 있고 돈이 될만한 땅을 과연 당신은 몇 평이나 소유하고 있는가 단 한평 이라도 소유하지 않고 있다면 급히 서둘러야 할 것이다. 대한민국의 부자들은 전국적으로 17만명 이나 된다. 그들 중 대다수는 토지를 많이 소유하고 있다는 사실이다. 땅이 땅을 번다는 의미는 땅은 절대로 거짓말을 하지 않기 때문에 가능한 것이다. 그리고 땅의 확장을 위해서는 끊임없는 땅에 대한 재투자를 하여야한다. 재투자 없이는 결코 땅의 확장을 기대 할수 없기 때문이다. 적정시세가 형성되었다면 과감히 처분하여야 하고 처분금액의 일정액은 땅확장을 위해 재매수 해야한다고 땅전문가들은 말한다. 직장인 이열성 씨는 평소 생각이 부자가 되는 것이 소망이었다. 많이 배우지 못한 이열성씨는 차량부품을 생산하는 생산직이었지만 토지투자에 대한 관심과 열정이 있어 2003년 그동안 저축한 5천만원과 주택담보대출로 4천만원을 합쳐 종자돈 9천만원을 마련하여 부자되기 위한목표를 세웠다. 5년내에 10억원을 모우는 것이 가능하기 위해서는 오로지 로또가 당첨되거나 아니면 주식투자를 해보는 것과 토지투자를 잘하여 대박을 터뜨려야 한다. 그러나 이씨의 경우는 현실적으로 여러가지 여건상 주식투자하기에는 여러 조건이 맞지 않아서 이열성씨에게는 땅 투자를 잘해서 대박을 내는 것이 유일한 방법이란 결론을 내리고 곧장 이열성씨의 고향인 지방 중소도시 충북 음성. 진천에 위치한 부동산을 번갈아 찾아가서 사정을 얘기하고 3년간 묻어둘 토지를 소개받았다. 이열성 씨가 소개 받은 토지는 관리지역으로 평당 7만원에 1200여평(1200평☓7만원=8400만원) 하는 과수원 이었다. 중개업자의 말에 의하면 매수후 2년 이상만 묻어 둔다면 평당 30만원의 시세가 형성될 수 있다는 얘기다. 사실 그 당시에는 흔히 듣기 좋으라고 하는 소리 정도로만 들었지만 그 후 한때 신행정수도예정지로 거론되던 충북음성, 진천이 2004.6.15일 공주, 연기와 더불어 4곳이 토지거래허가지역으로 지정되어 오다가 2004.7.23일 후보지서 탈락된 이후 2004.8.23일 토지거래허가구역에서 해제되자 충북 음성, 진천지역이 오히려 지가 상승이 꾸준히 상승하다가 마침내 2005,7,2일부터 충북 진천은 토지투기지역으로 지정되었다. 그때 중개업자가 말한 그 시세를 형성했으니 역시 토지투자만이 단기간에 큰돈을 벌수 있다는 것을 이열성씨는 누구보다도 확신하는 사람이 되어버렸다. 그 후 2005년초순 이열성 씨는 외지인에게 평당35만원에 처분하고 (1200평×35만원 = 4억2천만원) 이열성 씨에게는 토지투자의 어느 정도 자신감이 생겼으며 현재 처분금액의 일정비율을 재투자를 하기위하여 답사를 다니고 있다.
사실 농촌사람들은 투자용도로 토지를 잘 매입하지 못한다. 수도권 외지인들이 투자가치가 있을 만한 중소도시 지역의 토지의 일정비율 소유하고 있다는 사실을 알고 있으면서도 과거의 토지 시세에 사로 잡혀서 과감한 토지매수를 못하는 것이다. 그러나 외지인은 몇 년후를 내다보고 투자하기에 실패하는 경우는 거의 없다. 토지 매수시에 과거의 시세는 무시해야한다고 중개업자들은 흔히 말한다.
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2007-06-26 01:43
http://blog.drapt.com/jothia/4267811182789808135
태안반도,평창펜션지를 공략하라
충남 태안반도가 외지인에게 알려지기 시작한 것은 불과 4~5 년 전의 일이다.2002년 안면도 세계꽃 박람회를 전후하여 외지인 에게 널리 알려지면서부터 그곳의 토지시세는 급속하게 상승하였다. 꽃지 해수욕장의 최고 비싼 땅이 최고 평당 2천만원 이상 형성 될 정도로 대단히 높게 형성 되었다.물론 일부지역이지만 태안반도(안면도) 지역은 대부분 토지가 국유지. 도유지며 공원지역이며 관리지역 및 농림지역은 그렇게 많지않다. 이 지역은 주로 외지인이 펜션지로 각광을 받는 지역으로서 펜션지의 3대 메카라고 불릴 정도로 태안반도는 온통 펜션,민박이 즐비하다. 이지역의 토지투자 영순위는 해수욕장이 내려다 보이는 바닷가 인근지역이 단연 인기 있는 지역이다.2001년 이지역의 펜션지의 시세는 평당 5~10만원 미만이 대부분 이였다. 그 당시에 펜션지에 집중 투자한 사람들은 10~20배정도 지가가 상승한 지역이 대부분이라서 1억원을 투자하여서 적게는 10억 많게는20억 정도의 시세 상승의 맛을 본 투자자들이 있다. 아직도 외지인의 발길은 펜션지로 향하고 있다.
레저인구 증가로 요즘 민박, 펜션이 인기 급상승이다. 민박이야 고유에 숙박집 정도로 우리들 귀에 익숙하지만 펜션은 불가 3~4년전 부터 본격적으로 우리나라에서 유행하기 시작하였다. 펜션의 일번지는 강원도 평창이고 다음이 태안반도 이고 그 다음이 남이섬근처 가평이라고 할수있다. 특히 강원도 평창의 금당계곡,흥정계곡 좌우 도로변에 들어선 펜션들이 즐비할 정도로 많다. 지금도 펜션 단지에 가보면 우후죽순처럼 멋지게 펜션을 짓고 있으니 부족하긴 부족한 모양이다. 유명 펜션지에서 한철 여름에만 펜션 수입으로 5천만원~1억원 정도수입을 거두니 가히 그 인기는 짐작이 갈만하다. 펜션 단지를 조성해놓고 분양하는 곳도 있다. 엉뚱한 곳에 펜션을 지어서 고전을 면치 못하는 사람도 있고 보면 피해도 많고 각양각색 이다. 태안반도에 위치한 황도라는 곳은 정말로 멋진 펜션 단지 중 하나다. 시설도 멋지고 이국적인 분위기가 멋지고 아침에 떠오르는 일출은 정말로 장관이 아닐 수 없다.
가족과 함께 그곳 황도에서 숙박을 하면서 일출의 광경을 보는 것도 재미가 그만이다. 인근에 나가면 싱싱한 횟감으로 입맛을 돋우면 금상첨화이다. 다음은 최씨의 토지투자사례다.
최씨는 펜션지역으로 유명한 태안반도에 펜션지를 알아보기 위해 그곳을 찾아 땅구입을 의뢰하여 2003년 평당7만원에 1000평을 매입 하였다. 2년이 지나자 그 땅은 평당 40~50만원에 시세가 형성되고 있다. 현재 마음만 먹고 처분한다면 큰 수익을 볼수 있지만 최씨는 10년 이내에는 팔지 않기로 자신과 약속을 지키기 위해 시세에 신경을 안 쓰는 편이다. 10년후에는 아무도 시세가 얼마에 형성될지 아무도 알 수 없기 때문이다. 최씨의 현 시세 기준으로 간단히 계산해보면 7천만원 투자하여 4~5억 정도의 시세가 되었다는 계산이다. 처분하지 않았기에 수익으로 잡을 수는 없지만 큰 수익이 난 것이나 다름 없기에 최씨의 경우는 크게 성공한 케이스다.
태안반도는 2004년 8월25일부로 서산, 논산, 청양, 예산, 당진, 홍성, 태안 등에 가해진 토지투기지역을 지정함과 2005년 7월 2일부로 토지거래허가구역으로 지정됨으로서 외지인의 토지투자 매수세는 급감하고 있지만 시세는 현상유지를 보이고 있기에 거래만 감소하고 있고 주5일근무의 실시는 더욱더 이 지역으로 향하는 외지인들의 발길을 계속 이어지게 한다. 태안반도의 지가는 보합 및 꾸준한 상승이 이어질 것으로 보이며. 또한 2012년 완공을 목표로 계획하고 있는 보령과 안면도 남단 영목항의 연육교 계획은 외지인의 안면도 방문을 수월하게 연결 할수 있는 호재가 충분하기에 토지투자자에게는 영목항, 안면도, 남면광광레저단지, B방조제일대 주변지역이 늘 관심지역으로 대두되고 있으며 이 지역 역시 지가상승이 타 지역보다 높다. 이 지역 관리지역의 토지는 최하 평당40만원에서 최고 평당200만원 이상 형성된 곳이 있을 정도로 인기지역이다.안면도에서 영목항으로 향하는 77번 도로변의 지가는 최하 평당50만원이상 형성하고 있기에 중장기적으로 투자하면 투자가치 가 충분해 보인다.태안반도는 고남면,안면읍,남면,근흥면,태안읍,소원면,원북면,이원면으로 이뤄진 반도로서 수많은 해안선을 따라 형성된 해수욕장을 찾는 인파로 해마다 인산인해를 이뤄 매년 1000만명 이상 이 지역을 찾는 관광명소이기에 이지역의 토지투자의 관심이 있는 투자자는 관심을 가져볼 필요가 있다. 안면도 남단 영목항에서부터 안면도인근 남면을 지나 근흥면,상단까지 해안선을 따라 바다가 조망되는 관리지역 토지를 매입한다면 투자가치가 충분하고 지가 상승이 꾸준히 이뤄지기에 관심가질 필요가 있다. 아직까지 이지역은 잘 알려지지 않고 개발이 안된 해수욕장과 투자가치가 충분한 토지가 있기에 꾸준한 답사가 필요한 지역이다. 특히 남면일대 서산간척지 B지구 470만평 관광레저단지조성과 안면읍 중장리, 고남면 누동리 일대의 지포지구 개발 등 은 태안반도 전체를 발전시키는 요인이 되며 외지인에게 많은 레저공간으로 충분한 역할이 기대되며 태안반도 전역으로 확산될 지가상승은 한단계 레벨 업 될 수있다.
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