2007-06-21 23:08
http://blog.drapt.com/jothia/4267811182434895746 
부동산 정책과 신도시아파트 투자전략
<한국의 자수성가형 부자들> 저자 조희탁
1990년도부터 공급된 제1기 신도시 29만2천 가구보다 더 많은 가구가 공급될 제2기 신도시 8곳
에 공급될 주택은 34만 9천가구가 앞으로 순차적으로 공급 될 예정이다.
1990년 제1기 신도시 공급당시 평균분양가는 평당200만원대 전후였다. 같은 1기 신도시지만 산본과 분당의 지금의 같은 30~40평대의 평당 시세는 여러 가지 요인으로 인해 두배 이상 큰 폭의 차이가 확연하게 나타나는 현상이 발생했다. 이런점을 비쳐볼때 앞으로 수년간 꾸준히 공급될 2기신도시 8곳 중 미래에 시세 상승이 동반되면서 주거의 목적과 더불어 투자적인 가치까지 생각하면서 2기신도시 투자의 방향을 제대로 잡아야할 것이다.
그럼 주택(아파트)시장이 앞으로 어떻게 변할 것인가 살펴보자
주택가격의 폭등으로 정부가 집값을 잡겠다고 부동산 대책을 발표하면 오히려 더욱더 가격이 상승하기까지 한적이 있었다. 정부의 입장은 집값상승의 원인은 투기수요자들 때문에 당분간은 공급이 부족하다는 판단아래 공급확대정책을 쏟아내거나 투기수요를 잡겠다고 세금규제정책 등을 마구 쏟아내고있다. 이제는 여러 가지 정책이 거의 다 나온셈이지만 그래도 정부는 끊임없이 부동산 대책을 발표할 태세다. 금리정책은 사실 쉽게 손댈 수 없는 실정이다. 우리나라 금리정책은 국가경제에 미치는 파장이 크다는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 2007년 1월 기준 한국의 가구수는 1249만가구이상이며 보급된 주택가구수는 1322만 가구 이상으로 주택보급률 105%이상을 기록하게 되었고 앞으로 꾸준히 신도시 지정 등 점점 증가추세를 보이고 있지만 이중 상당수 가구의 사람들이 1가구 2주택자라는 사실이다. 결국 정부의 주택공급확대정책을 펼쳐도 실수요자와 더불어 투기수요세력들이 여러 가지 방법을 동원하여 주택을 청약하여 주택수를 늘리려는 부동산 소유욕이 강하게 발동되어 수요공급의 불균형은 지속되어 집값이 상승할 수 밖에 없다는 결론이다. 일부에서는 한국의 부동산시장 역시 과거 일본의 부동산 폭락사태의 전철을 밟지 않을까 우려와 걱정하는 사람들이 점점늘어나고 있다고 한다. 언젠가는 거품이 꺼지겠지만 한국인의 특성상 부동산을 주거의 개념으로만 보지 않고 투자의 개념에 집중하는한 쉽게 거품은 사그라 들지는 않을 것이다. 과거 1991년 최고조로 부동산폭등으로 인해 일본의 부동산폭등을 잠재우기위해 내놓은 정책인 금리인상, 대출규제 정책이 이제 한국의 부동산 대책으로 나오게 되었다. 일본이 이런 정책의 영향으로 지금 일본의 부동산 거품은 완전히 사라지고 안정을 찾았다. 한국의 부동산 거품이 일본처럼 살라질지 지켜볼 일이다. 현재 한국에는 매년 1만5천명씩 부자가 증가한다고 한다. 특히 한국의 부자들은 여유돈이 생기면 부동산에 투자하려는 경향이 아주강하다. 부자들은 매년 증가하는 유동성자산이 엄청나다. 그래서 그들은 더욱더 부의 축적을 위해 이들은 정부의 세금규제정책에도 개이치 않고 점점 부동산을 매입한다. 다주택자들은 2007년부터 높아진 중과세로 인해 굳이 매물을 내놓지는 않을 것이다. 그렇게 무거운 세금을 내고 처분할 사람들은 일부사람이었다.
다음은 부동산투자의 전문가인 차남수씨의 말이다.
그 당시 제가 산본과 분당을 놓고 저울질을 많이 했죠. 결국 분당을 선택했습니다. 그 이유는 직장관계상 산본이 서울과의 접근도 떨어지고 아파트단지도 분당의 신도시 규모보다 적어서 결론을 분당으로 결정하고 평당200만원대 40평대에 일을 저질렀습니다. 지금생각하면 천만다행이고 잘 선택 한 것이죠. 산본과 분당의 지금의 평당 시세차이는 많이 벌어졌거든요.
차씨는 분당아파트투자의 성공비결을 딱 잘라서 이렇게 말한다.
강남과의 접근성이죠. 강남의 대체지 역할을 분당이 한거죠.
차씨의 현명한 판단이 승리한 꼴이다. 차씨는 강남의 아파트 대체지로서 분당이 될 것이라고 예측했고 대중교통의 정비를 관계부처가 서두른다면 제2의 강남이 될 것이라는 것을 예견한 것이맞아 떨어진 것이다. 지금 현재 평당 아파트 분양가가 가장 높은 곳은 강남권역이라는 것을 부정할 사람은 아무도 없다. 그다음은 분당, 목동이라는 것을 또한 부정할 사람도 없을 것이다.
사실 지난 1990년대 제1기 신도시 지역 평균분양가는 분당 185만원, 평촌, 산본 186만원, 일산 189만원, 중동 200만원대에 분양을 실시했다. 현재 이들 지역의 평균아파트시세는 5배이상 상승한 가격대에서 거래되고 있다. 특히 제1기신도시 중 분당은 강남과의 접근성이 양호하고 주거환경이 양호하여 현재 이들 지역들 중 최고로 높은 시세가 형성되고 있다.
다음은 투자 유망한 아파트지역을 살펴보자
여러 차례 신도시가 발표되고 지금까지 서울과 수도권지역 신도시의 아파트시세상승은 놀랄 정도로 폭등했다. 사실 제1기 신도시 입주시점만해도 기반시설이 정비되기전에는 유턴현상이 심하기도 하고 우여곡절이 있었지만 그후 10여년이 훨씬 지난 지금의 분당을 비롯 1기 신도시의 여러 지역은 성공적인 신도시와 더불어 입주자에게는 엄청난 자산가치를 안겨줬다.
그 이후에 등장한 신도시를 비롯 다음과 같은 아파트는 투자가치가 충분하다.
판교, 화성(동탄), 분당, 용인(죽전, 동백, 수지, 흥덕 지구),목동, 송파, 광교, 강남, 파주 운정 지구 등 신도시 지역은 꾸준히 관심을 가져야할 곳이다.
참고: 청약가점제란 청약제도가 부양가족수와 나이가 많은 장기무주택자에게 당첨우선권을 주는 제도.
참고: 제1기신도시-산본, 분당, 평촌, 중동, 일산
제2기신도시-판교,동탄,김포,파주,광교,양주,송파,검단
▪ 제2기 신도시 공급일정
|
지역 |
면적(만평) |
공급가구 |
최초분양시기 |
|
판교 |
282 |
2.9만 |
05.3 |
|
동탄 |
273 |
4 |
04.6 |
|
김포 |
359 |
5.3 |
06.3 |
|
파주 |
497 |
7.4 |
06.8 |
|
광교 |
341 |
2.4 |
07.12 |
|
양주 |
319 |
2.7 |
08.3 |
|
송파 |
205 |
4.6 |
09.9 |
|
검단 |
340 |
5.6 |
09.12 |
|
누계: 2,616만평 |
34만9천 |
|
|
*1기 |
면적 |
공급가구 |
1990, |
|
1,516만평 |
29만2천 |
|
■주택청약제도범위■
|
구 분 |
공공택지 |
민간택지 |
|
공공주택 |
민영주택 |
민영주택 |
|
주택 |
|
청약방법 |
순차제 |
가점제 |
가점제 |
|
종류 |
청약저축 |
예금.부금 |
예금.부금 |
|
|
청약방법 |
채권입찰제 |
채권입찰제 |
순차제 |
|
종류 |
청약예금 |
청약예금 |
청약예금 |
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