2007-06-26 01:41
http://blog.drapt.com/jothia/4267811182789694735 
토지투자의 전문가가 되라.
대한민국의 국토가 전 세계적으로 좁은 나라에 포함되기에 지가 상승률이 높은 것은 어쩌면 당연한 결과다. 좁은 국토를 효율적으로 이용하기위해 토지의 집약적인 활용의 결과로 도시에서는 고층빌딩을 양산하고 택지가격 상승의 원인이 되기도 하고 여러 측면에서 많은 문제점이 대두되고 있다. 인위적인 토지의 확장이 불가능하며 토지의 부증성은 더욱더 지가 상승을 가중시키고 매년 평균공시지가 상승과 더불어 토지소유자의 세금부담을 가중시키며 투기세력들을 끌어들이는 결과를 초래하거나 토지투자자까지 합세하여 재테크수단의 대상이 되었다. 단순히 토지에 장기간 묻어 두기만하여도 운좋게 여러 가지 개발성 호재가 발표되기 일수고 투기세력들의 지하 부동자금은 현재 430조나 떠돌아 다닌다. 토지 쪽으로 제대로 유입된다면 한층 더 토지가격은 레벨 업 될 것이 예상되고 어떠한 재테크 보다 토지투자는 매력이 있다고 말하는 사람들이 있을 정도로 토지시장의 현실을 직시해볼때 좁은 국토의 운명을 여러 측면에서 바라보면서 투자자 나름대로 현명한 판단과 토지투자자로서 나아갈 길의 방향을 잘 판단하여 재테크 수단으로 적극 활용해야한다.
그럼 토지투자 전문가가 되기 위한 방법을 제시해 보자.
첫째, 토지투자를 위해 끊임없는 연구 노력하라.
매사의 연구하고 노력하는 투자자라면 토지투자의 기본자세는 충분하다고 할 수 있다. 토지투자자로서 부단히 노력하고 토지투자이론이나 실전에 강해지기 위해서는 폭넓은 토지투자 안목이 필요하다.
둘째, 발품을 부지런히 팔아라.
틈틈이 시간이 허락하는 범위내에서 관심지역의 현장을 답사하여 그 지역 만큼은 완벽하게 토지시세, 토질, 지세, 지형을 완벽하게 파악하고 숙지하여야 한다. 한눈에 들어올 정도로 부지런히 발품을 팔아야하다. 하여간 관심 있는 지역의 매물은 여러 차례 답사를 통해 일부 악덕 중개업자들이 장난을 치는지 여부 기타 원소유자의 매도 의뢰가격이 얼마인지 제대로 파악하여 토지투자에 있어서 전문가가 되어야 전문토지투자자라고 할 수 있다.
셋째, 투자수익률에 충실하라.
토지전문가는 수익률에 의해서 결정된다. 발 빠른 정보와 상승가능성이 풍부한 지역을 선점하고 투자가치가 잠재한 지역만을 공략하는 자가 진정한 토지전문가다.
위에 제시한 3가지를 기본적으로 삼고 투자자 스스로 토지투자전문가가 되겠다는 강한 의지가 있어야 진정한 토지투자의 전문가라고 할 수 있다.
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2007-06-26 01:40
http://blog.drapt.com/jothia/4267811182789609619
종자돈 5천만원으로 토지투자 입문하기
종자돈이란 정말 씨앗과 같은 귀중한 돈이다. 일반인이 토지투자의 입문하기위해서는 최소한의 투자금 이라고 할 수 있는 종자돈이 필요하다. 흔히 사람들은 이렇게 말한다.
종자돈 5천만원으로 어떻게 토지투자를 할수 있느냐 대다수 사람들은 이렇게 반문할 것이다. 그러나 땅 투자 경험이 한번이라도 있는 사람들은 이렇게는 말을 하지 않는다는 사실이다. 정말 토지 투자 경험이 전무한 사람들의 생각일 뿐이다. 종자돈 5천만원이면 얼마든지 토지투자를 할 수 있다. 문제는 어떤 토지를 어디서 어떻게 매입하느냐의 문제다.
큰 재력가라면 투자금이란 용어를 사용하지만 일반인에게는 알토란 같은 종자돈이란 표현을 쓰며 불씨와 같은 아주 미약한 출발로 시작하여 놀라운 성과를 성취하여야한다 .이러한 불씨와 같은 종자돈 5천만원을 마련하여 토지투자를 하기 위한 기본조건은 마련된셈이기에 다소 부족한 자금은 정신적인 측면에서 보충을 하여 전국의 토지를 대상으로 투자가치가 풍부하고 개발호재가 잠재해 있는 중소도시 지역의 토지답사를 통해 아직까지 저평가되고 외지인의 손이 타지 않은곳을 찾아 토지투자에 임해야 한다. 초보토지투자자가 처음부터 큰 자금을 투자하여 토지를 매입한다면 자금력만 맹신하였다가 스스로 자만하여 낭패를 보는경우가 있다.다소 부족하고 열악한 상황이지만 반드시 토지투자로 성공하겠다는 강한 의지가 없다면 아무리 큰 자금도 금방 날아가기 십상이다.
일반인들의 토지투자 입문방법으로는 다음과 같다.
첫째, 종자돈을 최대한 마련해야 한다.
알토란 같은 종자돈이 없이는 아무런 일을 저지를 수가 없기 때문이다. 은행융자를 받아서라도 종자돈을 마련하라.
둘째, 관심지역 토지를 찾아 나서기 위해 중개업소로 달려가라.
일반인들이 중개업소로부터 토지를 소개받고 답사를 다녀야하기 때문이다. 중개업자 도움없이 혼자서 매물을 파악하기는 현실적으로 어렵다. 상승 가능한 지역과 개발호재성이 풍부한 지역을 선정하고 그 지역을 집중 공략해야한다..
셋째, 기본적인 공부를 확인하고 장기투자 하라.
본인스스로 공부를 떼어서 확인하고 수차례 토지답사를 다닌 후에는 장기투자를 하라.
다음은 회사원 강입문 씨가 종자돈 6천만원으로 토지투자의 입문한 경우를 소개하고자 한다.
회사원 강입문 씨는 경기도 안산에서 OO공업주식회사에 15년간 근무하면서 토지투자의 관심을 갖게된 계기가 주말마다 아들과 함께 OO마트에 들러 도서코너에서 부동산 도서를 접하면서 시간을 보낸다. 아들과 함께 독서광인 강입문 씨에게는 재테크 ,부동산관련서적이 강입문 씨를 토지투자에 나서게된 동기가 된 것이다.그러던 어느날 와이프와 토지투자의 대해 얘기를 꺼냈다가 쓸때 없는짓 한다는 핀잔을 듣기 일수였다. 어느 집 가정이나 일반인들의 모습이라 생각이 든다. 토지투자를 경험해 보지 않은 사람이라면 현실에서 큰 변화를 일으키기를 매우 두려워한다. 일반서민들이 부자가 되기 위해서는 현실에서 과감히 벗어날 수 있는 용기가 필요하다.변화의 혁신이 없이는 발전이란 것이 있을수 없다. 가난을 벗어나기 위해서는 부자들의 습성과 노하우를 과감히 따라해야한다. 일반인들은 부자가 되고 싶어 하는 마음은 간절하지만 행동은 뒤따르지 못하는 경우가 대부분이다. 강입문 씨의 아내 역시 땅 투자는 아무나 하는 것이 아니라고 생각한다. 땅 투자는 돈이 많은 사람들만이 하는 것으로 알고있기 때문이다. 강입문 씨의 토지투자의 열의는 아내조차 막지 못하고 토지투자의 열의와 연구는 부동산투자 관련도서 2권을 구입함과 동시에 시작되었다.1주일간 독파한후 강입문 씨는 평소 관심지역 토지답사를 주말을 이용하여 1개월간 부지런히 토지답사를 다녔다. 답사를 다니면서 강입문 씨에게는 턱없이 부족한 종자돈으로는 쓸만한 토지를 살수 없다는 생각이 지배했다. 동원할 수 있는 종자돈이 기껏해야 6천만원이 전부였기에 종자돈을 토지에 맞추려니 보물찾기나 다름이 없었다.6천만원의 종자돈으로는 토지가 마음에 들지 않는 맹지이거나 도로에서 멀리 떨어진 외진곳이기 일수였다.좀 쓸만한 토지는 1억5천만원에서 2억은 있어야 강입문 씨 마음에 들정도니 한편으로는 몇 년 더 자금을 마련하여 투자할까 하는 생각이 들 정도였다. 하여간 그동안 답사다닌 것이 아까워서 일단 강입문 씨는 우량토지매입보다는 강입문 씨의 종자돈 6천만원의 적절한 투자처를 찾아서 베팅하기로 결심하고 본격적인 중소도시 농지를 찾아나선 것이다. 충북 충주에서 27km정도 떨어진 충북 음성에 위치한 관리지역 농지 전 1필지650평을 수년전 평당8만원에 매입하고 장기간투자하기로 결심했다. 도로변에서 그렇게 멀리 떨어지지 않았기에 어느 정도 접근성이 양호하였기에 강입문씨 가 매입을 결정하였고 차후에 효자노릇을 할 것 같다는 중개사의 말을 믿고 매입한 것이다. 이렇게 해서 강입문 씨는 토지와 첫 인연을 맺게 되었다. 처음부터 큰 자금으로 토지매입을 하게 되면 좋겠지만 일반인들에게는 부족한 종자돈으로 투자를 해야 하기 때문에 토지투자를 첫 입문한다는 것이 사실 중요하다.
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2007-06-21 23:08
http://blog.drapt.com/jothia/4267811182434895746
부동산 정책과 신도시아파트 투자전략
<한국의 자수성가형 부자들> 저자 조희탁
1990년도부터 공급된 제1기 신도시 29만2천 가구보다 더 많은 가구가 공급될 제2기 신도시 8곳
에 공급될 주택은 34만 9천가구가 앞으로 순차적으로 공급 될 예정이다.
1990년 제1기 신도시 공급당시 평균분양가는 평당200만원대 전후였다. 같은 1기 신도시지만 산본과 분당의 지금의 같은 30~40평대의 평당 시세는 여러 가지 요인으로 인해 두배 이상 큰 폭의 차이가 확연하게 나타나는 현상이 발생했다. 이런점을 비쳐볼때 앞으로 수년간 꾸준히 공급될 2기신도시 8곳 중 미래에 시세 상승이 동반되면서 주거의 목적과 더불어 투자적인 가치까지 생각하면서 2기신도시 투자의 방향을 제대로 잡아야할 것이다.
그럼 주택(아파트)시장이 앞으로 어떻게 변할 것인가 살펴보자
주택가격의 폭등으로 정부가 집값을 잡겠다고 부동산 대책을 발표하면 오히려 더욱더 가격이 상승하기까지 한적이 있었다. 정부의 입장은 집값상승의 원인은 투기수요자들 때문에 당분간은 공급이 부족하다는 판단아래 공급확대정책을 쏟아내거나 투기수요를 잡겠다고 세금규제정책 등을 마구 쏟아내고있다. 이제는 여러 가지 정책이 거의 다 나온셈이지만 그래도 정부는 끊임없이 부동산 대책을 발표할 태세다. 금리정책은 사실 쉽게 손댈 수 없는 실정이다. 우리나라 금리정책은 국가경제에 미치는 파장이 크다는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 2007년 1월 기준 한국의 가구수는 1249만가구이상이며 보급된 주택가구수는 1322만 가구 이상으로 주택보급률 105%이상을 기록하게 되었고 앞으로 꾸준히 신도시 지정 등 점점 증가추세를 보이고 있지만 이중 상당수 가구의 사람들이 1가구 2주택자라는 사실이다. 결국 정부의 주택공급확대정책을 펼쳐도 실수요자와 더불어 투기수요세력들이 여러 가지 방법을 동원하여 주택을 청약하여 주택수를 늘리려는 부동산 소유욕이 강하게 발동되어 수요공급의 불균형은 지속되어 집값이 상승할 수 밖에 없다는 결론이다. 일부에서는 한국의 부동산시장 역시 과거 일본의 부동산 폭락사태의 전철을 밟지 않을까 우려와 걱정하는 사람들이 점점늘어나고 있다고 한다. 언젠가는 거품이 꺼지겠지만 한국인의 특성상 부동산을 주거의 개념으로만 보지 않고 투자의 개념에 집중하는한 쉽게 거품은 사그라 들지는 않을 것이다. 과거 1991년 최고조로 부동산폭등으로 인해 일본의 부동산폭등을 잠재우기위해 내놓은 정책인 금리인상, 대출규제 정책이 이제 한국의 부동산 대책으로 나오게 되었다. 일본이 이런 정책의 영향으로 지금 일본의 부동산 거품은 완전히 사라지고 안정을 찾았다. 한국의 부동산 거품이 일본처럼 살라질지 지켜볼 일이다. 현재 한국에는 매년 1만5천명씩 부자가 증가한다고 한다. 특히 한국의 부자들은 여유돈이 생기면 부동산에 투자하려는 경향이 아주강하다. 부자들은 매년 증가하는 유동성자산이 엄청나다. 그래서 그들은 더욱더 부의 축적을 위해 이들은 정부의 세금규제정책에도 개이치 않고 점점 부동산을 매입한다. 다주택자들은 2007년부터 높아진 중과세로 인해 굳이 매물을 내놓지는 않을 것이다. 그렇게 무거운 세금을 내고 처분할 사람들은 일부사람이었다.
다음은 부동산투자의 전문가인 차남수씨의 말이다.
그 당시 제가 산본과 분당을 놓고 저울질을 많이 했죠. 결국 분당을 선택했습니다. 그 이유는 직장관계상 산본이 서울과의 접근도 떨어지고 아파트단지도 분당의 신도시 규모보다 적어서 결론을 분당으로 결정하고 평당200만원대 40평대에 일을 저질렀습니다. 지금생각하면 천만다행이고 잘 선택 한 것이죠. 산본과 분당의 지금의 평당 시세차이는 많이 벌어졌거든요.
차씨는 분당아파트투자의 성공비결을 딱 잘라서 이렇게 말한다.
강남과의 접근성이죠. 강남의 대체지 역할을 분당이 한거죠.
차씨의 현명한 판단이 승리한 꼴이다. 차씨는 강남의 아파트 대체지로서 분당이 될 것이라고 예측했고 대중교통의 정비를 관계부처가 서두른다면 제2의 강남이 될 것이라는 것을 예견한 것이맞아 떨어진 것이다. 지금 현재 평당 아파트 분양가가 가장 높은 곳은 강남권역이라는 것을 부정할 사람은 아무도 없다. 그다음은 분당, 목동이라는 것을 또한 부정할 사람도 없을 것이다.
사실 지난 1990년대 제1기 신도시 지역 평균분양가는 분당 185만원, 평촌, 산본 186만원, 일산 189만원, 중동 200만원대에 분양을 실시했다. 현재 이들 지역의 평균아파트시세는 5배이상 상승한 가격대에서 거래되고 있다. 특히 제1기신도시 중 분당은 강남과의 접근성이 양호하고 주거환경이 양호하여 현재 이들 지역들 중 최고로 높은 시세가 형성되고 있다.
다음은 투자 유망한 아파트지역을 살펴보자
여러 차례 신도시가 발표되고 지금까지 서울과 수도권지역 신도시의 아파트시세상승은 놀랄 정도로 폭등했다. 사실 제1기 신도시 입주시점만해도 기반시설이 정비되기전에는 유턴현상이 심하기도 하고 우여곡절이 있었지만 그후 10여년이 훨씬 지난 지금의 분당을 비롯 1기 신도시의 여러 지역은 성공적인 신도시와 더불어 입주자에게는 엄청난 자산가치를 안겨줬다.
그 이후에 등장한 신도시를 비롯 다음과 같은 아파트는 투자가치가 충분하다.
판교, 화성(동탄), 분당, 용인(죽전, 동백, 수지, 흥덕 지구),목동, 송파, 광교, 강남, 파주 운정 지구 등 신도시 지역은 꾸준히 관심을 가져야할 곳이다.
참고: 청약가점제란 청약제도가 부양가족수와 나이가 많은 장기무주택자에게 당첨우선권을 주는 제도.
참고: 제1기신도시-산본, 분당, 평촌, 중동, 일산
제2기신도시-판교,동탄,김포,파주,광교,양주,송파,검단
▪ 제2기 신도시 공급일정
|
지역 |
면적(만평) |
공급가구 |
최초분양시기 |
|
판교 |
282 |
2.9만 |
05.3 |
|
동탄 |
273 |
4 |
04.6 |
|
김포 |
359 |
5.3 |
06.3 |
|
파주 |
497 |
7.4 |
06.8 |
|
광교 |
341 |
2.4 |
07.12 |
|
양주 |
319 |
2.7 |
08.3 |
|
송파 |
205 |
4.6 |
09.9 |
|
검단 |
340 |
5.6 |
09.12 |
|
누계: 2,616만평 |
34만9천 |
|
|
*1기 |
면적 |
공급가구 |
1990, |
|
1,516만평 |
29만2천 |
|
■주택청약제도범위■
|
구 분 |
공공택지 |
민간택지 |
|
공공주택 |
민영주택 |
민영주택 |
|
주택 |
|
청약방법 |
순차제 |
가점제 |
가점제 |
|
종류 |
청약저축 |
예금.부금 |
예금.부금 |
|
|
청약방법 |
채권입찰제 |
채권입찰제 |
순차제 |
|
종류 |
청약예금 |
청약예금 |
청약예금 |
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