2007-12-12 13:46
http://blog.drapt.com/jonghak1/2413571197434775940 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
대선후 땅시장 빅뱅, 경매가 기회다!
대부분이 아파트 분양과 주택시장에 올인하는 사이에 땅시장이 지각변동을 예고하고 있다.
땅은 아파트에 비해 속성상 면적이나 공급의 추가 생산 등 자원의 한계가 있다보니, 소유나 이용, 관리상의 제한도 산지관리법과 농지법 등 산재한 개별법령에 따라 규제를 많이 받다보니 일반인들의 관심에서 멀이질 수 밖에 없다.
정부의 초강력 토지시장 안정대책인 8. 31 조치이후 수도권등 테마가 있는 특정지역을 제외하고는 토지시장은 꽁꽁 얼어 붙었다. 농지나 임야시장도 허가지역인 경우 물건 소재지에 전 가족이 전입신고가 되고 거주를 해야 하며, 특히 농지인 경우 자경이나 위탁영농만을 허용하고 있다. 부재자 농지인 경우 60%의 엄청난 양도세 중과를 하고 있다. 그러다 보니 같은 부동산이라도 아파트는 지속적으로 상승하며 호황을 누려온 반면에, 농지는 규제가 절정인 지난 2005년 8. 31 조치 이후 특정지역을 제외하고는 대체로 지가가 안정되어 왔다.
지금까지 토지시장의 충분한 조정기간을 거치면서 벌써 수도권을 중심으로 공급물량 부족으로 인해 가격이 수도권을 중심으로 가격이 뛰면서 대선이후 토지시장의 빅뱅이 감지되고 있다. 한미 FTA 이후 토지시장의 개편, 주택시장의 안정을 위한 그린벨트 추가 해제, 수도권 관리지역 규제완화, 제2경부고속 건설 이슈 가능성, 해주 경협신도시, 2기 외곽순환도로 및 수도권 신도시, 대선 공략 등 토지시장이 되살아날 가능성이 높아지고 있다. 앞으로 토지시장의 동향과 투자전략을 살펴보고자 한다.
▣ 정부의 토지 규제완화, 호기다
그린벨트 추가 해제지역과 개발이 가능한 관리지역 예상 후보지를 주목하라.
새로운 정책이 바뀔 때 정부의 동향을 빠르게 먼저 이해하는 자가 기회를 잡을 수 있다.
지난 2기 판교 신도시 분양 이후 파주 등 잇따른 고분양가 사태로 인해 집값 불안과 주택시장의 안정을 위해 11. 15 대책 등 공급확대정책으로 전환하고 있어 주요 변수 및 동향을 주시해야 한다.
△ 관리지역의 종별 세분화 호재지역을 선점하라!
파주운정신도시와 은평뉴타운이 집값 폭등의 주범으로 사회적 비난을 받았다. 정부에서는 공급부족이 집값 불안의 단초를 제공했다는 문제의식으로 수도권 15곳 정도를 중심으로 계발이 가능한 관리지역을 지자체와 협조하여 완화할 계획이라고 한다.
경기 남부권을 중심으로 관리지역의 60～70%가 개발이 가능한 계획관리지역으로 편입작업이 이루어질 예정이기 때문에 수도권 민간택지의 대단위 아파트 공급이 숨통이 트일 전망이다. 현재 개발의 유력한 후보지로 거론되는 지역은 화성과 이천을 비롯하여 강화, 남양주, 양주, 연천, 포천, 강화, 김포, 고양 등이 유력하며, 향후 용도지역 개편과정에서 면적 규제 및 용적률 완화 등으로 지가 상승의 가능성이 높아지고 있다. 이들 수혜지역이나 주변지역은 타운하우스나 전원개발사업 등 각종 개발 수요로 인해 인기가 높아지고 있어 투자자의 지속적인 관심이 필요하다.
△ 관리지역 소규모 공장 허용, 수혜지역 노려라!
최근 정부에서 기업환경 개선을 위해 관리지역 내 소규모 공장 허용방침이 알려지면서 투자자의 관심이 커지고 있다. 최근 민간택지 공급과 관련하여 관리지역의 개발이 가능한 곳(계획관리지역), 보존해야 할 곳(생산, 보존관리지역)으로 분류작업을 하고 있다. 현재 찬반 논란이 되고 있는 대상은 수도권 지역에 신규 공장허용 검토하고 있는 계획관리지역 1만㎡(3,824.98평)이내의 지역으로 향후 토지시장에 미치는 파급효과가 상당히 커질 전망이다.
투자시 신중한 접근도 요망된다. 수도권은 국토계획법 이외에도 수질보존과 환경보호를 위해 수도권정비법과 환경보존법 그리고 지자체마다 조례를 적용하다 보니 중첩적인 규제를 많이 받고 있다. 예를 든다면 국토계획법상 석유정제나 화장품 생산 등은 관리지역에 모법상 허용 불가하고, 고양시 경우 도장, 도축업, 레미콘 등 유사업종은 진입이 안 되도록 규정하고 있다. 그 외에도 수도권의 입지는 전역에 걸쳐 개발이 산발적으로 이루어지고 있어 대부분 연접개발(관리지역인 경우 기존 개발경계선에서 500m거리 제한)을 받고 있어 개별 공장입지의 땅도 별도 없다는 것이다. 수도권 소규모 공장규제완화로 수혜를 받는 곳을 살펴보자. 일단 계획관리지역, 1만㎡의 땅은 정부의 투기대책이 설 때까지 투자자들은 호기를 놓치지 않을 것이다. 당분간 지가 폭등과 품귀현상이 빚어질 것으로 예상된다. 이를테면 경기도 용인 남사면의 2만평㎡(6,049.97평)이 넘는 관리지역 임야가 평당 20~30만원인데 반해, 1만㎡(3,824.98평) 이하의 호재지역은 40~50만원을 상회하는 역차별 현상도 나온다.
이번에 수혜 후보지로는 당진, 평택, 여주와 이천 등이 거론되고 있다. 지가도 최근 안정세를 보여 왔는데 뉴스를 타면서 상승세가 커지고 있다. 용인 등 2기 신도시에 비해 규제가 덜하고 지가도 싸서 대토 수요까지 작용할 경우 잠잠한 토지시장의 또 한차례 홍역을 치룰지 주목된다.
△ 수도권 그린벨트 해제, ‘시가화 개발예정용지’ 빅뱅 예고
2020년까지 수도권 공간구조 개편방안을 담은 ‘2020 수도권 광역도시계획’이 확정됨으로써 국민 임대주택사업 등 각종 지자체 개발사업의 탄력을 받게 될 전망이다. 그린벨트가 해제되는 시가화 개발예정용지는 서울, 인천, 경기도 등 여의도 9배 상당인 840만평(2,540,988.56㎡)에 달하고 있어 대상지역 토지시장의 대형 호재로 작용할 공산이 크다. 주요지역은 화성 138만평(417,448.12㎡), 서울 108만평(326,698.52㎡), 양주 93만평(281,323.73㎡) 등 대단위 지역을 비롯하여 과천 지식정보타운, 의왕 학의동 백운호수 주변, 광명시 가학동 폐광산일대등 수도권 전역에 걸쳐 해제가 되고 있다는 점에서 앞으로 지속적인 투자자의 관심이 요구된다. 관리지역인 경우 개발이 가능한 계획관리지역을 우선 걸러내고 보존과 생산이 필요한 지역을 따로 세분화하는 작업이 현안과제로 남아 있어 투자자의 신중한 접근도 요망된다.
△ FTA 이후 농림지역개편, 후폭풍
농림지역은 변수가 아주 크다 할 수 있다. 현재 농림지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누어져 있다. 농업진흥구역(진흥농지)은 농업을 진흥하기 위해 지정한 구역이라 다른 시설로 전용하는 것은 원칙상 금하고 있다. 시장개방과 농촌 활성화 방안이 확대되면서 농업인인 경우 땅 661㎡(199.95평), 주택 149㎡(450.07평) 이하까지는 농가주택을 형질변경할 수 있도록 농지법을 대폭 완화하고 있는 것도 역이용할 필요가 있다.
이외에도 농축산용 창고나 관리사, 유치원, 노인 복지시설, 농협 구판장, 농업인 필요시설까지 시설허가가 확대하는 방향으로 나가고 있다. 농업보호구역(보호농지)인 경우 진흥농지에서 가능한 허용시설 외에도 근린 생활시설까지 확대하는 방향으로 개편되고 있다.
토지시장에서 가장 큰 변화의 중심축은 바로 농림지역일 것이다. 한미 FTA 이후 수도권이나 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 개발 압력 등 규제완화가 이루어질 것이다. 또한 농사나 축산을 포기해야 하는 1차 산업농가에 대해서는 정부나 지자체 차원에서 용도지역을 변경하는 행․재정적 지원이 강구되어야 할 것으로 기대되기 때문이다. 현재 진흥농지가 지역 내 보호농지로 전용되거나 개발이 어느 정도 완화된 관지지역 중 생산이나 보존관리지역으로 변경되는 작업도 뒤따를 것이다. 꾸준하게 관심을 가지고, 저평가되는 곳을 중심으로 장기 투자와 분산 투자의 자세로 임할 필요가 있다.
▣ 허가구역내 농지취득 규제, 경매 틈새공략
농지규제가 파격적으로 완화될 전망이다. 경자유전의 원칙을 일부 완화하여 도시인도 전입신고 없이 주말농장으로 농지 1천㎡, 임야는 1천5백㎡까지 매수할 수 있게 되었다. 지정면적을 초과해도 영농의사나 계획이 타당하다면 농지 취득이 가능하고 사정상 자경이 어려운 경우에는 영농법인에게 위탁하거나 사후에 농지은행에 매각요청도 할 수 있다. 수도권 전역에 걸쳐 대규모 개발이 동시다발적으로 이루어지다 보니 기업부동산이나 투기적 가수요들에게 투기대상의 표적이 되고 있다. 정부 또한 규제를 강화하고 있다. 일반인의 허가지역 내 농지를 취득을 하려며는 자격요건과 거주기간 그리고 자경․재촌(농사짓는 땅에 살면서 경작하는 행위) 요건 등을 갖추도록 하고 있다. 그러나 경매를 통해 농지를 취득하는 경우에는 이러한 규제를 어느 정도 피할 수 있어 상대적으로 아주 유리하다. 사전 거주기간이나 허가도 제외되고있어 외지인이라도 농지법상 자경과 재촌 규정에서 벗어날 수 있다는 것은 경매 투자상의 특혜를 부여하고 있다는 점에서 역발상의 투자전략이 필요하다.
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