부동산노트(4) |
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[스크랩] ★600만불짜리 부동산 개발 지도1탄 ★ |부동산노트
2007-12-12 15:54
http://blog.drapt.com/jonghak1/2413571197442446926 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 600만불짜리 부동산 개발 지도 ★
양이 매우 많기 때문에 시간이 걸릴 수 있으니 조금만 기다려서 스크랩 하십시오.
여기 지도에는 우리나라 개발 지도 특히 수도권 개발지도는 총망라했습니다.
개발 지도를 통하여 관심가는 곳을 찾는 즐거움이 있습니다.
이 지도를 펼치는 순간 국내 여행을 순회합니다
참고하시면 매우 도움이 될 것입니다.
지도는 부동산의 핵심입니다.
지도를 가져가십시오.
부자 되십시오.
부동산
지도
끝
2기신도시
권선지구개발예정
광교신도시
광교신도시
부천-고양광역전철
향남지구
수원재개발지역
태안지역
수원광교신도시내 컨벤션센타
공세지구현황
평택국제화계획지구
오산역사 오산공장터 -아파트공급
흥덕지구
동탄택지개발주변
전국 유망 택지지구 
인천대교와 경인2고속도로와 연결
인천대교와 경인2고속도로 -안산 - 수원
수원역 우회도로구간 조감도
수원 곡선재개발 예정지구
고양삼송지구
 동탄공세지구주변  팔달구재개발지구  안양뉴타운예정지역현황 
    서해안어촌관광밸트조성예정  인천경제자유구역삼각벨트주목 
광명소화자구광역교통개선
수도권공공택지추가
수원경전철예정노선
영덕-오산 광역도로
분당급신도시예상지역
국제공항 자유무역지역 위치도
동탄신도시 확대예상지역
경기도철도기본계획
   
서울외곽순환고속도로
경기도 도로 철도 기본계획
파주운정지구
인천논현지구
시화지구장기계획  영종도운복복합레저단지
광명소하지구  광명역세권개발
과천주공3단지
안양택지개발지구
군포부곡지구
화성봉담지구  경기화성태안지구
경기도발안산입지구토지이용계획도
발안향남지구  발안택지개발지구  국가간선도로망 계획
    
수도권 동북부 교통망 향방
수두권아파트분포도
원주혁신도시
파주운정신도시
남양주신도시
남양주진접지구
2기신도시
부천-고양광전절
안양뉴타운
군포-안산도로개설
택지개발현황도
민자고속도로건설계획
신 안산선예상도
향남-장안택지개발
화성남양뉴타운
향남택지지구
잠실문정동중대형단지눈길
서울뉴타운지구현황  방화뉴타운  미야.길음 뉴타운위치도
  강남모노레일노선도
 강북구개발지도  강서구개발지도 
도봉구  동대문구개발뉴타운위치도
홍은재개발지역
강남순환고속도로   청주대농금호어울림
당진석문국가산업단지
동탄광역교통망
새만금사업지
동북아경제중심지
불로 마전 검안 원당지구 위치도
오송신도시
부천여월지구
당진석문국가산업단지363만평개발본격
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2007-12-12 13:56
http://blog.drapt.com/jonghak1/2413571197435387146
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★부동산의 핵폭풍 전매제한- 최고의 투자전략은?★
닥터 아파트 여러분 안녕하세요?
오늘 제가 쓴 글은 지금까지 쓴 모든 글 중에서 가장 중요한 글이 될 것입니다.
끝까지 정독해 주시면 보람 있는 시간이 될 것으로 확신합니다.
부동산에 관심을 갖는 모든 분들이 선택 여하에 따라서 인생이 180도 뒤바뀔 수도 있다는
것을 너무나 잘 알고 있는 까닭에 미력한 역량을 총동원하여 혼을 실어 글을 쓰겠습니다.
부동산 시장이 종부세의 폭풍과 DTI 규제의 광풍에 찬서리가 내리더니 급기야 7-10년간
전매 제한이라는 핵폭풍으로 꽁꽁 얼어 붙고 말았습니다.
전매 금지는 엄밀하게 말하면 영원히 매매가 금지 되는 것이 아니라 일정 기간 제한을 받기
때문에 전매 제한이라는 표현이 적절합니다.
전매 금지이든 전매 제한이든 개정된 법으로 인하여 7-10년동안 자기 소유의 재산권 행사를
하지 못하는 기가 막힌 현실을 접하면서 앞으로 전매 제한이 가져올 파장과 문제점 그리고
그에 따른 투자 전략에 대하여 심도있는 조명을 하겠습니다.
1. 전매 제한에 대한 의견
전매 제한은 최근에 부각이 되고 있지만 이전부터 있었던 제도이며 원칙적으로 85㎡초과 중대형은 5년, 85㎡이하 중소형은 7년간이었던 것이 개정이 되어, 85㎡초과 중대형은 7년, 85㎡이하 중소형은 10년간 전매가 제한이 되는 방향으로 규제가 강화 된 것입니다.
전매 제한을 놓고 일각에서는 사유 재산을 침해하는 사회주의적 최악의 발상이라고 일침을 가하고 있으며 다른 한 편에서는 부동산 투기를 확실하게 근절시킬 최고의 해법이라고 추켜 세우는 등
극과 극의 견해가 서로 팽팽히 맞서고 있는 형국입니다.
전매 제한은 분양일을 기준으로 하는 것이 아니라 계약일을 기준으로 하고 있기 때문에 막상
이 제도가 보편화 되면 그 파장은 실로 엄청날 것으로 전망이 됩니다.
특히 지금까지는 선분양제였기 때문에 그나마 시간적인 간극을 버텨낼 수 있었지만 향후에
분양이 될 광교, 송파를 비롯한 명품 신도시, 택지 개발 지구는 후분양제의 적용을 받을 것이
확실하기 때문에 전매 제한에 대한 시간적인 간극을 가늠조차 할 수 없을만큼 길게 느낄 것이
분명합니다.
선분양제라면 분양 후 1달이면 계약이 되는 까닭에 2년 6개월간의 공사기간이 전매 제한 기간에
포함이 되어 사실상 10년 전매일 경우라도 그나마 시간을 벌 수 있지만 앞으로 보편화 될
후분양제는 사실상 입주일이 계약일이나 다름 없다고 보여지기 때문에 투자가 목적이신 분들은
사실상 거들떠 보지 않는 것이 최선의 길이 될 수도 있습니다.
특히 신도시나 뉴타운 택지개발급은 규모가 큰 까닭에 대규모 매물량이 한꺼뻔에 쏟아지는
10년 전매 제한 이후에 매도하는 것보다 1-3년 시간차를 두고 매도해야 제 값을 받을 가능성이
높을 것이 뻔한 까닭에 사실상 10년이 아니라 11-13년이 지난 헌 아파트를 매도해야 한다는
비운마저 겹치게 됩니다.
그 시점에도 아파트는 분양이 될 것이고 더욱 진화 된 모습의 아파트가 전매 제한 없이 쏟아져
나오기라도 한다면 명품 지역 아파트들은 명품이라는 꼬리표만 단 졸품 아파트로 전락할 수도
있습니다.
전매 제한 제도가 옳다 그르다를 논하기 이전에 언제까지 이어질 것이며, 그 파장이 어떤 모습으로
투자자들에게 다가설 것인가를 예단하고 그에 대한 해결 방안을 찾아, 상대적 수혜가 따를
것으로 보여지는 투자 아파트를 찾아서 틈새 공략을 하는 것이 올바른 해법입니다.
제 개인적으로는 부동산을 실거주 목적이 아닌 투자로만 보아 온 과거의 관점에 대하여
굳이 비방하거나 찬양하고 싶지 않지만 부동산 해법을 명품 아파트 죽이기에서만 찾으려는
정책 당국자들의 부동산 정책 실패가 결국 아마추어리즘의 결정체라고 할 수 있는 10년 전매 제한에 까지 이르게 된 것이라고 판단합니다.
부동산을 바로 잡기 위해서는 시장 자율 원칙에 입각하여 명품 아파트-준명품아파트- 보통 아파트
-준소외 아파트-소외 아파트별로 세분화하여 70% 정도로 추산이 되는 무주택자와 일부 유주택
서민 아파트가 폭등하지 않도록 적절한 조치를 취했어야 하는데 일반 서민들과는 동떨어진
명품 아파트들에 대해서 종부세니 DTI 규제니 노이로제에 가까운 규제에 메달리다가 수도권
대부분의 서민들 아파트 값과 전세값만 폭등시키고 말았습니다.
수도권 무주택 40% 서민과 20-30대의 청년층, 수도권 이남의 지방 사람들은 이제 집이야기만
나오면 상대적인 박탈감으로 인하여 앞으로 살 일이 까마득해져 오는데 그나마 금송아지 다루듯
애써서 보관해 온 청약 통장마저 최악의 사유재산권 침해로 지탄받는 10년 전매 제한의 1호 희생양이 될 위기에 놓이고 말았습니다.
남들은 집으로 다 부자가 되었는데 10년동안 팔지도 못하고 애궂은 이자와 원금을 내게 생겼으니
참으로 기가막힐 노릇입니다.
결국 부동산 정책은 명품 아파트에 집중할 것이 아니라 모든 아파트의 특성에 맞추어 적용을 하되
시장원리에 근간을 두고 피라미드나 다이아몬드형 모형의 아파트 시세를 이끌어 냈어야 합니다.
지금은 누가 명품인지 모를 정도로 너도 나도 옐로칩과 블루칩이 되어버린 전형적인 상대하소의
이른바 인구 구조도를 적용하면 노령 인구층이 두터운 미래의 선진국형 인구 피라미드처럼
최악의 아파트 시세 분포도입니다.
풍선효과 즉 명품을 누르다가 대부분의 일반 아파트들이 폭등하여 아파트 시세가
상향 평준화 된 모양새를 보면 1개의 에쿠스를 소나타로 만들려다가 10개의 베르나가 소나타가
된 격이라고 이해하시면 딱 들어 맞는 말이 될 것입니다.
이제 넋두리는 그만하고 전매 제한에 대한 문제점과 해결 방안. 투자 전략에 대하여 순차적인
접근을 시도하겠습니다.
2. 7-10년간 전매 제한이 보편화 될 경우에 파생될 문제점
7-10년 전매 제한 그것도 지금부터 보편화 될 후분양제에 의한 전매 제한은 다음과 같은
문제점을 파생시킬 것입니다.
1) 신도시, 택지개발, 뉴타운 등의 대규모 공급으로 실수효자들에게 일견 안성맞춤으로
받아들일지 모르겠지만 한치 앞을 내다 볼 수 없는 서민들의 변화무쌍한 미래를 충족시킬만한
대안이 되지 못합니다.
즉 경제적 문제에 봉착할 경우 대출을 받는다고 하더라도 거래가 없는까닭에 대출 기준이 모호해질 것이며 7-10년 동안이나 이자와 원금을 꼬박꼬박 내면서도 내 집을 돈으로 활용하지 못하여
전전반측의 세월을 보내실 분들이 속출할 것입니다.
2) 대부분이 후분양제 전매로 묶이는 상황이라서 말이 공급 과다이지 전매 제한에 묶인 분들
외의 분들은 새아파트 기갈 현상으로 말미암아 기존의 새아파트를 찾을 것이 뻔합니다.
실질적인 공급 부족으로 인하여 기존에 지목이 되어온 명품 지역 명품 아파트들은 때 아닌
풍년을 맞아 몸값을 부풀릴 것이 분명하며 그 파장으로 나도 명품 너도 블루칩이 성행하여 이른바 기존 아파트들의 도미노식 폭등 가능성이 존재합니다.
이를 막기 위하여 사상 초유의 반 시장 부동산 악법이 등장함으로써 정책에 대한 불신과 불만이
골수에 사무칠 가능성도 상존합니다.
3) 소위 명품 지역의 아파트들이 전매 제한으로 묶임으로써 간간히 거래가 되는 합법적 매물의
아파트값은 희소성으로 말미암아 천정부지로 솟을 가능성이 크며, 그것을 기화로 그 후광 지역의 아파트들이 우후죽순처럼 그 시세에 따라 갈 것이 분명하기 때문에 전매 제한 명품 신도시를
중심으로 실질적인 거리 혹은 교통과의 연계성에 따라 원을 그리면서 새로운 시세가 형성이 될
것입니다.
특히 명품 신도시의 양쪽 후광을 보는 지역의 아파트값은 더욱 치솟을 것이고, 이 시점에 분양이
되는 신도시 지근 거리의 새아파트 값은 그야말로 노다지가 될 수도 있습니다.
4) 명품 지역 아파트가 전매 제한이지만 합법적으로 거래가 되는 높은 시세 프리미엄은
그 안에 살고 있는 대부분의 사람들에게 초기에는 자부심을 줄지 몰라도 점점 노후화 되고
있는 자신의 아파트에 대한 심리적 불안감과 합법적으로 거래 되는 이웃 아파트의 매매를
닭 쫒던 개 지붕 쳐다보는 겪의 비참한 심리를 촉발시켜 이른바 풍요 속의 극심한 빈곤을
체험하게 될 것입니다.
이러한 심리적 행위는 불법적인 거래를 성행하게 만드는 온상으로 자리를 잡기 쉬운데
제 아무리 제도적 장치를 강화하더라도 과거에 관행이 되어 온 불법 매매의 달콤한 유혹을
뿌리치지 못하고 신종 불법 매매가 암암리에 성행할 가능성이 높습니다.
5) 장기간 전매 제한의 가장 큰 문제점은 이 제도를 체험한 사람들이 거의 없다는 데 있습니다.
우선은 명품 지역에 당첨이 되었기 때문에 심리적으로 뿌듯한 상황에 놓일지라도 시간이 흐를수록
노쇠화하는 자신의 아파트를 보면서 불안감은 점점 깊어 질 것이며 실거주 목적으로 최고의
환경을 누리고 있으면서도 더욱 더 발전 된 모습의 신도시 및 아파트 초고층 주상복합의
랜드마크가 분양이 되면서 상대적인 열등 의식으로 비화될 상황이 연출될 수 있습니다.
혹시라도 전매 제한이 사회 문제화 되면서 전매가 자유로운 신도시나 초고층 주상복합 등이
들어설 경우에 그들의 박탈감은 극에 달할 것이며 이것은 충분히 예상이 될 수 있는
시나리오입니다.
6) 유망지역 장기 전매 제한은 유주택자 신분이라는 높은 벼슬을 하고 있기 때문에 다른 더 좋은
벼슬 자리가 생겨도 갈아타기를 할 수 없다는 것이 비극의 꽃입니다.
남들은 자유롭게 갈아타기를 하면서 야금야금 재산을 불려 가는데 자신은 아파트 한 채를 소유한
체 1가구 2주택이라는 불문율에 걸리지 않으려다 보니까 초특급 미래형 아파트로 갈아타는데 엄청난 제약을 맛 보아야 할 것입니다.
특히 25평 이내의 소형 아파트와 지방의 주택, 오피스텔까지 주택으로 인정하는 법안이
가시화 될 것이며, 1가구 다주택자의 세금은 투기성으로 낙인이 찍히는 상황이라 점점 더 세금의
강도가 높아질 미래의 주택 법안을 예단해 본다면, 사실상 갈아타기는 7-10년 전매 제한 끝자락을
제외하고는 불가능한 여건에 놓이게 됩니다.
이 역시 불법적인 명의 도용으로 주택을 매수하는 이른바 무늬만 미스 김인 주택을 양산할
것입니다.
7) 전매 제한은 미분양을 양산하는 메가톤급 규제가 될 것입니다.
최근 파주 신도시의 미분양은 입지적인 문제나 실수효자 감소, 분양가, 부동산 침체로는 해석할 수
없는 특이한 사항인데 누가 뭐래도 가장 큰 원인은 7-10년 장기 전매 제한이 결정타라고 보아야 합니다.
흥덕지구는 그나마 광교 신도시와 판교 신도시 동탄 신도시의 삼각축 안에 있고 장기 전매 금지에
대한 인식 부족 등으로 인하여 치열한 경쟁률이 가능했지만 시간이 흐를수록 전매 제한에
대한 문제점을 인식한 투자자들은 왠만한 곳에는 청약을 하지 않으려고 할 것이 훤한 이치라서
미분양 물량은 쌓일 수밖에 없을 것입니다.
이는 건설사들의 분양 포기 및 분양 연기 혹은 경제성 악화를 필연적으로 수반함으로써
공급 물량이 줄고 부도에 이르는 건설사들이 늘어나는 빌미가 될 가능성도 높습니다.
8) 전매 제한은 향후 전매 제한으로부터 자유로울 가능성이 높은 재건축 조합 혹은 명품 주상 복합
및 기존 아파트를 선호하는 쏠림 현상을 촉발할 것입니다.
지역적으로는 산발적 분양을 하면서 입지가 좋은 강남, 용산, 목동, 송파, 성동, 서울 각 지역의
랜드마크 분양과 수도권 분당, 일산, 동탄, 평촌, 산본 등 1.2기 신도시와 용인, 성남, 고양, 남양주, 하남 등의 서울과 가깝고 입지가 빼어난 대단지 새아파트가 탄력을 받을 것입니다.
한마디로 지역별 불균형을 가속화 한다는 점이 문제점입니다.
9) 인구 구조와 세대수 표본 조사에 따르면 2016년까지는 아파트 시장이 정점을 이루다가 그 이후로는 급격하게 탄력을 잃을 것으로 예측하고 있습니다.
앞으로 이어질 후분양제 아파트는 인구 통계학적으로 정점을 지난 이후에 매도하는 아파트들이
대부분인 까닭에 도중에 합법적인 매물들의 폭등에 훨씬 못 미치는 시세를 주고 매도해야 할 처지에 놓일 수 있습니다.
더군다나 신도시 등의 특성상 매도 물량이 한꺼번에 대량으로 쏟아지는 시기까지 감안한다면
매도 시점이 가능한 그 시기의 시세를 예측하는 것 조차 겁이 날 지경이라고 판단이 됩니다.
사실상 공급 과잉이지만 전매 제한으로 묶인 아파트들 때문에 공급 부족의 착시 현상에 빠져서
지속적인 아파트 공급이 이어진다면 대량 매물이 나오는 그 시점은 매도자는 넋을 잃을 것이고 매수자는 좋은 아파트를 마음껏 포식하는 상황을 연출하면서 재주는 곰이 넘고 이익은 여우가
다 차지해 버리는 그런 진풍경과 안개 판도도 그려 볼 수 있습니다.
10) 전매 제한은 전매가 허용이 되는 상황을 악용할 우려가 높습니다.
전매 제한 기간 내에 전매가 허용이 되는 경우입니다.
- 첫째, 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인해 세대원 전원이
다른 광역시, 시 또는 군으로 이전할 때다. 이때 주의할 것은 수도권으로 이전하는 것은
제외됩니다.
- 둘째, 상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 모두가 이전할 때입니다.
- 셋째, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간, 해외에 체류하고자 하는 경우 전매를 할 수 있급니다.
- 넷째, 이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우입니다.
- 다섯째, 이주대책 대상자의 경우에 해당되는데 이는 시장, 군수 또는 구청장이 확인해야 전매가 가능합니다.
- 여섯째, 주택 소유자가 국가, 지방자치단체, 금융기관에 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우입니다.
상기의 여섯가지는 전매 제한인 상황하에서 전매가 허용이 되는 경우인데 이를 악용하는 사례를
유추해 보면 다음과 같습니다.
한 두 푼도 아니고 우리나라의 경우 부동산이 경제력의 대부분이라고 해도 과언이 아닌
상황에서는 충분히 예견할 수 있는 일들이며 이는 결코 억지 가능성에 머물지 않을 것입니다.
-첫째, 이미 돈을 벌었기 때문에 수도권 밖으로 얼마든지 이동할 수 있습니다.
그 시점에는 교통의 발달과 지자체의 활성화로 인하여 돈만 있다면 어느 곳이든지 갈 사람들이
많을 것입니다. 의도적으로 이사를 갈 것입니다.
- 둘째, 명품 아파트의 몸값이 천정부지가 될 것이 뻔한데 상속으로 취득한 연후에 세대원 전원이
이동하는 것이 힘든 일일까요?
- 셋째, 교육 평준화에 대한 불만으로 해외 유학생이 늘어나는 현실을 감안한다면 아마 이민을
가는 일을 어렵게 생각하지 않을 것이며 그것도 2년 이상 체류라고 한다면 교육, 사업을 핑계
삼아서 얼마든지 법망을 빠져 나갈 가능성이 높습니다.
국내를 팽개피고 해외로 떠나서 돈은 우리나라에서 벌고 남의 나라에서 마음껏 낭비하는
한심한 사람들을 양산할 것입니다.
- 넷째 청약 당첨에 유리한 조건을 만들기 위하여 위장 이혼까지 불사한다는 이야기를 들었는데
그것보다 훨씬 수익률이 높고 안전한 부의 창출 앞에서 위장 이혼을 하지 않으라는 법이
없습니다. 글자 그대로 위장 이혼이라서 생각보다 악용할 소지가 높지요.
-다섯째 이 경우는 좀 다른 경우이긴 하지만 비과세 시점이 지난 연후에 얼마든지 세율을 감안하여
의도적 2주택을 만들 수도 있습니다.
- 여섯째 이 경우는 의도적이기 보다는 부득이한 경우에 발생 소지가 높기 때문에 악용할 소지는
많지 않습니다.
하지만 경매에 부친 경우라도 그 이후에 서로 짜고 악용하지 않는다는 보장이 없습니다.
이상의 여섯가지 사항은 정상적인 경우라면 쉽게 악용을 할 수 없지만 명품 지역 명품 아파트로써
평당 3천-4천이 넘어가고 분양가 대비 두 배 이상의 높은 수익률이 유력한 점을 감안한다면
얼마든지 비일비재하게 벌어질 도화경이 될 수도 있습니다.
3. 7-10년간 전매 제한에 대한 해결방안과 투자 전략
앞에서 전매 제한에 대한 문제점 10가지를 제시한 바가 있는데 사실상 그 문제점 제기만으로도
해결 방안과 투자 전략은 이미 제시 된 것이나 다름이 없다고 봅니다.
왜냐하면 전매 제한에 파생된 문제점을 역으로 풀어 나가면 해결책이 될 것이며, 그러한 상황을
효율적으로 적용하는 것이 투자 전략이기 때문입니다.
그렇지만 앞에서 제시한 사항들에 대하여 중언부언하지 않고 핵심 사항을 바탕으로 해결방안과
투자 전략을 모색하도록 하겠습니다.
1). 앞에서 언급한 모든 문제점에 대하여 사전 대비책을 세우는 길이 가장 현실적이며
확실한 해결방안입니다.
투자자는 이미 언급한 문제점들을 충분히 인식하여 그에 대한 대처뿐만이 아니라
그러한 문제를 해결했을 경우의 가변수까지 상정하여 투자를 하여야 낭패를 보지
않을 것입니다.
2) 7-10년 전매 제한은 광교, 송파, 은평 뉴타운, 송도 등 일부 초특급 지역을 제외하고는
미분양을 야기 시킬 것이 분명하며 언급한 지역 역시 경쟁률을 떨어뜨려 청약 가점 예상치인
65점 이상에 훨씬 못미치는 사태까지 유발할 수 있습니다.
모든 아파트에 천편일률적으로 7-10년 전매 제한을 적용할 것이 아니라 부분적으로 정상적인
전매 제한을 적용함으로써 매매에 숨통을 터 주어야 합니다.
투자자는 계획대로 전매 제한이 지속이 될 가능성이 높다는 인식아래 그 후광을 볼 수 있는
입지를 선점해야 합니다.
즉 광교, 송파, 판교, 송도, 동동탄과 기타 신도시 은평 뉴타운 등 기타 뉴타운 흥덕, 청계,
등 택지개발지구, 자체 전매 금지가 없는 모든 신도시. 뉴타운, 택지개발 지구, 서울과
수도권의 유망지역 재건축과 재개발, 지역별 랜드마크, 강남, 용산, 목동 등 전통적 강세 지역과
그 주변이 바로 그것입니다.
특히 전매 제한이 따르는 특급 신도시 주변에 관심을 갖는 것이 가장 좋은 방법입니다.
다만 무조건적인 투자보다 전매 제한이 부분적으로 풀리거나 예상이 되는 조치까지도
염두하셔서 투자를 해야하기 때문에 단순한 발상보다는 역동적인 사고와 끊임없는
정보 탐색이 리스크를 줄이는 최선의 방책입니다.
3) 전매 제한은 궁극적으로 아파트를 투기로부터 차단하고 실수요 위주의 부동산 환경을
조성하는 데 그 의의가 있습니다.
그렇다면 부동산 정책을 전매 제한과 아울러 명품 아파트에 대한 지나친
규제 일변도의 정책에서 탈피해야 합니다.
예컨데 종부세를 9억 혹은 12억 이상으로 현실성 있게 맞추고 DTI 규제를 대폭 완화하여
외국의 경우처럼 명품 아파트들이 그들만의 플레이를 할 수 있도록 놓아두되 명품 아파트와
다른 아파트를 소유한 2주택 자들에 대하여 투기성 세금을 몇 배 더 강화할 필요가 있습니다.
즉 눈사람 모양의 양극화가 아닌 다이아몬드 모양의 다극화를 유도하여 수도권 40%의 무주택
서민들과 30%의 소시민 즉 70%의 일반 중산층 및 서민들의 아파트 폭등을 막아야 합니다.
모든 재화와 용역이 그렇듯이 아파트 역시 적정선의 시세 차이가 있어야 하며 블루칩 아파트의
부추김으로 옐로칩- 일반- 소외 아파트의 폭등이 순환이 되는 연계 고리를 차단하기 위하여
여러가지 부동산 해법을 적용해야 합니다.
강남 아파트가 평당 4천이라고 호들갑을 떨지만 솔직히 다른 나라에 비교하여 물가와 GDP를
적용하더라도 결코 비싼 시세가 아닙니다.
강남 아파트를 두둔하려는 것이 아니라 유럽, 미국, 아시아권의 홍콩, 싱가폴만 보더라도
명품 아파트는 평당 1만-2만에 육박합니다.
이러한 현실은 인정하면서 가야지 버블이니 폭락이니 말잔치를 남발하는 것은 시대착오적
발상이 아닐까요?
버블은 명품 아파트에서 오는 것이 아니라 모든 것을 양극화 시각으로 바라보다가 대부분의
아파트 값을 폭등시킨 수도권 아파트의 현실에서 올 수 있습니다.
가장 중요한 점은 대부분 일반 아파트의 폭등이 이어지지 않도록 조치를 취하여 너도 명품
나도 명품이 아니라 각각의 아파트가 고른 분포도를 그리며 적정선의 상승을 이룰 수 있도록
제도적 장치를 깔아야 합니다.
만일 다른 아파트가 폭등하지 않는다면 설령 내 아파트가 폭등하지 않더라도 크게 신경 쓰지 않을
것입니다.
다만 시장 원리에 의하여 다이아몬드형 시세 형성은 막을수도 없고 막아서도 안 되며
시기 및 질투 해서도 안 된다는 것이 제 자율적인 견해입니다.
진정한 민주주의는 부의 하향 평등화에 있는 것이 아니라 부의 상향화와 그에 따르는 피치못할
부의 다극화에 있습니다.
부동산 투자를 하시는 분들은 이러한 방향으로 정책이 진행이 될 가능성이 있다는 판단 하에
자기 자본금에 맞는 투자와 실거주 양수 겸장의 안정적인 투자 방향으로 발상의 전환을
갖는 것이 중요합니다.
해결방안과 투자는 상극처럼 보이지만 저는 부동산 당국자들에게 문제점과 해결 방안을
제시한 것이며, 투자자에게는 선악을 떠나서 최고의 방법을 제시한 것으로 이해해 주셨으면
합니다.
어차피 글로 노출 시켜서 제 자신의 득을 볼 가능성은 전혀 없으며 잘 해야 본전도 되지 못하지만
저 나름대로 향후 핵폭풍이 확실한 전매 금지에 대한 소견을 밝힘으로써 그에 대한 대안책을
제시하였다는 점에서 의의를 두고 판단하셨으면 합니다.
수도권 시세를 외우다 시피 하면서 지나치게 저평가가 되었다고 생각이 되는 지역을
소개하겠습니다.
오른 곳은 더 오르게 부추길 수 없어도 다음에 제시할 곳들은 입지와 상황을 고려하여
틀림 없이 오를 수밖에 없는 구도를 갖추었습니다.
오늘 오를지 한 달 후에 오를지 1년 후일지 3년 후일지 예측은 쉽지 않지만 5년 이상 소외
아파트가 없는 것으로 보아서 다음 지역은 2년 안에 크게 오를 수 있다고 판단합니다.
강남- 분당-용인-동탄-오산-평택-천안/아산이 차등적으로 올랐으며, 1기 신도시 그룹 즉
분당-일산-평촌-산본-중동이 일정 기간을 두고 폭등하였습니다.
또한 강북-구리-남양주 일대-덕소-하남의 동북권 루트도 소외군에서 일정 부분 벗어났습니다.
2기 신도시인 파주-동탄이 함께 폭등하다가 최근 조정을 거치는 것이 비슷하고 강남 재건축이
조정을 보이자 큰 폭의 상승을 이어가던 버블 쎄븐이 다함께 조정을 거치고 있습니다.
용산이 뜨자 인근 성동구와 남산 일대가 폭등했습니다.
수도권 입지 좋은 곳들의 소외 지역들이 호재와 바람을 타고 릴레이식 상승을 거두었는데
대표적인 곳이 인천권, 서울 강북권, 관악구 등입니다.
모든 폭등이 테마를이루면서 순차적으로 오른다는사실에 주목해야 합니다.
이제 마지막 남은 입지 좋은 투자처는 어디일까요?
시세 흐름상 3년 전의 시세에서 조금 오른 곳들 수원 전역 특히 영통을 주목하시고,
서울-과천-평촌-산본-의왕 일대의 유일한 소외지역 과천, 시흥에 관심을 두실 것이며,
좀 더 장기적으로 본다면 전매 가능한 신도시와 입지 좋고 전매 가능한 수도권 미분양 물량
지역 및 안산, 광주에 관심을 가질 필요가 있습니다.
또한 서동탄과 그 인접 지역 용인 택지개발 등도 조정 폭이 컸기 때문에 역시 투자 가치가
높을 것입니다.
유의할 점은 2007년 큰 폭으로 오른 소외권역은 지금 투자하면 꼭지점을 잡을 가능성이
존재하기 때문에 매수시에 2007년 시세 흐름은 필수적으로 점검하셔야 합니다.
특히 세대수 300세대 미만은 테마를 형성하지 않는 한 매수해서는 안 되며, 자본금이 부족한
서민들은 입지 좋고 전매 가능한 미분양, 분양권에 주력을 하십시오.
또한 32평 기준으로 25평의 시세 차이가 40% 이상 벌어진 20평대 급매에 도전하신다면
수익률이 따를 것입니다.
지금까지 전매 금지의 문제점과 해결방안 그리고 투자 전략을 한 보따리에 풀어 드렸습니다.
이제 아파트를 투자 보다는 실거주 목적으로 접근하는 시대가 돌아 오고 있습니다.
투자 성향으로 접근하실 분들은 여러 개의 아파틀를 사 들이지 마시고 똑똑한 아파트 하나로
올인하시는 전략을 펼치셔야 합니다.
그 길로 가야만 실거주는 물론이거니와 수익률 면에서도 좋은 시대를 맞이할 것입니다.
1가구 다주택에 대한 과세는 확실히 무거워 질 것이며 그로 인하여 무주택 서민들의 내집마련
활로는 크게 늘어 날 것입니다.
결론적으로 본론의 내용을 반추해 보시면 아시겠지만 전매제한은 우리가 상상하는 것 이상으로
부동산에 엄청난 영향력을 야기한다고 할 수 있습니다.
물론 긍정적인 시각을 부정하는것은 아니며 저는 전매 제한이 가져올 부정적인 측면의 접근
방식으로 논지를 펼쳤기 때문에 전매 제한에 대한 문제점에 초점을 맞추었습니다.
제가 묻고 답하기와 질문과 답변에서 유독 전매 제한에 대한 심각성을 일관성 있게 제시하였고
명품 신도시의 전매 제한 후광 아파트를 집중적으로 부각시킨 이유가 오늘 글에 고스란히
녹아 흐르고 있습니다.
부동산은 보는 시각에 따라서 해석이 다를 수 있습니다.
어떤 형태의 글이든지 상식선에서 쓰여진 글이라면 밖으로 드러 내놓고 글을 쓰는 사람은
존경의 대상이 되어야 합니다.
네티즌의 눈치를 보거나 리스크를 염두해 두어 두리뭉실한 답변을 주시는 분들도 뚜렷한
성향이고 리스크는 클 지 몰라도 확신을 주려고 하는 분들도 명확한 성향입니다.
하지만 맞고 다르고를 떠나서 누가 먼저 도도한 부동산 흐름을 예견하고 발을 맞추어 나가느냐가
부동산에 대한 글을 쓰는 사람의 진정한 모습이라고 판단합니다.
그래야만 프로가 아닐까요?
감사합니다.
- 세쌍의 부부 중에 한 쌍의 부부는 이혼한답니다.
가정 파괴는 국가 파탄의 원인이 될 수 있으며 본질적으로 부동산 폭등보다 훨씬 심각할
수가 있습니다.
성향은 다르지만 부동산에 대한 융탄 폭격같은 규제는 따르면서 이혼에 대해 지나치게 너그러운
현실에 대하여 규제와 세금의 의미를 다시 한 번 생각하게 합니다.
우리 모두 고정관념의 포로가 된 것은 아닐까요?
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[스크랩] 대선후 땅시장 빅뱅, 경매가 기회다! |부동산노트
2007-12-12 13:46
http://blog.drapt.com/jonghak1/2413571197434775940
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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대선후 땅시장 빅뱅, 경매가 기회다!
대부분이 아파트 분양과 주택시장에 올인하는 사이에 땅시장이 지각변동을 예고하고 있다.
땅은 아파트에 비해 속성상 면적이나 공급의 추가 생산 등 자원의 한계가 있다보니, 소유나 이용, 관리상의 제한도 산지관리법과 농지법 등 산재한 개별법령에 따라 규제를 많이 받다보니 일반인들의 관심에서 멀이질 수 밖에 없다.
정부의 초강력 토지시장 안정대책인 8. 31 조치이후 수도권등 테마가 있는 특정지역을 제외하고는 토지시장은 꽁꽁 얼어 붙었다. 농지나 임야시장도 허가지역인 경우 물건 소재지에 전 가족이 전입신고가 되고 거주를 해야 하며, 특히 농지인 경우 자경이나 위탁영농만을 허용하고 있다. 부재자 농지인 경우 60%의 엄청난 양도세 중과를 하고 있다. 그러다 보니 같은 부동산이라도 아파트는 지속적으로 상승하며 호황을 누려온 반면에, 농지는 규제가 절정인 지난 2005년 8. 31 조치 이후 특정지역을 제외하고는 대체로 지가가 안정되어 왔다.
지금까지 토지시장의 충분한 조정기간을 거치면서 벌써 수도권을 중심으로 공급물량 부족으로 인해 가격이 수도권을 중심으로 가격이 뛰면서 대선이후 토지시장의 빅뱅이 감지되고 있다. 한미 FTA 이후 토지시장의 개편, 주택시장의 안정을 위한 그린벨트 추가 해제, 수도권 관리지역 규제완화, 제2경부고속 건설 이슈 가능성, 해주 경협신도시, 2기 외곽순환도로 및 수도권 신도시, 대선 공략 등 토지시장이 되살아날 가능성이 높아지고 있다. 앞으로 토지시장의 동향과 투자전략을 살펴보고자 한다.
▣ 정부의 토지 규제완화, 호기다
그린벨트 추가 해제지역과 개발이 가능한 관리지역 예상 후보지를 주목하라.
새로운 정책이 바뀔 때 정부의 동향을 빠르게 먼저 이해하는 자가 기회를 잡을 수 있다.
지난 2기 판교 신도시 분양 이후 파주 등 잇따른 고분양가 사태로 인해 집값 불안과 주택시장의 안정을 위해 11. 15 대책 등 공급확대정책으로 전환하고 있어 주요 변수 및 동향을 주시해야 한다.
△ 관리지역의 종별 세분화 호재지역을 선점하라!
파주운정신도시와 은평뉴타운이 집값 폭등의 주범으로 사회적 비난을 받았다. 정부에서는 공급부족이 집값 불안의 단초를 제공했다는 문제의식으로 수도권 15곳 정도를 중심으로 계발이 가능한 관리지역을 지자체와 협조하여 완화할 계획이라고 한다.
경기 남부권을 중심으로 관리지역의 60～70%가 개발이 가능한 계획관리지역으로 편입작업이 이루어질 예정이기 때문에 수도권 민간택지의 대단위 아파트 공급이 숨통이 트일 전망이다. 현재 개발의 유력한 후보지로 거론되는 지역은 화성과 이천을 비롯하여 강화, 남양주, 양주, 연천, 포천, 강화, 김포, 고양 등이 유력하며, 향후 용도지역 개편과정에서 면적 규제 및 용적률 완화 등으로 지가 상승의 가능성이 높아지고 있다. 이들 수혜지역이나 주변지역은 타운하우스나 전원개발사업 등 각종 개발 수요로 인해 인기가 높아지고 있어 투자자의 지속적인 관심이 필요하다.
△ 관리지역 소규모 공장 허용, 수혜지역 노려라!
최근 정부에서 기업환경 개선을 위해 관리지역 내 소규모 공장 허용방침이 알려지면서 투자자의 관심이 커지고 있다. 최근 민간택지 공급과 관련하여 관리지역의 개발이 가능한 곳(계획관리지역), 보존해야 할 곳(생산, 보존관리지역)으로 분류작업을 하고 있다. 현재 찬반 논란이 되고 있는 대상은 수도권 지역에 신규 공장허용 검토하고 있는 계획관리지역 1만㎡(3,824.98평)이내의 지역으로 향후 토지시장에 미치는 파급효과가 상당히 커질 전망이다.
투자시 신중한 접근도 요망된다. 수도권은 국토계획법 이외에도 수질보존과 환경보호를 위해 수도권정비법과 환경보존법 그리고 지자체마다 조례를 적용하다 보니 중첩적인 규제를 많이 받고 있다. 예를 든다면 국토계획법상 석유정제나 화장품 생산 등은 관리지역에 모법상 허용 불가하고, 고양시 경우 도장, 도축업, 레미콘 등 유사업종은 진입이 안 되도록 규정하고 있다. 그 외에도 수도권의 입지는 전역에 걸쳐 개발이 산발적으로 이루어지고 있어 대부분 연접개발(관리지역인 경우 기존 개발경계선에서 500m거리 제한)을 받고 있어 개별 공장입지의 땅도 별도 없다는 것이다. 수도권 소규모 공장규제완화로 수혜를 받는 곳을 살펴보자. 일단 계획관리지역, 1만㎡의 땅은 정부의 투기대책이 설 때까지 투자자들은 호기를 놓치지 않을 것이다. 당분간 지가 폭등과 품귀현상이 빚어질 것으로 예상된다. 이를테면 경기도 용인 남사면의 2만평㎡(6,049.97평)이 넘는 관리지역 임야가 평당 20~30만원인데 반해, 1만㎡(3,824.98평) 이하의 호재지역은 40~50만원을 상회하는 역차별 현상도 나온다.
이번에 수혜 후보지로는 당진, 평택, 여주와 이천 등이 거론되고 있다. 지가도 최근 안정세를 보여 왔는데 뉴스를 타면서 상승세가 커지고 있다. 용인 등 2기 신도시에 비해 규제가 덜하고 지가도 싸서 대토 수요까지 작용할 경우 잠잠한 토지시장의 또 한차례 홍역을 치룰지 주목된다.
△ 수도권 그린벨트 해제, ‘시가화 개발예정용지’ 빅뱅 예고
2020년까지 수도권 공간구조 개편방안을 담은 ‘2020 수도권 광역도시계획’이 확정됨으로써 국민 임대주택사업 등 각종 지자체 개발사업의 탄력을 받게 될 전망이다. 그린벨트가 해제되는 시가화 개발예정용지는 서울, 인천, 경기도 등 여의도 9배 상당인 840만평(2,540,988.56㎡)에 달하고 있어 대상지역 토지시장의 대형 호재로 작용할 공산이 크다. 주요지역은 화성 138만평(417,448.12㎡), 서울 108만평(326,698.52㎡), 양주 93만평(281,323.73㎡) 등 대단위 지역을 비롯하여 과천 지식정보타운, 의왕 학의동 백운호수 주변, 광명시 가학동 폐광산일대등 수도권 전역에 걸쳐 해제가 되고 있다는 점에서 앞으로 지속적인 투자자의 관심이 요구된다. 관리지역인 경우 개발이 가능한 계획관리지역을 우선 걸러내고 보존과 생산이 필요한 지역을 따로 세분화하는 작업이 현안과제로 남아 있어 투자자의 신중한 접근도 요망된다.
△ FTA 이후 농림지역개편, 후폭풍
농림지역은 변수가 아주 크다 할 수 있다. 현재 농림지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누어져 있다. 농업진흥구역(진흥농지)은 농업을 진흥하기 위해 지정한 구역이라 다른 시설로 전용하는 것은 원칙상 금하고 있다. 시장개방과 농촌 활성화 방안이 확대되면서 농업인인 경우 땅 661㎡(199.95평), 주택 149㎡(450.07평) 이하까지는 농가주택을 형질변경할 수 있도록 농지법을 대폭 완화하고 있는 것도 역이용할 필요가 있다.
이외에도 농축산용 창고나 관리사, 유치원, 노인 복지시설, 농협 구판장, 농업인 필요시설까지 시설허가가 확대하는 방향으로 나가고 있다. 농업보호구역(보호농지)인 경우 진흥농지에서 가능한 허용시설 외에도 근린 생활시설까지 확대하는 방향으로 개편되고 있다.
토지시장에서 가장 큰 변화의 중심축은 바로 농림지역일 것이다. 한미 FTA 이후 수도권이나 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 개발 압력 등 규제완화가 이루어질 것이다. 또한 농사나 축산을 포기해야 하는 1차 산업농가에 대해서는 정부나 지자체 차원에서 용도지역을 변경하는 행․재정적 지원이 강구되어야 할 것으로 기대되기 때문이다. 현재 진흥농지가 지역 내 보호농지로 전용되거나 개발이 어느 정도 완화된 관지지역 중 생산이나 보존관리지역으로 변경되는 작업도 뒤따를 것이다. 꾸준하게 관심을 가지고, 저평가되는 곳을 중심으로 장기 투자와 분산 투자의 자세로 임할 필요가 있다.
▣ 허가구역내 농지취득 규제, 경매 틈새공략
농지규제가 파격적으로 완화될 전망이다. 경자유전의 원칙을 일부 완화하여 도시인도 전입신고 없이 주말농장으로 농지 1천㎡, 임야는 1천5백㎡까지 매수할 수 있게 되었다. 지정면적을 초과해도 영농의사나 계획이 타당하다면 농지 취득이 가능하고 사정상 자경이 어려운 경우에는 영농법인에게 위탁하거나 사후에 농지은행에 매각요청도 할 수 있다. 수도권 전역에 걸쳐 대규모 개발이 동시다발적으로 이루어지다 보니 기업부동산이나 투기적 가수요들에게 투기대상의 표적이 되고 있다. 정부 또한 규제를 강화하고 있다. 일반인의 허가지역 내 농지를 취득을 하려며는 자격요건과 거주기간 그리고 자경․재촌(농사짓는 땅에 살면서 경작하는 행위) 요건 등을 갖추도록 하고 있다. 그러나 경매를 통해 농지를 취득하는 경우에는 이러한 규제를 어느 정도 피할 수 있어 상대적으로 아주 유리하다. 사전 거주기간이나 허가도 제외되고있어 외지인이라도 농지법상 자경과 재촌 규정에서 벗어날 수 있다는 것은 경매 투자상의 특혜를 부여하고 있다는 점에서 역발상의 투자전략이 필요하다.
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