2006-07-04 22:01

http://blog.drapt.com/jmhe107/1973411152018095109

- 불확실한 부동산시대, 과학투자법으로 극복한다. -

과거처럼 누구나, 요행으로, 쉽게 부동산 투자로 성공하던 시기는 지났다. 앞으로도 그런 기회는 오지 않을 것이다. 이제 부동산투자는 운으로 성공할 수 있는 게 아니다. 성공비율을 따지자면 운은 기껏해야 10%에도 미치지 못한다. 나머지 90%는 과학적 분석이 요구된다. 경기 사이클, 부동산 사이클을 아는 것도 과학적 분석이 있기에 가능한 것이다. 
따라서 주먹구구식으로 ‘이럴 것이다, 저럴 것이다’라는 말에 현혹되어 섣불리 투자하는 것은 위험천만한 것이다. 객관적 통계와 자료를 통해 분석하고, 현실에 대입하여 검증한 뒤에 투자해야만 성공확률을 높일 수 있다. 불확실성에 갇혀있는 세상이라 할지라도 불변의 절대적인 무엇이 있다. 부동산에서도 그러한 진리가 존재한다. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 알아두어야 할 것은 무엇인가. 

첫째, 부동산은 공간이며 위치체이다.  

맨 처음 분석해야 할 것은 부동산의 입지조건이다. 예를 들어 브랜드 가치도 별로 없을뿐더러 부실하게 지어진 소규모 아파트단지라 해도 강남에 있다는 이유만으로도 강남권 아파트가격이 상승하면 동반상승하는 경향이 강하다. 2006년 5월 22일 현재 강남구 아파트의 평균 매매가는 평당 2,700~3,000만 원 선이다. 아무리 수준 낮은 아파트라 해도 강남에 있다는 이유만으로도 평당 1,500만 원 이상의 가격에서 거래되는 것이 현실이다. 
반대로 서울에서 아파트가격이 가장 싼 지역 중 하나인 도봉구 등 강북권내 아파트 평균가격은 평당 700만원~800만원 선. 1,000 세대 이상 대규모 단지에 속할 뿐만 아니라 고급 마감재를 사용하고 인지도가 높은 브랜드의 아파트라 하더라도 강남의 최저가격을 뛰어넘기가 사실상 힘들다. 이렇게 동일한 평형, 동일한 구조, 동일한 브랜드를 사용하고 있음에도 가격이 벌어지는 것은 바로 지리적 위치 차이 때문이다.  
위치로서의 부동산을 판단하기 위해서는 거리라는 개념을 먼저 이해해야 한다. 부동산에서 말하는 거리는 실측거리, 시간거리, 운임거리, 의식거리 등으로 구분된다. 이중 실측거리란 실제로 측량한 거리를 말하며 시간거리는 교통수단마다 도착할 때까지 걸리는 시간, 운임거리란 교통수단에 따른 경제적 비용을 일컫는다. 이에 비해 의식거리는 처음 낯선 곳을 방문하는 사람이 그렇지 않은 사람보다 더 많은 시간이 걸린다고 생각하게 되는 것을 말한다. 
부동산투자에 성공하기 위해서는 교통혁신 등에 따른 지역 환경변화와 함께 이러한 시간거리, 의식거리 등의 단축 등도 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 정부가 작년 12월 발표한 제3차 수도권정비계획안(2006~2020년)에 따르면 앞으로 수도권은 10개 도시권으로 육성된다. 이에 따라 남양주, 포천, 김포, 인천을 잇는 제2외곽순환고속도로와 각 지역 간 도로 및 철도망이 구축될 전망이다. 용인•김포•하남•광명•의정부 경전철 등도 착공중이거나 검토 중에 있다. 지하철은 분당선 연장선, 신분당선, 7•8호선 연장선, 신안산선, 수인선 그리고 인천 2호선 등이 공사 중이거나 착공 예정이다. 경춘선과 경의선의 복선화도 진행되고 있다.
사회기반시설인 도로망이 제대로 확충되면 시간거리는 더 가까워질 것이고, 운임거리는 더 낮아질 것이며 의식거리는 더 좁혀질 것이다. 통상 부동산은 개발계획 발표시점과 공사 착공시점, 그리고 완공시점 등 소위 ‘3승 법칙’에 따라 가격이 오른다. 이러한 부동산공간이자 위치로서의 부동산성격을 파악한 후 앞으로 더 개발될 지역인가, 또한 앞으로 주거수요가 늘어날 지역인가를 살펴보아야 한다. 즉 자신이 투자하려는 부동산이 앞으로 자산가치가 상승할 만한 지역적 조건, 즉 학군, 편의시설, 교통, 환경여건 등의 요소를 지니고 있는지 반드시 따져보아야 한다. 

둘째, 법률적 분석으로 골치 아픈 문제는 사전에 피한다.

법률적 분석은 등기부등본을 통해 진정한 소유자가 누구인지 또 저당권, 근저당권, 지상권, 가압류, 가처분 등 부동산이 담보 및 용익물권으로서 사용되고 있는지를 판단하는 것이다. 등기부등본이나 권리관계에 문제가 있거나 채권•채무•가압류•가처분 상태에 있는 부동산이라면 나중에 투자자가 곤경에 처할 수도 있다.
특히 등기부등본에서 가장 자주 볼 수 있는 권리가 저당권과 근저당권이다. 저당권은 부동산을 담보로 돈을 빌리고 저당권설정계약을 통해 등기를 함으로써 성립하며 모든 채권에 우선하여 변제받을 수 있는 물권이다. 즉 등기상에 저당권이 설정된 상태에서 건물이 경매로 넘어갔다고 가정했을 때, 우선순위에 따라 전액을 낙찰가액 한도 내에서 보장받을 수 있다.
그러나 일반 채권의 경우(차용증, 현금보관증만 써준 경우)는 저당권을 설정한 사람보다 먼저 돈을 빌려주었어도, 즉 선순위라고 하여도 저당권자에게 밀린다. 저당권자가 법률상 우선이기 때문에 저당권자가 가져가고 남은 부분을 모든 채권자들이 모여 채권금액의 비율에 따라 나누어 가져야 한다.
금융권에서는 일반적으로 돈을 빌려주고 근저당권을 설정하는데, 은행에서는 대개 이자에 대한 약정까지 하므로 채무자가 원금은 물론 이자도 갚지 못할 경우에 대비하여 실제 채무액보다 큰 금액을 설정해놓는다. 또한 채무액의 일부를 갚았다 하더라도 대개 등기부등본상의 설정금액은 그대로 놓아두는 경우가 많다. 다 갚아야 말소등기를 해준다는 말이다. 이것이 근저당이다. 그러므로 채권자에게 실제 남은 채무액을 확인해볼 필요가 있다.
만약 등기부등본상에 전세권이 설정되어 있다면 이는 일반적으로 생각하는 전세의 개념과는 다르다. 전세권 역시 법률적으로 ‘물권’이라 하여 건물의 전체 또는 일부를 지배할 수 있는 권리로서 강력한 지위를 가지고 있다. 그러나 일반적으로 알고 있는 전세는 채권적 전세로서 현재 주택이나 소규모 점포에서 많이 볼 수 있는 형태이고, 목적 부동산을 사용•수익할 것을 청구할 수 있는 채권에 지나지 않는다. 실제로 전세권을 설정하는 경우는 주로 대형빌딩이거나 전세금액이 엄청난 경우다. 일반적으로 건물주가 전세권을 설정해주는 경우는 드물다.
지상권이란 ‘토지 사용에 대한 권리’로서 타인의 토지에 대하여 지료를 지급하고 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 부동산에는 토지주와 건물주가 다른 경우가 종종 있는데, 이러한 건물을 임차할 경우에는 건물주(지상권자)와 계약해야 한다. 토지주가 아무리 자기 땅이라고 우겨도 지상권이 설정되어 있는 한, 최소 15년 동안은 건물주가 모든 권리를 가지고 있다고 보아야 할 것이다. 최근에는 토지주가 건물을 짓기 위해 금융권에서 자금을 빌릴 때 금융권에서 토지에 대한 저당권과 지상권을 동시에 설정하는 경우가 많다. 

가압류는 채권자, 즉 저당권 등을 설정하지 않고 돈을 빌려준 사람이 채무자가 임의로 그의 재산인 건물 등을 처분하지 못하게 하기 위해서 사용하는 것이다. 물론 돈을 제때에 갚지 않아서 가압류를 하는 경우도 많다. 가압류 상태인 부동산은 ‘가압류 → 본압류 → 경매 신청 → 경매 개시’의 절차로 경매에 넘어갈 가능성이 농후하기 때문에, 조심해야 한다. 
반면 가등기는 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 채무자 또는 제3자에게 속하는 소유권 및 기타의 권리를 채권자에게 이전할 목적으로 행해지는 대물변제의 예약 또는 매매의 예약이라 할 수 있다. 그러므로 등기부등본에 가등기가 설정되어 있다면 일단 경계를 해야 한다. 매매 또는 임대계약 이전에 가등기를 해결해줄 수 있는지 여부를 필히 확인하도록 한다. 

셋째, 보고보고 자꾸 봐야하는 수익성 분석 

부동산을 통해 얻을 수 있는 수익에는 두 가지 형태가 있다. 하나는 자산가치 상승에 대한 자본이득이고 다른 하나는 임대수익이다. 여기서 자본이득(capital gains) 혹은 자산가치의 상승은 시간에 의존하기 때문에 수익성을 정확하게 예상하기 어렵다. 따라서 가격이 올라야 시세차익이 얼마나 되는지 알 수 있다. 이에 비해 임대수익(income gains)은 수익성을 비교적 정확하게 예측할 수 있다는 장점이 있다.
통상 부동산투자의 수익성은 투자회수율로 측정되고, 매각결정은 부동산 가치에 의하여 좌우된다. 즉 부동산 가치가 맨 처음 구입했을 때보다 많이 올라서 이익이 발생하면 그만큼 수익성도 높아지고 이를 측정하는 투자회수율도 높아진다. 
부동산가치는 소유자, 구입하려는 사람, 혹은 특수목적의 사용자 등 관점에 따라 각기 다르게 평가할 수 있고, 가치를 측정하는 방법도 수없이 많다. 측정방법은 크게 거래사례비교법과 비용접근법(원가법), 수익환원법 등으로 분류할 수 있는데, 실제로 수익성 부동산에 해당하는 것은 수입을 기준으로 한 수익환원법을 적용하는 것이 가장 타당성이 높다. 왜냐하면 수익성을 보고 투자한 이상 투자금의 회수율이 가장 큰 관건이기 때문이다.
통상 사업체에서 이익이 발생하면 그 사업체의 가치도 올라간다. 반대로 수익이 줄거나 손실이 발생하면 당연히 사업체의 가치도 떨어진다. 부동산도 이와 다를 바가 없다. 부동산 가치는 부동산에서 발생하는 순수익으로 간단하게 측정할 수 있는데 이것이 자본환원율(Capitalization Rate)이다. 
자본환원율은 맨 처음 투자할 때 대출관계 없이 부동산을 모두 현찰로 사는 것으로 가정한다. 이렇게 하면 대출이자를 고려하지 않게 되는데 순운영수입을 매입가격으로 나누면 자본환원율을 계산할 수 있다. 순운영수입은 전체 운영수입에서 운영비용을 빼면 된다. 
임대수입은 부동산의 종류에 따라서 차이가 있으며 누가 비용을 부담하느냐에 따라서 다르다. 부동산 사용면적을 사용한 대가로 임대수입이 발생하는데 이를 보험료, 재산세, 청소비 등 모든 운영비용을 감안하고 남은 수입, 이것이 순운영수입이다. 
해당 부동산의 순운영수입을 알고, 부동산시장에서 산출된 자본환원율을 알면 부동산의 경제적 가치를 쉽게 산출할 수 있다. 이는 대상부동산에 투자를 할 것인지 말 것인지에 대한 의사결정을 쉽게 할 수 있는 중요한 판단자료이다. 즉 수익성 분석은 부동산가치판단의 실질적이고 구체적인 근거로 작용하기 때문에 거듭거듭 강조되고 있다.  


넷째, 물리적 분석으로 배보다 큰 배꼽을 막는다. 

물리적 분석이란 한마디로 기술적 분석을 일컫는다. 기술적 분석은 사실 전문가의 도움을 받아야 한다. 굳이 많은 비용이 들어가는 정밀분석을 할 필요는 없이 전문가들은 육안검사로도 건물의 노후 정도를 금세 파악할 수 있기 때문에 현장에 동행하는 것이 좋다. 건물을 살 때 이러한 기술적 분석을 철저히 하지 않으면, 나중에 건물 보수비용이 막대하게 들어갈 수도 있기 때문에 수고스럽더라도 반드시 철저하게 기술적 분석을 해야 한다. 
이때 중점적으로 확인해야 할 사항은 배관에 문제가 없는지, 내부설비는 얼마나 오래되었는지, 물이 새는 곳은 없는지, 벽에 금이 가지는 않았는지 등 구조상 안전과 관련된 부분이다. 잘 지은 건물과 잘못 지은 건물의 차이는 10년 이내에는 잘 드러나지 않는다. 새 건물인 경우에는 더더욱 그렇다. 일반 투자자들은 자신이 투자하는 부동산의 물리적•기술적 상태가 어떤지 모르는 경우가 많다.
만약 콘크리트를 적게 썼거나, 내부에 부실한 동파이프를 썼다면, 10년 후부터 부식이 일어난다. 겉으로 보기에는 별 문제가 없어 보인다 해도 오래된 건물이라면 철저하게 기술적 분석을 해야 한다. 만약 투자한 뒤 문제점을 발견하게 된다면 생각보다 많은 유지비용, 보수비용이 필요할 것이다. 만약, 100억 원대 건물에서 부실한 부분이 발견된다면 보통 내부설비를 정비하는 데 적게는 10억 원, 많게는 20억 원 정도가 소용된다. 그러므로 부동산가격이 턱없이 낮을 때는 기술적으로 문제가 있는 건 아닌지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 

우리가 투자를 하는 이유는 무엇인가? 투자를 하는 주된 이유는 재산을 증식하기 위함이다. 
그리나 요즘 같은 환경에서 부동산투자를 하기란 만만치 않다. 각종 공법상 규제에다 세금부담까지 늘어나 투자선택 폭이 줄어들고 그만큼 많은 투자비용이 들어가는 반면 수익은 전과 같지 않기 때문이다. 또한 자주 바뀌는 법률과 정책을 따라잡기란 쉽지 않은 일이다. 
모든 것을 다 알기 어려우며 그리고 다 알 이유도 없다. 다만 부동산투자에 관한 의사결정을 함에 있어 절대적인 원칙인 입지분석, 법률적 분석, 수익성 분석, 물리적 분석은 반드시 알아둘 필요가 있다. 그렇다고 네 가지 분석을 항상 같은 비중으로 다룰 필요는 없다. 부동산상품에 따라 비중을 두어야 할 부분이 조금씩 다르기 때문이다. 
이를테면, 토지에 투자할 생각이라면 입지분석에 초점을 두어야 하며, 상가에 투자할 생각이라면 수익성 분석에, 그리고 빌딩투자 시에는 기술적 분석에 초점을 두어야 한다. 이러한 과학적 분석을 토대로 투자하는 것은 결국 시간과 비용 등 제반위험의 축소와 더불어 성공확률을 높이는 만족스런 결과를 얻을 수 있는 지름길이다

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