부동산 보유세를 뜯어보자        전문가 컬럼  이건희

 

지금까지는 부동산을 투자목적으로 보유를 하건 주거목적으로 보유를 하건, 부동산 가격의 변화에 주로 신경을 쓰고 보유 비용에 대해서는 크게 신경을 쓰지 않은 편이었습니다. 그러나 앞으로는 이 부분도 중요한 요소 중 하나로 작용하리라 예상됩니다. 

부동산 보유비용 중에서 앞으로 중요해질 보유세를 정확히 계산하여 알아내는 것은 단순하지 않고 복잡하여서 일반인들로서 상당히 귀찮은 일입니다. 공시가격이 6억원 이상인 경우에는 지방자치단체로 나누어지게 되는 종부세가 부동산 보유세에 포함됩니다. 종부세는 세율이 구간에 따라서 달라지고 과표적용률이 재산세와 종부세에서 연도별로 다르게 변합니다. 

본 글의 후반부에는, 공시가격에 따라서 특정년도의 보유세를 쉽게 파악할 수 있는 계산식을 구하여, 누구나 일반적으로 편리하게 이용할 수 있게 하였습니다. 

○재산세 = 과세표준*세율 ( 구간별 세율로 계산하여 합산함) 
-과세표준(과표): 기준시가*과표적용률 (기준시가는 공시가격임) 
-재산세의 과표적용률: 2007년까지 기준시가의 50%. 2008년부터 5%씩 인상, 2017년에 100% 됨 
-세율: 기준시가 △8000만원 이하 0.15% △8000만원~2억원 0.3% △2억원 초과 0.5% 

○지방교육세 = 재산세의 20% 
○도시계획세 = 재산세 과표의 0.15% 
○지방세 = 재산세 지방교육세 도시계획세 
○종부세 = [과세표준*세율 (구간별 세율로 계산하여 합산함)]-[같은 구간에서 중복된 재산세금액] 

-과세표준: 기준시가*과표적용률 
-종부세의 과표적용률: 2006년 70%. 2007년 80%, 2008년 90%, 2009년 100%. 
-세율: 기준시가 △6억~9억 1%, △9억~20억 1.5% △20억~100억 2.0% △100억 초과 3.0% 

○농특세(농어촌특별세) = 종부세의 20% 
○국세 = 종부세 농특세 
○보유세 = 지방세 국세 ( = 재산세 지방교육세 도시계획세 종부세 농특세 ) 
○보유세 실효세율: (보유세/ 기준시가)*100 % 

여기에서 시,군,구별로 조례에 의하여 적용되는 재산세 탄력세율에 따른 변동은 반영 안하였습니다. 이러한 방식에 의한 부동산 보유세 계산 사례로서, 공시가격 10억의 경우, 2006년 보유세 계산은 다음과 같이 이루어집니다. 

○재산세 과세표준 = 5억원 (과표적용률 : 50%) 
○재산세 = (8,000만*50%*0.15%) (1억2천만*50%*0.3%) (8억*50%*0.5%)=6만 18만 200만=224 만원 
○지방교육세 = 224만원*20% = 44.8 만원 
○도시계획세 = 5억원*0.15% = 75 만원 
○지방세 = 재산세 지방교육세 도시계획세 = 224만 44.8만 75만 = 343.8 만원 

○종부세 과세표준 = 7억원 (과표적용률: 70%) 

-6억원 초과 9억원 이하분: 3억*70%*1% = 210 만원 
-9억원 초과 20억원 이하분: 1억*70%*1.5% = 105 만원 
-6억 초과한 4억에 대한 재산세분을 감함 : 4억*50%*0.5% = 100 만원 

○종부세 = 210 만원 105 만원-100 만원 = 215 만원 
○농특세 = 종부세*20% = 43 만원 
○국세 = 종부세 농특세 = 215만 43만 = 258 만원 
○보유세 총액 = 지방세 국세 = 343.8 만원  258 만원 = 601.8만원 
○보유세 실효세율 = (601.8 만원 / 10억원)*100 = 0.602 % 

개인 입장에서는 어떤 항목으로 세금이 얼마씩 내게 되는지는 별 관심 없고, 부동산을 소유하고 있음으로서 내게 되는 세금의 총 금액에만 관심 있습니다. 그런데 각자가 각 경우마다 위와 같은 계산방식을 정확히 이해하고 일일이 계산하기에는 무척 번거롭습니다. 연간 보유세를 만원 단위로 간단하게 계산할 수 있는 식을 제가 아래와 같이 표현하였습니다. 공시가격을 알 때 이 식을 이용하면 특정년도의 연간 보유세를 쉽게 구할 수 있습니다. 

★공시가격이 8천만원 미만: 보유세 = 0.0033*aX 
★8천만원~2억 : 보유세 = 0.0051*aX -14.4*a 
★2억~6억 : 보유세 = 0.0075*aX -62.4*a 
★6억~9억 : 보유세 = 0.0015*aX   0.012*bX  297.6*a -720*b 
★9억~20억: 보유세 = 0.0015*aX   0.018*bX  297.6*a -1260*b 
★20억~100억 : 보유세 = 0.0015*aX   0.024*bX  297.6*a -2460*b 
★100억 초과 : 보유세 = 0.0015*aX   0.036*bX  297.6*a -14460*b 

여기에서 X = 공시가격 (단위 만원: 예를 들어서 공시가격 3억원이면 X에 30,000을 대입), a = 재산세 과표적용률 (2007년까지 0.5, 2008년 0.55, 2009년 0.6, 해마다 0.05씩 증가, 2017년부터 1.0), b = 종부세 과표적용률 (2006년 0.7, 2007년 0.8, 2008년 0.9, 2009년부터 1.0) 적용률에서 0.7은 70%를 의미합니다. 

공시가격에 따라서 보유세가 어떻게 달라지는지를 2006년과 2009년도에 대하여 그래프로 나타내었습니다. 재산세의 과표적용률은 2008년부터 5%씩 올라가서 2017년에 100%로 현실화되지만 10년 정도의 긴 세월이고, 그 기간 동안의 근로자소득 및 가계소득 증가율, 물가상승률 등을 고려할 때 재산세 증가분의 영향은 상대적으로 중요성이 떨어질 것입니다. 반면에 6억 이상에만 적용되는 종부세의 과표적용률은 2009년에 100%로 현실화되기 때문에 미래의 보유세에 대해서는 주로 2009년도 수치에만 신경 쓰면 됩니다.