(1,2,3부 중 2부) 정부의 바람대로 세금폭탄의 효과로 투기수요가 줄어들면 집값이 안정될까. 이를 알아보기 위해서는 집값이 오르는 메커니즘부터 살펴봐야 할 것이다.
완전 사회주의 경제체제인 북한의 경우는 어떨까. 개인의 자산소유를 금지하기 때문에 우리와 같은 갈등은 없을까. 북한사람들도 아오지탄광 근처보다는 대동강변에 근사한 아파트를 가지는 것을 원할 것이다. 그러나 대동강변 아파트의 수는 한정이 되어 있기 때문에 일반 인민들에게까지 배급되지는 않을 것이다. 결국 당 간부나, 군이나 정부의 요직에 있는 사람에게만 돌아갈 가능성이 높다.
즉, 대동강변이나 요지에 있는 아파트의 수는 그곳에서 살고자 하는 사람에 비해 턱없이 부족하기 때문에 일종의 우선권이 있어야 한다. 사회주의 경제를 지향하는 북한에서는 권력을 잡은 사람에게 그 ‘우선권’을 주는 것이고, 자본주의 경제를 지향하는 우리나라에서는 그 우선권이 바로 ‘돈’인 것이다.
주거 형태가 아파트만 있다고 가정하면 이론상으로는 주거환경이 좋은 상위 20% 아파트에 사는 사람은 북한에서는 권력 서열이 20% 내에 드는 사람일 것이다. 그리고 우리나라에서는 돈 많은 순서로 20% 내에 드는 사람일 것이다.
그렇기 때문에 아무리 세금폭탄을 퍼붓는다 해도 우선권이 하위 20%에 드는 사람이 주거환경이 좋은 상위 20% 아파트에 들어가서 살 수 있는 기회는 오지 않는다. 그러므로 도시 근로자의 몇 년치 봉급을 모아야 강남의 중대형 아파트에 들어가서 살 수 있다는 식의 비교는 시장경제를 이해하지 못하거나 이를 악의적으로 이용하려는 사람들이 즐겨 쓰는 수법이다. 미국에서 나오는 수 많은 언론 매체에서도 연방 최저임금을 받는 서민이 몇 년을 저축해야 베버리힐스에 집을 마련할 수 있다는 허황한 기사는 나오지 않는다.
그러면 집값은 왜 오를까. 집값이 오르는 것은 유동성의 증가와 밀접한 관계를 가지고 있다. 어떤 섬나라에 집이 100채가 있다고 하고 이 나라에 흘러다니는 돈이 1000만 달러밖에 없다고 가정해 보자.(현실의 세계에서는 이 돈이 집을 사는 데만 쓰이지는 않지만 쉽게 설명하기 위해서 집을 사는 데만 쓰인다고 가정하자.) 그러면 이 나라의 평균 집값은 10만 달러(1000만 달러/100채)가 될 것이다.
집값이 오르는 메커니즘
이 나라에서도 위치에 따라 집값이 차이가 나서 풍경이 좋은 바닷가 근처 집(20%)은 15만 달러에 집값이 형성되고, 내륙으로 깊숙이 들어간 집(20%)은 5만 달러에 거래될 것이다. 나머지 60%의 보통 집은 10만 달러에 거래가 될 것이다. 입지가 열악한 5만 달러짜리 집에 살던 사람은 열심히 일해서 5만 달러를 더 벌면 보통 집에 들어갈 수 있고, 여기서 5만 달러만 더 보태면 입지가 좋은 곳으로도 이사갈 수 있다. 그래서 사람들은 열심히 일을 하고 있었다.
그런데 이 섬나라에서 갑자기 희귀광물이 발견되어 수출을 하였더니 1000만 달러의 이익이 남았다. 이에 따라 이 나라에는 1000만 달러가 새로 유입돼 기존의 1000만 달러와 함께 2000만 달러의 돈이 유통되게 되었다. 이렇게 되니 평균 10만 달러이던 집값이 어느새 20만 달러(2천만 달러/100채)가 되어 버렸다. 입지가 나쁜 집도 유동성 증가에 따라 10만 달러로 100% 집값이 올랐지만 입지가 좋은 집도 100%가 올라 30만 달러가 되었다.
옛날에는 10만 달러만 더 모으면 입지가 나쁜 곳에 사는 사람도 좋은 곳으로 이사갈 수 있었지만 지금은 20만 달러를 더 모아야 하는 것이다. 이것이 지난 몇 년간 우리나라에서도 일어난 일이고 서민들에게 실의를 안겨준 부동산 양극화의 정체다.
이러한 메커니즘에 정부가 개입을 하여 세금 폭탄을 투하한다고 해도, 현재 5만 달러의 자산으로 입지가 나쁜 곳에 사는 사람이 입지가 좋은 곳으로 ‘갈아타기’하는 데는 하나도 도움이 안 된다. 이런저런 명목으로 세금만 더 거두어가는 정부만 이익을 보는 것이다.
섬나라 이야기로 다시 돌아가서, 반대로 이 섬나라의 경제 상황이 나빠져서 이 나라에 흘러다니는 돈이 500만 달러로 줄었다고 해 보자. 그러면 평균 집값은 5만 달러로 떨어지고 입지가 좋은 곳은 7만5천 달러, 입지가 나쁜 곳은 2만5천 달러로 떨어질 것이다. 그 차이가 5만 달러로 줄어든 것이다. 이럴 경우에는 현재 입지가 나쁜 곳에 사는 사람이 입지가 좋은 곳으로 갈아타기가 쉬울까.
과거보다 적은 돈으로 갈아타기가 가능하니까 이론적으로 그렇게 보일 수 있다. 그러나 현실의 세계에서는 경제가 어려워지면 부자보다는 서민이 더 어려워지는 것이 일반적인 현상이다. 이 때 5만 달러를 마련하기가 옛날보다 더 어렵다는 것이다.
IMF 시절이라고 부르는 외환위기 때는 현금 1억 원이라고 하면 아주 큰 돈이었다. 정말 유용하게 투자할 수 있었던 금액이다. 그러나 지금 1억 원의 가치는 그 때에 비하면 큰 돈이라고 느껴지지 않는다. 물론 지금도 대부분 봉급생활자의 경우 1억 원을 모으는 것이 결코 쉽지는 않다. 그러나 반면에 한 달에 3천만 원씩 저축하는 사람도 있는 것이 현실이다.
지난 수 년간 많은 돈이 시중에 풀렸다. 외환위기 이후 얼어붙은 경기를 되살리고자 정부에서 돈을 시중에 많이 풀었던 시절도 있었고, 그 이후에는 수출이 잘 돼서 시중에 유동성이 넘치기도 하였다. 여기에다 현 정권 들어와서는 연간 10조 원이 넘는 돈을 지방의 땅값 보상으로 풀기도 했다. 올해도 19조 원이 토지수용 대금으로 풀릴 것이라 한다. 이 돈들이 다 어디로 가겠는가.
물론 집값의 오르내림에는 정부의 정책, 수요와 공급의 문제, 경기의 흐름, 심리적 문제 등 여러 변수가 유기적으로 작용한다. 그러나 그 중에서도 지난 몇 년간 가장 심각하게 영향을 미쳤던 것은 유동성의 증가였다. (마지막 3부에서는 이러한 집값 상승에 대해 현 정권이 내세웠던 부동산 대책의 문제점과 그 대안에 대해서 알아보겠습니다.)
| 
다음글
이전글
댓글