2007-10-11 09:17
http://blog.drapt.com/jkim92/272111192061849260 
자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31057
아파트 청약가점제가 9월부터 본격 시행되면서 실수요자와 투자자간에 주택시장 트렌드가 확 바뀌어 가점에 유리한 무주택자들은 가점을 쌓기 위해 기존 전세를 연장하는 것은 기본이고 유망 분양물량을 겨냥해 신도시 주변으로 거주지를 이전하는 사례도 늘고 있다. 일부지역의 경우 분양공고일전까지 주민등록이 등재되면 되던 것을 분양공고일전 1년 전부터 거주한자로 지역우선자격도 강화된다. 가점제 청약에 불리한 유주택자나 핵가족 가구주 등은 무주택자격을 인정받기 위해 주민등록상 동거인이 아닌 가족 등의 명의로 급매물로 나온 주택을 투자하는 편법 주택취득도 이뤄지고 있거나 오피스텔 등 수익형 부동산을 구입해 무주택 자격을 유지하면서 수익도 챙기겠다는 움직임도 나타나고 있다.
한편 하반기 공급예정인 공공택지 아파트의 운명도 송파, 광교 등은 워낙 청약대기수요가 많지만 일부 택지지구 아파트는 분양가상한제에 따른 '전매제한' 걸림돌에 직면해 있는 반면 일부는 전매제한이 없어 청약과열까지 예상된다.
성남 사는 인테리어업자 차 모씨는 오르는 집값에 매수할 엄두가 나지 않아 매번 청약해 보지만 낙첨을 거듭하다 청약가점제가 시행 되면 청약가점이 65점이나 되므로 광교, 송파청약을 기다리기 위해 전세 재계약을 했고 분당 사는 회사원 허 모씨는 현금을 쥐고 있지만 최근 기존주택을 매입하려다 이를 포기하고 기존 전세를 재계약했는데 무주택기간을 늘리면 가점을 추가할 수 있는 데다 한 달 후면 둘째가 태어나 부양가족 가점을 쌓을 수 있기 때문이고 결혼 후 지금까지 전셋집을 옮기면서 집 없는 설움을 경험했지만 앞으로 1∼2년은 더 전세생활하면서 가점을 최대한 끌어올릴 계획인 것이다.
또한 강남의 5억짜리 전세를 사는 사람은 무주택자이고 지방에 1억짜리 주택이 있으면 유주택자이다 보니 형평성에 논란이 있으며 분양가상한제로 분양가가 10%~20%정도 하향될 것으로 믿고 입지가 좋고 유리한 쪽으로 분양받기위해 주택 매수나 청약을 보류하거나 주택가가 더 하락할 것으로 보아 너도 나도 전세를 살다보니 전세가가 많이 올랐다.
★주택시장의 예측
■정부의 정책이 공급의 큰 틀의 흐름은 강남의 재건축규제를 강화시켜 강남의 발전을 더디게
하고 강북의 한강변(용산-뚝섬)을 시작으로 용산-아현동-은평구“ ”뚝섬-청량리-도봉구. 미아동“으로 이어지는 “뉴 타운” “도촉지구‘로 명명되는 재개발을 지원하는 U턴-프로젝트와 서울을 중심으로 동북쪽으로 양주신도시를 시작으로 시계 방향으로 송파신도시, 동동탄 분당급 신도시, 김포를 거쳐 파주까지 이어져 부챗살 모양으로 이어지는 신도시개발에 있고 07년1.11이후 대출억제를 강화하여 자금의 유동성을 줄이고 분양가상한제와 함께 시행되는 분양원가공개, 마이너스옵션제, 전매제한의 연장, 청약가점제적용 등으로 수요억제와 투기심리를 잠재우는데 주력하고 있다.
그리하여 부동산시장의 침체가 계속되면서 부동산발 경제위기설까지 나오고 있다. 너무 앞서간 예측이라고 생각하지만 부동산시장이 1년 가까이 침체되고 있다는 점에서 시장 상황을 예의주시할 필요가 있다.
■수도권으로의 인구집중과 중국, 동남아, 북한이탈 주민 등의 인구유입, 노인세대와 단독세대의 증가, 주택을 처음 구입하는 20∼30대, 중대형으로 갈아타는 40∼50대 인구 구성의 변화와 이들의 고질의 주택선호도등은 구태여 통계를 들먹이지 않더라도 10년 앞을 예측하는 주택시장의 투자변수는 인구구조의 변화가 정확하게 주택시장에 많은 영향을 준다.
자산보유 계층인 40~50대가 전체 인구에서 차지하는 비중이 지난해 28%에서 2015년 32%로 정점에 이르고 베이비부머의자녀인 실수요층인 35세 이상 에코부머(Echo Boomer)가 신규로 2015년까지 주택시장에 진입함에 따라 부동산시장이 향후 10년간 강세를 이어갈 것이라는 전망이 나왔다. 이는 1차베이비부머(1956년~ 1963년생)와 2차 베이비부머(1968~ 1976년생)가 약 1천600만명이고 2010년 이후 1차 에코부머가 30대로 성장해 주택시장에 진입하고 2차 에코부머도 대기하고 있어 2020년까지는 신규 수요가 이어질 것이라는 예측이다.
■지방건설사의 부도사태와 미분양물량의 적체 등으로 지방 투기과열지구, 투기지역의 해제와 더불어 8월 22일 세법개편안에 따라 2008년 1월 1일부터는 부부간의 증여공제한도가 3억원에서 6억원으로 확대되고 양도소득세 특별공제혜택이 3년~5년이하 10%, 5년~10년이하15%, 10년이상15%에서 3년10%,4년12%,5년15%,6년18%,7년21% ~ 3%씩 매년증가 ~ 15년45%까지 공제해 준다. 소득없는 배우자명의의 주택구입이 가능해진 것이다.
■1989년 주택 200만호 건설발표이후 92년 소강상태, 97년말 IMF, 03년10.29대책이후 침체기가 온 때마다‘주택가 폭락설’이 있었고 전세가가 상승하면서 14개월~18개월의 시차를 두고 반드시 상승하였다. 더욱이 3월~4월사이 1,400~1500하던 주가지수가 미국의 서브프라임 모기지론사태에도 불구하고 1900에 있고 경기는 회복세를 보이며 기업들의 수지도 호황으로 나타난다.
또한 국제유가, 원자재가의 가파른 오름세로 물가는 뚜렷한 인플레를 보이고 있어 이러한 흐름에서 주택시장이 6~8개월의 시차를 두고 반드시 영향을 받아 오르는 학습경험이 있기 때문이다.
★청약가점제 적용 지난 9월부터 과거 공공택지에만 분양가 상한제가 적용되던 것이 전국적으로 민간택지까지 분양가 상한제가 적용된다. 또한 07년 9월 1일 이후 입주자 모집공고 승인을 받는 주택 전체에 대해 청약가점제가 적용됨에 따라 지난 17일 청약가점제 적용물량이 출시한데 이어 9월부터 시행된 분양가상한제 물량도 본격적으로 쏟아져 나올 전망이다.
■청약가점제가 시행되더라도 기존 청약 순위(1,2,3순위)는 그대로 유지되며 동일순위내에서 가점제와 추첨제를 병행하여 일정비율로 적용돠고 유주택자의 1순위 인정범위도 조정된다.
전용면적 85㎡ 이하 주택은 가점제 75%, 추첨제 25%가 적용되며 85㎡ 초과 주택에 대해선 분양가외에 분양가와 채권상한액의 할인액이 주변시세의 80%에 해당하는 채권을 매입해야하고 가점제와 추첨제가 각각 50%씩 적용된다.
채권매입예정상한액=[인근주택매매가격 × (0.8 내지 1) - 분양가격]/ 채권 예상손실율
가점제 공급대상주택의 경우 1주택 보유자는 1순위 청약자격이 배제되고 2순위 이하가 인정되며, 2주택이상 보유자는 2순위 이하는 인정하되 감점제를 적용키로 했다.
추첨제 공급대상주택에 대해선 1주택 보유자는 1순위 청약자격을 인정하며 2주택이상 보유자는 2순위 이하를 인정한다.
가점은 무주택기간(32점) 부양가족수(35점) 청약통장 가입기간(17점)에 따라 최대 84점을 적용한다. 3자녀 이상 특별공급은 그대로 유지된다.
■유주택자인 경우에 청약자격
○ 가점제 공급대상 물량
- 1주택을 보유한 경우에는 가점제 2순위 청약자격에 해당함
*무주택자는 가점제 청약 1순위
- 2주택이상을 보유한 경우에는 청약자격 2순위에서 감점제를 적용(보유호수별 5점씩 감점 적용)
○ 추첨제 공급대상 물량
- 1주택을 보유한 경우에는 1순위부터 청약자격을 인정
- 2주택이상을 보유한 경우에는 2순위 부터 청약자격을 인정
■85㎡를 초과하는 주택을 청약하는 경우
○ 채권입찰제를 적용하는 85㎡ 초과의 경우 1차적으로는 채권매입 예정액이 많은 자를 우선으로 선정하게 되며,
- 다만 채권입찰제를 적용하여 선정한 결과, 기입한 채권액이 동일한 경우(채권매입예정금액이 0인 경우, 채권매입예정금액 대상주택이 아닌 경우도 포함)에는 해당물량을 가점제로 50%, 추첨제로 50% 선정함
■부양가족
○ 청약자가 배우자와 주민등록등본상 분리되어 있는 경우에도 그 배우자와 동일한 주민등록상에 등재되어 있는 자녀는 부양가족에 포함됨.
○ 입주자모집 공고일 기준으로 청약자가 자녀와 주민등록상 분리되어 있고 배우자도 자녀와 분리되어 있는 경우에 그 자녀는 부양가족수에 포함되지 않음
○ 직계존속은 청약자가 입주자모집공고일까지 세대주일 경우에만 인정받을 수 있으나, 직계비속의 경우 미혼자녀는 청약자가 세대주가 아니어도 부양 가족으로 인정 받음
- 다만, 30세 이상의 미혼자녀는 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년이상 저축 가입자 또는 그 배우자의 주민등록표상에 같이 등재되어 있는 경우에만 인정
○ 직계존속을 부양가족으로 인정받기 위해서는 청약통장 가입일자에 관계없이 청약자는 입주자모집공고일 현재 세대주가 되어 있어야 함
○ 또한, 청약자의 배우자가 주민등록상 분리되어 있는 경우에는 배우자와 주민등록을 같이 하는 직계존속은 배우자가 세대주여야 부양가족 수에 포함됨
○ 직계존속이 부양가족으로 인정받기 위해서는 청약자 또는 배우자가 입주자모집공고일 현재 세대주로서 직계존속과 동일한 주민등록 등본상에 계속하여 3년 이상 등재되어 있는 경우에만 가점제의 부양가족의 수에 포함됨
○ 청약자가 “부모가 사망한 미혼의 손자․손녀를 동일 주민등록표상에 등재하여 부양”하는 경우에는 그 손자․손녀를 가점제의 부양가족수로 포함됨
○ 입주자 저축의 종류 또는 금액변경, 계약기간의 만료로 해약과 동시에 재가입하는 경우에도 최초로 입주자 저축에 가입한 날을 가입일로 봄
★재당첨제한과 전매제한 강화 공공택지 아파트에 당첨됐을 때만 적용해 온 재당첨 금지 조항이 전국의 모든 아파트로 확대된다.
■개정된 제23조 (재당첨 제한)
①분양가상한제 적용주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다.<개정 2006.2.24>
1. 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택
가. 「수도권정비계획법」 제6조제1항에 따른 과밀억제권역 및 성장관리권역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 10년간
나. 가목 외의 지역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 5년간
2. 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택
가. 「수도권정비계획법」 제6조제1항에 따른 과밀억제권역 및 성장관리권역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 5년간
나. 가목 외의 지역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 3년간
■전매제한(9월이후 시행) <개정 2007.7.30>
분양가 상한제로 가격이 낮아지지면서 수도권을 중심으로 전매제한이 강화된다. 수도권의 경우 공공 중소형은 10년으로 동일하고 중대형은 현재 5년에서 7년으로 늘어난다. 민간 중소형은 지금은 계약 이후 3년간 되팔 수 없지만 앞으로는 7년간 소유해야 한다.
지방은 현재처럼 공공 중소형은 5년, 중대형은 3년이고 민간은 투기과열지구는 충청권 3년, 기타지방은 1년 간 전매가 제한된다. 지방 비투기과열지구는 전매가 자유로웠지만 앞으로는 6개월 간 팔 수 없게 된다.
■85㎡ 초과 민영주택의 미분양 물량은 채권입찰제가 적용되지 않는다. 선착순 수의계약으로 가능하다. 주택공급에관한규칙 제10조 6항에 의하면 ‘입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다'고 규정돼 있다.
■3순위자는 청약통장없이 청약신청금(약 100만∼500만원)만 있으면 접수가 가능하다.100%추첨으로만 당첨자를 가린다.
■9월 청약가점제 시행과 동시에 수도권 투기과열지구내에서만 의무화된 인터넷 청약을 전국에서 확대 시행된다. 인터넷 청약 신청에 익숙하지 못한 청약자를 위해 은행에서 서류접수도 병행할 수 있다. 인터넷 청약신청을 잘못했을 경우 신청당일 오후 6시까지 인터넷으로 바로 취소 가능하다. 다만 3순위는 은행지점(대행은행)에서 취소해야 한다. 실제 청약에서 실수를 하지 않으려면 금융결제원과 국민은행이 운영하고 있는 인터넷 가상체험관을 이용해 볼 수 있다.
예비청약자는 일단 자신이 1순위인지 2순위인지 청약순위를 정확히 알고 자신의 가점 현황을 정확히 입력하는 것이 중요하고 인터넷으로 청약을 하면 잘못을 교정해 줄 사람이 없기 때문에 유의해야 한다.
1.일단 청약을 시작하면 가장 먼저 해야 할 일이 지역우선물량을 배정하기 위해서 거주지역을 선택하는 것이다.
2.다음으로 청약대상 아파트를 선택하고 주택소유 여부에 답하면 된다.
주택소유 여부를 묻는 질문에는 세대원이 소유한 경우뿐만 아니라 만 60세가 넘은 직계존속이 소유하고 있어도 유주택자로 입력해야 한다는 점을 알아둬야 한다.
3.그 다음 꼼꼼하게 살펴 본 청약점수를 입력하는 것이다.
무주택기간,부양가족수,청약통장 가입기간 등을 표시하면 컴퓨터가 자동으로 청약점수를 계산해 주는데 클릭을 한 번만 잘못해도 가점이 달라진다.
적게 입력하면 당첨확률이 줄어들고 많게 입력하면 당첨이 되더라도 무효가 된다.
4.마지막으로 전용면적 85㎡ 이상 청약예금 물량을 접수하는 사람에 한해 채권매입금액을 입력하면 된다.
유망지역은 대부분의 청약자들이 채권상한액을 적어낼 것으로 예상되므로 청약자들도 이점에 유의해야 한다.
★청약저축은 청약 가점제대상이 아니다.
청약저축가입자는 청약가점제 대상이 아니고 청약예/부금가입자가 그 대상이며 청약저축 가입자의 입주자선정순위는 청약저축 1순위, 2순위 중 각 순위별로 경쟁이 있는 때에는 [①5년이상 무주택세대주로서 60회이상 납입한자 중 저축총액이 많은 자. ②3년이상 무주택세대주로서 저축총액이 많은자. ③저축총액이 많은자. ④납입횟수가 많은 자. ⑤부양가족이 많은자. ⑥그 지역에 장기간 거주한자]의 순차제로 입주자를 선정한다.
이 경우 무주택세대주는 청약가점제는 30세(30세이전 결혼은 혼인신고일)이후로 무주택기간을 기산하지만 청약저축가입자는 20세이상(20세미만으로 세대주자격이 있는자 포함)세대주로서 무주택기간을 기산한다.
[확 바뀐 주택시장 트렌드Ⅱ에 계 속]
[무주택으로 간주되는 주택]
(야탑에사는 이: 박상용)
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