올 가을 분양시장의 최대 관심단지로 주목받고 있는 은평1지구는 전매 제한을 받지 않는다. 내년 4~5월 입주후 바로 팔 수 있다는 것이다. 반면 내년이후에 분양될 예정인 2지구와 3지구는 전매제한 규제를 받는다.1지구와 2·3지구. 같은 지역에 들어서는 뉴타운이지만 경제적 관점에서 보면 사실상 다른 뉴타운이 돼 버렸다. 지난 4월 개정된 주택법에 따라 적용받는 규정이 서로 다르기 때문이다.
정부는 분양가 상한제로 시세 차익을 얻는다는 막연한 논리로 5년~10년간 팔지도 다른 곳에 청약도 하지 못하게 하는 무지막지한 법을 만들어 놓았다.지식게시판 질의 응답란에 각각 10년간 전매가 금지되는 1주택씩을 분양받은 청춘 남녀가 혼인을 하게 되었는데 10년간 1가구 2주택으로 꼼짝없이 있어야 하는 모순을 하소연하는 문의가 있어 참 답변하기 막연하엿다.
■2007년 9월 용인 성원 상떼빌이나 남양주 진접지구 등은 1순위에서 미달되었고 진접지구는 3순위에서도 무더기 미달되었는데 분양가 상한제에 따른 전매 및 재당첨 금지 규제정책이 주택 수요를 억누른 대표적인 사례라고 할 수 있다.
■한편 9월 청약가점제 시행이후 청약가점이 낮은 무주택자나 유주택자를 중심으로 미분양 물량에 관심이 쏠리고 있다. 미분양은 청약통장이 필요 없고, 중도금 이자후불제, 무이자융자 등 금융혜택이 다양하지만 알짜를 고르려면 이것저것 꼼꼼히 따져봐야 한다.
최근 쌓여가는 미분양 물량을 해소하기 위해 중도금 이자후불제및 대출규제 완화 등의 푸짐한 혜택은 물론 주변 개발호재를 부풀리는 유혹인 경우가 많으므로 분양받을 당시에는 좋아보여도 막상 입주할 때에는 호재가 없을 수도 있기 때문에 반드시 낭패를 보지 않도록 직접 조사해 봐야 하고 분양가를 주변 시세와 비교한 뒤 적정 가격을 따져봐야 한다.
또한 아파트 자체에 문제가 있는 것인지, 아니면 일시적인 시장 상황에 따른 미분양인지를 따져봐야 한다. 주변에 혐오시설이 있다든가, 또는 교통, 교육여건이 불편하다면 상품자체에 문제가 있는 것이기 때문에 향후 가치상승을 기대할 수 없고 거래도 잘 안될 수 있다.
●무주택으로 간주되는 주택(개정조문 포함)
주택청약이 갈수록 복잡해져 청약만 제대로 할 줄 알아도 보통 부동산전문가가 아닌 세상이
되었다. 특히 1주택만 있어도 청약가점제하에서는 2순위로 순위가 밀리므로 주택공급규칙상의 무주택, 청약가점제하에서 무주택, 양도소득세법상 무주택으로 보는 내용의 범위가 많고 청약저축과 청약예/부금의 무주택기간의 적용이 다르므로 모듬정리하여 필요할 때 비교가되는 자료가 되었으면 하는 바램이다.
★주택공급규칙상 무주택으로 보는 경우
#청약가점제상의 무주택
o.주택을 소유했더라도 60㎡이하의 주택(분양공고일 현재 공시가격 5000만원이하)을 10년이상 보유하거나 보유기간과 매도 후 무주택기간의 합이 10년이상인 자가 60㎡이상의 주택에 청약하는 경우 무주택으로 본다. 처분한 경우는 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 가격을 따르되, 개정규칙 시행일(‘07.9.1) 이전에 주택을 처분한 경우에는 ‘07년도 건교부 주택공시가격을 적용한다.
ㅇ.주택이 멸실, 증개축된 경우는 ’07년도 개별공시지가와 멸실 등기 부상의 대지면적(대지지분)을 기준으로 가격을 산정함
- 멸실주택의 '07년도 개별공시지가(원/㎡) × 대지면적으로 산정하며, 5천만원 이하인 경우 소형․저가 주택으로 인정함
- 다만, 종전주택의 용도변경 등으로 개별공시지가의 적용이 곤란한 경우에는 인근 주택가격을 적용할 수 있음
o.청약통장 가입자의 연령이 만 30세가 되는 날부터 무주택기간으로 산정하는데, 가입자가 만 30세 이전에 혼인한 경우는 혼인신고 일부터 기산한다. 30세 미만에 결혼한 경우는 그 후 이혼하고 재혼하지 않았더라도 호적등본상 혼인 신고 일부터 무주택기간을 산정한다.
o.무주택의 기준은 본인과 세대원 모두 무주택자여야 한다. [배우자의 직계존속(동일한 주민등록표에 등재된 경우에 한함)을 포함하여 판단함] 배우자가 과거 주택을 소유했던 기간은 무주택기간으로 인정받지 못하고 주택처분 이후 기간만 무주택 기간으로 인정받는다. 단 결혼 전 처분하고 결혼한 경우는 청약자는 결혼 전 무주택기간도 무주택기간에 포함되나 배우자는 주택처분 이후 기간만 무주택으로 인정받는다.
★청약가점을 고의든 실수든 잘못 입력해서 당첨되면 청약자 책임으로
o.주택법 39조 ‘공급질서 교란 금지' 위반으로 당첨 취소 및 재당첨이 제한된다. 하지만 실수로 입력한 점수가 본인의 실제 가점보다 낮은 경우는 당첨자로 인정된다. 이와 반대로 점수를 실제보다 낮게 입력해서 낙첨된 경우는 구제받을 수 없다.
o.한편 건교부는 청약가점제시행 초기에 발생할 수 있는 선의의 피해자를 위해 가점항목 입력 과정에서 오류가 있더라도 중요한 사항이 아니면 실제 점수를 확인해 당첨자로 간주키로 했다. 입력오류 당첨자에 대한 기본원칙은 변함이 없지만 가점제 제도시행 초기과정에서 발생할 수 있는 선의의 피해자를 보호하기 위하여 가점항목 입력오류가 있더라도 중요한 사항이 아닌 경우에는 실제점수를 확인하여 당첨점수 이내이면 당첨을 유지한다는 방침을 밝혔다.
o.청약전산프로그램 특성상 무주택자는 가점점수가 적더라도 우선 가점제로 청약과정을 거치는데 가점에서 낙첨된 경우에는 자동으로 추첨제에 포함되어 추첨에서 경쟁하게 되고 가점제로 청약한 자가 가점제에서 탈락하여 추첨제로 당첨된 경우에는 추첨제 요건에 의해 당첨된 것이므로 추첨제 요건을 충족하는 지를 확인하게 되며, 가점제 항목 입력내용의 정확성을 확인하는 것은 아니므로 당초 가점제 항목입력내용을 확인하여 오류가 있더라도 당첨이 취소되지 않는 것으로 사료된다. 건교부는 이에 대해 '전산 문제 등을 고려해야 한다'며 최종 판단을 내리지 못하고 있다.
#주택소유 여부 판정기준(주택공급규칙제6조3항)<개정 2007.8.24>
주택소유 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 제19조의2 및 제32조제5항의 규정에 의한 우선공급의 경우 무주택세대주에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 제6호의 규정은 이를 적용하지 아니한다.
제19조의2.노부모부양자에 대한 (공공기관건설주택의 우선공급)
제32조 5항. 노부모부양자및 장애인에 대한 국민임대주택의 우선공급
제32조5항⑥「민법」상 미성년자인 3명 이상의 자녀가 있는 세대주
o2호. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택의 소유자가 당해주택건설지역에 거주(상속주택의 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인의 거주로 간주)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
가. 사용승인 후 20년이상 경과된 단독주택 나. 85㎡이하의 단독주택
다. 소유자의 본적지 건축주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속, 증여에 의하여 이전받은 단독주택
o5호. 20㎡이하의 주택(아파트는 제외)을 소유하고 있는 경우(단 2채이상의 주택소유자는 제외)
o6호. 60세이상의 직계존속(제11조의2 또는 제12조에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 배우자의 직계존속을 포함)이 주택을 소유하고 있는 경우[6호의 규정]
*추첨제물량에서는 60세이상 존속의 다주택소유도 무주택으로 본다.
*청약가점제물량에서는 60세이상 존속의 주택소유는 무주택으로 보나 1주택을 초과하는 1주택당 5점씩의 감점이 있다.
제11조의2 (민간건설 중형국민주택의 일반공급). 제12조 (민영주택의 일반공급)
o8호. 무허가건물을 소유하고 있는 경우
무허가 건축물은 재산세를 납부하면 주택, 그렇지 않으면 무주택으로 인정된다.
o4호. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제10조제3항의 규정에 의하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
[법제10조공동사업주체 제3항]③고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다. 이 경우 고용자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다.
o1호. 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의하여 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 그 지분을 처분한 경우
o3호. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 처분한 경우
o7호. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
[제21조2제3항]③사업주체가 전산검색 및 제출서류의 확인 결과 공급자격 또는 선정순위를 달리한 부적격자로 판정된 자에 대하여는 그 결과를 통보하고, 통보한 날부터 10일이상의 기간을 정하여 주택소유 여부를 증명할 수 있는 서류, 세대주 및 해당 거주지 등을 확인할 수 있는 증명서류 등을 제출하도록 하여 공급자격 또는 선정순위의 정당여부를 확인한 후 입주자를 선정하거나 사업계획상의 입주대상자를 확정하여야 한다. <개정2007.8.24>
o기타.주택공급규칙상 오피스텔은 주거용이던 업무용이던 주택으로 보지 아니한다. 아파트 입주권도 입주 전까지는 무주택으로 본다.
o기타.종전의 85㎡이하주택의 35세이상5년이상 무주택세대주우선분양물량제도는 폐지되었다.
★소득세법상 1세대1주택의 양도로 보는 경우.
소득세법상 양도소득세를 적용할 때 1세대2주택 혹은 1세대3주택 중 1주택의 양도시 “무주택으로 간주 한다”는 조문표현은 없으나 이해를 돕기위해 표기하였고 “1세대1주택의 양도로 본다”는 조항에 대해 착오가 없도록 정리해 보고자한다.
또한 지난 9월10일자로 지식게시판에 올린 글 “양도소득세 비과세와 감면혜택 핵심정리”에서 지면 관계로 미처 올리지 못한 소득세법시행령상 농가주택 보유사유 등의 사유로 무주택으로 보는 경우를 정리해보고 1가구 3주택 중 1주택이 무주택인 경우를 비교해 보고자 최대한 쉽게 이해되도록 요점을 정리해 보았다.
그 1세대1주택의 양도가 3년이상 보유(보유 중 서울, 과천및 분당, 평촌, 일산, 중동, 산본 택지지구는 2년이상 거주요건 추가)되었으면 양도소득세가 비과세되고
비과세요건 미비로 과세대상이면 일반세율로 과세한다.(소득세법시행령 제154조 ①항)
★1세대3주택중 1주택의 양도시
ㅁ.결혼, 부모공양으로 1세대3주택은 비과세 특례…국세심판원
국세심판원은 "소득세법 기본 통칙에서는 신혼생활, 부모공양으로 인한 합가 등 주거안정을 보호하고 부모공양, 결혼으로 인한 불이익을 주지 않기 위해 법령상 근거는 미비하지만 1세대 1주택 비과세 규정을 결혼으로 인한 1세대3주택까지 확대 적용하고 있다.
그러나 과세당국은 각각 일시적 1세대 2주택 보유자인 남녀가 결혼으로 인해 1세대 4주택이 되거나 부모공양으로 1세대 4주택이 된 경우에는 기존 주택을 팔더라도 대체취득에 따른 양도소득세 비과세 특례규정을 적용할 수 없다는 결정이 내려졌다.
즉 1세대 1주택자(A)와 일시적 1세대 2주택자(B)가 혼인, 부모공양으로 인한 합가로 1세대 3주택이 된 경우에 (B)중 1주택의 양도는 새 주택 구입일로 1년 내 양도하면 1세대3주택 중 1주택의 양도이지만 1세대1주택의 양도로 보고 (A)는 2년 내 양도하면 1세대1주택의 양도로 보아 그 1주택이 1세대1주택 비과세요건이 되면 비과세하고 요건이 안 되면 일반세율로 과세한다.
ㅁ.문화재주택, 농어촌주택으로 1세대3주택중 1주택의 양도
문화재주택과 농어촌주택을 포함하여 1세대2주택인자가 새 주택 구입일로 1년 이내 종전 일반주택을 양도하면 1세대1주택의 양도로 보아 그 1주택이 비과세요건이 되면 비과세하고 요건이 안 되면 일반세율로 과세한다.
★1세대 2주택중 1주택의 양도시(소득세법시행령 155조 1세대1주택의 조세특례조항)
1.1세대 1주택을 보유한자가 상속으로 인하여 1세대2주택이 되었을 때 일반주택을 양도하는 경우 상속주택을 무주택으로 보아 1세대1주택의 양도로 보고 그 무주택으로 보는 기간은 일반주택을 매도할 때까지 정함이 없다.
2.각각 1세대 1주택을 보유한자가 혼인 또는 60세이상(여:55세) 부모공양(배우자의 존속 포함)으로 인하여 1세대2주택이 되었을 때 일반주택을 양도하는 경우 2년 내에 먼저 양도하는 1주택은 1세대1주택의 양도로 보고 그 다른 주택은 2년 내에 먼저 1주택이 양도될 때까지 무주택으로 본다.
3.1세대1주택을 보유한자가 새 주택을 구입함으로서 일시적으로 1세대2주택이 되었을 때 1년 내에 종전주택을 양도하는 경우 그 종전주택의 양도는 1세대1주택의 양도로 본다.
4.「문화재보호법」에 의한 지정문화재 및 등록문화재와 일반주택을 보유하다가 일반주택을 양도하는 경우 그 일반주택의 양도는 1세대1주택의 양도로 본다.
5.농어촌주택
다음 각 호의 1에 해당하는 주택으로서 수도권외의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 "농어촌주택“)과 그 외의 주택(이하 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택의 양도로 보고 일반주택이 양도될 때까지 농어촌 주택은 무주택으로 본다.
#농어촌주택과 읿반주택에 1세대가 각각 분리하여 거주하고 있는 경우에도 세대전원이 1개의 주택에서 거주한 것으로 본다.
ㅁ.농어촌주택 보유사유
1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)
2. 이농인(어업에서 떠난 자 포함,이하 같음)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택[영농(또는 영어, 이하 같음)에 종사자가 전업으로 인하여 다른 시, 자치구,읍·면으로 전출함으로써 거주자 및 그 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택.]
3. 영농의 목적으로 취득한 귀농주택[영농에 종사자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함)하여 거주하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 것.] <개정 2007.2.28>
①본적지 또는 연고지[귀농주택 소재지에 영농에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 또는 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳]에 소재할 것
②고가주택에 해당하지 아니할 것 ③대지 면적이 660제곱미터이내일 것
④영농의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것
가. 1,000제곱미터이상의 농지를 소유하는 자가 당해 농지의 소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것
나. 재정경제부령이 정하는 농어업인이 취득하는 것일 것
ㅁ.귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 적용한다.
ㅁ.귀농주택 소유자가 귀농일(귀농주택에 주민등록이전 및 거주개시일)부터 계속하여 3년이상 영농에 종사 않거나 3년이상 당해 주택에 거주 않은 경우 그 양도한 일반주택은 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농의 기간과 상속인의 영농의 기간을 통산한다.
(야탑에사는 이: 박상용)
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