2006-02-27 20:57

http://blog.drapt.com/jjh6231/720071141041456750

자료출처 : 파주운정 뉴월드공인 이석배의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/sukbae

 

@교하지구의 현재 모습과 앞으로 바라는 방향(3)

 

교하지구의 현재 거래상황은 “정중동의 장”이라고 말한바 있습니다.실수요자들이 매입을 주로 하였던 시기는 구정전이었습니다. 올해 1월말이전에는 전체 아파트단지가 움직였습니다.심지어 아직 사전입주점검도 안한 효성대원과 우남아파트까지 거래가 활발하였습니다.

구정이후엔 잠시 조용하다가 얼마전에 “반짝장”이 있었고 현재는 “숨고르기 장”이라고 볼수 있습니다.

교하지구와 인접해 있는 운정신도시 기존아파트들은 반면에 40평형대이상이 오히려 구정이후에 한차례 반등이 있었습니다.

본인이 현재 교하지역의 중개상황을 얘기하였듯이 “시소 장”이라고 볼 수 있는 상황입니다.

구정전에는 교하지구아파트의 급매물소진이 있으면서 가격이 약간오르는 현상에 이어 이번에는 운정지구 기존아파트가 얼마전에 한차례 소진이 있었습니다.

 

이번에는 교하지구 아파트가 뛰거나 거래가 될 차례일까요?

교하지구의 몇일동안의 “숨고르기”상황은 언제까지 이어 질까요?

참으로 궁금한 질문이지요.

그해답은 효성대원과 우남아파트의 사전입주점검이 언제 있느냐가 중요합니다.명함돌리는 아줌마들의 말에 의하면,우남은 입주가 4월 20일부터…., 대원효성은 4월 말부터라고 합니다.그러면 사전입주점검은 3월 중순경에 아마 있을 겁니다.

그이전일 수도 있구요.

 

사전입주전에는 기대감 때문에 한차례 활발한 거래가 있습니다.우리는 동문이라든지,월드,신동아,진흥효자등의 경우에서 이런 상황을 느끼지 않았습니까?

아마도 2월 말까지는 숨고르기 장으로 이어지면서 3월 5-10일정도부터는 “움직이는 장”으로 반전되리라고 예측해 봅니다.

그장은 대원효성과 우남아파트를 주축으로 입주지정기간까지 꾸준한 거래를 예상해 볼수 있습니다.물론 중간중간 머뭇거리는 상황이 올수는 있겠지요.

“경기서북부내집마련”카페에서 본인에게 질문한 현재 상황과 예상을 본글로 답해 드리겠습니다.

 

그러면 본인이 예상한 “2-3월 중간장”은 이렇게 끝나는 것인가?

본인은 운정신도시확대설을 바탕에 깔고 이런예상을 하였습니다.항간에는 3월전후라고 예측하였는데 운정2지구 토지보상이 2월28일까지 있기 때문에 그이후로 넘어갈 것 같습니다.토지보상이 마무리되는 시기이후로 본다면 4-6월사이가 될 수도 있습니다.

확대설이 아니더라도 효.대와 우남아파트 사전입주 전부터~입주전후까지 맞물려 중간장규모의 장이 다시 설수도 있습니다.

또한,운정신도시확대설이 아니더라도 구정전의 거래상황으로 볼때..... 구정이후에도 “실수요자의 장”이 될거라는 흐름이 있었기 때문에 중간장이 설것으로  보았던 것입니다.

하반기에는 큰장이 올거라는 예측은 판교이후에 운정신도시 분양정책이 어떻게 설정되느냐에 많이 달려 있습니다.

그정책(분양가 포함)에 따라서 큰장정도가 어느 규모급인지 판가름나겠지요.

 

 

우리 교하지구엔 단독주택지가 약1500필지가 있습니다.

단독주택지에는 1층에 점포가 가능한 점포주택(일반주거지역),주택만 가능한 주택(전용주거지역),건설회사가 주도적으로 한 개 블록을 매입하여 단독주택을 건축하여 분양하는 블록형타운하우스형태의 주택(전용주거지역)이 있습니다.

교하지구남쪽 하단부에 주로 배치되어 있기 때문에 심학산일대가 전망되면서 남향이기 때문에 화창한 구릉지에 있는 택지입니다.현재 토지사용시기는 6월부터 가능한 것으로 계획되어 있으며,외곽쪽에 포진한 건축업자들이 몇몇 필지를 사놓은 사람들도 있고,부동산에서도 아파트시장이후의 제2의 시장으로 단독주택지를 노리고 있기 때문에

투자할 손님들에게 몇몇필지를 매입시켜 앞으로 전개될 새로운 장을 보이지 않게 준비를 하고 있는상태입니다.

 

단독주택지에서 먼저 움직(건축)일 사람들을 예상해 보면 아래와 같습니다.

 

1)      교하지구에서 예전부터 살다가 수용되어 이주자택지를 가지고 있는 원주민,

2)      시장상황과 관계없이 전원형 주택에서 살기를 원하는 사람들

3)      이들에게 주택을 건축수주를 받으려는 건축업자

4)      건축초기에 임대수입과 시세차익이 예상되면 짓고자 하는 사람들

5)      부동산에서 구입케하여 임대를 놓고자하는 사람들

       (1층에 부동산사무실이 보통 들어감)

6)      기타사람들

 

등등으로 예상해 볼수가 있습니다.아마도 6월이전부터 블록 코너자리들에는 새봄과 함께 건축하는 모습을 볼 수가 있을 겁니다.

 뒤이어 단독주택의 가격과 앞으로의 예상은 (4)번에 뒤이어 시간을 쪼개어 적어 보도록 하겠습니다.

 

             2006.  2. 24   공인중개사  이 석배

0