우리동네이야기(3) |
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[스크랩] 파주신도시,"투자가치 높아진다!!" |우리동네이야기
2006-03-03 22:55
http://blog.drapt.com/jjh6231/720071141394145808 
출처 : 김경우님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93
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[스크랩] @교하지구의 현재 모습과 앞으로 바라는 방향(3) |우리동네이야기
2006-02-27 20:57
http://blog.drapt.com/jjh6231/720071141041456750
출처 : 파주운정 뉴월드공인 이석배의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/sukbae
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@교하지구의 현재 모습과 앞으로 바라는 방향(3) 교하지구의 현재 거래상황은 “정중동의 장”이라고 말한바 있습니다.실수요자들이 매입을 주로 하였던 시기는 구정전이었습니다. 올해 1월말이전에는 전체 아파트단지가 움직였습니다.심지어 아직 사전입주점검도 안한 효성대원과 우남아파트까지 거래가 활발하였습니다. 구정이후엔 잠시 조용하다가 얼마전에 “반짝장”이 있었고 현재는 “숨고르기 장”이라고 볼수 있습니다. 교하지구와 인접해 있는 운정신도시 기존아파트들은 반면에 40평형대이상이 오히려 구정이후에 한차례 반등이 있었습니다. 본인이 현재 교하지역의 중개상황을 얘기하였듯이 “시소 장”이라고 볼 수 있는 상황입니다. 구정전에는 교하지구아파트의 급매물소진이 있으면서 가격이 약간오르는 현상에 이어 이번에는 운정지구 기존아파트가 얼마전에 한차례 소진이 있었습니다.
이번에는 교하지구 아파트가 뛰거나 거래가 될 차례일까요? 교하지구의 몇일동안의 “숨고르기”상황은 언제까지 이어 질까요? 참으로 궁금한 질문이지요. 그해답은 효성대원과 우남아파트의 사전입주점검이 언제 있느냐가 중요합니다.명함돌리는 아줌마들의 말에 의하면,우남은 입주가 4월 20일부터…., 대원효성은 4월 말부터라고 합니다.그러면 사전입주점검은 3월 중순경에 아마 있을 겁니다. 그이전일 수도 있구요.
사전입주전에는 기대감 때문에 한차례 활발한 거래가 있습니다.우리는 동문이라든지,월드,신동아,진흥효자등의 경우에서 이런 상황을 느끼지 않았습니까? 아마도 2월 말까지는 숨고르기 장으로 이어지면서 3월 5-10일정도부터는 “움직이는 장”으로 반전되리라고 예측해 봅니다. 그장은 대원효성과 우남아파트를 주축으로 입주지정기간까지 꾸준한 거래를 예상해 볼수 있습니다.물론 중간중간 머뭇거리는 상황이 올수는 있겠지요. “경기서북부내집마련”카페에서 본인에게 질문한 현재 상황과 예상을 본글로 답해 드리겠습니다.
그러면 본인이 예상한 “2-3월 중간장”은 이렇게 끝나는 것인가? 본인은 운정신도시확대설을 바탕에 깔고 이런예상을 하였습니다.항간에는 3월전후라고 예측하였는데 운정2지구 토지보상이 2월28일까지 있기 때문에 그이후로 넘어갈 것 같습니다.토지보상이 마무리되는 시기이후로 본다면 4-6월사이가 될 수도 있습니다. 확대설이 아니더라도 효.대와 우남아파트 사전입주 전부터~입주전후까지 맞물려 중간장규모의 장이 다시 설수도 있습니다. 또한,운정신도시확대설이 아니더라도 구정전의 거래상황으로 볼때..... 구정이후에도 “실수요자의 장”이 될거라는 흐름이 있었기 때문에 중간장이 설것으로 보았던 것입니다. 하반기에는 큰장이 올거라는 예측은 판교이후에 운정신도시 분양정책이 어떻게 설정되느냐에 많이 달려 있습니다. 그정책(분양가 포함)에 따라서 큰장정도가 어느 규모급인지 판가름나겠지요.
우리 교하지구엔 단독주택지가 약1500필지가 있습니다. 단독주택지에는 1층에 점포가 가능한 점포주택(일반주거지역),주택만 가능한 주택(전용주거지역),건설회사가 주도적으로 한 개 블록을 매입하여 단독주택을 건축하여 분양하는 블록형타운하우스형태의 주택(전용주거지역)이 있습니다. 교하지구남쪽 하단부에 주로 배치되어 있기 때문에 심학산일대가 전망되면서 남향이기 때문에 화창한 구릉지에 있는 택지입니다.현재 토지사용시기는 6월부터 가능한 것으로 계획되어 있으며,외곽쪽에 포진한 건축업자들이 몇몇 필지를 사놓은 사람들도 있고,부동산에서도 아파트시장이후의 제2의 시장으로 단독주택지를 노리고 있기 때문에 투자할 손님들에게 몇몇필지를 매입시켜 앞으로 전개될 새로운 장을 보이지 않게 준비를 하고 있는상태입니다.
단독주택지에서 먼저 움직(건축)일 사람들을 예상해 보면 아래와 같습니다.
1) 교하지구에서 예전부터 살다가 수용되어 이주자택지를 가지고 있는 원주민, 2) 시장상황과 관계없이 전원형 주택에서 살기를 원하는 사람들 3) 이들에게 주택을 건축수주를 받으려는 건축업자 4) 건축초기에 임대수입과 시세차익이 예상되면 짓고자 하는 사람들 5) 부동산에서 구입케하여 임대를 놓고자하는 사람들 (1층에 부동산사무실이 보통 들어감) 6) 기타사람들
등등으로 예상해 볼수가 있습니다.아마도 6월이전부터 블록 코너자리들에는 새봄과 함께 건축하는 모습을 볼 수가 있을 겁니다. 뒤이어 단독주택의 가격과 앞으로의 예상은 (4)번에 뒤이어 시간을 쪼개어 적어 보도록 하겠습니다. |
[스크랩] @교하지구의 현재모습과 앞으로 바라는 방향(4) |우리동네이야기
2006-02-27 20:43
http://blog.drapt.com/jjh6231/720071141040632588
출처 : 파주운정 뉴월드공인 이석배의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/sukbae
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교하지구 단독주택지는 남향의 햇살이 항상 비치는 마을로 형성될 것으로 보인다.토지사용시기는 당초 6-7월경부터 였는데 5월경부터 가능한 것으로 앞당겨질 수 있다.
택지의 종류는 이주자택지,협의양도인택지,우선공급택지,실수요자택지로 분류해 볼 수 있다.
이것은 수요자에 의한 분류이며,용도지역으로 분류하면 일반주거지역과 주거전용지역으로 분류해 볼수 있다.
먼저,수요자에 의한 분류로 본 이주자택지는 택지예정지구지정이전부터 거주하였던 원주민에게 조성원가의 80%로 택지를 추첨하여 공급하는 토지이다. 따라서 택지원가가 싸기 때문에 권리금은 상당금액 발생되어 있는 상태이다. 나머지 택지종류는 실수요자택지금액(또는 감정평가금액)수준으로 분양을 하였다.평당분양가는 약350-450만원/평에 하였으며,택지의 위치에 따라서 가격차이가 있다.
용도지역으로는 주거전용지역의 토지는 2층의 단독주택으로 보면 된다.일산의 22,27블럭이 이같은 형태이며 일산의 경우에는 1필지가 70평내외 정도였기 때문에 주택면적외의 조경면적이 협소한 것이 흠이였으나 교하지구는 작게는 70평정도에서 크게는 150평정도까지 면적이 다양한 것이 장점이다.
반면에 일반주거지역은 1층에 점포가 가능하며 3층까지 점포주택을 지을수가 있다.
실수요자기준의 택지 평당분양가는 일반주거지역이나 전용주거지역이나 거의 같은 금액으로 분양하였다.
교하지구택지의 필지수가 약1500필지가 되기 때문에 작은 숫자는 아니다.
대부분의 택지가 크게 3개지역에 분포되어 있으며,3.6단지 앞 공원남쪽 부위에 대부분 위치하며
주공1,2단지 서북부지역과 대원효성 서쪽(건너편지역)등 3곳이다.
일산지역이 약 8-10년만(환매제도가 있었음에도 불구하고)에 공터가 거의 없이 건축이 완료된 것을 비교해 보면,교하지구도 최소한 3-5년은 지나가야 어느정도 건축이 이루어 질 것으로 보이며,완전히 공지없이 건축이 완료되는 기간은 최소한 8년은 지나가야 된다고 본다.
현재 권리금수준은 이주자택지는 1억에서 4억원까지 다양하며,나머지 실수요자,협의양도인등의 택지는 최소 2000만~1억까지 다양하다.
교하지구 택지의 꽃은 전용주거지역이다.
이지역은 고급주택 수준으로 지어 질 것이다.
토지비용은 5억원전후 건축비용은 연면적 60평기준으로 2억4000만,제세공과금등을 합쳐볼때 8억원은 소요된다.
8~10억정도의 주택이 들어선다고 한다면 자산규모 30억원이상을 소유한 부자들이 집을 지을 수밖에 없을 것이라고 본다.
내가 알고 있는 모 대학 교수 몇분들도 모여서 살자고 분양을 받은 것을 알고 있다.
아마도 분위기와 붐을 잘만 탄다면 '주택전시장'과 같은 주택들이 서로 뽐내며 한채 두채....지어 질 것이다.
그리고 점포주택의 포인트는 어느곳이 새로운 상권으로 형성될 지역인가? 이다.
현재 예측해 볼수 있는 것은 아파트에서 가까운 지역을 후보군으로 보고 있다.
1)주공1,2단지와 기존 군도1호(2차선도로)사이의 점포주택군,
2)대원효성건너 점포주택군,
3)우남아파트 건너 아래로 내려와서 두일중학교 옆 동사무소,우체국등 을 중심으로 한 점포주택군등이 유력한 신규 상권지역으로 볼수 있다.
2)번 주택군은 중심상업지역(현재9개 상가건물건축중)이 너무나 임대료가 비싸기 때문에 대체지역으로 유력하게 형성될 것으로 보인다.
그리고 1)번 주택군도 주공아파트 주민들이 가볍게 걸어나와 가족들끼리 외식을 즐기수 있는 가망지역으로 볼 수 있다.
5-7월경부터 모델하우스식의 견본주택들이 건축을 시작할 것이다.
그러면서 일부 실수요자들이 건축을 의뢰하여 건축을 할 것이며,
택지지구안에 들어선 부동산업소들이 주축이 되어
택지들을 매매중개를 할 것이다.
그러면서 서서히 실수요자들로 택지의 주인들이 바뀔 것이다.
택지의 주인이 바뀌었지만 모두들 건축은 하지 않고 건축시기를 기다리는 사람들도 꽤 될 것으로 보여진다.
중대형 아파트에 입주한 사람들중에는 멋있는 주택들이 건축되어 갈 수록 택지에 관심을 가지는 사람들이 서서히 나타나기 시작할 것이다.
마당에는 양탄자같은 잔디가 있으며, 멋있는 조경수와 유명건축가 설계한 서구풍의 주택들이 지어진다면 모두들 관심을 가질 것은 명약관하한 것이다.
그런 모습들을 우리는 2007년 봄부터 그숫자가 증가하는 것을 눈으로 확인 할 것이다.
택지의 가격은 아파트단지내상가와 중심상업지역의 상가건물들과 대체하여 상권이 형성될 지역의 필지부터 권리금이 상당히 붙을 것이다.
현재에도 주공1,2단지앞 4차선 대로에 붙어 있는 필지는 평당 700-800만원이상을 홋가한다.
그리고 아파트단지 건너 대로변 코너자리 필지들도 평당 500-600만원정도는 되고 있다.
그러나 부가가치있는 이같은 필지들은 계속해서 강세를 보일 것이다.
왜냐하면 현재상황으로 볼때 이같은 점포의 임대료가 만만치 않아 보이기 때문이다.
그만큼 상가로서 값어치가 뛰어나기 때문이다.
이곳 교하지구 택지에도 가격의 양극화는 예상해 볼 수가 있다.
현재에는 아파트가 입주하는 상황이라 택지에 대한 관심도가 낮은 편이나
새봄과 함께 건축업자들의 견본주택이 지어지면서 서서히 관심도가 쏠릴 것이라 확신한다.
이상 교하지구의 입주아파트, 앞으로 입주할 아파트,현재 신축중인 상가,택지등의 현재 모습과 앞으로 이렇게 되었으면 좋겠다는 상권예측과 희망등을 적어 보았습니다.
저의 보잘 것 없는 글을 읽어 주신 부로그회원들께 감사를 드리며 교하지구에 관심을 가져 아파트를 구입할 계획이 있거나 교하지구에 입주하여 앞으로 좋은 아파트를 만들려는 분들께 작으나마
도움이 되기를 희망하면서 글을 적어 보았습니다.
또다른 기획물을 발굴하겠으며..... 항상 연구하고 최선을 다하는 공인중개사가 되도록 노력하겠습니다.
이글에 이어 교하지구 단독택지를 매입하기에 예산이 초과하거나 택지가 사용하기에 토지용도가 부적당한 수요자를 위해 교하읍 인근의 대체지역을 주제로 글을 써 보겠습니다.
2006. 2. 27 공인중개사 이 석 배
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