2006-06-14 10:37
http://blog.drapt.com/jinsooan/1633691150249053509 
자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
chapter1. 한남뉴타운에 대한 수익창출방식을 확실히 정하고 출발하자!
지금시점에서 한남뉴타운을 노크하려면 크게 두가지 테마로 나누어 접근하여야 할 것이다.
ㄱ.단기차익
재개발투자의 공식중에 하나가 기본계획단계에서 매입 후 관리처분직전에 매도하는 방법이다.
한남뉴타운 또한 기본계획단계이기때문에 접근이 가능하긴하나 '기본계획 조건부승인' 즉,
건물기본계획수립을 바로 목전에 두고 있다는 점을 염두해 두고 발빠르게 움직일 것을 권한다.
한남뉴타운의 현시세를 감안할때 단기차익으로의 접근은 사실상 매우 제한적이다.
쉽게 말해서, 건물기본계획이 수립되고나면 단기차익으로의 접근시기는 종료된 것이다.
한남뉴타운의 단기차익 접근은 지금 시점에서는 그리 권해드리고 싶진 않으나
접근시기로 볼때 아직까지는 유효하다.
ㄴ.장기적 안목
'멀리보고 투자하는 서민재테크'라는 글을 통해서도 강조하였지만 재개발투자의 기본은
바로 장기적 안목을 가지고 투자하는 것이다.
한남뉴타운의 잠재적 수익성은 단기차익보다는 '입주시기의 아파트 매매가'로 대변할 수 있는
장기적 안목으로의 접근에서 빛을 발한다.
입주시기의 아파트 매매가격(가치)을 예측하려면 주변아파트 시세를 참고하라는 말이 있다.
입지조건이 비슷한 동부이촌동의 아파트와 비교해보겠다.
동부이촌동과 한남뉴타운은 같은 주거지역의 형태로 남산을 등지고 국내 최대규모의 용산
가족공원과 민족공원을 좌(동부이촌동), 우(한남뉴타운)로 둘러싸고 있다는 점과 남향의
탁월한 한강조망권 등 입지조건면에서 상당히 비슷하다.
하지만 가장 큰 가치의 차이점 몇가지가 있다.
첫째, 동부이촌동은 대표적인 부촌이지만 대부분 흔히 볼 수 있는 판상형아파트의 형태이다.
하지만 한남뉴타운은 전세대가 타워형아파트의 형태로 건립된다.
둘째, 한강대교북단과 동작대교북단사이의 동부이촌동과
반포대교북단과 한남대교북단의 한남뉴타운을 비교했을 때 강남과의 접근성면에서
한남뉴타운이 앞선다.
셋째, 부촌의 분위기라 할지라도 오래전의 도시설계방식으로 건립된 동부이촌동과
최첨단 도시설계방식으로 탄생할 한남뉴타운의 차이점 또한 가치의 차이가 뚜렷하다.
이 세가지만으로도 장기적 안목으로 접근했을때 한남뉴타운의 가치는 동부이촌동 이상이라는
것을 객관적으로 말해주는 것이다.
필자가 전에 언급했던 한남뉴타운의 아파트분양가 5천만원이상이라는 발언 또한 이것으로
객관적인 증명이 되리라 사료된다.
동부이촌동의 현 시세는 한강조망이 가능한 타워형아파트 32평형의 경우 평당 4200만원에
거래되고 있으며 40평이상은 평당 5000만원이 넘는 시세를 자랑하고 있다.
여기서 한남뉴타운의 잠재적 수익성이 또한번 증명된다.
* 한남뉴타운의 잠재적 수익성 = 건립된 아파트매매가 - 총투자비용(초기지분매입비용
추가부담금 금융비용 각종 세금)
chapter2. 한남뉴타운의 일반분양분은 없다!
한남뉴타운의 일반분양분은 직설적으로 말하면 꿈도 꾸지 말아야 한다.
청약형태로 이루어지는 일반분양분은 판교가 몇백대 일의 경쟁률을 뽐내며 종료되었다면
한남뉴타운은 몇천대 일이 될 것이라고 단언하는 바이다.
강남의 대체지로서 분당보다 가깝다는 입지적 요인만으로 판교가 넘버원 투자처로 부상하여
부동산시장을 주도하였다.
그렇다면 한남뉴타운이 일반분양분 청약시기가 되었을때의 부동산시장에 끼칠 영향력에 대해선
굳이 꼬집어 언급을 하지 않아도 될 듯 싶다.
또한 한남뉴타운의 일반분양가격을 평당 2000만원으로 책정하고 거기에 70~80%를 적용하여
조합원분양가를 예상하는 것은 현실을 외면한 가치판단의 오류이다.
현시점의 협의안 용적률을 대입해보면 평당분양가는 평당3000~4000천만원이라는 수치가 나온다.
이 수치는 조합원의 수익성을 융통하고 청약자로 하여금 수긍가능한 금액이라는 두마리 토끼를
잡을 수 있는 공통분모적 수치이다. 즉, 현실성을 대입한 객관적인 데이터라고도 볼 수 있는 것
이다.
일반분양분의 분양가격과 조합원분양가는 수치적용이 가능한 개념이 아니며 성격이 전혀 다른
별개의 것이다.
일반분양분의 분양가는 사업주체(조합원)의 수익을 창출하기 위한 하나의 도구의 개념으로
접근해야 하며, 조합원분양가는 아파트를 짓기 위한 공사대금의 성격이라는 것을 명심하자.
올바른 가치판단에 대한 당부
뉴타운/재개발의 미래에 대한 가치판단은 수학과목의 문제풀이가 아니다.
일정한 공식을 적용시키는 원리로 접근하는 수학의 방정식이 아닌 우리가 살아가는 터전을
업그레이드시키는... 현장의 땀과 숨소리가 중요한 사회과목이며 발전과 타협, 강제라는
복합개념이 어울어지는 도덕과목이다.
현실을 반영하지 못한 이론은 전제화 될 수 없으며 참고자료로서의 역할을 수행하여야 한다.
현장부재의 데이터가 전제화되는 현실에 대한 안타까움을 뒤로 하며...
글쓴이 ~* 신화C&C공인 대표 민권식 02)7975-119
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