강남 서초 송파 등 강남 3구 아파트 거래량이 급증, 25개월만에 최고치를 기록했다는 뉴스가 나왔네요. 부자들이 강남권 주택시장이 바닥을 치고 있다고 보고 투기지역 해제를 앞두고 선매수했다고 봅니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 규제완화시대, 그러나 실질소득이 줄어든 시기에 수면위로 떠오르고 있는 집값 바닥론을 어떻게 볼 것인가?를 살펴보겠습니다.

먼저 집값 바닥론의 역사는 1998년 IMF사태 이후와 2006년 6월 참여정부 규제정책 절정기 이후 를 비교하겠습니다.

IMF사태 아파트값 바닥은 1998년 12월

1997년 11월 정부가 IMF에 구제금융을 신청한지 6개월 지난 1998년 5월부터 아파트값 바닥론이 불거져 나왔습니다. 그해 4월부터 급매물이 소진되고 하락세가 주춤했기 때문입니다. 금리가 하향 안정화되고 원가연동제 폐지에 따른 분양가 자율화로 분양가가 오른 점도 인근 아파트값을 견인했구요.

결과론적이지만 집값 폭락은 98년 1분기에 그쳐 5개월 남짓에 그쳤습니다.

6월 들어 기업의 구조조정이 본격화되면 유동성 위축 등으로 급매물이 다시 늘어 약세도 돌아설 것이라는 전망은 틀렸습니다. 부동산 부자들이 본격적으로 입도선매식 투자에 나섰기 때문입니다. 부자들은 금리가 하향 안정세를 보이자 30% 이상 폭락한 아파트를 이삭줍기 하듯 매수하기 시작했습니다.

이에 따라 6월이후 강남 분당 목동 등 핵심 아파트단지의 매물 거래량이 늘어나기 시작했습니다. 7월에도 분당 목동을 중심으로 상승세가 지속되며 바닥론에 대한 논쟁이 뜨거워졌습니다.

결국 12월이후 강남 분당을 중심으로 반등이 시작됐습니다. 따라서 97년 IMF사태이후 아파트값은 12월에 바닥을 통과한 것으로 최종 확인됐습니다. 1년만에 하락세를 멈추고 대세상승으로 반전된 것입니다.

2009년 아파트값 바닥은 언제?

2003년 출범한 참여정부의 강남 아파트값에 대한 ‘규제폭탄’을 4년 내내 계속되면서 2006년 9월 이후 강남 아파트값은 하락세가 시작됐습니다. 여기에 2008년 9월 세계 4위 투자은행 리먼브라더스 파산으로 글로벌 금융위기가 최고조에 달하면서 집값은 끝없이 곤두박질  치는가 싶었습니다.

그러나 2008년 2월 이명박정부가 출범하면서 규제완화 기대심리로 집값 하락세가 주춤하더니 2008년 6월부터 강남 재건축 단지를 중심으로 국지적인 반등 조짐을 보이며 바닥론이   처음으로 기사화됐습니다.

그해 11월에는 소형평형의무비율 완화 및 용적률 상향 등을 주요 내용으로 한 11.4대책에 따라 급매물이 소진되고 매물이 회수됐습니다. 이에 따라 올 1월까지 상승세를 보여 개포주공 은마 등 강남 재건축단지 집값이 가구당 5천만원에서 최고 1억원까지 오르기도 했습니다.

하지만 1월말 급매물이 소진되자 2월 들어 추격매수로 이어지지 않아 거래가 다시 소강상태로 접어들고 호가만 올랐습니다. 매수 문의는 늘어난 반면 거래는 거의 없는 이른바 ‘윈도쇼핑’ 장세가 펼쳐지고 있습니다.

12월 1월에 부자들 중 적극적 투자자들이 IMF사태때 학습효과로 인해 자칫 망설이다 매수타이밍을 놓칠까봐 선매수를 한 것입니다. 그러나 실질소득이 줄어들고 경기침체에 대한 위기감이 여전해 추가 하락에 대한 우려도 가시지 않은 상태입니다. 이로 인해 중산층의 추격매수까지 이어지려면 시간과 총알(주택담보대출 완화 등)이 필요한 시기입니다.

2009년 집값 바닥론 관전법

98년에는 그해 6월 아파트값 바닥론이 본격화된 후 6개월만에 바닥을 쳤습니다. 2009년 2월 바닥론이 본격화된 지금 과연 언제 아파트값이 바닥을 칠 것인가? 궁금하지 않을 수 없습니다.

집값 바닥론이 나오기 시작하는 시점에는 공통점이 있습니다. 먼저 규제완화가 본격화됩니다. 규제로 인한 공급 및 수요를 살리기 위한 것입니다. 미분양 양도소득세 한시적 감면, 투기지역 및 투기과열지구 해제, 분양가 상한제 폐지 등이 시행되면 규제완화 대책은 98년의 80% 수준에 이른다고 보면 됩니다.

둘째 금리가 하향 안정화됩니다. 집값이 바닥을 치려면, 내집마련을 할, 구매력이 있는 유효수요자가 가세해야 합니다. 유효수요자들은 매매가의 평균 30% 안팎을 대출받아 주택을 구입합니다. 주택담보대출금리가 1998년 6월에는 12%대였지만 2009년 2월 현재 4%대입니다.

셋째 바닥론에 대한 기사가 늘어나면 늘어날수록 바닥은 빠른 속도로 통과합니다. 주택구입 특히 내집마련에 심리적 요인이 크게 작용하는데다 아직도 신문 등 언론 보도가 위력을 떨치고 있기 때문입니다. 바닥론 기사는 2월부터 늘어나기 시작했습니다.

1998년 바닥론과 2009년 바닥론 상황에는 적지 않은 차이가 있습니다. 부자노트 독자님들은 과거 11년 전과 적지 않은 차이를 연구 조사 분석을 해야 합니다.

규제정책의 시대에서 정부의 정책에 맞서지 말라는 말을 많이 들었을 것입니다. 지금과 같은 규제완화의 시대에서는 정부가 지원하는 곳을 노려라는 말을 경청해야 할 것입니다.