그동안 부동산값 폭등의 원인으로 ▶저금리에 의한 유동성의 증가(국내 저금리와 엔화대출에 의한 유동성)  ▶정부의 토지보상금 ▶수도권의 수요공급의 불일치 ▶부동산이 유일한 투자처인 점 등이 꼽혀 왔다.

이런 이유로 부동산값이 폭등하자 참여정부는 ▶ LTV,DTI 를 통한 금융 규제 ▶부동산 에 대한 강력한 세제 정책 등을 동원해 가격을 안정시키는데 어느정도 성공했다.

 

참여정부의 부동산 억제 정책의 효과는 언제까지 갈까.

 

이를 전망해 보기위해서는 '추세'에 주목할 필요가 있다. 추세란 '돈 심리'다. 향후 부동산시장의 향방은  바로 돈의 흐름과 심리를 살펴보면 어느 정도 점쳐 볼 수 있다.

 

돈

1.저금리

최근들어 한국은행이 인플레이션과 경기침체사이에서 고심을 하고 있다. 자산버블을 잡을것인가 아니면 경기침체를  잡을것인가의 문제 때문이다. 미국은 경기 부양을 위해 과감한 금리 인하를 단행했다.

 

하지만 한국은행은 이 둘사이에서 아직 결정을 하고 있지 못한채 우왕좌왕하고 있는 느낌이다. 그러는 사이 시중 부동산 대출 금리는 이미 하락세로 접어 들고 있다. 만약 한은이 금리 인하를 단행한다면 이는 곧 자산버블을 용인한다는 신호로 해석할 수 있다.

 

물론 정부 입장에서는 자산버블에 대한 립서비스를 할것이지만 시장은 그 의미를 알아 들을 것이다. 하지만 예전에 유동성에 일조하였던 엔화 대출은 전혀 위력을 발휘하지못할것입니다.

2.막대한 토지 보상비

참여정부가 시장에 풀어놓은 토지보상비는 103조에 달했다. 지난해에만 30조가 풀렸다. 물론 정부에서는 채권과 대토를 활성화 시키겠다고 했지만 결과적으로 실패로 끝났다.

현정부에서는 더 많이 풀릴 수도 있다. 우선 전 참여정부에서 결정된 각종 대규모 개발사업의 보상금이 대부분 현 정부에서 풀린다. 여기에 현 정부가 부동산 경기 부양을 위해 추진하는 대규모 개발사업에서 풀리는 보상비가 더해지면 전체 보상비는 기하급수적으로 늘 수 밖에 없다.  

3.LTVㆍDTI의 해제

현정부는 부동산 거래를 활성화 시켜 경기를 진작시키려 하고 있다. 물론 정부는 거래는 활성화시키고 가격은 낮추고 싶어할 것이다. 하지만 현재와 같은 상황에서 거래가 증가하면 가격이 오를수밖에 없다.

무엇보다 돈의 흐름을 불안케 하는 것은 무역수지가 악화되고 있다는 점이다. 무역수지가 악화되면 덩달아 경상수지도 악화될 수 밖에 없다. 하지만 수출로 경상수지를 만회할 수는 없는 상황이다. 따라서 내수를 살릴수밖에 없다. 내수를 살리려면 부동산을 살려야 하는 것은 공식이다. 부동산을 살리려면 당연히 금융규제를 풀수밖에 없는 상황에 놓이게 된다.

 

 

 

현정부는 부동산 규제 완화를 내세우고 국민의 지지를 얻어 집권했다. 따라서 시기의 차이만 있을뿐이지 규제를 완화할수밖에는 없다고 필자는 본다. 따라서 부동산에 대한 심리가 시간이 지날수록 좋아질 것이다.

 

만약 부자들의 비난을 가장 많이 받은 종부세와 다주택의 양도세까지 손을 댄다면 심리가 최고조에 이를 것이다.

 

 

기업을 통해 일자리를 창출하려면 시간이 많이 걸린다. 서민경제에는 큰 영향이 없다. 따라서 서민들이 피부로 느낄수 있을 만큼 경제를 활성화시키려면 내수 부양책을 쓰거나 부동산을 활성화 시키는 수밖에 없다.

 

따라서 다음과 같은 결론에 도달하게 된다.

 

1. 한은에서 금리를 내린다고하면 부동산은 상승한다.

 

2. 정부에서 LTV 와 DTI 의 한도를  늘리거나 해제하면 부동산은 크게 상승할 것이다.

 

3. 여기에 종부세와 다주택자 양도세까지 손을 대면 폭등한다.

 

2008년은 무주택자나 갈아타기를 할 1주택자에게는 기회의 시기가 될것이다. 하지만 2009년부터는 다주택자의 매도시기가 될지도 모른다.

 

#예측은 단지 참고 사항이다. 투자자는 이를 감안해 스스로 투자를 결정하고 그결과에 대해서도 전적으로 책임을 져야 한다.