2005-03-04 08:49

http://blog.drapt.com/jeydee/91130187011150

1. 정부가 공공 기관을 통해 분양을하면.....

여당의 총선 공약인 원가 공개에서 출발하여 지금은 전용면적 25.7평이하인 국민주택 규모의 아파트에 한해서 분양가를 원가에 연동하는 방안의 정책이 확정되었다. 이와 관련해 원가공개든, 원가연동이든, 소위 자본주의 경제,또는 시장경제의 원칙에 맞지 않는 다는 비판의 목소리가 있는것도 사실이다.

무엇보다도 아파트를 건축하여 공급해야 하는 건설회사들도 탐탁치 않게 생각하고 있으며, 일부에서는 이와 관련하여 이를 시행할 경우 이른바 '정부미 아파트'가 생기는게 아니냐는 우려가 있는것도 사실이다.

그러나 그런 우려나 비판의 시각에도 불구하고 분양가를 일정 수준으로 유지하는 것이 실제로 주택의 가격에 대한 심리적인 효과는 상당히 크다고 본다. 다시 말하면 신규 아파트 분양가가 시장 가격을 따라가고 - 심지어는 추월하고 - 기존 아파트 가격이 그 영향으로 다시 도망가는 이른바 가격의 나쁜 고리를 일단 진정시키기 위해서는 분양가를 잡는 방법이 우선적으로 큰 효과를 볼 수 있다고 본다.

물론 그래봐야 분양 아파트의 프레미엄만 올린다는 견해도 있지만.... 그나마 다른 대안이 있겠는가...

그래서 정부가 주택공사를 활용하는 방안을 한번 생각해 본다.
주택공사(또는 다른 공공기관이어도 상관없다)를 시행사로 하여 싼 분양가(예컨대, 평당 7백만~8백만원 수준으로 좋은 아파트를 지어 공급한다면 자연스럽게 시장에서 비싼 분양가의 일반 건설사의 아파트와 경쟁할 수있을 것이다.

그 경쟁에서 주공 아파트가 이겨낸다면 ,- 그것이 가격적인 면에서건 품질적인 면에서건, 아니면 그 둘을 합하여 종합적으로 승부한 결과든 - 정부가 추진하려는 분양가 인하는 자연스레 시행되는 것이고, 만약 싼 분양가의 주공의 아파트가 시장에서 외면 당한다면 그것 또한 시장의 선택, 다시 말하면 소비자가 원하는 것이므로 존중되어야하는 것이라고 본다.

2. 호수를 지정해 아파트 청약을 한다면....

주택청약과 관련하여 선분양 후분양제등이 검토되고 있다는 보도를 보았다. 이와 관련하여 새로운 아이디어를 생각해 본다.

아파트를 청약할 때 현재는 1순위, 2순위로만 나누어 청약해 전산 추첨을 통해 당첨자를 '101호는 누구, 102호는 누구' 하는 식으로 발표하고있다. 이런 방식은 요즈음과 같이 정말로 다양한 욕구와 수요를 반영하지 못한다는 단점이 있다고 본다.

예전에는 주택보급율이 워낙 낮아 아파트에 청약해 당첨됐다는 사실만으로도 정말 하늘에 감사해야 할 일이었지만, 이제는 아파트에 당첨되고도 원하는 동이나 층이나 심지어 라인이 아니면 계약을 포기하는 사례가 많은 것으로 알려지고 있다. 앞으로 이와 같은 현상은 사회가, 또 개개의 수요자의 욕구가 다양화해 지면서 점점 더 늘어날것으로 본다.

이를 보완하는 방법으로 청약을 할때 본인이 원하는 동호수를 지정해 청약하는 방법은 어떨까? 예를 들면 청약신청서에 평형만 기재하지말고 아예 동호수를 기재해 청약하게 하여 동호수별로 경쟁하게 하자는 말이다.

물론 아파트의 분양가도 층별로 호별로 크게 차별을 둔다면(현재는 1,2층과 중간층의 분양가 차이는 겨우 몇백만원 정도이지만, 실제 입주후 형성되는 가격의 차이는 수천만원 더 되지 않는가?) 수요자의 다양한 욕구도 충족할 수있고 또 당첨후 미계약자도 획기적으로 줄일 수 있다고 본다.

3. 부동산 관련 세금

부동산과 관련된 양도소득세, 취득세, 등록세, 재산세 및 이에 부과 과세하는 부가세 등 각종 세금이 있다. 이중 주택거래신고제와 관련해 취등록세가 현재 많은 논란이 되고 있어, 올해부터 등록세는 세율을 낮추어 적용하고 있다. 그러나 종전 과표금액을 시가표준액에서 기준시가로 바꾸는 바람에 실제 납부해야하는 세금은 더 올라간 지역도 많이 있다.

이 취,등록세도 다른 양도소득세나 재산세처럼 차등, 누진 적용하는 것이 어떤가 생각해 본다. 예를들면 개인별로 또는 가구별로 무주택자가 주택을 처음으로 취득하는 경우, 취, 등록세율을 파격적으로 낮추고(또는 아예 비과세하고) 두번째 주택, 세번째 주택 등은 차등 누진적으로 적용하는 방안 말이다.

물론 취등록세가 지방세이기 때문에 국세인 양도세처럼 쉽지는 않겠지만, 현재 지방세인 재산세도 개인별 누진하여 부과되고 있으며, 좀 더 적극적으로 부동산 종합 과세방안도 검토하고 있다고 하니 그리 어려운 일은 아니라고 본다.

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