2007-07-04 10:22
http://blog.drapt.com/jeydee/81183512127308 
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30677
요즈음 자주올라오는 질문에 주택청약시와 양도소득세, 종합부동산세를 낼 때, 세대원의 범위가 다름에 따라 무주택, 1주택 혹은 2주택소유인지를 묻는 질문이 많아 정리해보고 투기과열지구와 투기과열지구에서 1순위, 무주택우선공급에 대해 알아봅니다.
★ 주택공급규칙상 세대의범위.
세대원과 비세대원의 차이점은 세대별 주민등록표상에 세대주의 배우자 또는 직계존비속으로 이루어진 구성원만을 세대원이라 합니다.
따라서 *형제자매 *시부모와 며느리 *장인장모와 사위 등은 비세대원에 해당합니다.
따라서 무주택세대주의 정의는 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말합니다.
주택공급규칙상 20세이상의 단독세대주를 1세대로 인정하며 20세이전 결혼했으면 20세미만이어도 1세대로 인정합니다.
★소득세법(양도소득세)상 세대의범위
1세대란 거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 하나의 세대를 말합니다(영154 ①).
≫ 세대의 판정은 주민등록표에 의하되, 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에는 실제 거주내용에 따릅니다.
≫ 부부는 주민등록상 따로 세대를 구성하더라도 1세대로 봅니다(통칙89-2).
생계를 같이하는 가족의 범위에는 거주자와 동일한 주소 또는 거소에서 실질적으로 생계를 같이하는 자로서 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말합니다(영154 ⑥).
≫ 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 동일한 주소 또는 거소에서 실질적으로 생계를 같이하는 경우에는 1세대를 구성하는 가족의 범위에 포함됩니다.
배우자가 없는 때에도 1세대로 보는 경우가 있습니다(영154②).
(소득세법상은 30세미만으로 미혼이거나 30세미만으로 소득이 없으면 단독세대주로 보지않고 부모세대의 세대원으로 간주합니다.)
≫ 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
≫ 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
≫ 소득세법의 규정에 따른 소득이 국민기초생활보장법의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서
소유하고 있는 주택과 부수토지를 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(단, 미성년자를 제외하되, 미성년자의 결혼 가족의 사망 등으로 불가피한 경우를 포함) ※ 매월 최저생계비(2006년도 기준)
(단위 : 원)
1인 가구 |
2인 가구 |
3인 가구 |
4인 가구 |
5인 가구 |
6인 가구 |
418,309 |
700,849 |
939,849 |
1,170,422 |
1,353,242 |
1,542,382 |
(국세청 양도소득세상담)
★ 기타
1. 주택공급규칙상 20㎡이하의 주택(아파트제외)은 무주택으로 간주되나 소득세법상은 1주택으로 봅니다.
2. 주택공급규칙상 60세 이상의 부모의 주택은 주택청약자세대의 주택으로 보지 않으나 소득세법상은 한세대의 주택으로 간주합니다.
(단, 청약가점제하에서도 60세이상 부모의 1주택은 주택청약자세대의 주택으로 보지 않으나 1주택을 초과하는 1주택당 5점의 감점이 있습니다.)
★ 종합부동산세 세대의 범위(2006년 신설)
￭ 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속(배우자포함)․형제자매
-취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편에 따른 일시 퇴거자는 동일세대임
￭ 배우자가 없는 경우에도 다음의 별거하는 독립된 생계유지자는 각각 1세대로 간주
-민법상 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
-소득이 최저생계비 수준 이상으로서 소유하는 주택․토지를 관리․유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(예외적으로 미성년자는 제외하나 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등으로 부득이하게 1세대를 구성하는 경우는 인정)
￭ 합가주택: 혼인 또는 60세이상(女55세이상)의 직계존속을 봉양하기 위해 혼인(합가)한 날부터 2년간은 세대합산 유예하므로 혼인 또는 합가한 자별로 각각 1세대로 봄
- 혼인(합가)한 날부터 2년 동안은 각각 1세대로 간주
※2007년도 최저생계비
구 분 |
1인 가구 |
2인 가구 |
3인 가구 |
4인 가구 |
5인 가구 |
6인 가구 |
금액(원/월) |
435,921 |
734,412 |
972,866 |
1,205,535 |
1,405,412 |
1,609,630 |
★ 투기과열지구에서 무주택우선공급
1. 투기과열지구로 지정되면 *무주택우선공급제도 *분양권 전매제한 *주상복합건물 중 주택 또는 오피스텔의 분양시 입주자 공개모집 *지역조합 조합원의 선착순 모집금지 *주택청약 1순위자격 제한 *재건축아파트는 건축공정이 전체의 80%에 도달한 이후 입주자모집 *지역/직장조합원의 조합원 지위양도 금지의 적용을 받습니다.
2. 투기과열지구에서 공급하는 주택을 공급받고자 하는 청약통장 가입자 중 최초 입주자 모집공고일 현재 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1순위자격이 제한됩니다(2순위 자격으로 청약신청 가능).
* 과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있는자의 세대에 속한 자
* 2주택 이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자
* 2002년9월5일 이후 청약예금/부금 가입자 중 세대주가 아닌 자
#.청약가점제가 시행되면 청약가점제 물량에서는 1주택만 소유하여도 2순위로 순위가 밀립니다.
3. 무주택우선공급제도는 투기과열지구로 지정된 지역에서만 적용되며, 무주택자는 일반 1순위자와 다른 날짜 또는 같은 날짜에 청약하되 금융기관이 이를 구분하여 접수합니다. 이후 무주택 청약자에 대하여 먼저 추첨을 실시해 당첨자를 선정하고, 무주택 추첨에서 떨어진 사람은 다시 해당 지역거주자 일반 1순위 접수자와 혼합하여 추첨을 하게 됩니다. 결과적으로 무주택자는 1회 청약으로 두번의 추첨기회를 갖는 셈입니다.
# 청약가점제가 시행되면 무주택우선공급제도는 없어집니다.
4. 국민주택은 무주택우선공급제도의 적용대상 주택에 포함되지 않으며, 투기과열지구 내에서 공급하는 민간건설중형국민주택 및 전용면적 85㎡ 이하인 민영주택 전체 세대수에서 특별공급 세대수를 제외한 세대수의 75%만 적용됩니다. (단, 국민주택 청약자격은 1,2,3순위 모두 무주택세대주임)
5. 분양주택의 종류에 따라 신청가능한 청약통장이 다음과 같이 달라집니다. 유의하실 점은 102㎡ 이하의 주택청약이 가능한 청약예금은 민영주택은 청약신청이 가능하나, 민간건설 중형국민주택은 청약신청을 하실 수 없다는 것입니다
민영주택: 85㎡ 이하의 주택을 공급 받을 수 있는 청약예금/부금 1순위자(102㎡이하 청약예금 포함)
민간건설 중형국민주택:-85㎡ 이하의 주택을 공급 받을 수 있는 청약예금/부금 1순위자 (85㎡초과 102㎡ 이하 청약예금 제외)
－청약저축 1순위자
6. 단독세대주(35세 이상)도 입주자모집공고일 현재 무주택우선공급주택을 청약신청 할 수 있는 청약통장 1순위 및 5년이상 무주택세대주라면 가능합니다.
★ 투기과열지구에서 1순위
1. 2002.9.5. 이후 가입한 청약통장으로 투기과열지구내에서 공급하는 주택을 1순위자격으로 신청하는 경우 입주자모집공고일 현재 반드시 세대주자격을 갖추어야 하므로 세대별 주민등록표상 세대주로 등재되어 있지 아니한 외국인(재외동포 포함)은 1순위자격이 배제됩니다.
2. 당첨자(분리되어 있는 경우 배우자 포함)에 대하여 행정자치부의 주민전산망을 이용하여 검색대상 세대원 정보를 추출한 후 당첨자 전산관리지정기관인 금융결제원에서 과거 5년이내 당첨여부를 검색하여 그 결과를 사업주체(건설사 등)로 통보하게 됩니다.
상기의 비교에서 알 수 있듯이 주택청약시의 세대의 범위와 주택소유여부가 세금을 낼 때의 그것과는 다르므로 경우에 따라 잘 이해하여 활용할 수 있으리라 봅니다.
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2005-03-04 08:49
http://blog.drapt.com/jeydee/91130187011150
1. 정부가 공공 기관을 통해 분양을하면.....
여당의 총선 공약인 원가 공개에서 출발하여 지금은 전용면적 25.7평이하인 국민주택 규모의 아파트에 한해서 분양가를 원가에 연동하는 방안의 정책이 확정되었다. 이와 관련해 원가공개든, 원가연동이든, 소위 자본주의 경제,또는 시장경제의 원칙에 맞지 않는 다는 비판의 목소리가 있는것도 사실이다.
무엇보다도 아파트를 건축하여 공급해야 하는 건설회사들도 탐탁치 않게 생각하고 있으며, 일부에서는 이와 관련하여 이를 시행할 경우 이른바 '정부미 아파트'가 생기는게 아니냐는 우려가 있는것도 사실이다.
그러나 그런 우려나 비판의 시각에도 불구하고 분양가를 일정 수준으로 유지하는 것이 실제로 주택의 가격에 대한 심리적인 효과는 상당히 크다고 본다. 다시 말하면 신규 아파트 분양가가 시장 가격을 따라가고 - 심지어는 추월하고 - 기존 아파트 가격이 그 영향으로 다시 도망가는 이른바 가격의 나쁜 고리를 일단 진정시키기 위해서는 분양가를 잡는 방법이 우선적으로 큰 효과를 볼 수 있다고 본다.
물론 그래봐야 분양 아파트의 프레미엄만 올린다는 견해도 있지만.... 그나마 다른 대안이 있겠는가...
그래서 정부가 주택공사를 활용하는 방안을 한번 생각해 본다.
주택공사(또는 다른 공공기관이어도 상관없다)를 시행사로 하여 싼 분양가(예컨대, 평당 7백만~8백만원 수준으로 좋은 아파트를 지어 공급한다면 자연스럽게 시장에서 비싼 분양가의 일반 건설사의 아파트와 경쟁할 수있을 것이다.
그 경쟁에서 주공 아파트가 이겨낸다면 ,- 그것이 가격적인 면에서건 품질적인 면에서건, 아니면 그 둘을 합하여 종합적으로 승부한 결과든 - 정부가 추진하려는 분양가 인하는 자연스레 시행되는 것이고, 만약 싼 분양가의 주공의 아파트가 시장에서 외면 당한다면 그것 또한 시장의 선택, 다시 말하면 소비자가 원하는 것이므로 존중되어야하는 것이라고 본다.
2. 호수를 지정해 아파트 청약을 한다면....
주택청약과 관련하여 선분양 후분양제등이 검토되고 있다는 보도를 보았다. 이와 관련하여 새로운 아이디어를 생각해 본다.
아파트를 청약할 때 현재는 1순위, 2순위로만 나누어 청약해 전산 추첨을 통해 당첨자를 '101호는 누구, 102호는 누구' 하는 식으로 발표하고있다. 이런 방식은 요즈음과 같이 정말로 다양한 욕구와 수요를 반영하지 못한다는 단점이 있다고 본다.
예전에는 주택보급율이 워낙 낮아 아파트에 청약해 당첨됐다는 사실만으로도 정말 하늘에 감사해야 할 일이었지만, 이제는 아파트에 당첨되고도 원하는 동이나 층이나 심지어 라인이 아니면 계약을 포기하는 사례가 많은 것으로 알려지고 있다. 앞으로 이와 같은 현상은 사회가, 또 개개의 수요자의 욕구가 다양화해 지면서 점점 더 늘어날것으로 본다.
이를 보완하는 방법으로 청약을 할때 본인이 원하는 동호수를 지정해 청약하는 방법은 어떨까? 예를 들면 청약신청서에 평형만 기재하지말고 아예 동호수를 기재해 청약하게 하여 동호수별로 경쟁하게 하자는 말이다.
물론 아파트의 분양가도 층별로 호별로 크게 차별을 둔다면(현재는 1,2층과 중간층의 분양가 차이는 겨우 몇백만원 정도이지만, 실제 입주후 형성되는 가격의 차이는 수천만원 더 되지 않는가?) 수요자의 다양한 욕구도 충족할 수있고 또 당첨후 미계약자도 획기적으로 줄일 수 있다고 본다.
3. 부동산 관련 세금
부동산과 관련된 양도소득세, 취득세, 등록세, 재산세 및 이에 부과 과세하는 부가세 등 각종 세금이 있다. 이중 주택거래신고제와 관련해 취등록세가 현재 많은 논란이 되고 있어, 올해부터 등록세는 세율을 낮추어 적용하고 있다. 그러나 종전 과표금액을 시가표준액에서 기준시가로 바꾸는 바람에 실제 납부해야하는 세금은 더 올라간 지역도 많이 있다.
이 취,등록세도 다른 양도소득세나 재산세처럼 차등, 누진 적용하는 것이 어떤가 생각해 본다. 예를들면 개인별로 또는 가구별로 무주택자가 주택을 처음으로 취득하는 경우, 취, 등록세율을 파격적으로 낮추고(또는 아예 비과세하고) 두번째 주택, 세번째 주택 등은 차등 누진적으로 적용하는 방안 말이다.
물론 취등록세가 지방세이기 때문에 국세인 양도세처럼 쉽지는 않겠지만, 현재 지방세인 재산세도 개인별 누진하여 부과되고 있으며, 좀 더 적극적으로 부동산 종합 과세방안도 검토하고 있다고 하니 그리 어려운 일은 아니라고 본다.
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2005-02-11 08:32
http://blog.drapt.com/jeydee/91130187011357
누구는 IMF때 보다 더 심한 부동산 경기라고 하고 누구는 불황, 불황이라고 해도 이보다 심할 수는 없을 것 같다고 하는 등 지금 우리는 꽁꽁 얼어붙은 부동산 경기의 한가운데에 있다. 지금의 부동산의 문제는 사람마다 그 해석의 방법이 다를 수는 있겠지만 공통적인 문제는 팔려고 해도 팔 수가 없다는 것일게다.
그런데 부동산을 취급하는 그 어느 인터넷 사이트를 들여다봐도 “부동산 잘 사는법”에 대해서는 많이 다루고 있어도 “부동산 잘 파는 법”에 대해 언급한 내용은 없다. 사실 지금과 같은 침체기에 부동산을 잘 파는 방법이 뽀족이 있을까마는 그래도 현장에서 수년간 부동산 중개업에 몸을 담고 있는 사람으로서 잘 팔리지않는 부동산 문제 때문에 가슴 앓이를 하고 있을 분들께 몇가지 방법이랄까 요령이랄까하는 말씀을 드리고자한다.
적극적인 자세가 필요하다.
일단 팔겠다고 결심을 했으면 적극적으로 사고하고 행동해야 한다.
'이 물건이 얼마까지 했던 물건인데..' 라든지 '지난번에는 얼마에도 안 팔었던 물건인데..' 하는 등의 과거 회상은 절대 도움이 되지 않는다 그것보다는 내가 구입했던 가격과 비교하면 그리 나쁘지 않은 가격이라든지 또 만약 지난번보다 수천만원 싸게 협상이 오고 간다면 지금 가격의 현금 가치가 그때 가격의 가치보다 더 크다고 생각해야한다. 또 '물건과 연관된 대출금 이자가 한 달이면 얼마인데..' 이렇게 생각하고 결정하는 편이 좋다.
왜냐면 부동산 침체기 또는 쇠퇴기에는 어떠한 경우에도 매도자가 생각하고 있는 가격보다 저렴한 가격으로 거래가 성립되게 되어있기때문이다.
특히 토지의 경우에는 많이 불리한 조건이라해도 현재의 원매자와 거래를 성립시키는게 좋다. 토지는 아파트등 과는 달라 원매자가 그리 많지도 않고 또 지금의 원매자와 협상이 깨지면 다음 원매자가 나타날 때까지 꽤 많은 시간을 기다려야 하기 때문이다. 더군다나 현재의 부동산을 팔고 수익성이 더 좋은 부동산으로 바꿔 투자하려는 경우에는 더 말할 나위가 없다.
수리해서 파는 것을 고려해야 한다.
만약 처분하려는 물건이 아파트나 주택이라면 일단 수리해서 파는 것을 고려해야 한다.
물론 일반적인 원칙은 임대의 경우는 수리해야 잘 나가고 매매의 경우에는 현상태대로 파는 것이 맞다. 이유는 파는 집에 돈을 들일 이유가 없고 또 수리를 했다고 해도 매입을 원하는 사람의 취향과 다를 수도 있기 때문이다.
그러나 지금은 비상시국이다 따라서 매입자의 입장에서 생각을 해야한다. 우선 수리가 잘 된 깨끗한 집이 흥정을 붙이기도 좋고 설득력도 있다. 천만원을 들여 도배, 장판을 깨끗이 해서 팔려고 한다면 우선 다른 집보다 먼저 팔 수 있을뿐더러 그 방법이 천만원을 깍아서 파는 것보다 훨씬 유용한 방법일 수있다. 최소한 매매의 현장에서는 그렇다
매수자의 입장이라면 10년이 지난 씽크대 입주 때 그대로인 도배 장판보다는 상큼하게 수리된 주택을 선호할것이다. 취향은 아주 특별한 경우가 아니면 오십 백보다.
부동산 거래에 따른 세금을 반드시 사전에 체크해야 한다.
부동산 거래세, 예컨대 양도세, 취득세 등록세 등의 경우 최근 세제 개편 및 법령 개정으로 매우 복잡하다. 극단적으로 말하면 부동산 거래를 하는 모든 개인이 전부 다른 규정을 적용 받는다고 볼 수 있을 정도이다.
따라서 개인이 부동산을 처분하는 경우 어떤 것을 먼저 처분하느냐와 어떤 방식으로 처분하느냐에 따라 부담해야하는 세금은 몇천만원 도는 몇억이상씩 차이가 날 수 있다. 따라서 이부분은 반드시 공인중개사라든지 세무사와 같은 전문가와 사전에 상의해야한다. 불리한 가격으로 파는 마당에 세금마저 조그마한 실수로 많이 낸다면 그건 정말 억울한 일리기 때문이다.
주거래 부동산중개업소를 갖고 있어야 한다.
거래에 따른 세금문제에서도 언급을 했지만, 현재의 부동산관련 법률이나 규정들은 사실 개인이 그냥 쉽게 결정하기에는 너무나 복잡하다. 이렇게 복잡하고 미묘하면서도 전문적인 식견이 필요한 분야가 부동산이다
절대로 이걸 충동적으로 또는 감정적으로 옆집누구와 같이, 친구와 함께 상의할 수는 없는 일이다.
정말로 심사숙고해서 단골 부동산사무실을 만들고 본인의 부동산 상황을 충분히 알려 상담해서 마치 주치의가 모든 것을 진단한 후 처방을 내리듯 개인별로 맞춤형 상담이; 필요하다. 그래야만 실수없는 부동산 거래활동을 할 수 있다
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