2007-09-04 22:56
http://blog.drapt.com/jdeeps/780991188914195188 
자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
[민권식칼럼 #61] 재개발로 30평형대 아파트 로얄층 들어가기
필자는 1년전 '재개발지역 33평형 아파트 배정받는법'이라는 글을 집필했었습니다.
하지만 최근 전환다세대 관련 법령이 개정됨으로서 현 시점에서 다시 짚어봐야 할 필요성이
농후하여 이번 시간에는 재개발의 또다른 핵심요소인 '재개발로 30평형대 아파트 진입하기'를
다루어 보겠습니다.
투자의 측면은 물론 내집마련의 실수요자 측면에서도 재개발 30평형대 진입여부는
굉장히 중요한 테마가 되어 버렸습니다.
청약가첨제가 전격적으로 실시됨에 따라 일정 이상의 청약점수를 확보하지 못한
실수요자들이 벌써부터 재개발에 노크하고 있습니다.
일반분양 이전에 로얄층으로 먼저 배정된다는 기본적인 메리트는 물론 현장데이터에 따라
많은 시세차익까지 노릴 수 있는 재개발시장...
이 재개발시장의 투자수익률과 직결되는 요소로서 30평형대 아파트 내집장만의
핵심키워드인 '재개발로 30평형대 아파트 로얄층 배정받는법'을 소개합니다.
◈ '이 주택을 사면 30평형대 아파트를 배정받을 수 있나요?'
이것은 재개발 권리분석 관련 상담 중 가장 많은 비중을 차지하고 있는 질의사항입니다.
이 질의사항을 해결하기 위해서 기본적으로 필요한 것은
1) 전환다세대의 정확한 개념파악
2) 전환다세대 기본 법령 및 개정 법령의 이해
3) 조합원 중 전환다세대의 비율
4) 재개발방식 및 의무평형배정비율 파악
5) 예측권리가액 분포도 분석
입니다.
해당 항목을 하나하나 살펴보면서 30평대 진입의 안정성을 가늠해 봅시다.
◈ 재개발로 30평형대 아파트 로얄층 배정받는법
step1. 전환다세대의 개념 파악하기
전환다세대(분리다세대, 쪼갠지분)란 건축준공 당시에는 다가구(소유권자 1인)였지만
분양자격을 여러개를 확보하여 수익을 늘리려는 취지로 다세대(소유권자를 각호수로 변경,
소유권자 수인)로 구분등기한 다세대주택형태를 말합니다.
등기부등본의 비고란에 '구분으로 인하여', '분할하여' 등으로 표기된 사항을 통해 알 수 있고
등기부등본의 최초 소유권자수와 현재 소유권자수의 비교를 통해 전환다세대인지를
발견할 수 있습니다.
step2. 전환다세대 해당 정관의 이해
< 쪼갠 지분 관련 법령 최근 개정 핵심 사항 두 가지>
1) 원빌라(쪼갠 지지 않은 지분, 원다세대) 조합원이 먼저 30평형대 아파트를 배정받고
잔여 분이 있을 경우 쪼갠 지분 소유 조합원도 30평형대를 아파트에 배정 할 수 있다.
2) 한명의 조합원이 같은 구역내에 두 개의 전환다세대를 소유하고 있는 경우
합친 전용면적이 60제곱미터를 초과한다면 원다세대로 인식된다.
(쪼갠지분도 합산 취합이 가능하다는 얘기입니다. 개정전에는 불가능했죠.)
법령 개정으로 원다세대(원빌라)와 전환다세대의 메리트는,
1) 원다세대
전환다세대 평형배정 완화로 사업속도가 더욱 빨라짐으로서 금융비용 및 조합 운영비용 절감
등 기회비용이 절감되는 효과가 있습니다.
또한 임대아파트와 20평형대 아파트 비율이 줄어들고 30평형대 아파트가 늘어남으로서
커뮤니티의 질적 상승이라는 메리트까지 취할 수 있습니다.
물론 원다세대가 먼저 30평형대를 배정받고 잔여물량에 한하여 전환다세대가 30평형대를 배정받는
시스템이기 때문에 원다세대의 평형배정에 대한 핸디캡은 없습니다.
2) 전환다세대
이번 개정의 최대 수혜자는 바로 전환다세대입니다.
이전까지 30평형대 진입이 사실상 불가능했던 전환다세대는 이제 30평형대 아파트 진입의
길이 열림으로서 미운 오리에서 황금알을 낳는 거위로 탈바꿈하였습니다.
step3. 조합원 수 중 전환다세대 비율 계산하기
전환다세대비율을 알려면 조합원수와 전환다세대수가 필요합니다.
도정법이 적용되는 재개발에서는 20:40:40 혹은 40:40:20 과 같은 의무평형비율이 있기 때문에
30평형대 진입여부의 핵심은 바로 전체 조합원 중 전환다세대 비율입니다.
step4. 현행 평형배정비율의 이해
보통 재개발 지역의 평형배정비율은 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 20%
(흔히 4:4:2라고 말하죠) 입니다.
하지만 뉴타운/재개발사업을 더욱 촉진시키고 재개발아파트의 질을 향상시키려는 취지로
정부에서는 '20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 40%'로의 법 개정을 검토하고 있습니다.
(2:4:4라고 칭합니다.)
이 2:4:4 평형배정비율은 벌써부터 도시재정비촉진지구에 적용시킴으로서 그 의지를 분명히
하고 있습니다.
정리하자면, 가장 안정적인 분석은 4:4:2이고 보다 현실적이며 긍정적인 분석은 2:4:4라고
말씀드릴 수 있습니다.
step5. 평형배정비율에 전환다세대수치 대입하기
4:4:2의 평형배정비율에 30%의 전환다세대수치를 대입해봅시다.
법령을 정확히 이해했다면 30%의 전환다세대수치가 나타나는 재개발 구역은
전환다세대가 아닌 원다세대(원빌라) 조합원의 경우 30평형대 진입이 확정적이라는
결과를 인지할 수 있을 것입니다.
재개발 지역의 20평형대 건립비율인 40% 중 30%가 전환다세대로 채워지고
남은 10%는 임대아파트와 일반분양분으로 모두 충당이 되기 때문입니다.
대체적으로 전환다세대수치가 20~30% 된다면 원다세대 조합원은 30평형대가
안정적이라고 말씀드릴 수 있습니다.
step6. 예측 권리가액 분포도 조사
전환다세대비율이 20% 미만이라면 해당 재개발구역의 예측권리가액 분포도를 조사해
보아햐 합니다.
20평형대 건립비율인 40% 중 전환다세대 및 일반분양분, 임대아파트 배정분을 모두 빼더라도
20평형대로 지어지는 아파트의 잔여분이 존재하기 때문에 권리가액이 낮은 원다세대는
30평형대 아파트가 아닌 20평형대 아파트로 배정되는 불상사가 있을 수 있습니다.
☞ 민권식 TIP
1) 도시재정비촉진지구의 경우,
기본 평형배정비율 자체가 2:4:4이기 때문에 원다세대 조합원들은 권리가액이 높고
낮음을 떠나서 30평형대 아파트로 배정될 것으로 분석됩니다.
2) 원다세대 조합원의 30평형대 아파트 배정이 완료되고 잔여물량이 있다면
전환다세대 조합원 또한 30평형대를 배정받을 수 있습니다.
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