2007-09-04 22:56

http://blog.drapt.com/jdeeps/780991188914195188

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #61] 재개발로 30평형대 아파트 로얄층 들어가기   필자는 1년전 '재개발지역 33평형 아파트 배정받는법'이라는 글을 집필했었습니다. 하지만 최근 전환다세대 관련 법령이 개정됨으로서 현 시점에서 다시 짚어봐야 할 필요성이 농후하여 이번 시간에는 재개발의 또다른 핵심요소인 '재개발로 30평형대 아파트 진입하기'를 다루어 보겠습니다.   투자의 측면은 물론 내집마련의 실수요자 측면에서도 재개발 30평형대 진입여부는 굉장히 중요한 테마가 되어 버렸습니다. 청약가첨제가 전격적으로 실시됨에 따라 일정 이상의 청약점수를 확보하지 못한 실수요자들이 벌써부터 재개발에 노크하고 있습니다. 일반분양 이전에 로얄층으로 먼저 배정된다는 기본적인 메리트는 물론 현장데이터에 따라 많은 시세차익까지 노릴 수 있는 재개발시장... 이 재개발시장의 투자수익률과 직결되는 요소로서 30평형대 아파트 내집장만의 핵심키워드인 '재개발로 30평형대 아파트 로얄층 배정받는법'을 소개합니다.       ◈ '이 주택을 사면 30평형대 아파트를 배정받을 수 있나요?'   이것은 재개발 권리분석 관련 상담 중 가장 많은 비중을 차지하고 있는 질의사항입니다.   이 질의사항을 해결하기 위해서 기본적으로 필요한 것은   1) 전환다세대의 정확한 개념파악 2) 전환다세대 기본 법령 및 개정 법령의 이해 3) 조합원 중 전환다세대의 비율 4) 재개발방식 및 의무평형배정비율 파악 5) 예측권리가액 분포도 분석   입니다. 해당 항목을 하나하나 살펴보면서 30평대 진입의 안정성을 가늠해 봅시다.       ◈ 재개발로 30평형대 아파트 로얄층 배정받는법     step1. 전환다세대의 개념 파악하기 전환다세대(분리다세대, 쪼갠지분)란 건축준공 당시에는 다가구(소유권자 1인)였지만 분양자격을 여러개를 확보하여 수익을 늘리려는 취지로 다세대(소유권자를 각호수로 변경, 소유권자 수인)로 구분등기한 다세대주택형태를 말합니다. 등기부등본의 비고란에 '구분으로 인하여', '분할하여' 등으로 표기된 사항을 통해 알 수 있고 등기부등본의 최초 소유권자수와 현재 소유권자수의 비교를 통해 전환다세대인지를 발견할 수 있습니다.     step2. 전환다세대 해당 정관의 이해 < 쪼갠 지분 관련 법령 최근 개정 핵심 사항 두 가지> 1) 원빌라(쪼갠 지지 않은 지분, 원다세대) 조합원이 먼저 30평형대 아파트를 배정받고 잔여 분이 있을 경우 쪼갠 지분 소유 조합원도 30평형대를 아파트에 배정 할 수 있다. 2) 한명의 조합원이 같은 구역내에 두 개의 전환다세대를 소유하고 있는 경우 합친 전용면적이 60제곱미터를 초과한다면 원다세대로 인식된다. (쪼갠지분도 합산 취합이 가능하다는 얘기입니다. 개정전에는 불가능했죠.)   법령 개정으로 원다세대(원빌라)와 전환다세대의 메리트는, 1) 원다세대 전환다세대 평형배정 완화로 사업속도가 더욱 빨라짐으로서 금융비용 및 조합 운영비용 절감 등 기회비용이 절감되는 효과가 있습니다. 또한 임대아파트와 20평형대 아파트 비율이 줄어들고 30평형대 아파트가 늘어남으로서 커뮤니티의 질적 상승이라는 메리트까지 취할 수 있습니다.    물론 원다세대가 먼저 30평형대를 배정받고 잔여물량에 한하여 전환다세대가 30평형대를 배정받는 시스템이기 때문에 원다세대의 평형배정에 대한 핸디캡은 없습니다.    2) 전환다세대 이번 개정의 최대 수혜자는 바로 전환다세대입니다. 이전까지 30평형대 진입이 사실상 불가능했던 전환다세대는 이제 30평형대 아파트 진입의 길이 열림으로서 미운 오리에서 황금알을 낳는 거위로 탈바꿈하였습니다.       step3. 조합원 수 중 전환다세대 비율 계산하기 전환다세대비율을 알려면 조합원수와 전환다세대수가 필요합니다. 도정법이 적용되는 재개발에서는 20:40:40 혹은 40:40:20 과 같은 의무평형비율이 있기 때문에 30평형대 진입여부의 핵심은 바로 전체 조합원 중 전환다세대 비율입니다.     step4. 현행 평형배정비율의 이해 보통 재개발 지역의 평형배정비율은 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 20% (흔히 4:4:2라고 말하죠) 입니다. 하지만 뉴타운/재개발사업을 더욱 촉진시키고 재개발아파트의 질을 향상시키려는 취지로 정부에서는 '20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 40%'로의 법 개정을 검토하고 있습니다. (2:4:4라고 칭합니다.) 이 2:4:4 평형배정비율은 벌써부터 도시재정비촉진지구에 적용시킴으로서 그 의지를 분명히 하고 있습니다. 정리하자면, 가장 안정적인 분석은 4:4:2이고 보다 현실적이며 긍정적인 분석은 2:4:4라고 말씀드릴 수 있습니다.     step5. 평형배정비율에 전환다세대수치 대입하기 4:4:2의 평형배정비율에 30%의 전환다세대수치를 대입해봅시다. 법령을 정확히 이해했다면 30%의 전환다세대수치가 나타나는 재개발 구역은 전환다세대가 아닌 원다세대(원빌라) 조합원의 경우 30평형대 진입이 확정적이라는 결과를 인지할 수 있을 것입니다. 재개발 지역의 20평형대 건립비율인 40% 중 30%가 전환다세대로 채워지고 남은 10%는 임대아파트와 일반분양분으로 모두 충당이 되기 때문입니다. 대체적으로 전환다세대수치가 20~30% 된다면 원다세대 조합원은 30평형대가 안정적이라고 말씀드릴 수 있습니다.     step6. 예측 권리가액 분포도 조사 전환다세대비율이 20% 미만이라면 해당 재개발구역의 예측권리가액 분포도를 조사해 보아햐 합니다. 20평형대 건립비율인 40% 중 전환다세대 및 일반분양분, 임대아파트 배정분을 모두 빼더라도 20평형대로 지어지는 아파트의 잔여분이 존재하기 때문에 권리가액이 낮은 원다세대는 30평형대 아파트가 아닌 20평형대 아파트로 배정되는 불상사가 있을 수 있습니다.     ☞ 민권식 TIP 1) 도시재정비촉진지구의 경우, 기본 평형배정비율 자체가 2:4:4이기 때문에 원다세대 조합원들은 권리가액이 높고 낮음을 떠나서 30평형대 아파트로 배정될 것으로 분석됩니다.   2) 원다세대 조합원의 30평형대 아파트 배정이 완료되고 잔여물량이 있다면 전환다세대 조합원 또한 30평형대를 배정받을 수 있습니다.     저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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2007-09-04 22:55

http://blog.drapt.com/jdeeps/2413571188914143357

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 종부세는 결국은 12-15억으로 변경된다 ★   닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?   ♨ 종부세 때문에 명품 아파트와 명품 지역을 고르는데 걸림돌이 된다고 말씀하시는 분들이     많습니다. ♨   ♨ 아파트 가격은 많이 올랐는데 9억에서 6억으로 종부세를 부과한 정부의 부동산 정책은     결국 대통령 선거와 새로운 정부의 출범을 계기로 9억에서 15억으로 현실성 있게 조정이 될     가능성이 높습니다. ♨   ♨ 종부세가 6억에서 조정이 되는 이유를 다음의 10가지를 토대로 명쾌하게 요약하겠습니다. ♨   1. 종부세 9억-6억의 인하는 부동산 상승이 폭등한 현실에 역행하는 제도로서    시장 원리의 흐름에 따라 현실에 맞게 9-12억으로 조정이 된다.    지금의 종부세 기준은 종부세가 아니라 그냥 집 가진 사람들에 대한 세금 부과가 목적이다.   2. 종부세 6억은 수도권 상당수를 차지하는 중산층 및 서민들의 연대 투쟁을 가져 올 가능성이    높은 책정 금액으로 6억이 넘은 아파트는 아파트대로 불만이 될 것이고 4-5억대의 아파트도    종부세 부담을 강하게 느끼기 때문에 환영할만한 제도가 되지 못할 것이다.   3. 종부세 6억의 최대 수혜자는 정부로서 본래의 취지에 어긋나서 국민의 세금을 지나치게    착취하기 위하여 만든 제도로 오인되고 있는 것이 현실이다.   4. 세계적으로 유례가 없는 종부세의 지나친 과세는 외국인은 물론 국제법상의 형평성에    어긋나는 절대적인 약점을 지니고 있다.   5. 종부세 6억은 결국 6억 이상의 아파트도 잡지 못하면서 6억 미만의 아파트들    즉 일반 서민들의 아파트 투기 조성의 온상으로 자리를 잡을 가능성이 크다 실재로    2006년 하반기 6억 미만 소외 아파트와 중소형 평형의 강세는 종부세의 인하도 핵심 주범이다.   6. 종부세는 현재의 부동산 가격으로볼 때 12억-15억이 적정선이다.    6억 종부세는 부자들의 호주머니를 무겁게 하는 것이 아니라 중산층이 세금의 최대 피해자가    되고 있으며 세금을 낼 바에는 내는 세금만큼  더욱 올려야 겠다는 담합 근성을 유발하기도 한다.   7. 종부세 6억 인하는 상위층 중산층에 대한 기본적인 인식이 부족한 일부 위정자들의 하향    평준화 정책으로 이미 실패한 교육의 평준화 제도와 유사한 길을 걷고 있다.    세금의 기준이 되는 공시지가 산정에 있어서 6억을 기준으로 잡으면 아파트 시세 유동성에    따른 형평성 논란이 끊임없이 대두 될 수밖에 없다.   8. 종부세 6억 인하는 부동산 시장 안정에 아무런 도움을 주지 못하고 있으며 오히려 6억 미만의    아파트들을 용수철처럼 튀겨 오르게 하여 무주택 서민들만 힘들게 하고 있다.   9. 종부세 9억에서 6억 인하는 부동산 시장의 최소 흐름도 읽지 못하는 졸속 정책으로    아파트 시세 상승과 맞물려 결국은 국민의 저항을 받을 것이 뻔하다.    종부세를 감안하여 손해 보지 않고 팔려는 사람들로 인하여 또다른 형태의 부동산 폭등의    진원지가 될 수 있습니다.   10 종부세 6억 인하는 6억을 넘기는 아파트들의 다운 계약서, 음성적 거래 등을 부추기는 등    부동산 투명화에 상당한 저해 요인이 되고 있다.   ♨ 종부세는 일부 위정자들의 부동산 실패에 대한 횡포나 다름 없습니다.     상기의 요인이 아니더라도 정상적인 세금 형태가 아닌 종부세의 납부는 결국에는     국민들의 저항만이 아니라 종부세를 감안하여 손해 보지 않고 팔려는 사람들로 인하여     또다른 형태의 부동산 폭등의 진원지가 될 수 있습니다. ♨   ♨ 새로운 정부 출범 이후에 종부세를 폐지하거나 12억으로 인상하는 방안을 적극적으로 추진하고     오히려 서민의 내집 마련의 기회를 확충 하기 위하여 6억 미만의 부동산 안정화에 모든     촛점을 맞추어야 한다고 봅니다. ♨   결국 종부세는 꼭 필요하다면 12-15억 선으로 높히거나 폐지 되어야 할 정책입니다.   ♨ 감사합니다.♨     스피드뱅크 커뮤니티 프리미엄 고수 닥터 아파트 2 0 0 6 년 베스트 부로그 미래 부동산 테마 연구 소장 김 종 갑

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2007-09-04 22:53

http://blog.drapt.com/jdeeps/272111188913986353

출처 : 우담바라가 필 때까지...

원문 : http://blog.drapt.com/leekkj

최근 고법의 재건축 아파트 소형평형 배정문제로 인해 재건축 시장이 완전히 얼어 붙었다. 그리고 이에 대한 대법의 결과가 어찌 될까에 수많은 사람들이 촉각을 곤두세우고 있다. 얼핏 보면 소형평형 의무배정을 단지 대지지분이 적은 조합원에게만 100% 분배한다는 것은 평등적인 차원에서 볼 때 불평등이라는 법원의 판결이 맞을 것 같기도 하다. 하지만 세상은 옳고 그름의 문제만으로 그렇게 간단하게 해결되지 못하는 일들이 더 많다. 지금 이 재건축 아파트만 해도 그렇다. 관리처분이 무효라면 지금 올라가고 있는 저 재건축되고 있는 아파트들은 다 어떻게 할 것인가? 평등권을 침해했다고 지금 지어진 저 건물 다 부수고 다시 관리처분부터 다시 할 수는 없는 일 아닌가?(그렇기에 법원은 소형평형 조합원의 공사중지 가처분 신청을 기각했다) 현재 많은 사람들이 가장 일반적으로 행하고 있는 착각이 소형평형도 대형평형을 분양받을 수 있다는 것이다. 지금 이슈가 된 것은 소형평형인 24평형 20%를 각 평형별로 동등하게 부담하라는 게 핵심이다. (40%인 국민주택 이하33평형은 선호자가 많아 의무부담 차원이 아님을 전제함) 소형평형 의무비율에 대한 부담을 대지지분 적은 조합원이 전적으로 부담하지 말라는 것이 판례이지, 소형평형이 대형평형을 취할 귄리를 가지는 것은 아니라는 뜻이다. 대지지분에 따른 평형배정은 도시 및 주거환경 정비법과 관련법규를 통해 정립되어진 것으로 대지지분별로 대형평형을 취하는 것은 문제가 되는 것이 아니다. 단지 소형평형 의무비율이라는 것이 구체적인 행정지도나 예규를 통해 구체적인 부담방안 없이 시행되었기에 이렇게 법적 다툼이 일어나게 되었던 것이다. 대형평형을 가진 자가 소형평형을 배정받게 되면 본인의 용적률 환산 평형(만약 대지지분 15평에 용적을 300으로 45평 받을 수 있는 조합원이라고 가정)에서 실제로 배정받은 24평을 뺀 21평의 조합원 평당가를 주변의 시세만큼 높이 책정하여 그만큼의 시세차익을 보장하여 준다면 현실적으로 재건축이 불가능한 것도 아닐 것이다. 하지만 위에 대한 내용은 긍정적인 측면을 부각시킨 것이고, 이 내용 자체가 재건축 시장에 찬물을 끼얹은 것은 명백한 사실이다. 일단 대형 대지지분을 가진 자의 반대가 심할 것이고, 조합원 평당가를 얼마로 하는냐에 대한 조합원의 의견수렴이 절대 쉽지 않을 것기 때문에. 그렇다면 지금 중요한 것은 앞으로 대법원의 판결이 어떻게 될 것이고 정부는 어떻게 재건축 시장의 해법을 헤쳐가느냐? 의 문제이다. . 일단 시장 자체의 큰 흐름을 살펴보자. 지금 건교부에서는 각 자치단체에 주택공급에 대한 경고성 메시지를 보내고 있다. 주택공급이 현격하게 줄어들고 있어 이대로 가다가는 기존 주택의 폭등 우려가 있다는 것이다. 그리하여 빌라, 다세대를 비롯한 재건축과 관련된 규제(인허가)도 느슨하게 적용할 것을 주문하고 있다는 것이 언론을 통해 보도된 바 있다. 이러한 상황에서 전국의 수많은 재건축 조합원들이 이전투구하고 있도록 정부가 내버려둘 가능성은 일단 없다고 볼 수 있다. 재건축 아파트가 규제가 심하다고는 해도 그나마 일정 규모 이상의 재건축 공급이 강남을 위시한 서울 전체에서 계속적으로 유지되어 집값이 이 정도나마 버티어 오고 있는데, 공급이 완전히 중단된다면 그 결과는 어떻게 될 것으로 보이는가? 판교 신도시와 송파 신도시 역시 임대주택 비율과 전매제한 등 여러 가지 측면에서 강남을 대체하지 못할 것이 기정사실화되고 있는 현실에서 강남수요에 대비하기 위한 방법은 강남권 재건축 밖에 없다. 용산 등의 재개발도 방법이 될 수가 있지만 규모와 세대수, 진행상의 어려움 등의 여건을 보면 아무래도 아직까지는 시기상조라고 보아야 하기 때문이다. 이런 상황에서 정부는 대법원 판례가 설령 최악의 상태로 내리닫더라도 관련 법규를 재정비해 재건축이 가능하도록 제도를 손질 할 것이다. 법원의 판결은 법규에 없는 내용을 판결로 보충하는 것이기에 법규 자체가 정비되어 있다면 지금 이런 혼란 자체가 의미가 없는 것이 되어 버리기 때문이다. 현재 나의 예상으로는 이 사건 자체에 대한 판결은 관리처분 자체가 무효가 되기보다는 조합원간의 협의를 통한 현금보상의 방법을 선택할 가능성이 가장 높다고 보여진다. 관리처분이 무효가 된다는 것은 아파트가 지어진 채 주인없이 내버려진다는 것이고, 일반분양권자에 대한 처리문제와 시공사의 건설비 지급문제 등 도미노 현상이 너무도 심각해질 수 있기 때문에 법원에서 적당한 가이드 라인을 제시하고 조합원들이 이를 수용하는 방법을 택할 것으로 예상되어진다. 이는 공사중지 가처분을 기각한 것만 보아도 법원에서 이미 진행 중인 현실의 문제를 마냥 외면할 수는 없는 것의 반증이 될 것이다. 하지만 중요한 것은 기존의 사건과 별개로 앞으로의 소형평형 의무비율에 대한 대법원의 판결이다. 기존에 이왕 처리된 것은 어쩔 수 없다 하더라도 법원이 현재 조합설립인가나 사업시행인가 중인 재건축단지에 대해 각 평형별로 소형평형을 공평히 분담하라는 권고가 나온다면 재건축 사업의 사업성은 눈에 띄게 떨어질 것이다. 지금 이 상황에서도 재건축 진행이 어려워 신나를 뿌리고 불을 지르는 판에 조합원 분양가에 대한 조합원간의 자발적인 동의가 가능할 것으로는 절대 보이지 않기 때문이다. 그렇지만 큰 그림을 놓고 보았을 때 정부는 절대 팔짱끼고 수수방관할 수 없다. 재건축 공급이 전무가 되면 기존 집값은 그야말로 폭발할 것이기 때문이다. 지자체에서 조합설립 자체의 권한을 빼앗아 오거나 소형평형을 대지지분 적은 조합원에게 분배하는 것을 명시한 법적 근거를 만들어 지금의 이 혼란을 종식시킬 가능성이 가장 크다고 생각이 된다. 개별적인 소송에 대한 사법부의 판단으로 재건축 시장 자체가 유야무야 될 정도로 재건축 시장은 간단한 것이 아니다. 재건축은 개인의 재산가치 뿐만 아니라 도시의 미관과도 연관되어 있고, 사람의 생명과도 연관되어 있는 일이기 때문이다. 결국 시간이 가면 계속 진척이 안되니까 계속해서 당근을 제시하는 리모델링처럼 재건축도 정부는 시행될 수 있을 정도까지 여건을 만들어줄 수밖에 없다. 고로 재건축 시장은 언제나 그랬듯이 투자가치 있는 물건이 될 것으로 판단된다. 물론 장기적으로 보아서라는 것을 전제로 하고 하는 말이겠지만... (부뱅.지브란)

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