다음은 지난 한주간 세간에 이슈화된 부동산 핫뉴스를 필자가 문답풀이 형식으로 풀어서 쉽게 쓴 것 입니다.

 

1.집값 남고북저 현상(상반기 주택시장 결산)뚜렷

올 상반기는 지난 하반기 시작된 금융위기 충격에서 벗어나 저금리에 따른 풍부한 유동성과 집값이 바닥이라는 인식에 서울 강남권은 재건축 단지를 중심으로, 버블세븐지역은 낙폭과대에 따른 기대이익으로 투자수요가 몰렸다.

한국부동산정보협회에 따르면 서울은 강동구 13.3%,강남구는 7.2%,송파구는 9.2%.서초구는 3.8%,양천구는 6.0% 상승되었고 수도권으로서는 과천시가 11.9% 상승되었지만 이에 반해 강북구는 -2.7%,노원구는 -2.2%,도봉구는 -1.8%,은평구는 -1.1%내려 상반기 전체 서울은 평균 3.3% 상승 되었고 수도권은 평균-0.5%로 하락 되었다.


Q1.상반기 강남권 재건축시장이 주도적으로 상승된 이유는?

A1.첫째로는 용적율,임대주택 의무비율 폐지 및 재건축 기간.절차단축등 규제 완화때문으로 보여지고(예;안전진단횟수,재건축기간 지연에 따른 조합원명의변경 허용등)

둘째로는 저금리정책에 기인한 풍부한 유동성과 집값 바닥인식,경기회복 기대감 때문으로 판단됩니다.

한편 당초 소형 소형주택의무비율을 폐지하기로 하였으나 그대로 유지된다고 서울시가 4월 입법예고한 바 있어 조합원의 반발을 사고 있습니다.

(기존 60㎡이하는 20%이상,60㎡초과~85㎡이하는 40%, 85㎡초과는 40%이던 것을 두가지 기준으로 구분하여 85㎡이하는 60%,85㎡초과는 40%로 변경할 예정이었으나 현행대로 그대로 유지하기로 했음)



Q2.상반기 강북권의 하락이 장기간 지속된 이유는?

A2.➀작년 상반기 강북권은 특히 입지나 편의측면에서 1000가구이상 대단지 중심 상승세가 주도적 이였지만 작년 하반기부터 미국발 금융위기에 따른 경기침체와 2008년 상반기 단기간 급등한 집값부담 때문으로 보여집니다.

➁불행중 다행으로 2009년 5월 9개월만에 0.03%상승세로 반전한 것은 오랜기간 하락세 와 강남권영향 및 저금리정책에 기인한 것으로 판단됩니다.

Q3.수도권 역시 상반기까지 고전한 이유는?

A3.➀현 정부 서울 도심권 재개발 정책에 따라 서울의 재건축 중심 주택시장의 여파가 수도권은 판교,수지등 일부지역을 제외하고는 과거와는 달리 강남권을 진원지로 하는 주택 파동이 수도권 깊숙이 미치지 못했기 때문으로 보여집니다.

➂또한 수도권에 미분양 적체가 많은 것이 한 원인이기도 하지만 그래도 현재는 미분양이 감소되고 기존 주택시장의 급매물은 소진되어 하락폭은 둔화된 것으로 보여집니다.(2009.5월말 수도권 2만 7천가구(전월대비 -6.2% 감소),지방 12만 5천가구( 전월대비 -7.5% 감소했음)

A4.서울은 한강변 초고층 재건축,제2 롯데월드 허용,지하철 9호선등 철저히 호재지역 중심으로,수도권은 그동안 낙폭 과대지역으로서 상반기에도 하락세를 면치 못했던 버블세븐지역 중심으로 저금리 및 인플레이션 기대심리와 무엇보다도 거시경제 회복과 바닥인식에 대한 기대심리 확산이 관건이므로 급격한 상승세 보다는 완만한 상승세를 나타낼 것으로 보여집니다.(주택산업연구원:전국은 △0.5% 하락,서울은 0.6%,수도권 0.4% 상승전망)


2.서울 재건축 허용연한 단축 현행대로 유지

서울 아파트의 재건축 연한 허용은 현행 40년 이상에서 최장 10년이상 앞당기는 방안으로서 도시및 주거환경정비조례 개정안을 추진 하다가 지난 16일 국토해양부와 서울시,경기도,인천시는 주택정책회의를 열어 수도권의 재건축 허용연한을 당분간 완화하지 않기로 했다.

A1.현 조례는 1992년이후 5층이상-40년이상(아파트),4층이하- 30년 기준(빌라)
                   1982.1.1~1991.12.31까지 5층이상- 22년,4층이하- 21년
                   1981.12.31일이전 건축물은 20년 이였지만

개정안은 아래 도표와 같이 연도별 단축연한을 달리하였습니다.

 

A2.강남권은 강남구 대치동 미도2차,서초구 반포동 미도1차,송파구 잠실동 아시아선수촌,강동권은 강동구 명일동 고덕주공 2단지,강북권은 동북권 르네상스 지역중에 하나인 노원구 월계동 삼호4차,마포권 성산동 대우시형,양천구는 목동신시가 지1~6단지등 1주일에 몇천만원호가상승이 있었습니다.

특히 재건축 허용연한이 당초 개정안대로 또다시 도마위에 오른다면 84~86년 건축한 약 128곳 67200가구는 언제든지 재건축 대상에 들어가므로 인해서 향후 재건축 시장을 또 한번 달굴 것으로 전망합니다.


Q3.만일 재건축 연한이 단축된다고 해도 재건축사업이 곧바로 진행되는 것은 아니잖아요?

A3.그렇습니다 재건축 사업특성상 최소10년 이상을 내다보아야 하고 또한 연한이 자니더라도 ‘안전진단’ 절차가 남아있으므로 모든 단지가 재건축 대상은 아닙니다.


Q4.향후 재건축허용 연한단축 조례개정안이 다시 거론되지는 않을런지?

A4.현재 서울시 재건축 주택가격이 상승세에 있고 향후 국토해양부,서울시,인천,경기도 수도권 지자체와 계속적인 협의가 필요하고 또한 현 조례가 개정된지 6년밖에 안되었고 무엇보다 충분한 사회적 공감대가 형성되어야 가능할 것으로 판단되므로 당분간은 어려울 것으로 보여집니다.

 

3.아파트 분양가 소형이 중대형을 앞지르다

최근 신규아파트 분양시장에서 소형 분양가격이 중대형을 앞질렀다 경기침체로 중대형 인기가 시들해지자 분양율을 높이기 위해서 중대형가격을 중소형 수준으로 낮추거나 그 이하로 낮추는 사례가 늘고 있고 또한 대형아파트 중에서도 면적이 큰 것이 분양가격이 더 낮은 것으로 나타는등 분양가 ‘역전현상’이 두드러지고 있다는 것이다.

Q1.이렇게 된 배경은 무엇일까요?

A1.경기침체로 수도권에서 분양금액이 높은 중대형 분양이 어렵게 되었는데 특히 중대형은 통장 가입수가 적고 중소형에 비하여 수요층도 얕은 것을 감안하여 분양가를 낮추는 전략을 선택 한 것으로 보여지고 또한 발코니 확장이 법적으로 허용되어 중대형의 필요성이 감소된것도 그 이유라고 판단됩니다.

A2.그렇습니다. 지난4월 인천 청라지구 한라 비발디,6월 반도 유보라와 7월 흑석뉴타운 동부 센트레빌과 최근 지난8일 중구 신당동 대림 이편한세상에서 그런한 현상이 나타났습니다.

 
Q3.이런한 현상이 언제까지 지속될까요?

A3.중대형 수요가 회복될때까지 당분간 역전현상은 지속되리라 보지만 민가택지 중대형 분양가 상한제,전매제한 완화와 그동안 중대형 기피 또는 낙폭과다에 따른 상대적 기대이익 심리가 확산되면 전매차익 노린 가수요 발생으로 원점으로 돌아 갈수도 있다는 것에 시간을 두고 좀더 지켜보아야 할 것입니다.


Q4.일부 전문가들은 기존아파트 시장에서 외면당해온 중대형을 지금 매입할때라고 하는데?

A4.그것은 좀더 생각을 해보아 할 것으로 판단됩니다. 왜냐하면 2006년 하반기 주택시장 광풍이후 주택구입의 패러다임이 중대형에서 중소형으로,아파트 보다는 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있어 현재로서는 과다한 대출을 이용한 중대형 투자는 아직도 전반적으로 부동산 시장이 침체기에 있어 설사 낙폭과다에 따른 기대이익이 엿보여 질지라도 향후 매매빈도,상승폭을 감안하여 철저히 실수요 중대형이 아닌 재테크 투자는 신중을 기해야 할 것으로 판단됩니다.


4.대출규제 집값상승 추춤

정부가 지난 7일 서울 및 수도권 비투기지역의 주택담보 인정비율(LTV)을 현행 60%에서 50%로 낮춘후 1주일지난 시점에서 아파트값 상승세가 주춤한 양상을 보이고 있다.

특히 강남권은 재건축 아파트를 중심으로 동북권은 동북권 르네상스 지역인 노원구를 중심으로 소위 ‘인기지역’ 상승세가 주춤한 모습을 보였다.

A1.사실 대출규제로 짒값이 추춤한 것도 있겠지만 그영향은 아직 크지않고 다만 최근 단기 상승세에 대한 부담과 계절적인 비수기 요인이 맞물린 결과라 보아야 할 것입니다.

여기서 한가지 주의 할 것은 대출규제가 현 정부의 부동산 규제로 '첫 신호탄'이라는 것에 유의할 필요가 있는데 이는 현재 국지적이기는 하나 과열조짐이 보이기 때문에나온 조치이므로 과열조짐이 수그러 들지않으면 제2 금융권으로 확대 및 제3의 조치가 나올수도 있다는 것에 유의해야 할 것 입니다.

또한 무엇보다도 단기 상승에 대한 부담감으로 상투 잡을수도 있다는 생각에 잠시 상승세가 주춤한 것으로 보여집니다.


Q2.반대로 현재 대출규제 조치가 집값 상승세를 제대로 꺽지 못한다고도 하던데?

A2.그런것 같습니다 앞서 밝힌바와 같이 현재 집값의 주춤한 것은 상반기 단기상승에 대한 부담감과 계절적 비수기 및 경기침체에 따른 바닥인식 불확실성 등에서 오는 영향이 크다고 할수 있고 또한 글로벌 경제위기속에서 대출을 60%까지 받는 사람이 많지 않기 때문에 큰 영향이 없을 것으로 보는 것 입니다.

Q3.지역별 영향은?

A3.버블 세븐지역,강동구 재건축시장(고덕,둔촌등),동부권 르네상스지역(상계동일대)등 소위 인기지역은 민감하게 이번조치를 민감하게 받아들이지만 강남권은 그동안 투기지역 해제를 꾸준히 요구해 왔지만 결과적으로 원점으로 되어(주택담보대출인정비율 40%) 이번조치에는 해당사항이 없는 것 입니다.


Q4.이번 대출규제조치가 향후에도 계속 부동산시장에 영향을 미칠 것인가?

A4.이번 대출한도 하향 규제조치는 현재로서는 그 강도가 세지않고 하반기 특히 재건축시장과 주택시장 바닥인식및 경기회복 기대심리가 확산된다면 다시 주택가격 상승세가 이어질 것으로 보지만 그럴 경우 정부가 현재 주택담보 인정비율을 또 5~10% 추가 하향 조정하거나 제 2금융권까지 연장하는 조치를 취할수도 있어 매수 심리적 저항이 클것 으로 보여지지만 좀더 시간을 두고 지켜보아야 할 것 입니다.