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임야산 개발의 모든 것 |부동산노트

2009-03-17 13:08

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임야산 개발의 모든 것
  aptmal (aptmal)   2009년 03월 17일     295    3
  [출처] 한강변 재개발 투자연구소동호회

임야구입시 사전검토사항 
 
임야를 구입하고져 할 때 일반적으로 검토해야할 8가지 검토사항을 소개한다.

첫째 대상 임야가 특별한 목적이 없다면 보전임지가 아니어야 한다.
   즉 산지관리법상 준보전임지가 활용도가 많다.
 보전임지는 공익목적등 특별한 경우가 아니면 개발허가가 나지 않는다.
보전임지는 대개 백두대간 보호지역, 문화재 보호구역, 공원지역, 게곡보전, 관광지역,
희귀식물및 천연기념물 보존지역. 상수원보호구역등 산림을 보전하기 위한 지역이다.
 
둘째 산지전용제한지역이 아니어야 한다.
즉 산림청의 산지전용제한지역으로 고시되어 있지 않아야 된다.
산지전용 제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한 되어 있다.
 
세째는 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않고 또 과거 국고보조를 받아
조성한 조림지가 아니어야 한다.
홍수피해가 났던 임야인지도 조사해 보아야 한다.
 
네째는 산의 경사도가 25도를 넘지 않아야 한다.
종전에는 경사도가 45도까지 개발을 허용했으나 이제는 준보전임지라도 경사도 25도
이상의 가파른 산은 개발허가를 받기 어렵다.
 
다섯째는 산에 있는 나무의 상태를 살펴 보아야 한다.
산에 자라는 나무의 수종과 밀도나 크기도 산지전용허가의 한 가지 기준이 된다..
산에 있는 나무의 수종 (나무종류)을 "입목구성" 이라고 하며 나무 평균 나이가 50년
이상이나 활엽수림이 50% 이하이어야 한다. (50% 이상인 경우는 드물다)
또 나무의 밀도와 크기를 "입목축적" 이라고 하며 임야소재 시 군의 평균치보다 50%를
넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 안된다. (그냥 보존하라고....)
 
여섯째는 연접개발제한으로 임야 500m 이내의 다른 산지에서 10,000평 이상의 개발
허가가 이미 있는 경우 연접개발로서 금지된다.
다만 그 개발허가는 2003년 10월 31일 이후 허가분에 한한다.
 
일곱번째는 임야내에 묘지가 없거나 적어야 한다.
남의 땅에 쓴 묘지도 함부로 훼손하거나 이장할 수 없으므로 후일 개발시에
시간과 돈이 추가로 지출된다. 너무 많은 묘지를 쓴 임야는 좋지 않다.
 
여덜번째는 진입도로 문제이다.
토목공사나 임야 개발시 건축물을 짓기 위하여는 진입로는 필수적인 것이다.
따라서 임야는 국도나 지방도등 기존 도로에 붙은 것이 좋다.

이상의 8가지 체크 포인트는 일반적인 임야구입에 있어서 통상 검토사항에 불과하다.
단지 투자나 장기보유 목적이라면 다 충족하지 않아도 된다.
반면 특정 목적을 위한 매입이라면 그 사업에 해당하는 규제가 없는지 추가로
검토해 볼 일이다.
   
임야의 활용방안 
 
1. 임야에 관한 법률은 개괄적으로 이렇습니다.
우선 임야에 적용되는 법률은 기본적으로 산림법과 산지관리법이 있습니다.
임야(또는 산림, 산지)의 구분과 소유 및 기본적인 관리에 관한 것은 산림법에 규정하고
임야의 개발, 행위제한등 규제에 관한 것은 산지관리법으로 규정합니다.
따라서 임야의 개발과 활용은 산지관리법, 동 시행령과 시행규칙에 정한 바에 따라야 합니다.
참고로 종전에는 양법이 모두 "산림법'으로 일원화 되어 있었으나 2002년12월부터 "산지관리법"을 별도로 분리 제정하여(시행 2003년 10월 1일) 규제와 이용에 관한것을 분리하고 용어도 종전의 산림에서 "산지"'로 변경했습니다.
(또한 종전의 생산임지-->임업용임지로 , 공익임지-->공익용임지로 용어 변경)
임야는 이 산지관리법 이외에도 기본적으로 국토의 게획 및 이용에 관한 법률, 개발제한구역에 관한 법률과 수도권정비계획법의 규제를 받으며 ,그 외 관련 농어촌정비법, 자연공원법상수원보호에 관한 법률등 많은 관련법규의 테두리 안에서 개발 및 이용이 허용됩니다.
또한 이러한 관련법규와 아울러 임야소재 지자체의 조례와 고시 그리고 담당주무관서의 방침과 선례등을 넓게 파악하여야 구체적인 인허가 가능성과 개발계획수립이 가능하다고 봅니다.
그리고 개발 및 공사시행에 따른 주변 마을사랍들의 민원사항도 매우 중요하므로 (특히 집단묘지, 장지등의 설치와 야생동물 사육등의 혐오 기피시설의 경우나 토사반출의 경우) 사전에 이에 대한 충분한 대책이 있어야 할 것입니다.

2. 산지관리법상 임야의 구분과 행위
산지관리법상 산지(임야)는 크게 보전산지와 준보전산지로 나눕니다.
이용에 관한 규제가 필요한 것은 보전산지로 묶고 그 이외의 것은 준보전산지로 합니다.
준보전산지는 볍상 행위제한에 대한 특별한 별도 규제는 없으나 역시 산지로서 그 용도를 변경하거나 형질을 변경하고져 할 때에는 보전산지와 마찬가지로 산지전용허가나 산지전용신고를 하여야 합니다.
규제의 대상이 되는 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 분류됩니다.
공익용산지는 국가에서 백두대간등 산줄기나 산림자원보전과 수자원 및 자연환경 생태 보존등 공익을 목적으로 보존하며 군사. 도로, 국민보건 휴양 증진등 오로지 공공목적을 위한 외에는 엄격히 그 개발이 금지되고 있습니다., 따라서 일반인의 개발대상에서 일단 제외됩니다.
이에 반하여 임업용산지는 역시 보존임지이기는 하지만 공익목적뿐 이니라 산림보존의 합리적인 범위내에서는 일반인의 개발과 이용이 부분적으로만 허용됩니다.
따라서 일반적으로 임업용산지와 준보전산지가 주로 개발대상으로 보고 있읍니다.

3. 산지관리법상 임업용산지에서 가능한 행위(사업)
산지관리법 및 동 시행령등에 규정된 개발가능행위는 다음과 같습니다.
(편의상 법규상 3제곱미터를 1평으로 환산함)

① 산림욕장,산책로,자연탐방로,등산로등의 산림공익시설(국가 지자체가 설지하는 경우)
② 기업부설연구소,특정연구기관(관련법에 의함)
③ 10,000평 미만의 가축방목행위(15년 이상 산지, 울타리 조건)
④ 10,000평 미만의 관상수 재배
⑤ 5,000평 미만의 사찰,교회,성당등 종교시설(문광부 허가 종교단체에 한힘)
⑥ 3.000평 미만의 산채, 약초, 야생화등 농작물 재배
⑦ 3,000평 미만의 종합병원,치과, 한방, 요양병원,
⑧ 3,000평 미만의 사회복지시설
⑨ 3,000평 미만의 청소년수련시설
⑩ 3,000평 미만의 근로자주택과 근로자를 위한 기숙사,복지회관, 보육시설
⑪ 3,000평 미만의 직업능력개발 훈련시설(국가,지자체,공공단체에 한함)
⑫ 3,000평 미만의 양어장, 양식장, 낚시터,, 버섯재배사, 온실, 임산물창고
집하장, 유기질비료 제조시설, 야생조수사육
⑬ 3,000평 미만의 농어촌 관광휴양단지 및 관광농원
⑭ 1,000평 미만의 누에사육시설,농기계 수리 및 창고,농축산물 창고,집하 가공시설
.
⑮ 200평 미만의 농림어업인의 주택(자기소유산지에 한함)
16) 60평 미만의 농막, 농축산용관리사
    
 
쉽게 알아보는 산지전용허가절차   
  
▒ 쉽게 알아보는 산지전용허가의 절차 및 방법
정부정책이 농지는 규제를 풀되 산지는 보호하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 2003년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도, 연접개발, 준공 등이 더욱 까다로워졌다. 그러나 산지는 땅값과 전용비용이 낮은데다 자연풍광이 그대로 보존된 곳이 많기 때문에 전원주택지로 여전히 인기가 높다. 요즘은 단지형 개발처럼 뜻이 맞는 사람들이 모여 산지를 공동구입, 분배해서 길을 내는 비용과 토목비용까지 줄이고자 하는 사람들이 많아졌다.
도시 이외 지역 대지나 잡종지 이외의 지목에서 주택을 지을 경우에는 반드시 개발행위허가 및 산지전용허가를 얻어야 한다. 물론 도시지역 내 녹지지역에서도 개발행위허가에 따른 산지전용협의를 거치도록 되어 있으나 녹지지역에서의 대지전용에 대하여는 다음 기회에 설명하고 이번에는 구역 외 산지전용의 이해에 대해서만 다루도록 하겠다.
 
기존에 산림의 대지 전용을 위한 산림형질변경허가는 산지의 종합적이고 체계적인 관리, 산지의 난개발 방지, 친환경적인 산지이용체계 구축을 위해 산지관리법(2002.12.30) 동법시행령(2003.9.29)에 따라 산지전용허가로 바뀌었다. 일반적으로 도시지역 이외의 산지 중 대지로 전용이 가능한 산지는 용도지역이 관리지역으로 되어 있어야 하며, 용도지역이 농림지역인 산지는 원칙적으로 대지로 전용이 불가능하다.(단 농업인이나 임업인의 농가주택은 가능)
산지는 농지에 비하여 구입비용에 대한 부담이 적고, 대체조림비 역시 농지조성비에 비해 월등히 적다. 이 때문에 개발 사업에 대한 부담이 덜하여 인기가 많은 것이 사실이다. 그러나 산지를 구매할 때는 지면상으로 설명하기 부족할 정도로 농지에 비해 상당한 주의가 필요하다는 것을 명심해야 한다. 산지구매에 있어 확인해 볼 사항은 아래와 같다.
 
● 산지구매의 주의점
첫째, 반드시 토지이용계획확인원을 열람해 관리지역과 농림지역 여부를 확인한다.
둘째, 현황도로 저촉여부를 따져야 한다. 도로가 없을 경우엔 개설이 가능한지 여부도 같이 알아본다. 산지는 농지에 비하여 현황도로 구분이 상당히 까다롭다. 반드시 인ㆍ허가 관련측량사무실이나 해당 시ㆍ군의 담당직원에게 문의하는 것이 필요하다.
셋째, 부대적인 허가사항이 있나 확인해야 한다. 예를 들어, 산지의 골짜기에서 지적상에 상관없이 실제로 물이 흐르는 경우가 있다. 이에 따른 인허가 사항 및 법률적 문제에 대한 조언이 필수적이다.
넷째, 경사도가 완만한지 직접 확인한다. 산지법상 산지의 경사가 25° 이상일 경우는 전용이 불가능하므로 반드시 부지전체에 대한 도보답사가 선행되어야 한다.
다섯째, 임목도 확인해야 한다. 임목, 즉 산림이 산지면적당 1백% 이상일 경우 허가가 불가능하다. 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목ㆍ초본ㆍ이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 좋거나 입목본수도가 50% 이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 매우 까다롭다. 이는 지역별로 법률을 적용하는 것이 다르기 때문에 반드시 확인해야 한다.
여섯째, 2003년 10월 산지관리법 시행규칙에 따라 기존 3만㎡ 이상 개발허가를 받은 곳이 옆에 있으면 개발행위가 금지됐다. 허가 예정지 경계와 기존 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 5백m 이내에 있을 때 기존 허가지역과 해당지역 면적을 합해 3만㎡를 초과하면 개발이 안 되므로 주변 여건도 알아보아야 한다.
위의 경우가 모두 적합할지라도 대지로서 전용이 반드시 이루어지는 것은 아니므로 산지를 구매 할 경우에는 반드시 토지전문가나 시군 해당부서의 확인 절차가 필요하다.
 
● 전용허가를 얻는 데 드는 비용
산지전용허가를 득하여 대지로 전용하고자하면 측량 설계사무소에 용역을 맡겨야 한다. 용역비용은 대략 3백평 기준에 350만원에서 450만원, 그 이상의 개발이 필요할 경우는 약 평당 1만4천원 정도로 산정하여 계산하면 거의 정확하다. 대행업체에 따라 약간의 비용차가 발생하니 표준 용역계약서를 반드시 작성해두는 것이 좋다.
전용허가에 따른 허가증을 수령하려면 대체조림비는 ㎡당 1,581원 외에 약간의 면허세(면적에 따름) 및 적지복구비(보증보험으로 대체가능), 지역개발공채(할인가능)를 납부하여야 하나 부담이 되는 금액은 아니다. 위에서 알 수 있듯이 대체조림비는 개발행위허가(농지전용허가)에 따른 농지조성비(약 평당 3만5천원)에 비해 상당히 낮게 책정되어 있다.
 
● 까다로운 준공절차, 많은 시간과 식견 요구
주택건립을 위한 산지전용허가기간은 보통 1년이며 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다. 혹 기간 내에 준공절차를 밟지 않으면 허가가 취소되며 이때 대체조림비는 환불 받을 수 있다. 토목이나 건축이 착공되려면 사업주는 반드시 기본적인 산림준공 및 주택준공 절차에 대한 이해와 지식이 있어야 한다. 산림준공 및 건축준공 모두를 득하였을 경우에만 토지분할 및 대지로의 지목변경이 이루어지기 때문이다.
또한 산림준공 신청 전에는 토목공사에 앞서 적지복구 설계승인 절차가 있어 까다롭다. 적지복구 설계란 개발을 위해 파헤친 산림을 어떤 식으로 복구해 놓을 것인지 미리 밝혀 승인을 받아야 하는 것이다. 농지를 전용할 때는 해당되지 않는 절차다.
 
● 귀농을 위해 산지를 구입하고자 한다면?
농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있다. 가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 6백㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1천5백㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용된다. 또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능하다.
 
그 외에 1만㎡ 미만의 경사도 30° 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 산지전용해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 가능하다. 신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6천분의 1 또는 3천분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등이다. 현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지어 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있다.
일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있지만, 보전임지에 대한 규제가 점점 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다.

 
임야투자시 유의사항 
 
작년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도 농지보다 개발이 수월하다.
 
우선 구입에 있어서도 농지취득증명 등의 절차가 없어 농지보다 훨씬 수월하다. 농지전용과 같이 허가를 받은후 2년이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목준공 후 바로 대지가 되기도 한다.
 
또 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 평당 4,200원으로 농지에 비해 훨씬 적게 든다. 농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있다. 대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있기 때문이다. 개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘들다.
 
또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요하다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.
 
임야투자 시 유의점
임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.
또 추가시설이나 개발 시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.
기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가 있다.
첫째, 보전목적이 강한 보전임지
둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야
셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야
넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야
다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지
여섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.
 
하지만, 이 중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다. 도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.
그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.
취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.
특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변 환경이나 입지적 조건이 개발 목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.
 
경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.
전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.
뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.
특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.
강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거지로서 적합하지 않다.
그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.
산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.
 
요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도 한다.
그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.
반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지처럼 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.
산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.
 
자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.
임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.
돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.
대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.
반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다.
또 땅 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.
산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다.
이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다.
동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.
강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.
이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다.
또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있다.
겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.
늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.
 
도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.
대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.
전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.
주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증 시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.
고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.
전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다.
자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다.
 
임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상이다.
 
장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로 20분 이내 거리에 대형 쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화다.
의료시설은 가까울수록 좋다.
 
부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다.
부정형이라도 단점이 아니다.
보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.
특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.
 
도로 폭도 필수 점검사항이다.
건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상이어야 한다.
또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다.
 
숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.
용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다.
이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지 모양 등을 확인한다.
 
임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.
반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.
산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵다.
특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역 등은 사전에 관할 행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발 규제 내용을 알아보고, 허가 여부를 확실히 해둘 필요가 있다.
 
인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.
특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.
 
행정기관의 태도도 중요하다.
똑같은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도 한다.
사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 필요하다.
 
교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다.
대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.
이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다.
또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광 상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 있다.
이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어 들일 수 있는 그 지방 고유의 관광 상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다.
 
 
준보전임지
임야라 하여 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다.
농지에서와 마찬가지로 준보전임지일 경우 개발이 가능하다. 보전임지의 경우 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능하고 준보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있다.
 
준보전임지에 집을 짓기 위해서는 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 하다. 하지만 산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아니다. 산림훼손허가를 받은 수 허가증 교부 전까지 산림훼손복구비를 예치해야 한다.
 
산림훼손허가를 신청할 때는 ▲사업계획서 ▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.) ▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.
 
시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다. 산림훼손허가 기간은 보통 1년이며 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능하다.
 
● 산림형질변경허가의 기준
경사도 : 임야의 평균 경사도가 45도 이하라야 한다.
입목축적 : 산림형질변경 임야의 ㏊당 평균입목축적이 관할시군구의 ㏊당 평균입목축적의 150%이하 要
입목구성 : 임야 안에 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림의 점유면적이 75% 이하라야 한다.
절개면의 높이 : 형질변경이 완료 후 형성된 절개면의 높이가 10m이상일때 그 절개면의 매10m 내외마다 단을 설치해야한다. 단 1,500㎡ 미만 임야의 형질변경에는 적용받지 않는다.
 
■ 보전임지
보전임지는 조림을 목적으로 이용할 수 있다.
그러나 전혀 개발이 안 되는 것은 아니고 수목갱신을 위해 벌목을 할 수도 있고 현지에 거주하는 농업인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인주택을 지을 수도 있다. 종교시설의 신축이나 개축도 가능하다.
 
또 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배사나 과수원 등을 만들 수도 있다. 농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있다. 가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 600㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1,500㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용된다. 또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능하다. 그 외에서 1만㎡ 미만의 경사도 30도 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 형질변경해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 할 수 있다.
 
신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6,000분의 1 또는 3,000분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등이다. 현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지은 후 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있다.
 
일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있었다. 그러나 보전임지에 대한 규제가 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다.
 
보전임지는 생산임지와 공익임지로 구별된다.
생산임지는 산림자원의 조성과 임업생산 및 산림업을 촉진시키기 위해 국유림, 채종림, 시험림 등에 적합한 산림을 말한다. 공익임지는 임업생산 및 자연환경의 보전, 국민보건휴양 및 산사태나 재해방지 등 공익에 필요한 보안림, 천연보호림, 휴양림, 사방지, 조수보호구역, 사찰림, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역, 자연생태계보전지역 등으로서 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야를 말한다.
 
● 생산임지의 전용
생산임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래항목의 행위를 할 경우에는 가능하다.
1. 농어업용 시설로서 부지면적 1만㎡↓시설 (단 농어업용시설 중 축산업용 경우는 부지면적 3만㎡↓시설)
2. 농림어업용 시설의 부대시설(진입로 등)
3. 농어임업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
4. 산림소유자가 산림경영을 위해 필요한 부지면적 3,000㎡↓ 관리사나 기타 유사시설을 설치하는 경우
5. 부지면적 1만㎡ 미만의 목재를 가공하는 시설 및 그 부대시설을 설치하는 경우
6. 기존 공장 부지면적의 100% 이하의 범위 안에서 특정 유해물질을 배출하지 않는 공장을 증설하는 경우
 
● 공익임지의 전용
공익임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래항목의 행위를 할 경우에는 가능하다.
1. 농업인 등이 부지면적 1만㎡ 미만의 농림어업용 시설 및 진입로 등 부대시설을 설치하는 경우
2. 농업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
3. 종교시설을 신축, 개축 또는 증축하는 경우
4. 폐기물처리시설을 설치하는 경우
5. 국토이용관리법 시행령에서 정한 수산자원보전지구에서의 시설 및 건축물, 기타공작물을 설치하는 경우
6. 국가과학기술위원회에서 의결한 연구개발사업 중 우주항공기술개발과 관련된 시설을 설치하는 경우
7. 농림부령이 정하는 경미한 시설을 설치하는 경우
 
■ 임야의 대체조림비
농지전용을 할 경우에는 대체농지조성비를 납부해야한다. 임야도 마찬가지로 대체조림비를 납부해야 하는데 산림이 다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 대체조림비라 한다. 국가 또는 지방자치단체의 공용 또는 공공용시설사업 및 건축 등 대통령령이 정하는 경우에는 감면받을 수 있다. 대체조림비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시한다. 2003년의 경우 ㎡당 1,270원(평당 4,198원)으로 2001년보다 33% 상승했는데 이유는 전용부담금이 폐지되고 이를 대체조림비로 통합관리하기 때문이다.
 
대체조림비 납부기간은 금액에 따라 다른데 납입할 금액이 ▲500만원 미만일 때는 20일 이상 30일 이내 ▲500만원 이상 5,000만원 미만일 때는 30일 초과 60일 이내 ▲납입할 금액이 5,000만원 이상일 때는 60일 초과 90일 이내이다.
 
납입고지 전에 신고해 납입하고자 하는 경우는 농림부령이 정하는 바에 따라 신고납입 할 수도 있다. 신고납입기간은 신고한 날부터 30일 이내이다. 납입기간은 보통 납입고지서 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여 고지하는데 부득이한 사유로 기간연장을 신청한 경우 1차에 한해 당초 납입고지한 기간의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있다. 대체조림비를 일시 납부하기 어려운 상황일 때는 이행보증금을 예치한 후 농림부령이 정하는 바에 따라 3년 이내의 기간동안 분할납부할 수도 있다.
 
분할납부의 사유가 타당하다고 인정될 때는 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 100분의 30은 당해 전용목적사업의 착수 전에 납부하고 그 잔액은 이행보증금을 예치한 후 3년 이내에 납부할 수 있다.
 
산림이 형질변경 되지 않은 상태에서 허가취소 된 경우 납부한 대체조림비를 전액 환급받을 수도 있다. 산림이 일부 형질변경 된 상태에서 허가취소 등이 된 경우에는 형질변경 되지 않은 면적에 대해서만 환급받을 수 있다. 산림의 형질변경허가를 받고 북구를 완료했을 때는 복구준공검사를 받아야 한다.
또 준공검사 후에 발생하는 하자를 보수하기 위해 농림부령이 정하는 바에 따라 미리 하자보수보증금을 예치해야한다. 그러나 면적이 660㎡ 미만인 경우와 기타 대통령이 정하는 경우에는 복구비를 예치하지 않아도 된다.
 
보전임지 전용  
  
1. 보전산지 전용
산지의 종합적이고 체계적인 관리를 통하여 산지의 난개발을 방지하고 친환경적인 산지이용체계를 구축하기 위하여 산지관리법 및 동법시행령과 동법시행규칙이 제정됨 
 
목적
산지의 합리적인 보전과 이용을 통하여 임업의 발전과 산림의 다양한 공익기능의 증진을 도모함으로써 국민경제의 건전한 발전과 국토환경보전에 이바지함을 목적으로 한다.

산지의 정의
- "산지"라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 토지를 말한다. 다만, 농지(초지를 포함한다)ㆍ주택지ㆍ도로
   그 밖에 대통령령이 정하는 토지는 제외한다.
   ① 입목ㆍ죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지
   ② 집단적으로 생육한 입목ㆍ죽이 일시 상실된 토지
   ③ 입목ㆍ죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지
   ④ ①,③의 토지안에 있는 암석지ㆍ소택지 및 임도
- 산지에서 제외되는 토지
   ① 과수원, 차밭, 삽수 또는 접수의 채취원
   ② 입목ㆍ죽이 생육하고 있는 건물 담장안의 토지
   ③ 입목ㆍ죽이 생육하고 있는 논두렁ㆍ밭두렁
   ④ 입목ㆍ죽이 생육하고 있는 하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지
산지의 구분
- 보전산지
① 임업용산지 : 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지
- 요존국유림ㆍ채종림 및 시험림의 산지
- 임업및산촌진흥촉진에관한법률에 의한 임업진흥권역의 산지
- 그 밖에 임업생산기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 대통령령이 정하는 산지 
② 공익용산지 : 임업생산과 함께 재해방지ㆍ수원보호ㆍ자연생태계보전ㆍ자연경관보전ㆍ국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지
- 산림법에 의한 보안림ㆍ산림유전자원보호림 및 자연휴양림의 산지
- 사방사업법에 의한 사방지의 산지
- 제9조의 규정에 의한 산지전용제한지역
- 조수보호및수렵에관한법률에 의한 조수보호구의 산지
- 자연공원법에 의한 공원의 산지
- 문화재보호법에 의한 문화재보호구역의 산지
- 수도법에 의한 상수원보호구역의 산지
- 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법에 의한 개발제한구역의 산지
- 국토의계획및이용에관한법률에 의한 녹지지역중 대통령령이 정하는 녹지지역의 산지
- 자연환경보전법에 의한 생태계보전지역의 산지
- 습지보전법에 의한 습지보호지역의 산지
- 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법에 의한 특정도서의 산지
- 사찰림의 산지
- 그 밖에 공익기능 증진을 위하여 필요한 산지로서 대통령령이 정하는 산지 
- 준보전산지 : 보전산지 이외의 산지
▲ top
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(법2. 보전산지안에서의 행위제한  제12조)
임업용산지안에서는 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하기 위하여 전용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용을 할 수 없다.
- 산지관리법 제10조 제1호부터 제8호까지의 규정에 의한 시설의 설치 등
① 국방,군사시설의 설치
 
② 사방시설, 하천, 제방 그 밖에 이에 준하는 국토보전시설의 설치
 
③ 도로, 철도, 전력, 석유 및 가스의 공급시설 그 밖에 대통령령이 정하는 공용, 공공용 시설의 설치
- 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 삭도 또는 궤도시설
- 방풍시설 또는 방화시설
- 기상관측시설
- 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 공용청사 및 국가통신시설
- 자연공원법에 의한 자연공원안에 설치하는 탐방로ㆍ전망대 및 대피소와 탐방자의 안전을
   도모하는 보호 및 안전시설
- 자연환경보전법에 의한 자연환경보전ㆍ이용시설
- 국가 또는 지방자치단체가 조성하는 자연휴양림안에 설치되는 시설
- 국립수목원 및 수목원조성및진흥에관한법률 제7조의 규정에 따라 수목원조성계획의 승인을 얻어 조성되는 수목원에 설치하는 시설
 
④ 산림보호.산림자원의 보전 및 증식을 위한 시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치
- 병해충의 구제(驅除) 및 예방을 위한 시설
- 산불ㆍ산사태 등 산림재해의 예방을 위한 시설
- 산림법 제67조제1항의 규정에 따라 지정된 보호수 및 야생동ㆍ식물의 보전ㆍ관리를 위한 시설
 
⑤ 임업시험연구를 위한 시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치
- 산림청(그 소속기관을 포함한다) 소속의 임업시험연구기관
- 지방자치단체 소속의 임업시험연구기관
- 고등교육법 제2조의 규정에 의한 학교로서 산림과 관련된 학과 또는 학부를 둔 학교
 
⑥ 문화재 및 전통사찰의 복원, 보수, 이전 및 그 보존관리를 위한 시설과 문화재 및 전통사찰과 관련된 비석, 기념탑 그 밖에 이와 유사한 시설의 설치
 
⑦ 대체에너지개발 및 이용, 보급촉진법에 의한 대체에너지의 이용, 보급을 위한 시설의 설치
 
⑧ 광업법에 의한 광물의 탐사, 시추시설의 설치 및 대통령령이 정한 갱내채굴
 

- 임도ㆍ산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치
   ① 임도ㆍ운재로(運材路) 및 작업로
   ② 산림작업의 관리를 위한 산림경영관리사(주거용을 제외한다)
   ③ 임산물을 건조ㆍ보관하기 위한 시설
   ④ 비료ㆍ농약ㆍ기계 등 임업용기자재를 보관하기 위한 시설
- 수목원ㆍ자연휴양림 그 밖에 대통령령이 정하는 산림공익시설의 설치
   ① 산림욕장ㆍ산책로ㆍ자연탐방로ㆍ등산로 등 공익을 위한 시설로서 국가 또는 지방자치단체가
      설치하는 시설
- 농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 대통령령이 정하는 주택 및 시설의 설치
   ① 자기소유의 산지에 농림어업의 경영을 위하여 실제 거주할 목적으로 부지면적 660㎡ 미만으로
      건축하는 주택 및 그 부대시설을
   ② 전용허가신청일 이전 5년간 농림어업인 주택 및 그 부대시설의 설치를 위하여 전용한 임업용산지의
      면적을 합산한 면적을 당해 농림어업인 주택 및 부대시설의 부지면적으로 본다
- 농림어업용 생산ㆍ이용ㆍ가공시설 및 농어촌휴양시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치
   ① 부지면적 30,000㎡ 미만의 축산시설
   ② 부지면적 10,000㎡ 미만의 다음의 시설
      - 야생조수의 인공사육시설
      - 양어장ㆍ양식장ㆍ낚시터시설
      - 가축분뇨 등을 이용한 유기질비료 제조시설
      - 버섯재배시설, 농림업용 온실
      - 임산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 생산ㆍ가공시설
   ③ 부지면적 3,000㎡ 미만의 다음의 시설
      - 누에사육시설ㆍ농기계수리시설ㆍ농기계창고
      - 농축수산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 가공시설
   ④ 부지면적 200㎡ 미만의 다음의 시설
      - 농막ㆍ농업용ㆍ축산업용 관리사(주거용이 아닌 경우에 한한다)
- 광물,지하수 그 밖에 대통령령이 정하는 지하자원의 탐사ㆍ시추 및 개발과 이를 위한
  시설의 설치
- 석유비축 및 저장시설ㆍ전기통신설비 그 밖에 대통령령이 정하는 공용ㆍ공공용 시설의 설치
   ① 방송ㆍ통신시설ㆍ수도법에 의한 수도ㆍ하수도법에 의한 하수도
   ② 액화석유가스를 저장하기 위한 시설로서 농림부령이 정하는 시설
   ③ 대기환경보전법 제36조의2제2항제2호의 규정에 의한 무공해ㆍ저공해 자동차에 연료를
      공급하기 위한 시설로서 농림부령이 정하는 시설
- 장사등에관한법률의 규정에 의하여 허가를 받거나 신고를 한 묘지ㆍ화장장ㆍ납골시설의 설치
- 대통령령이 정하는 종교시설의 설치
   ① 문화관광부장관이 민법 제32조의 규정에 따라 종교법인으로 허가한 종교단체에서 설치하는 부지면적
      15,000㎡ 미만의 사찰ㆍ교회ㆍ성당 등 종교의식에 직접적으로 사용되는 시설과 그 부대시설
- 병원ㆍ사회복지시설ㆍ청소년수련시설ㆍ근로자복지시설ㆍ공공직업훈련시설 등 공익시설로서
   대통령령이 정하는 시설의 설치 중 부지면적이 15,000㎡ 미만인 다음 각호의 1에 해당하는 시설
   ① 의료법 제3조제1항의 규정에 의한 의료기관중 종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원ㆍ요양병원
   ② 사회복지사업법 제2조제3호의 규정에 의한 사회복지시설
   ③ 청소년기본법 제3조제5호의 규정에 의한 청소년수련시설
   ④ 근로자의 복지증진을 위한 시설로서 다음 각목의 1에 해당하는 것
      - 근로자 기숙사(건축법시행령 별표 1 제2호 라목의 규정에 의한 기숙사에 한한다)
      - 영유아보육법 제6조제3호의 규정에 의한 직장보육시설
      - 수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권 또는 광역시 지역의 주택난 해소를 위하여
        공급되는 근로자복지기본법 제13조제2항의 규정에 의한 근로자주택
      - 비영리법인이 건립하는 근로자의 여가ㆍ체육 및 문화활동을 위한 복지회관
   ⑤ 근로자직업훈련촉진법 제15조제1항의 규정에 따라 국가ㆍ지방자치단체 및 공공단체가
      설치ㆍ운영하는 직업능력개발훈련시설
- 교육ㆍ연구 및 기술개발과 관련된 시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치
   ① 기술개발촉진법 제7조제1항제2호의 규정에 의한 기업부설연구소로서 과학기술부장관의
      추천이 있는 시설
   ② 특정연구기관육성법 제2조의 규정에 의한 특정연구기관이 교육 또는 연구목적으로 설치하는 시설
   ③ 과학기술기본법 제9조제1항의 규정에 의한 국가과학기술위원회에서 심의한 연구개발사업중
      우주항공기술개발과 관련된 시설
- 제1호부터 제11호까지의 규정에 의한 시설외의 시설로서 대통령령이 정하는 지역사회개발 및
   산업발전에 필요한 시설의 설치
   ① 대기환경보전법 제2조제8호의 규정에 의한 특정대기유해물질을 배출하는 시설
   ② 대기환경보전법 제2조제9호의 규정에 의한 대기오염물질배출시설
      (동법시행령 별표 8의 1종사업장 내지 4종사업장에 설치되는 시설에 한한다)
   ③ 수질환경보전법 제2조제3호의 규정에 의한 특정수질유해물질을 배출하는 시설
   ④ 수질환경보전법 제2조제5호의 규정에 의한 폐수배출시설
      (동법시행령 별표 1의 규정에 의한 1종사업장 내지 4종사업장에 설치되는 시설에 한한다)
   ⑤ 폐기물관리법 제2조제4호의 규정에 의한 지정폐기물을 배출하는 시설.
- 제1호부터 제12호까지의 시설의 설치를 위한 진입로, 현장사무소 등 농림부령이 정하는
   부대시설의 설치 (농림부령이 정하는 기간동안 임시로 설치하는 경우에 한한다)
- 그밖에 가축의 방목, 산채ㆍ야생화ㆍ관상수의 재배, 물건의 적치, 농로의 설치 등 임업용산지의
   목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위안에서 대통령령이 정하는 행위
   ① 농로 및 농업용 수로를 설치하는 행위
   ② 부지면적 100㎡ 미만의 제각을 설치하는 행위
   ③ 사도법 제2조의 규정에 의한 사도를 설치하는 행위
   ④ 자연환경보전법 제2조제9호의 규정에 의한 생태통로 및 조수의 보호ㆍ번식을 위한 시설을
      설치하는 행위
   ⑤ 농림어업인이 10,000㎡ 미만의 산지에 산채ㆍ약초ㆍ특용작물ㆍ야생화 등을 재배하는 행위
   ⑥ 농림어업인이 30,000㎡ 미만의 산지에서 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 방목하는 경우로서
      다음 각목의 요건을 갖춘 행위
      - 조림지의 경우에는 조림후 15년이 지난 산지일 것
      - 대상지의 경계에 울타리를 설치할 것
      - 입목ㆍ죽의 생육에 지장이 없도록 보호시설을 설치할 것
   ⑦ 농림어업인 또는 관상수생산자가 30,000㎡ 미만의 산지에서 관상수를 재배하는 행위
   ⑧ 지적법 제38조제1항의 규정에 의한 지적측량기준점표지 및 측량법 제3조제1항의 규정에 의한
      측량표를 설치하는 행위
   ⑨ 폐기물관리법 제2조제1호의 규정에 의한 폐기물이 아닌 물건을 1년 이내의 기간동안 산지에 적치하는
      행위로서 다음 각목의 요건을 갖춘 행위
      - 입목의 벌채를 수반하지 아니할 것
      - 당해 물건의 적치로 인하여 주변환경의 오염, 자연경관 등의 훼손 우려가 없을 것

공익용산지(산지전용제한지역을 제외한다)안에서는 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하기 위하여 전용하는 경우를 제외하고는 산지전용을 할 수 없다.
- 제10조제1호부터 제8호까지의 규정에 의한 시설의 설치 등
- 제1항제2호ㆍ제3호 및 제6호의 규정에 의한 시설의 설치
- 제1항제11호의 규정에 의한 시설 중 대통령령이 정하는 시설의 설치
- 대통령령이 정하는 규모 이하의 농림어업인의 주택 및 종교시설의 증축 또는 개축
- 제1호부터 제4호까지의 규정에 의한 시설외의 시설로서 대통령령이 정하는 공용ㆍ공공용사업을 위하여
   필요한 시설의 설치
- 제1호부터 제5호까지의 시설의 설치를 위한 진입로, 현장사무소 등 농림부령이 정하는 부대시설의 설치
   (농림부령이 정하는 기간동안 임시로 설치하는 경우에 한한다)
- 그 밖에 산채ㆍ야생화ㆍ관상수의 재배, 농로의 설치 등 공익용산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는
   범위안에서 대통령령이 정하는 행위
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3. 산지전용

산지전용신고대상
- 임도ㆍ산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설의 설치
- 산불의 예방 및 진화와 관련된 시설의 설치
- 수목원ㆍ자연휴양림 그 밖에 대통령령이 정하는 산림공익시설의 설치
- 임업시험연구를 위한 시설의 설치
- 농림어업인의 주택시설 및 그 부대시설의 설치
- 건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고의 대상이 아닌 간이농림어업용 시설과 농림수산물의
   간이처리시설의 설치
- 지하자원의 탐사 또는 시추시설의 설치(농림부령이 정하는 기간동안 임시로 설치하는 경우에 한한다)
- 제1호부터 제7호까지의 시설의 설치를 위한 진입로, 현장사무소 등 농림부령이 정하는 부대시설의 설치
   (임시로 설치)
- 가축의 방목
- 문화재보호법에 의한 문화재지표조사
- 산채ㆍ야생화 및 관상수의 재배
- 물건의 적치

산지전용허가 등의 효력
- 제14조제1항의 규정에 의한 산지전용허가 및 제15조제1항의 규정에 의한 산지전용신고의 효력은 당해
   전용허가를 받거나 전용신고를 하고 산지를 다른 용도로 사용하고자 하는 목적사업의 시행을 위하여
   다른 법률에 의한 인가ㆍ허가ㆍ승인 등의 행정처분이 필요한 경우에는 그 행정처분을 받을 때까지
   발생하지 아니한다.
- 제1항의 규정에 의한 목적사업의 시행에 필요한 행정처분에 대한 거부 처분이나 그 행정처분의 취소처분이
   확정된 때에는 제14조제1항의 규정에 의한 산지전용허가는 취소된 것으로 보고, 제15조제1항의 규정에
   의한 산지전용신고는 수리되지 아니한 것으로 본다.

산지전용허가 등의 기간
- 산지전용허가(신고) : 면적 및 전용을 하고자 하는 목적사업을 고려하여 10년의 범위 이내에서
   농림부령이 정하는 기준에 따라 산림청장이 허가하는 기간
   ① 10,000㎡ 미만 : 2년이내
   ② 10,000 ~ 20,000㎡ 미만 : 3년이내
   ③ 20,000 ~ 30,000㎡ 미만 : 4년이내
   ④ 30,000㎡ 이상 : 10년이내

산지전용허가기준
- 산림청장은 제14조의 규정에 의하여 산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이
   다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 산지전용허가를 하여야 한다. 다만, 준보전산지에
   대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다. (법 제18조)
   ① 제10조 및 제12조의 규정에 의한 행위제한사항에 해당되지 아니할 것
   ② 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것
   ③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것
   ④ 희귀야생동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할 것
   ⑤ 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것
   ⑥ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것
   ⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인하여 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아니할 것
   ⑧ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고
      산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것
- "농림부령이 정하는 기준"이라 함은 산지전용허가를 하고자 하는 면적과 다음 각호의 면적을
   합산한 면적이 30,000㎡ 이하인 것을 말한다.
   ① 허가예정지의 경계와 종전의 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 500미터 이내에 있는 경우 당해
      산지전용허가지역의 면적
   ② 허가예정지의 경계와 종전의 산지전용신고지역의 경계가 직선거리 500미터 이내에 있는 경우 당해
      산지전용신고지역의 면적
- 허가예정지의 산지전용 목적이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정에
   의한 면적제한을 적용하지 아니한다.
   ① 국가ㆍ지방자치단체 및 국토의계획및이용에관한법률시행령 제120조제1항제1호 내지
      제13호의 규정에 의한 기관 또는 단체가 공용 또는 공공용 시설을 설치하기 위하여
      산지전용을 하는 경우
   ② 국가 또는 지방자치단체에 무상귀속되는 공용 또는 공공용 시설을 설치하기 위하여 산지전용을
      하는 경우
   ③ 국토의계획및이용에관한법률 제2조제4호의 규정에 의한 도시관리계획에 따라 도시계획시설 등을
      설치하기 위하여 산지전용하는 경우
   ④ 농어촌정비법 제2조제2호의 규정에 의한 농어촌정비사업에 따라 농수산업 생산기반을 조성ㆍ확충하기
      위하여 산지전용을 하는 경우(동법 제67조 및 동법 제67조의2의규정에 의한
      농어촌관광휴양단지 및 관광농원을 개발하기 위하여 산지전용하는 경우를 제외한다)
   ⑤ 광업법 제45조제1항의 규정에 의한 채광을 위하여 산지전용을 하는 경우
- 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 규정에 의한 산지전용허가지역 및
   산지전용신고지역이 고속국도ㆍ일반국도 또는 너비 20미터 이상의 도로ㆍ하천ㆍ공원 등
   지형지물에 의하여 허가예정지와 분리되어 있는 경우에는 이를 합산하지 아니한다.
※ 산지전용허가기준에 관한 경과조치 (부칙 제4조) 제18조 제1항의 규정에 의한 면적을 계산함에 있어서 다음 각호의 면적은 이를 합산하지 아니한다.
① 이 규칙 시행전에 종전의 산림법 제90조의 규정에 의하여 산림의 형질변경허가를 하거나 형질변경신고를
    하여 전용된 면적
② 이 규칙 시행전에 종전의 산림법 제90조의 규정에 의한 형질변경허가 또는 형질변경신고가 의제되는
    행정처분을 받고 전용된 면적(협의포함) 
 
산지전용허가의 취소등
- 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나 신고를 한 경우
- 허가의 목적 또는 조건을 위반하거나 허가 또는 신고없이 사업계획 또는 사업규모를 변경하는 경우
- 제19조의 규정에 의한 대체산림자원조성비를 납부하지 아니하였거나 제38조의 규정에 의한 복구비를
   예치하지 아니한 경우
- 제37조제1항의 규정에 의한 재해방지 또는 복구를 위한 명령을 이행하지 아니한 경우
- 허가를 받은 자가 이 조 본문의 규정에 의한 목적사업의 중지 등의 조치명령을 위반한 경우
- 그밖에 허가조건을 위반한 경우

용도변경의 승인
- 제14조의 규정에 의한 산지전용허가를 받거나 제15조 규정에 의한 산지전용신고를 한 자가 그 목적사업에
   사용되고 있거나 사용된 토지를 대통령령이 정하는 기간 이내에 다른 목적으로 사용하고자 하는 경우에는
   농림부령이 정하는 바에 따라 산림청장의 승인을 얻어야 한다.
   ① 시설물을 설치할 목적으로 산지전용허가 또는 산지전용신고를 한 자가 다음 각목의 1에 해당되는
      날부터 5년 이내에 그 목적사업에 사용되고 있거나 사용된 토지를 다른 목적으로 사용하고자 하는 경우
      - 건축법 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 날
      - 가목의 경우외에 관계법령에서 당해 시설물의 승인ㆍ신고 또는 사용검사 등을 받도록 규정한 경우의
        그 승인ㆍ신고 또는 사용검사 등을 받은 날
   ② 시설물의 설치외의 목적으로 산지전용허가 또는 산지전용신고를 한 자가 다음 각목의 1에 해당하는
        날부터 5년 이내에 그 목적사업에 사용되고 있거나 사용된 토지를 다른 목적으로
        사용하고자 하는 경우
      - 법 제39조제1항의 규정에 따라 복구를 하여야 하는 경우에는 법 제42조제1항의 규정에 따라
        그 복구준공검사를 받은 날
      - 법 제39조제2항의 규정에 따라 복구의무가 면제된 경우에는 그 면제를 받은 날

산지전용지의 등의 복구
- 산림청장은 제39조제1항의 규정에 의하여 복구하여야 하는 자가 복구를 완료한 때 또는 제41조의 규정에
   의한 대행 또는 대집행에 의하여 복구가 완료된 때에는 복구준공검사를 하여야 한다.
[자료원:모네타]

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