[스크랩] 환지에 대해 조금만 알아보자

2008-10-18 13:33

환지처분은 조금은 생소한 단어이고, 그 개념 또한 익숙하지 않다.

따라서 주위에서 환지처분에 대한 이야기를 들었을 때 어느 시점에 양도소득세를 내야 하는지 의문을 갖게 된다.

환지처분은 도시개발법 및 기타법률에 의하여 사업시행자가 사업완료 후 사업지구 내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역 내의 다른 토지로 바꿔 주는 것을 말한다.

정의를 보니 환지처분은 내 토지를 다시 돌려받는 것이다.

따라서 현행 양도소득세법에서는 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경 되거나 체비지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 않는다.

결국 본 토지에 대한 양도소득세는 환지받은 토지를 양도하는 시점에 양도소득세를 부담하게 된다.

환지의 양도소득세의 문제는 이 점에 있다.

취득시기는 애초에 당 토지를 취득한 시점이 되고, 양도시기는 환지 후 돌려받은 토지를 양도한 시점이 되는 것이다.

▪ 취득시 토지면적과 양도시 면적이 같지 않아, 증평 또는 감평 되는 환지에 대해 별도로 양도차익을 계산하여야 할 뿐만 아니라

▪ 환지예정지로 지정된 상태에서 양도한 경우와 환지처분 후 양도한 경우 양도면적 의 차이로 계산에 어려움이 있다.

위와 같은 사항 등 환지처분에 대한 중요한 기준은 환지예정지 지정일과 환지처분공고일이 되므로 이 기준일을 정확하기 아는 것이 중요하다.

◆ 환지처분의 종류

환지처분으로 간주할 수 있는 경우는 다음의 법에 의한 사업 등의 경우이다.

① 「도시개발법」에 의한 도시개발사업

② 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반정비사업

③ 「중소기업의 구조개선과 재래시장활성화를 위한 특별조치법」에 의한 재래시 장 재건축사업

④ 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 관리처분

◆ 환지사업 시행절차 - 도시개발법

우선 환지사업의 경우 그 시행절차를 알아야 대략적인 그림이 그려진다.

위 4가지의 경우 중 가장 빈번한 「도시개발법」에 의한 도시개발사업의 절차 는 다음과 같다.

① 도시개발사업에 관한 실시계획작성 → ② 실시계획인가 → ③ 환지계획작성 → ④ 환지계획인가 → ⑤ 환지예정지 지정 → ⑥ 공사완료 → ⑦ 환지처분 → ⑧ 청산

위 절차에서 가장 중요한 시점은 ⑤ 환지예정지 지정과 ⑦ 환지처분 단계이다.

두 단계는 중요한 기준이 된다고 언급한 바 있으며, 두 시점의 효과는 다음과 같 다.

⑤ 환지예정지 지정의 효과

종전의 토지에 관한 토지소유자 등은 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고 가 있는 날까지 환지예정지 또는 당해부분에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리 를 행사할 수 있으며, 종전의 토지에 대하여는 이를 사용, 수익할 수 없다.

⑦ 환지처분의 효과

환지계획에 정하여진 환지는 환지처분공고일 익일부터 종전토지로 인정, 청산금 은 환지처분공고일 익일에 확정된다.

◆ 보유 토지 면적

환지는 위 언급한 두 기준일에 따라 대부분이 구분된다. 환지된 토지의 면적 또한 위 두 기준일을 기준으로 세단계로 구분된다.

▪ 환지예정일 지정 전까지는 종전면적으로

▪ 환지예정일 지정 후에는 권리면적으로

▪ 환지확정일 후에는 환지면적으로 한다.

◆ 취득 및 양도 시기

환지로 인한 토지면적의 증감이 있는 경우 취득시기 및 양도시기는 다음과 같다.

▪ 권리면적에 해당하는 환지면적의 취득시기는 환지 전 토지의 취득시기로 보므로 종전토지의 당초 취득일이 된다.

▪ 증평(감평)면적은 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

(과거 예규나 유권해석의 경우 문제점이 있었지만 2001.1.1부터 규정을 명문화 하여 시행 함)

환지처분의 경우 그 빈도가 빈번하지는 않지만, 한번쯤 그 절차나 내용에 대해 인지할 필요는 있다.

환지처분이 발생한 경우 또는 환지를 양도하는 경우 환지예정지 지정일과 환지처분공고일의 효과를 알고, 절차를 유념하고 있다면 보다 현명한 절세방법을 찾을 수 있고 그 신고기한 또한 놓치지 않을 것이다.

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