2006-12-22 01:39
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
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2006년이 저물고 있습니다.
잔잔한 바다에 광품이 불면서 태풍이 몰아치다가 다시 잔잔한 바다가 된 2006년입니다.
과연 이 평화가 언제까지 이어질지 알수도 없고 틀릴수밖에 없는 개인적인 생각을 한번 적어볼까 합니다.
주관적이고 개인적인 글인만큼 단순 참고만 하시기 바라며 혹시 생각이 틀리시더라도 그냥 이해해주시기 바랍니다.
1. 2006년 부동산시장 결산
2006년은 상반기평화, 하반기 전쟁이라고 표현하고싶습니다.
거의 전쟁수준의 수도권전체적으로 광풍이 불었다고 생각합니다.
특이한점은 버블7으로 지목된 유망지역외 지역이 상승을 주도했다는것입니다.
바로 서민층, 실수요자층이 움직였다는것이며 상승세가 지속되기에는 근본적 한계가 있습니다.
정부발표로 안정이 되었지만 사실 정부발표가 아니더라도 안정이 될 시기가 되었습니다.
이미 실수요자중에서도 살사람은 거의 다 샀으며 이제 남은분들은 끝까지 정부정책을 믿고 집값하락하기를 기다리는 분들입니다.
하지만 과연 그분들이 집값이 조금 떨어지면 살수있을까요?
제가 보기에는 그분들은 계속 집사기가 어렵습니다.
10%빠지면 더빠지겠지.. 30%빠지면 불안해서 못하고.. 10%상승하면 또 떨어지겠지.. 계속 기다리다 시간다 갑니다. 결국 2015년 이후 주택안정기에 접어들면 그때 사던지 포기하던지 하겠죠.
여러가지요인이 있겟으나 2006년 집값상승원인을 몇가지로 정리한번 해보겠습니다.
1) 단기원인
- 정부의 무분별한 규제와 경고남발로 신뢰도 추락
- 양도세강화로 매도포기 및 월세전환
- 월세전환에 따른 전세수요부족으로 전세가 상승
- 전세가 상승에 따른 실수요자 매수세로 전환
- 금융권의 안전하고 쉽게수익을 올리는 개인대출증가
2) 장기원인
- 막대한 토지보상금과 갈곳없는 풍부한 유동자금
- 경기하락때문에 저금리에서 고금리로 전환어려움
- 정부의 규제정책지속으로 공급부족 심화
- 공교육몰락에 따른 교육환경 중요성 증가
- 노후불안에 따른 재테크 필요성 증가
2. 2007년 부동산값 주요변수
1) 유동자금
시중에 풀려있는 막대한 유동자금과 정부에서 난발한 행복도시등 개발사업에 따른 토지보상금이 수도권 주택시장으로 몰려들면서 집값상승의 한 원인이 되었습니다.
내년에도 영종을 비롯하여 광교등 많은 토지보상금이 유입됨으로 집값불안의 한 요인이 될거같습니다.
2) 공급부족
공급부족은 신규주택공급부족과 기존주택매물부족 두가지로 나뉘어집니다.
모두 정부의 역할이 큰 부분인데 참여정부 4년동안 규제일변도의 정책을 쓰면서 발생한 부작용이 올해,내년에 영향을 줄거같습니다.
주택특성상 신규주택공급은 빨라야 3년, 보통 5년정도 소요되는 특성상 최근 발표한 공급확대정책은 큰 효과가 없으며 오히려 5년후 인구감소와 맞물려 공급과잉이라는 부작용을 염려해야할수도 있습니다.
가장 효과적인 방법이 기존주택매물을 풀어줘야하는데 무거워진 양도세때문에 그것도 어렵습니다.
정부의 인식이 주택차익은 무조건 투기수요로 보기때문에 빚어진 결과라 생각합니다.
지금이라도 양도세를 완화시켜서 공급확대를 한다면 집값안정에 많은 도움이 될수있습니다.
3) 금리
금리가 최근 많은 상승을 했지만 집값을 잡기위한 금리는 연8%이상 적어도 10%는 되어야 제대로된 효과가 발휘됩니다.
하지만 무작정 금리를 올릴수도 내릴수도 없는것이 정부의 고민입니다.
금리를 올리면 안그래도 어려운 내수경기가 더 하락할것이고 금리를 내리면 주택가격이 불안정해져서 진퇴양난에 빠진것이 정부입니다.
4) 대출
금리를 올리기 어려운걸을 아는정부가 마지막으로 빼든 카드가 대출규제입니다.
금융권에서 규제를 가한다고하지만 결국 정부작품입니다.
금융권은 이윤을 추구하는 사기업입니다. 돈벌기위해서는 언제든 대출을 다시 풀어줄 가능성이 있습니다.
이럴 묶어두고 다 강화하려는 정부의 압력이 강해서 당분간 대출규제는 강화될 가능성이 높습니다.
소득에 따른 대출액 설정 및 다주택자에 대한 대출규제는 상당한 효과를 볼수있는 부분입니다.
5) 대선
대선이 2007년을 뜨겁게 달굴것입니다.
과연 집값에는 어떤영향을 줄까요? 아마 긍정적보다는 부정적 요인이 더 커지않을까 싶습니다.
정부와 청와대,여야, 대선후보 모두 집값상승을 바라지않습니다. 적어도 내년에는..
모두 속마음과 생각이 다르지만 집값상승을 바라지않는다는 공통점은 있습니다.
한나라당은 대선을 앞두고 부자정당,부자편만 든다는인식이 부담되며 서민층을 잡기위하여 규제완화카드를 꺼내들기 어려울것입니다.
열린당은 기반이 서민층인데 현재 민심이반이 심각한 상황이며 최근 가을 급등세는 서민층의 민란으로 봐도 무방할만큼의 충격을 주었기에 어떤 짓을 해서라도 집값안정에 주력할것입니다.
문제는 집값이라는것이 규제만 한다고해서 해결될 문제는 아닌데 여,야,정부 모두 내년에는 막아보자는 임시방편의 답만 내고있는것입니다.
3. 2007년 전망
1) 안정보합세
전체적으로는 안정보합세가 유지될 가능성이 높습니다.
정부,여,야 모두 현재의 규제정책을 유지하며 경우에 따라서는 더 강력한 규제책을 내놓을 가능성이 높은만큼 올해처럼 무분별한 상승을 기대하기는 힘들거같습니다.
시장경제원칙에서 수요와 공급이 있는데 공급을 늘릴수없다면 수요를 줄여야하며 현재를 보면 수요를 일시적으로나마 줄이는데 중점을 둘거같습니다.
대출규제가 그 대표적인 예입니다.
2) 수도권내 양극화 심화
주택시장의 약극화가 더 심화될 가능성이 높습니다.
대출규제는 상대적으로 자금여력이 부족한 서민층에 큰 타격을 줍니다.
결국 서민층의 수요가 주가되는 지역은 안정하락세가 예상됩니다.
올해는 서민층의 수요때문에 오른지역은 내년에는 반대가 될수도 있습니다.
반면 상대적으로 자금여력이 있는 중산층이상이 주 수요층이 되는 지역은 안정상승세가 예상됩니다.
정부에서 대출규제정책을 사용하는건 강남잡기보다는 강북잡기가 주력인듯 싶습니다.
또한 풍부한 유동자금이 서민층아파트보다는 중산층이상 고급아파트로 흘러들어갈 가능성이 높습니다.
버블7지역, 개발호재가 있는 유망지역과 그렇지 못하는 지역과의 격차는 더욱 더 벌어질 가능성이 높습니다.
3) 지방시장 침체
지방시장은 올해와 마찮가지로 침체될 가능성이 높습니다.
수도권으로 인구유입으로 인구감소와 경제기반 침체로 수요층이 얇아지고있으며 투자가치가 있는 수도권으로 지방돈까지 몰리면서 수도권과 지방의 양극화도 심해질거같습니다.
특히, 무분별한 지방개발로 공급물량은 급격히 증가하는데 반하여 수요는 정체또는 감소하고있음으로 쉽게 풀리기는 어려운 구조입니다.
4) 재건축 시장 규제유지
재건축시장에 대한 규제가 2007년에도 풀리기는 어려울거같습니다.
집값상승을 바라지않는 여,야,대선후보가 판도라상자인 재건축에 대한 규제를 풀어주기는 힘들것입니다.
재건축이 서울 강남 공급의 주요해결책이라는것을 알지만 재건축발 집값상승은 모두가 바라지않는 경과입니다.
강남재건축은 주택시장이 안정기에 접어드는 2012년 이후에는 가능하지않을까 조심스런 에측을 해봅니다.
4. 2007년 투자전략
1) 교육,편의시설,인프라가 뛰어난 수요가 풍부한곳으로 접근해야합니다.
전통적으로 수요가 풍부하고 학군이 좋고 강남접근성이 뛰어난곳은 여전히 유망합니다.
2) 개발호재가 풍부한 미래가치가 있는곳으로 접근해야합니다.
신도시,지하철,뉴타운,도로개설,주변개발등 호재가 풍부한곳으로 접근하시는것이 좋겠습니다.
3) 30평형 위주로 접근하는것이 좋으며 중대형평형은 40~50평형이 좋습니다.
- 60평형 이상 대형평형은 고급수요가 뒷받침되는 지역으로 접근하시는것이 좋습니다.
- 20평형 이하는 반드시 역세권,풍부한 편의시설,교통이 뒷받침되는 지역을 선택하시기 바랍니다.
- 20평형 이하에서 큰 수익을 올리려면 리모델링이 가능성이 높은 단지를 선택하셔야합니다.
4) 새아파트,청약위주로 접근하시는것이 좋겠습니다.
- 새아파트와 기존아파트와의 격차가 더 벌어질 가능성이 있습니다.
- 지상공원,신평면, 유비쿼터스첨단시설등이 갖춰진 새아파트읙 가치가 더 높아질수있습니다.
5) 기존주택 매입시에는 급매위주의 매입전략이 좋겠습니다.
- 15년이상된 아파트를 구입시에는 리모델링 가능성이 있는 단지를 선택하시기 바랍니다.
- 10년이내 아파트는 반드시 개발호재가 있고 저평가 되어있는 단지를 선택하시기 바랍니다.
6) 돈의 흐름을 따라가는것이 좋습니다.
- 강남-판교-분당-용인죽전/보정/동백/구갈/보라/공세
- 강남-판교-용인동천/성복/신봉/상현-광교-수원매탄/우만-동탄-오산
- 파주-일산-김포-검단-방화-마곡
- 인천 송도-청라-영종-논현
7) 지방보다는 수도권 투자가 좋겠습니다.
지방에 투자하시려면 택지개발지구,학군,조망권,브랜드를 반드시 선택하셔야하며 지나친 고분양가 아파트는 신중히 접근하셔야하겠습니다.
5. 2007년 유망지역
1) 수요가 풍부한 지역
- 서울 강남,서초,송파,목동
- 1기신도시(분당,평촌,일산)
2) 2,3기 신도시 및 주변지역
- 2기신도시(송파,판교,광교,동탄,파주)
- 2기신도시 주변(용인 죽전/동천/성복/상현, 수원 영통/매탄/우만, 화성 병점, 고양 행신)
- 3기신도시 예정지(과천,서울공항,오산,용인동부,이천,광주,남양주,포천)
3) 지하철/교통
- 제2외곽순환도로(향남,봉담,동탄,오산,용인동부,이천,광주,남양주,양주,파주,검단)
- 지하철 9호선(김포,방화,마곡,흑석,노량진)
- 신분당선(분당 정자, 용인 동천/성복/상현, 수원 광교/화서/천천/호매실)
- 분당선(분당 오리, 용인 신갈/기흥/상갈/영덕, 수원 영통/매탄/수원역)
- 지하철 8호선연장(암사,구리,퇴계원,별내)
- 경전철(용인 동백/구갈, 수원 천천/정자/화서/조원/매탄/우만)
4) 경제특구
- 경제특구(인천 송도/청라/영종/논현, 평택)
5) 한강조망권
- 한강조망(뚝섬,동작,광진,마포,성동,용산)
6) 뉴타운 및 행정구역
- 서울뉴타운(은평,한남,왕십리,흑석,노량진..)
- 경기뉴타운(광명,안양,구리수택,남양주덕소,고양원당)
- 서울 행정구역개편(동작,관악)
부족한 글 읽어주시느라 감사합니다.
부동산시장에 대하여 단기적인 임시처방보다는 근본원인에 대하여 장기적인 관점에서 차분히 접근해서 향후 우리나라 주택시장이 안정이 되고 부작용도 없는 부자뿐만아니라 서민들도 편하게 잘살수있었으면 좋겠습니다.
주관적이고 개인적인 글이라 참고만 하시기 바라며 오해가 있을수있고 누락된 부분이 있을수있으며 사실과 틀린부분도 있을수있으니 그점 참고하셔서 이해해주시기 바랍니다.
Merry christmas & Happy new year !!
감사합니다.
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