부동산노트(6) |
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2006-12-22 01:39
http://blog.drapt.com/iyr9292/81166719188943 
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29706
2006년이 저물고 있습니다. 잔잔한 바다에 광품이 불면서 태풍이 몰아치다가 다시 잔잔한 바다가 된 2006년입니다. 과연 이 평화가 언제까지 이어질지 알수도 없고 틀릴수밖에 없는 개인적인 생각을 한번 적어볼까 합니다. 주관적이고 개인적인 글인만큼 단순 참고만 하시기 바라며 혹시 생각이 틀리시더라도 그냥 이해해주시기 바랍니다. 1. 2006년 부동산시장 결산 2006년은 상반기평화, 하반기 전쟁이라고 표현하고싶습니다. 거의 전쟁수준의 수도권전체적으로 광풍이 불었다고 생각합니다. 특이한점은 버블7으로 지목된 유망지역외 지역이 상승을 주도했다는것입니다. 바로 서민층, 실수요자층이 움직였다는것이며 상승세가 지속되기에는 근본적 한계가 있습니다. 정부발표로 안정이 되었지만 사실 정부발표가 아니더라도 안정이 될 시기가 되었습니다. 이미 실수요자중에서도 살사람은 거의 다 샀으며 이제 남은분들은 끝까지 정부정책을 믿고 집값하락하기를 기다리는 분들입니다. 하지만 과연 그분들이 집값이 조금 떨어지면 살수있을까요? 제가 보기에는 그분들은 계속 집사기가 어렵습니다. 10%빠지면 더빠지겠지.. 30%빠지면 불안해서 못하고.. 10%상승하면 또 떨어지겠지.. 계속 기다리다 시간다 갑니다. 결국 2015년 이후 주택안정기에 접어들면 그때 사던지 포기하던지 하겠죠. 여러가지요인이 있겟으나 2006년 집값상승원인을 몇가지로 정리한번 해보겠습니다. 1) 단기원인 - 정부의 무분별한 규제와 경고남발로 신뢰도 추락 - 양도세강화로 매도포기 및 월세전환 - 월세전환에 따른 전세수요부족으로 전세가 상승 - 전세가 상승에 따른 실수요자 매수세로 전환 - 금융권의 안전하고 쉽게수익을 올리는 개인대출증가 2) 장기원인 - 막대한 토지보상금과 갈곳없는 풍부한 유동자금 - 경기하락때문에 저금리에서 고금리로 전환어려움 - 정부의 규제정책지속으로 공급부족 심화 - 공교육몰락에 따른 교육환경 중요성 증가 - 노후불안에 따른 재테크 필요성 증가 2. 2007년 부동산값 주요변수 1) 유동자금 시중에 풀려있는 막대한 유동자금과 정부에서 난발한 행복도시등 개발사업에 따른 토지보상금이 수도권 주택시장으로 몰려들면서 집값상승의 한 원인이 되었습니다. 내년에도 영종을 비롯하여 광교등 많은 토지보상금이 유입됨으로 집값불안의 한 요인이 될거같습니다. 2) 공급부족 공급부족은 신규주택공급부족과 기존주택매물부족 두가지로 나뉘어집니다. 모두 정부의 역할이 큰 부분인데 참여정부 4년동안 규제일변도의 정책을 쓰면서 발생한 부작용이 올해,내년에 영향을 줄거같습니다. 주택특성상 신규주택공급은 빨라야 3년, 보통 5년정도 소요되는 특성상 최근 발표한 공급확대정책은 큰 효과가 없으며 오히려 5년후 인구감소와 맞물려 공급과잉이라는 부작용을 염려해야할수도 있습니다. 가장 효과적인 방법이 기존주택매물을 풀어줘야하는데 무거워진 양도세때문에 그것도 어렵습니다. 정부의 인식이 주택차익은 무조건 투기수요로 보기때문에 빚어진 결과라 생각합니다. 지금이라도 양도세를 완화시켜서 공급확대를 한다면 집값안정에 많은 도움이 될수있습니다. 3) 금리 금리가 최근 많은 상승을 했지만 집값을 잡기위한 금리는 연8%이상 적어도 10%는 되어야 제대로된 효과가 발휘됩니다. 하지만 무작정 금리를 올릴수도 내릴수도 없는것이 정부의 고민입니다. 금리를 올리면 안그래도 어려운 내수경기가 더 하락할것이고 금리를 내리면 주택가격이 불안정해져서 진퇴양난에 빠진것이 정부입니다. 4) 대출 금리를 올리기 어려운걸을 아는정부가 마지막으로 빼든 카드가 대출규제입니다. 금융권에서 규제를 가한다고하지만 결국 정부작품입니다. 금융권은 이윤을 추구하는 사기업입니다. 돈벌기위해서는 언제든 대출을 다시 풀어줄 가능성이 있습니다. 이럴 묶어두고 다 강화하려는 정부의 압력이 강해서 당분간 대출규제는 강화될 가능성이 높습니다. 소득에 따른 대출액 설정 및 다주택자에 대한 대출규제는 상당한 효과를 볼수있는 부분입니다. 5) 대선 대선이 2007년을 뜨겁게 달굴것입니다. 과연 집값에는 어떤영향을 줄까요? 아마 긍정적보다는 부정적 요인이 더 커지않을까 싶습니다. 정부와 청와대,여야, 대선후보 모두 집값상승을 바라지않습니다. 적어도 내년에는.. 모두 속마음과 생각이 다르지만 집값상승을 바라지않는다는 공통점은 있습니다. 한나라당은 대선을 앞두고 부자정당,부자편만 든다는인식이 부담되며 서민층을 잡기위하여 규제완화카드를 꺼내들기 어려울것입니다. 열린당은 기반이 서민층인데 현재 민심이반이 심각한 상황이며 최근 가을 급등세는 서민층의 민란으로 봐도 무방할만큼의 충격을 주었기에 어떤 짓을 해서라도 집값안정에 주력할것입니다. 문제는 집값이라는것이 규제만 한다고해서 해결될 문제는 아닌데 여,야,정부 모두 내년에는 막아보자는 임시방편의 답만 내고있는것입니다. 3. 2007년 전망 1) 안정보합세 전체적으로는 안정보합세가 유지될 가능성이 높습니다. 정부,여,야 모두 현재의 규제정책을 유지하며 경우에 따라서는 더 강력한 규제책을 내놓을 가능성이 높은만큼 올해처럼 무분별한 상승을 기대하기는 힘들거같습니다. 시장경제원칙에서 수요와 공급이 있는데 공급을 늘릴수없다면 수요를 줄여야하며 현재를 보면 수요를 일시적으로나마 줄이는데 중점을 둘거같습니다. 대출규제가 그 대표적인 예입니다. 2) 수도권내 양극화 심화 주택시장의 약극화가 더 심화될 가능성이 높습니다. 대출규제는 상대적으로 자금여력이 부족한 서민층에 큰 타격을 줍니다. 결국 서민층의 수요가 주가되는 지역은 안정하락세가 예상됩니다. 올해는 서민층의 수요때문에 오른지역은 내년에는 반대가 될수도 있습니다. 반면 상대적으로 자금여력이 있는 중산층이상이 주 수요층이 되는 지역은 안정상승세가 예상됩니다. 정부에서 대출규제정책을 사용하는건 강남잡기보다는 강북잡기가 주력인듯 싶습니다. 또한 풍부한 유동자금이 서민층아파트보다는 중산층이상 고급아파트로 흘러들어갈 가능성이 높습니다. 버블7지역, 개발호재가 있는 유망지역과 그렇지 못하는 지역과의 격차는 더욱 더 벌어질 가능성이 높습니다. 3) 지방시장 침체 지방시장은 올해와 마찮가지로 침체될 가능성이 높습니다. 수도권으로 인구유입으로 인구감소와 경제기반 침체로 수요층이 얇아지고있으며 투자가치가 있는 수도권으로 지방돈까지 몰리면서 수도권과 지방의 양극화도 심해질거같습니다. 특히, 무분별한 지방개발로 공급물량은 급격히 증가하는데 반하여 수요는 정체또는 감소하고있음으로 쉽게 풀리기는 어려운 구조입니다. 4) 재건축 시장 규제유지 재건축시장에 대한 규제가 2007년에도 풀리기는 어려울거같습니다. 집값상승을 바라지않는 여,야,대선후보가 판도라상자인 재건축에 대한 규제를 풀어주기는 힘들것입니다. 재건축이 서울 강남 공급의 주요해결책이라는것을 알지만 재건축발 집값상승은 모두가 바라지않는 경과입니다. 강남재건축은 주택시장이 안정기에 접어드는 2012년 이후에는 가능하지않을까 조심스런 에측을 해봅니다. 4. 2007년 투자전략 1) 교육,편의시설,인프라가 뛰어난 수요가 풍부한곳으로 접근해야합니다. 전통적으로 수요가 풍부하고 학군이 좋고 강남접근성이 뛰어난곳은 여전히 유망합니다. 2) 개발호재가 풍부한 미래가치가 있는곳으로 접근해야합니다. 신도시,지하철,뉴타운,도로개설,주변개발등 호재가 풍부한곳으로 접근하시는것이 좋겠습니다. 3) 30평형 위주로 접근하는것이 좋으며 중대형평형은 40~50평형이 좋습니다. - 60평형 이상 대형평형은 고급수요가 뒷받침되는 지역으로 접근하시는것이 좋습니다. - 20평형 이하는 반드시 역세권,풍부한 편의시설,교통이 뒷받침되는 지역을 선택하시기 바랍니다. - 20평형 이하에서 큰 수익을 올리려면 리모델링이 가능성이 높은 단지를 선택하셔야합니다. 4) 새아파트,청약위주로 접근하시는것이 좋겠습니다. - 새아파트와 기존아파트와의 격차가 더 벌어질 가능성이 있습니다. - 지상공원,신평면, 유비쿼터스첨단시설등이 갖춰진 새아파트읙 가치가 더 높아질수있습니다. 5) 기존주택 매입시에는 급매위주의 매입전략이 좋겠습니다. - 15년이상된 아파트를 구입시에는 리모델링 가능성이 있는 단지를 선택하시기 바랍니다. - 10년이내 아파트는 반드시 개발호재가 있고 저평가 되어있는 단지를 선택하시기 바랍니다. 6) 돈의 흐름을 따라가는것이 좋습니다. - 강남-판교-분당-용인죽전/보정/동백/구갈/보라/공세 - 강남-판교-용인동천/성복/신봉/상현-광교-수원매탄/우만-동탄-오산 - 파주-일산-김포-검단-방화-마곡 - 인천 송도-청라-영종-논현 7) 지방보다는 수도권 투자가 좋겠습니다. 지방에 투자하시려면 택지개발지구,학군,조망권,브랜드를 반드시 선택하셔야하며 지나친 고분양가 아파트는 신중히 접근하셔야하겠습니다. 5. 2007년 유망지역 1) 수요가 풍부한 지역 - 서울 강남,서초,송파,목동 - 1기신도시(분당,평촌,일산) 2) 2,3기 신도시 및 주변지역 - 2기신도시(송파,판교,광교,동탄,파주) - 2기신도시 주변(용인 죽전/동천/성복/상현, 수원 영통/매탄/우만, 화성 병점, 고양 행신) - 3기신도시 예정지(과천,서울공항,오산,용인동부,이천,광주,남양주,포천) 3) 지하철/교통 - 제2외곽순환도로(향남,봉담,동탄,오산,용인동부,이천,광주,남양주,양주,파주,검단) - 지하철 9호선(김포,방화,마곡,흑석,노량진) - 신분당선(분당 정자, 용인 동천/성복/상현, 수원 광교/화서/천천/호매실) - 분당선(분당 오리, 용인 신갈/기흥/상갈/영덕, 수원 영통/매탄/수원역) - 지하철 8호선연장(암사,구리,퇴계원,별내) - 경전철(용인 동백/구갈, 수원 천천/정자/화서/조원/매탄/우만) 4) 경제특구 - 경제특구(인천 송도/청라/영종/논현, 평택) 5) 한강조망권 - 한강조망(뚝섬,동작,광진,마포,성동,용산) 6) 뉴타운 및 행정구역 - 서울뉴타운(은평,한남,왕십리,흑석,노량진..) - 경기뉴타운(광명,안양,구리수택,남양주덕소,고양원당) - 서울 행정구역개편(동작,관악) 부족한 글 읽어주시느라 감사합니다. 부동산시장에 대하여 단기적인 임시처방보다는 근본원인에 대하여 장기적인 관점에서 차분히 접근해서 향후 우리나라 주택시장이 안정이 되고 부작용도 없는 부자뿐만아니라 서민들도 편하게 잘살수있었으면 좋겠습니다. 주관적이고 개인적인 글이라 참고만 하시기 바라며 오해가 있을수있고 누락된 부분이 있을수있으며 사실과 틀린부분도 있을수있으니 그점 참고하셔서 이해해주시기 바랍니다. Merry christmas & Happy new year !! 감사합니다. |
[스크랩] ‘부동산 큰손’ 들의 돈버는 습관 5가지 |부동산노트
2006-10-27 12:13
http://blog.drapt.com/iyr9292/321191161918816925
출처 : 윤석시님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/y9796424
| 필자는 부동산 컨설팅업자다. 부동산을 사고팔려는 사람에게 의견, 조언, 정보를 제공하는 일을 하다 보니 부동산으로 부를 축적한 사람들을 자주 만난다. 십 수 년 동안 내 집 마련 수요자에서부터 임대수익 또는 투자목적으로 부동산을 장만하려는 사람들을 만나 부딪히다보니 자연스럽게 그들만의 공통적인 투자관행을 알아낼 수 있었다. 부동산투자를 통해 자산가의 반열에 오른 사람들은 처음부터 돈을 많이 갖고 있지 않았다. 직업은 주로 개인사업자들이 주를 이룬다. 바쁜 직장일로 시간에 얽매이는 사람은 많지 않고 시간과 관심을 집중해 부동산투자에 할애할 수 있는 사람들이다. 그들은 대체로 부동산정책을 적절히 이용(?)한다. 처음에는 규제가 적은 투자종목을 찾아 종자돈을 묻었다. 재개발과 재건축, 개발지 토지, 분양권 등 소액으로 투자할 곳을 찾은 후 일정기간이 지나면 처분하는 전략이다. 그리고 몇 번의 기회를 잡은 다음 바로 목 좋은 곳에 주택(다가구 또는 상가주택) 또는 건물(상가건물 또는 업무용) 등을 투자해 고정적인 월 수익을 얻어내는 방법을 택한다. 부동산 종목별 투자 장점을 철저히 익히고 부동산시장 전반에 대해 정보를 얻은 다음에 투자에 참여한다. 부지런함은 기본이며 좋은 인맥 쌓으려 노력하며 항상 고급정보를 얻으려는 공을 게을리 하지 않는다. 지난 몇 년 동안 전국이 ‘투기 광풍’에 휩싸였을 때 그들은 투자의 위험이 따르는 종목은 자제하고 그동안 번 돈으로 임대용부동산에 관심을 집중했다. 은행권의 담보대출을 이용해 임대수익을 얻는 도심부동산과 개발용 부동산에 돈을 묻었다. 돌이켜보면 그들은 ‘운칠기삼’의 행운도 따랐지만 투자에 따른 ‘자기 확신’을 갖고 부동산에 투자했다고 본다. 사회적으로 부동산부자에 대해 좋지 않은 시선들이 많지만 그들의 부동산투자에 대한 투자 자세와 마인드를 이해하면 투자 감각을 익히는 데 좋은 교훈이 되리라 생각한다. 물론 90년 초부터 현장에서 만난 사람들이기 때문에 현재의 투자환경이 맞지 않을 수 있고, 필자의 개인적인 선입견일 수 있지만 투자안목을 넓히는 차원에서 도움이 되리라 믿는다. ■ 전적으로 사람을 믿지 않고 부동산을 믿는다 ‘사람은 신뢰의 대상이 아니고 사랑의 대상이다’라고 내게 말한 고객은 강남 요지에 상가건물 두 채를 갖고 있다. 사회초년생부터 부동산투자에 관심을 가졌던 이 고객은 부동산업자의 말을 신뢰하지 않고 부동산자체만을 믿고 투자한다고 했다. 대체로 부동산투자를 하려다보면 많은 컨설턴트를 만난다. 한 업자에게만 매수의향을 이야기한 것이 아니기 때문에 많은 업자들이 좋은 부동산이라며 매물을 소개한다. 그러나 이들은 사람을 믿지 않고 현장의 부동산물건을 보고 투자를 결정한다는 점이다. 누구나 주변에 많은 부동산관련자들이 있을 것이다. 실패한 부동산투자자들 중에는 친한 관계의 사람 말을 믿고 덜컥 투자했다가 큰 손해를 입는 사람들도 여럿 있다. 불신하는 것이 바람직한 건 아니지만 부동산만큼은 절대적으로 부동산만 믿어야 한다. 귀가 얇으면 투자에 실패할 가능성이 높다는 얘기다. 본인의 판단과 확신을 중시하고 비전문가의 투자권유는 피해야 한다는 것을 부동산부자들은 잘 알고 있다. ■ 자신만의 ‘주특기’ 투자종목이 있다 종자돈의 소중함을 알고 소액 유망종목에 몇 차례 묻은 다음에 그들만의 유망종목을 만들어 투자에 집중한다. 부동산부자들은 기본적으로 다양한 종목에 투자하지 않는다. 본인이 경험했고 자신 있는 투자처만 관심을 기울이는 경향이 짙다. 즉 문어발식 투자는 자제한다. 예를 들면 재개발 또는 재건축이나 개발지 인근의 토지 또는 상가주택 등에 집중한다. 어떤 고객은 지하다세대주택만 고른다. 이유는 재개발을 노리고 장기 투자한다는 것이다. 적금 들듯 놔두면 기회는 확실하게 올 것이라는 강한 믿음을 갖고 투자한다. 한 고객은 남들이 투자를 외면하는 지하 다세대 연립매물 중에 재개발 또는 재건축 가능성이 있는 매물을 일정 기간 적금 묻어두듯 놔뒀다가 개발이 가시화될 때 미련 없이 되판다. 컨설턴트를 이용할 때는 유망지역에 대한 자문과 매물정보를 얻으려 할 때다. 이들이 생각하는 부동산투자는 ‘기다림’이다. 짧은 기간에 사고파는 것을 ‘투기’, 길게 보고 장기로 묻는 것을 투자의 기본이라고 생각한다. 컨설턴트 입장에서는 수익(?)이 적은 고객이지만 투자관이 확실하기 때문에 성공확률이 높음에 내심 놀란다. 몇 년은 임대를 놓고 이 후에는 미련 없이 되팔겠다는 계획을 갖고 있는 투자하는 실력 투자자이다. ■ 저가매입에 관심이 많고 발품을 많이 판다 부동산부자들이 제값 주고 부동산을 살 것으로 생각하면 오해이다. 그들은 기본적으로 짠 편이다. 아예 정상 시세수준의 매물은 쳐다보지도 않는다. 그들은 값싸게 사서 비싸게 팔아야 한다는 투자법칙을 경험을 통해 터득했기 때문에 시간이 걸리더라도 값싼 물건을 잡는다. 급매와 경매․공매, 은행 유입물건, 공개입찰과 청약 정보를 수시로 얻고 호시탐탐 기회를 엿본다. 제값에 부동산을 사는 것을 꺼리기 때문에 투자를 쉽게 결정하지 못하지만 싸게 나온 우량 매물이라면 이른 새벽이라도 현장에 달려가야 직성이 풀린다. 초보 부동산투자들은 ‘남 따라 하기’식 성향이 있지만 부동산부자들은 부화뇌동하지 않는다. 시장상황이 나쁘다고 판단할 때 오히려 부동산투자에 열을 올린다. 불경기일 때 매물출현이 많아 매수자우위의 시장으로 바뀐다는 것을 잘 알고 있다. 일반 투자자들이 가는 반대 길을 과감하게 택할 줄 아는 배짱이 있고 다른 사람들이 투자하는 반대 길을 찾는 게 성공투자의 지름길이라는 것을 알고 있다. 컨설턴트 입장에서는 까다롭기 그지없고 귀찮지만(?) 고객의 안목이 남다르고 매수의지가 확실할 경우 투자결정이 빠르기 때문에 더 선호한다. ■ 수수한 옷차림에 밥을 빨리 먹는다 필자는 한 때 강남의 최고요지 주상복합아파트 분양마케팅 컨설팅을 한 적이 있었다. 당시에는 분양권 전매가 허용되는 시기였음에도 분양 6개월이 지나도 미분양이 절반 이상이 넘었다. 이구동성으로 분양성에 대해 비관적으로 볼 때도 그들은 확신에 찬 투자를 했다. 그들은 차별화와 고급화를 무기로 생각한다. 이 정도 입지와 브랜드라면 부동산 값이 ‘내리지 않을 것’이란 생각이다. 현재 이 아파트의 웃돈은 분양가 수준을 넘어서니 그들의 선택은 정확했던 셈이다. 최고입지의 현장 모델하우스에 근무하다보면 부동산부자들이 많이 방문한다. 수십억 자산가들의 옷차림은 점퍼차림에 수수한 평상복 차림이다. 유명브랜드로 치장한 사람은 몇몇 연예인들 빼놓고는 거의 본적이 없다. 부자들은 멋쟁이이고 돈 잘 쓰는 사치꾼으로 오해하면 착각이다. 같이 식사라도 할라치면 식사시간은 채 30분을 넘지 않는다. 가까운 식당을 이용해 설렁탕이나 찌개류를 순식간에 먹고 바로 자리를 뜬다. 부지런함이 몸에 배어있고 검소한 씀씀이가 특징이다. 수 십 억 원의 자금을 운용하는 투자자지만 흥청망청 써대는 부자들은 본 적이 없다. ■ 가까운 곳에 머니코치가 있고 좋은 인맥이 있다 머니코치는 부동산고수를 말하는 게 아니다. 부인이나 남편 또는 한두 명의 경험 많은 컨설턴트를 말한다. 컨설턴트의 경우 현지 중개업자 또는 특정분야의 전문업체 직원이다. 예를 들어 상가주택을 매입한다면 반드시 그 종목의 전문가에게 자문을 받고 최종적으로 본인이 판단한다. 다양한 부동산종목을 매매하는 업자들을 믿지 않는 경향이 짙다. 부동산에 대한 투자정보는 직접 주말을 이용해 발품을 팔고 머니코치를 항상 동행해 투자마인드를 키운다. 외국의 유명 펀드업자 중 한 사람이 “사람들이 배우는 방법은 두 가지가 있다. 하나는 책에서 배우는 것이고 다른 하나는 사람에게서 배운다”고 말한 바 있다. 즉 투자를 결정하기 전에 최종적으로 한두 명의 경험 많은 머니코치로부터 투자의 위험성에 대해 객관적인 판단을 해본다는 것이다. 자기 전문분야가 아닌 부동산은 반드시 인근 영업자들을 찾아 자문을 구하거나 노하우를 충분히 익힌 다음 투자를 결정한다. 머니코치들은 각기 자신의 주력분야에서 다양한 부동산들을 사주고 팔아줬던 전문가이기 때문에 안목이 넓고 매물 비교분석의 기회를 제공해 투자의 위험을 최소화하는 역할을 한다. |
[스크랩] 등기비용 수백만원 아끼는 방법 |부동산노트
2006-10-20 02:06
http://blog.drapt.com/iyr9292/321191161277590281
출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스
원문 : http://blog.drapt.com/ous99
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