2006-07-27 01:10

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자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio

돈이 되는 주택 리모델링
낡고 오래된 주택을 리모델링해서 수익을 얻는 사람들이 늘고 있다. 주택은 원래의 용도에서 새롭게 리모델링을 하는 것일 뿐 아니라 상가나 사무실 등 다양한 아이템과 결합할 수 있어 아이디어만 있으면 큰 돈을 벌 수 있게 해주는 재산이다.

임대가 안 되는 낡은 집 리모델링 주택 임대는 리모델링을 이용해서 할 수 있는 재테크 사업 중에서 가장 인기를 끌고 있는 아이템이다. 투자비용이 상대적으로 적으면서도 안정적으로 수익을 낼 수 있는 데다 소규모 자본으로 시작할 수 있기 때문이다. 임대용 주택으로 리모델링하는 데 중요한 것은 상가와 마찬가지로 입지 여건이다. 내부 구조가 조금 마음에 들지 않더라도 전철역에서 가깝다면 높은 가격을 받을 수 있기 때문. 지역과 평형에 따라 다르지만 역세권 주택이 비역세권 주택의 전세가보다 5백만원에서 1천만원 이상 비싸다. 여기에 대형 마트나 재래시장을 옆에 두고 있다면 금상첨화.

일반 주택을 임대용 주택으로 리모델링 세대가 많을수록, 각 세대별 평수가 작을수록 수익이 높기 때문에 임대용 주택 중에서도 원룸의 인기가 가장 높다. 원룸 주택으로 개발하면 리모델링뿐만 아니라 신축시에도 입지 조건에 따라 상당한 수익을 보장할 수 있다. 원룸 임대에 적합한 지역은 대학가 주변이나 사무실이 많은 지역이다. 넓은 단독주택을 원룸으로 리모델링할 경우 학생이 주대상이면 5~7평, 직장인이면 10평 내외, 신혼부부 등이 대상이면 15평 정도나 투룸으로 바꾸는 것이 적합하다. 지역에 따라 차이는 크지만 서울 시내의 역세권이라면 대개 평당 5백만원 이상의 임대료를 받을 수 있으므로 높은 임대 수익을 기대할 수 있다. 또 외국인을 대상으로 임대를 할 경우 거의 전액을 월세로 받기 때문에 현금 수익이 높다는 장점이 있다.

단독주택을 사무실로 리모델링 원룸을 찾는 사람이 많지 않은 지역의 단독주택은 소규모 사옥이나 연구소 등으로 리모델링하는 것이 유리하다. 특히 2백 평 정도의 비교적 넓은 대지의 경우, 다세대주택으로 리모델링하면 땅 넓이만큼 충분한 수익을 얻을 수 없고 단독주택으로 팔려고 해도 규모가 커서 찾는 사람이 별로 없으며 제값을 받기도 힘들므로 사옥으로 리모델링하는 것이 좋다. 단, 사무실로 리모델링할 경우에는 민원 소지가 많은 순수 주택가보다는 주상혼합지역이 유리하고 교통이 편리한 곳이 좋다. 또 사무실이 필요한 사람이라면 일반 단독주택을 사무실로 리모델링하는 것이 장기적으로 보면 일반 빌딩에 세를 얻는 것보다 훨씬 경제적일 뿐 아니라 주택의 장점도 한껏 살릴 수 있어 좋다. 특히 디자인 회사나 출판사, 광고회사 등 창의적이고 자유로운 분위기를 선호하는 업종이라면 더욱 잘 어울린다. 딱딱한 건물보다 편안하고 아늑한 분위기가 직원들의 일의 효율을 높이기 때문이다. 늦은 밤까지 사무실을 활용할 수 있고 관리비도 적게 든다. 또 마당을 주차장으로 활용할 수 있어서 주차 문제도 해결할 수 있다. 이 경우 옥외 공간도 다양하게 꾸며볼 수 있는데, 마당에 파라솔이나 편안한 의자를 놓으면 더없이 훌륭한 휴게실이 생기고 테라스 역시 깔끔하게 고치면 회의실 등으로 만들 수 있다.

주택을 리모델링할 때 꼭 알아두어야 할 상식 주택을 리모델링할 때는 신고 과정과 허가 과정을 거쳐야 한다. 신고 과정은 ‘도면 확정, 신고서 제출, 신고필증 교부, 착공 신고, 완공, 사용검사 승인’ 순서로 되어있고 허가 과정은 ‘건축사 설계도면 확정, 허가서류 제출, 허가를 얻은 후 착공, 완공, 사용검사 승인’ 순이다.

25.7평 넘게 증축하면 허가를 받아야 한다. 단독주택 리모델링에서는 증축 공사가 잦다. 면적이 늘어나면 그만큼 수익성이 높아질 확률이 높기 때문이다. 또한 아파트보다 법규가 까다롭지 않아 증축하기에도 어렵지 않다. 그러나 면적에 한계가 있다. 85㎡, 즉 25.7평 이하의 증축이면 신고만 하면 공사를 할 수 있지만 이 한도를 넘으면 허가 절차를 밟아야 한다. 증축 허가는 해당 관청에 건축허가신청서, 토지이용계획확인원, 토지대장, 등기부등본, 도면 등을 각각 1부씩 준비해 제출하면 된다. 허가가 필요한 증축은 반드시 설계사무소의 건축가가 설계해야 한다. 처리기간은 보통 3일, 수수료는 규모에 따라 조금씩 다르지만 보통 2만원 내외다. 만약 허가받지 않고 공사를 하거나 허위로 신고했다면 2백만원 이하의 벌금과 이행강제금이 부과된다.

수선을 크게 하는 경우 신고해야 한다. 수선을 크게 하는 ‘대수선’의 경우도 신고해야 한다. 대수선에는 내력벽의 면적 30㎡ 이상, 기둥, 보, 지붕틀 각각 3개 이상 등을 해체해 수선 또는 변경하는 경우가 해당된다. 건축 신고는 허가보다 간단하다. 리모델링 회사에서 만들어준 도면과 관청에 있는 신고서, 등기부등본을 갖춰 제출하면 된다. 신고를 하면 관청 직원이 현장에 나가 검토한 후 신고필증을 교부한다.

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