경기도 광주지역이 각종 개발호재로 투자자들의 관심을 끌고 있다. 경기도는 수도권 규제가 집중된 광주시에 ‘2020 광주도시기본계획’이란 중장기 도시개발계획의 새 틀을 마련해 2007년 발표했다.

국토부 승인을 받고 최근 변경안이 주민공람에 들어간 '2020 광주도시기본계획'에 따르면 광주시는 4개 생활권으로 나뉘어 생태환경도시로 개발된다. 2011년 개통될 예정인 성남~여주 간 복선전철의 역세권 개발 사업도 진행된다.

이에 전문가들은 지구단위계획 수립, 행정타운 조성 등과 함께 분당급 신도시로 떠오를 것이라며 수도권 개발지에서 가장 주목할 만한 곳이라고 평가하고 있다.


4단계, 4개 생활권으로 나눠 개발

광주시는 팔당호와 인접해 있어 개발하기가 쉽지 않다. 전 지역이 자연보전권역으로 묶여 있기 때문이다. 또 도척면 방도리를 제외한 전 지역이 팔당호수질보전특별대책 1권역으로 지정돼 있다.

이 같은 입지적 특성을 감안해 시는 자연을 최대한 보존하면서 자연을 최대한 활용하는 것으로 개발 방향을 잡았다. 광주시 전체는 크게 오포·경안·곤지암·퇴촌 등 4개 생활권으로 나뉘어 개발된다.

사업 단계는 2001년부터 2020년까지 5년씩 4단계에 걸쳐 진행된다. 분당 용인과 인접한 오포 생활권에는 고밀도 주거단지와 고부가가치 산업이 육성된다. 광주시청이 자리잡고 있는 경안 생활권은 주거환경정비를 통해 행정·업무·상업 등 도심 기능을 담당하게 된다.

공장이 많은 곤지암 생활권에는 흩어진 공장을 모아 공업단지를 조성하는 한편 도자기엑스포단지를 중심으로 관광문화특구를 조성할 계획이다. 팔당호와 인접해 개발제한구역이 많은 퇴촌생활권은 수려한 자연경관을 이용한 고급 전원주택지와 관광지로 개발된다.

2020도시기본계획이 국토부의 승인을 받음에 따라 시는 이른 시일 내에 관리계획을 마련하기 위해 용역에 착수할 계획이다. 시는 올해 상반기까지 관리계획 변경안을 확정할 계획이다.


생태환경도시, 전원휴양도시, 도자문화 도시로 거듭나

기본계획의 큰 틀을 살펴보면 시는 개발 방향을 생태환경도시, 전원휴양도시, 도자문화도시 등 세 가지로 잡고 있다. 우선 생태환경도시 개발을 위해서 ▶난개발지 정비 ▶수도권광역녹지축과 연계해 광주시 동북측에 보전축 설정 ▶경안천변 자전거도로(10.9㎞) 조성 ▶광주상설시장 재개발사업, 경안1통 주거환경정비사업 등의 도심ㆍ주거환경정비사업 추진 ▶오염총량관리계획을 추진해 상수원을 확보한다는 계획이다.

또 ▶곤지암 리조트 개발 ▶타운하우스ㆍ전원주택단지 등의 주거단지 조성 등을 통해 전원휴양도시로 거듭난다는 계획이다. 이와 함게 도자문화도시로 발전하기 위해 ▶산재한 골프장에 대한 도시계획시설 결정 ▶도농교류센터ㆍ영농체험단지 조성 ▶광주 왕실도예문화 테마특구 조성 ▶광주조선관요박물관을 축으로 한 문화관광거점 조성 ▶퇴촌 지역 전통음식점촌 활성화 ▶먹을거리 문화단지 조성 ▶남한산성 관광자원 적극 개발 ▶관광안내 정비 제공을 위한 U-트래블시티 사업 추진 등을 기본계획에 포함시켰다.

역세권 일대 시가화예정용지로 지정

2007년 확정된 기본계획에서는 역세권 개발 등을 위해 총 8곳에서 총면적 149만4000㎡가 시가화예정용지로 지정됐다. 이는 복선전철이 통과하는 역사 주변 지역을 개발한다는 취지로 향후 도시가 확산되거나 발전방향에 따라 주거·상업·공업용지 등으로 쓰이게 될 예정이다.

오포읍 추자리 일대 18만3000㎡와 매산리 일대 51만3000㎡는 오포 생활권에 속해 한때 분당급 신도시 후보지로 주목받았던 곳이다. 이곳이 시가화예정용지로 지정돼 아파트를 중심으로 한 고밀도 주거단지가 들어설 것으로 예상된다. 퇴촌면 광동리 주변(1만5000㎡)은 저밀도 주거지로 개발될 예정이다.

이 지역은 주변 경관이 뛰어나 고급 빌라용 등으로 인기가 높은 편이다. 당초 시에서는 장지동 일대 등 수십여 곳을 시가화예정용지로 지정해줄 것을 요청했지만 이번에 구체적인 지역 지정은 미뤄졌다.

대신 향후 개발 상황에 따라 시가화예정용지로 전환할 수 있는 제2종 지구단위계획구역 물량으로 할당했다. 이번에 제2종 지구단위계획구역 총량으로 지정된 면적은 1087만6000㎡에 달한다. 한편 송정동에 개발 중인 행정타운도 곧 완공될 계획이다. 부지면적 12만83000여㎡에 광주시청, 문화스포츠센터, 체육시설 등이 들어설 계획이다.

 

투자 유의점 상수원 보호지역 묶여 개발속도 느린 편 신설 역세권은 사업단계별 선별 투자를

전문가들과 지역 중개업소들은 앞으로 신도시급으로 개발될 광주시는 용인·분당·하남 등 주변 지역보다 저평가돼 있다고 평가한다. 다른 곳은 개발계획이 나오면서 아파트값이 3~4배 가량 올랐지만 광주지역의 아파트값은 1.5배 정도 상승했다. 그 원인은 상수원보호지역 등 개발제한 구역에 묶여 개발진행 속도가 느리기 때문이다. 광주일대는 도로·복선전철 등 교통여건이 개선되는 곳이 많다. 성남~장호원 고속도로, (2010년 개통예정), 성남~곤지암 복선전철(1단계 구간 2010년 개통예정)이 개발 중이다. 지난해에는 제2영동고속도로 개통됐고 제2경부고속도로가 착공했다. 그 중 관심이 높은 복선전철은 광주시가 추가 예산을 편성할 만큼 주력사업으로 공사기간이 단축될 수도 있다는 전망이다. 이에 따라 전문가들은 개발장벽이 높고 개발기간이 긴 광주시에 투자한다면 도로 인근 토지를 노려보는 것을 추천한다. 하지만 고속도로가 인접해 있는 곳은 소음과 먼지가 발생될 위험이 높아 유의해야 한다고 조언했다. 또 신설 역세권에 투자하려면 투자 타이밍이 중요하다. 신설 역세권 주변은 사업 단계별로 선별적으로 투자에 나서야 한다는 얘기다. 경전철과 같은 기간교통망 계획의 경우 타당성 조사, 실시 설계 확정, 주민공람 등 복잡한 절차를 거쳐 최종 노선이 결정되는 만큼 해당 계획이 어느 단계인지 관련기관을 통해 확인한 후 투자를 결정해야 한다. 실제 입안됐던 계획이라도 심의를 통과하지 못해 폐기되거나 사업이 장기간 지연되는 경우가 많다. 때문에 개발계획이 현재 어느 단계인지 확인해본 다음 사업이 장기간 지연될 가능성이 있는 경우 투자에 신중을 기해야 한다. 보통 경전철 등 교통망 신설계획이 발표되면 일단 신설 역세권 인근지역을 중심으로 부동산 값이 한 차례 뛰었다가 사업이 착공에 들어가 가시화되면 다시 한 차례 더 오르고, 개통시점에서 마지막으로 한번 더 크게 뛴다. 따라서 전문가들은 개발계획 발표ㆍ사업착공ㆍ사업완공 등 각 사업단계 직전이 투자 적기라고 조언한다. 땅값이 크게 올라 투자 메릿이 떨어진다는 지적도 나오고 있다. 이와 함께 경기 침체가 장기화 되면서 광주시와 주변 토지시장은 잠잠한 편이다. 광주시는 강남 대체 분당급 신도시 후보지로 유력하게 거론되면서 땅값이 많이 오른 데다 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 땅 매입이 제한을 받기 때문이다. 현재 이 일대 땅값은 절대 농지를 기준으로 ㎡당 30만원을 호가한다. 오포읍 영진공인 이종길 사장은 “땅값이 상투 끝까지 올랐다는 인식이 많아 투자 문의는 끊긴 상태”라고 말했다.