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《“말도 마세요. 도대체 어떻게 해 볼 도리가 없습니다. 수법을 보면 정말 천재예요.”
(서울 강남의 일선 세무서 직원) 부동산 관련 세제(稅制)가 대폭 강화되면서 세무당국과 납세자 간 쫓고 쫓기는 ‘머리 싸움’이 한창이다.
특히 올해는 공시가격 상승으로 종합부동산세 등 보유세가 크게 늘어난 데다 1가구 2주택자에 대한 양도소득세가 50%로 중과(重課)됨에 따라 세금을 줄이려는 기막힌 아이디어가 속출하고 있다.》
▼아파트 맞바꾸고▼
서울 서초구에서 부동산 컨설팅을 하는 이모(44) 씨는 지난해 집을 새로 산 뒤 기존 주택을 처분하지 못한 ‘일시적 2주택자’들을 대상으로 아파트 교환사업을 추진하고 있다.
새집을 구입한 후 1년 안에 기존 주택을 팔면 6억 원 초과 차익에 대해서만 9∼36%의 양도세를 물리는 현행 세법 규정을 100% 활용하는 방법이다. 단, 기존 주택을 3년 이상 보유(서울과 5대 신도시는 3년 보유, 2년 거주)해야 한다.
사례를 들어 보자. A 씨는 10년 전 3억 원에 산 아파트의 시세가 10억 원으로 오르자 지난해 12월 이 집을 매물로 내놓고 새 주택을 샀다. 그런데 기존 아파트는 아직까지도 팔리지 않고 있다. 지금이라도 팔면 양도세는 5080만 원이지만 올해 12월을 넘기면 무려 3억712만 원을 내야 한다.
이럴 때 기존 집을 비슷한 금액대의 주택과 서로 맞바꾸는 게 포인트. 이렇게 집을 교환해도 양도한 것으로 취급하기 때문에 1주택자에게 해당하는 세금만 내면 된다. 또 바꾼 집의 취득 가격은 3억 원이 아니라 시세(10억 원 안팎)이기 때문에 A 씨가 나중에 이 집을 다시 팔 때 집값이 더 올랐다고 해도 양도세(차익의 50%)는 그리 많지 않다.
▼사무실로 고치고▼
권모(48) 씨는 올해 초 서울 강남구 역삼동의 새 아파트로 이사하면서 자신이 살던 강북지역의 대지 90평짜리 단독주택을 사무실로 개조해 한 디자인 회사에 임대했다. 사무실로 쓸 수 있게 내부를 고치고 구청에 용도변경 신청을 한 뒤 자신은 임대사업자로 등록했다.
이렇게 하지 않았다면 권 씨는 집 두 채를 합쳐 종부세로 400만 원 이상을 내야 한다. 하지만 사무실로 용도를 바꾼 한 채는 주택으로 분류되지 않아 보유세가 크게 줄어든다.
그는 “나중에 (사무실로 개조한) 단독주택을 팔 때도 1가구 1주택자로 인정돼 양도세를 줄일 수 있다”며 “사무실로 쓰기에는 주차장이 부족했는데 마당에 차를 대기 위해 담장을 헐겠다고 했더니 구청에서 지원금까지 나왔다”고 말했다.
안만식 예일회계법인 전무는 “서울 이태원이나 용산 등에서는 단독주택을 외국 대사관의 별관 등으로 빌려 줘 보유세를 줄이기도 한다”며 “세법상 흠은 없어 보이지만 주택으로 쓸 수 있다고 판단되면 과세할 수도 있다”고 말했다.
▼세입자 빼돌리고▼
오피스텔은 세제 강화 이후에도 여전히 세무당국의 골칫덩이다. 주거용으로 사용한다는 사실만 확인되면 종부세 등을 과세할 수 있지만 ‘임차인(세입자) 빼돌리기’ 등으로 요리조리 단속을 피하는 통에 적발이 쉽지 않다. 국세청 관계자는 “구청 공무원들이 실태조사에 나서기 전에 조사통지서를 보내는데 막상 가보면 임차인은 없고 사무용 탁자만 놓여 있는 때가 많다”고 털어놨다.
집주인들이 오피스텔을 주거용으로 쓰고 있는 임차인에게 “한 달치 월세를 빼줄 테니 며칠만 방을 비워 달라”고 부탁한 뒤 침대 등을 다 치우고 사무실로 둔갑시킨다는 것이다. 특히 유흥업소 종업원들이 주로 살고 있는 오피스텔은 집 안에 달랑 침대 하나만 있는 것이 많아 사무실로 위장하기는 ‘식은 죽 먹기’라는 게 국세청의 설명이다.
이 밖에 재개발을 노려 소형 단독주택을 샀다가 집을 부순 뒤 주택 등기를 말소시켜 땅만 넘기는 형태로 파는 등 편법적인 절세(節稅)도 횡행하고 있다. 한 회계법인 관계자는 “현 정부 들어 부동산 관련 세제가 유례없이 강화됐는데도 절세 수법의 진화 속도는 더 빠른 것 같다”며 혀를 내둘렀다.
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