올해 수도권 주요 택지개발지구에 분양되는 대부분의 중대형이 분양가상한제와 채권입찰제 적용을 받는다.

전매제한 기간은 입주 때까지에서 계약 후 5년으로 늘어난다. 중소형은 상한제 적용을 받으면 전체 공급물량의 40%를 40세 이상 10년 이상 무주택세대주에 우선 공급하지만 중대형은 상한제 적용을 받더라도 무주택세대주 우선공급이 없다.

청약자격은 상한제 적용 여부와 상관없이 똑같다. 다만 당첨자를 가릴 때 이전에는 같은 순위에서 추첨을 통했지만 상한제와 채권입찰제 적용을 받으면 채권입찰액 순으로 당첨자를 가린다. 채권입찰액이 같을 경우엔 추첨방식이다. 당첨을 원한다면 대부분 채권 상한액을 써내기 때문에 사실상 추첨제라 보면 된다.

공공택지 중소형은 상한제 적용이 일반화됐지만 중대형 상한제는 초기 단계다. 중대형 상한제 도입시기가 지난해 2월 24일로 중소형(2005년 3월 8일)보다 1년 가량 늦었다.

지난해 2월 24일 이후 사업승인 신청분부터 적용되다보니 지난해에는 판교에서만 중대형 상한제가 시행되고 다른 지역 물량은 그 이전에 사업승인을 신청해 상한제 적용을 받지 않았다.

올해 분양 예정인 물량은 대부분 지난해 2월 24일 이후 사업승인 신청분이어서 상한제와 채권입찰제를 적용받는다. 업계에 따르면 올해 파주신도시 등 수도권 택지지구ㆍ신도시에서 7200여가구의 중대형이 나올 예정이다.

 

▲올해 수도권 주요 택지개발지구에 분양될 대부분의 중대형 아파트들이 분양가상한제와 채권입찰제 적용을 받을 것으로 보인다. 사진은 파주신도시 예정지에 이미 들어서 있는 아파트 단지와 신도시 부지 전경.

총 7200여가구 나와…채권입찰제 적용 고민될 듯

중대형은 분양가상한제에 채권입찰제가 추가로 더해져 최종 분양가격이 정해진다. 분양가상한제로 매겨진 분양가와 채권입찰제에 따른 채권매입액(최고액 기준) 합친 금액이 주변 시세의 90%에 맞춰진다.

채권입찰제는 분양가가 주변 시세의 90% 미만일 때 적용된다. 분양가가 주변 시세의 90% 이상이면 채권입찰액이 ‘0원’이어서 적용이 안 되는 것이다.

이런 이유로 지난해 판교 연립에 채권입찰제가 적용되지 않았다.

때문에 분양가상한제와 채권입찰제 적용을 받는 중대형의 분양가격은 주변 시세에 달린 것이다. 주변 시세에 대한 명확한 기준은 없다. 자치단체에 설치되는 분양가상한제심의위원회에서 정하게 된다.

판교의 경우 당초 같은 신도시인 분당으로 예상됐으나 성남시가 주변 시세의 기준이 됐다. 가격을 조금이라도 낮추기 위해서였다.

올해 나올 중대형의 주변 시세 기준도 해당 시가 될 것으로 예상된다. 하지만 주변 시세가 저렴한 경우엔 비슷한 생활권의 다른 지역도 비교 대상이 될 수 있다.

올해 수도권 택지지구에서 분양 예정인 중대형아파트에는 채권입찰제 적용이 쉽지 않을 것으로 보인다.

지난해 판교의 경우 분당 등 주변 시세가 워낙 비쌌기 때문에 채권입찰제가 적용됐지만 올해 분양 예정인 지역들의 경우 기존 아파트값이 상대적으로 저렴하기 때문이다. 채권입찰제가 적용되지 않을 곳도 있을 것 같고 적용되더라도 채권액이 많지 않을 것으로 보인다.

주변 시세의 기준 지역이 어디가 되느냐에 따라 가격이 많이 달라질 것으로 예상된다.

특히 연립은 기존 주택이 많지 않고 기존 가격이 저렴해 채권입찰제 적용을 받는 경우가 올해 많지 않을 것 같다. 이 경우 분양가상한제의 분양가가 최종 분양가격이 되는 것이다.

다음주 청약접수하는 파주 교하지구 월드메르디앙 연립도 파주에 비교할 만한 연립이 없어 일산지역 연립주택 가격과 비교한 것으로 알려졌는데 가격이 저렴해 채권입찰제 적용을 받지 않는다.

고양 택지지구 중대형이 파주신도시보다 비쌀 수도

올해 수도권 택지지구 중대형 물량은 수도권 북부지역에 많다. 고양ㆍ파주ㆍ남양주ㆍ양주 등에서다. 수도권 남부에선 용인에서 일부 나온다.

파주신도시 분양이 본격화되면서 파주신도시에 올해 중소형과 중대형이 섞인 민간 단지 7171가구가 분양될 예정인데 이중 절반에 가까운 3214가구가 중대형이다.

파주의 현 40평대 아파트값이 평당 평균 900만원 이하다. 이 금액의 90%는 평당 800만원대이고 분양 때까지 집값이 오를 것을 감안해도 900만원 이하가 되는 것이다.

하지만 파주시는 같은 신도시인 인근 일산신도시 집값도 고려할 수 있다. 파주와 일산신도시 중간 가격을 주변 시세 기준으로 잡을 수 있는 것이다. 일산신도시 40평대 평균 가격이 평당 1600만원선이다. 중간 가격으로 채권입찰제를 적용한다면 평당 1200만원 정도가 될 수 있다.

그런데 이 가격은 자치단체 입장에서 부담스럽다. 지난해 파주신도시 한라비발디의 분양가가 평당 1200만원대였는데 고분양가 논란을 일으켰기 때문이다.

따라서 일산신도시 집값을 감안하더라도 파주 신도시 중대형 분양가는 1100만원대 이하가 되지 않을까 업계는 예상한다.

파주신도시로 편입되는 교하지구 월드메르디앙 연립은 분양가만 적용돼 평당 1000만원대에 결정됐다.

고양지역 택지지구 분양가가 채권입찰제 때문에 파주신도시보다 더 높을 수 있다. 고양시 전체의 40평대 평균 가격이 평당 1200만원대다. 채권입찰제를 적용하면 행신2지구와 일산2지구의 주택공사 40평대 가격은 평당 1100만원선으로 예상된다.

이들 지구의 연립주택은 땅값이 교하지구보다 비싸 분양가가 평당 1200만∼1300만원으로 예상된다.

남양주ㆍ양주에서도 채권입찰제 적용이 애매하다. 파주와 마찬가지로 기존 아파트값이 저렴한 곳이어서다. 남양주 40평대 평균이 평당 880만원대고 양주 40평대는 더욱 저렴해 평당 510만원선이다.

남양주에는 평내ㆍ호평 등 기존 택지지구라도 있지만 양주에는 이렇다할 택지지구도 별로 없다. 분양가상한제에 따른 이들 지역 분양가는 평당 800만∼900만원선이다. 주변 시세가 저렴해 분양가대로 분양될 가능성이 크다.

용인지역 40평대 평균은 평당 1300만원대다. 채권입찰제를 적용하면 평당 1200만원대에 분양될 것으로 보인다.