<`문화 클러스터` 한류우드 내년 착공 >

일산신도시는 분당신도시와 더불어 한국 신도시 역사를 열었지만 그동안 분당에 비해 도시 발전이 현저하게 뒤처져 있었다. 이는 아파트 값 차이에서 여실히 드러난다. 이랬던 일산신도시가 초대형 개발 호재로 모처럼 기대에 부풀어 있다. 신도시와 자유로 사이 호수공원 인근에 한류를 중심으로 문화기반시설을 확충하고 미래형 관광단지를 조성하는 '한류우드' 사업이 내년에 공사를 시작해 2010년부터 단계적으로 완공된다.

작년에 문을 연 킨텍스(KINTEX, 한국국제전시장)와 정발산역 인근에 건설 중인 MBC 제작센터 등도 주엽역을 비롯한 일산신도시의 상권을 전반적으로 '업그레이드'시킬 호재로 꼽힌다.

O 한류우드(韓流 Wood) =경기도 고양시 장항동과 공항동 일대 30만평 규모다.

한류우드 위쪽으로는 차이나문화타운(2만900평), 도심공항터미널(3,750평), 스포츠몰(1만2,000평), 아쿠아리움(9,000평) 등이 들어올 예정이다. 차이나타운은 2012년에 완공되며 특급관광호텔, 중화상가, IT 비즈니스 문화교류센터 등으로 구성된다. 지하철 3호선과 한류우드를 연결하는 모노레일 건설사업도 계획돼 있다.

O 정발산역 인근 =장항동 정발산역 근처에는 MBC 제작센터가 공사 중이다. 주변 점주들은 2007년 제작센터가 완공되면 외부인구의 유입이 증가할 것으로 예상한다. 장항IC 초입에는 복합 오피스단지 '웨스턴타워'가 2007년 준공된다. 410실 규모의 웨스턴타워는 연면적 1만6,500평에 지하 2층, 지상 10층이다.

< `일산의 코엑스몰` 정발산역 라페스타 >

이정호 라페스타 홍보팀 실장은 성공 요인으로 교통의 편리성을 꼽았다. "강변북로와 자유로를 이용해 서울 북서부 도시들과 김포, 파주 등지에서도 사람들이 찾아 온다"고 이 실장은 설명했다. 주변에 호수공원, 미관광장 등이 있다는 것도 호재로 작용해 현재는 주중 1만5,000명, 주말 5만명 정도가 라페스타를 방문한다. 업종별로는 300여개의 매장 중 패션잡화가 절반 정도이고 요식업종이 약 35%를 차지하고 있다. 평당 매매가는 1층 상가가 2,500만~3,500만원, 2층 800만~1,200만원, 3층 700만~1,000만원 정도다. 이는 인근 상가보다 25% 정도 높은 가격이다.

라페스타는 단순한 쇼핑몰이 아니라 일산 문화의 중심 역할도 해내고 있다. 2004년 고양시로부터 '문화의 거리'로 지정된 이후 직장인 밴드나 학교 동아리들의 공연이 수시로 열리기 때문이다. 또한 케이블 음악방송 KMTV의 본사가 라페스타 내에 위치해 있기 때문에 주말에는 각종 쇼프로그램의 녹화 장소로 쓰이기도 한다. 라페스타에는 2개의 소공연장과 1개의 주공연장 등 총 3개의 야외 공연장이 있다. 황인상 라페스타 경영인협의회 회장은 "단순히 물건만 파는 쇼핑몰이 아니라 각종 볼거리를 제공해 고객들이 이곳을 꾸준히 찾는 것 같다"면서 "때문에 라페스타 인근 상권의 크기도 덩달아 커지는 긍정적인 효과가 나타났다"고 밝혔다. 그는 "최근 고양시로부터 1억5,000만원의 예산을 지원받아 라페스타 내에 벤치와 가로등을 설치하고 있다"면서 "가게들 영업 시간이 끝난 뒤에도 시민들이 공원처럼 이용할수 있게끔 할 방침"이라고 말했다.

< 주엽역 `동네상권`으로 >

주엽역 상권은 대형 아파트단지 여러 개를 끼고 있는 만큼 주부들의 씀씀이가 상권 수요의 큰 몫을 차지한다. 주부 박신영씨(39)는 "어디 학원이 좋다고 소문 나면 가격에 상관없이 엄마들이 몰리는 편"이라며 "분당만큼은 아니지만 돈을 아끼지 않는다"고 밝혔다. 류정해 아웃백 스테이크하우스 일산점 매니저(28)는 "신촌 등 도심 지점에 비해 단골 비중이 절대적으로 높다"고 분석했다. 가족 고객이 80% 이상이라 미술대회나 마라톤대회 협찬 등 마케팅 전략을 달리한다고. 아웃백 스테이크하우스 일산점은 매출 수준이 전국 매장 중 중상위권 정도다.

중앙로에 횡단보도가 턱없이 부족해 양쪽 대로변 상권이 단절된 양상을 보이는 것도 문제다. 중간 575m 구간에 횡단보도가 없어 바로 건너편 건물로 가려해도 지하도를 거쳐야 한다.

< 배후지역 아파트 시세는 >

주엽역 상권의 배후기반을 이루는 아파트의 시세는 평당 1,800만원 수준이다. 지하철 3호선 주엽역 1~4번 출구(호수공원 방향)에 위치한 아파트들이 5~8번 출구(그랜드백화점 방향)쪽 아파트들보다 최대 2억원가량 더 비싸다. 박선봉 서현공인중개사사무소 대표는 "호수공원을 조망할 수 있느냐 없느냐에 따라 아파트 값이 갈수록 차이가 난다"면서 "상가의 경우엔 반대편에 있는 그랜드백화점쪽이 상권군집을 이루기 때문에 호수공원쪽보다는 가격이 높다"고 말했다.

호수공원 인근에 있는 강선우성 37평형은 6억2,000만~7억원이다. 대형 평수의 경우 그랜드백화점 방면 문촌라이프 62평형이 8억5,000만~9억원, 호수공원쪽 문촌 신안 63평형이 11억~12억원으로 책정돼 있다.

< 주엽 `직장인 대상 고기집` 유망 >

정발산역 상권의 핵심은 모두 6개동으로 이뤄진 라페스타 상가다. 주말에는 인근 호수공원과 중앙미관광장으로 놀러오는 인파가 급증, 상가 1층 점포들의 매출이 평일의 2배로 껑충 뛰는 특징을 지니고있다. 서준 상가뉴스레이다 상권분석팀장은 "1층에 젊은이들이 좋아하는 후아유, 푸마, 나이키, 아디다스, 파스쿠찌, GS왓슨스 등 유명 1군 브랜드들이 줄지어 있다"면서 "새로 이 상권에 들어갈 경우 의류 브랜드를 택하는 것은 위험하다"고 말했다.

이곳에 자리잡은 음식점들은 대부분 고기나 회 탕류를 취급하며 이들 음식점 옆으로 대형 나이트클럽이나 유흥주점들이 둥지를 틀고 있다. 전형적인 오피스상권의 업종 분포를 띠고 있는 셈이다. 따라서 여기에서 소형 점포를 얻을 경우엔 희소가치가 있는 낙지나 해물전문점을, 대형 점포일 때는 고기 화로구이점을 하는 게 유망하다고 전문가들은 조언했다.

<한국경제>


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올해 수도권 주요 택지개발지구에 분양되는 대부분의 중대형이 분양가상한제와 채권입찰제 적용을 받는다.

전매제한 기간은 입주 때까지에서 계약 후 5년으로 늘어난다. 중소형은 상한제 적용을 받으면 전체 공급물량의 40%를 40세 이상 10년 이상 무주택세대주에 우선 공급하지만 중대형은 상한제 적용을 받더라도 무주택세대주 우선공급이 없다.

청약자격은 상한제 적용 여부와 상관없이 똑같다. 다만 당첨자를 가릴 때 이전에는 같은 순위에서 추첨을 통했지만 상한제와 채권입찰제 적용을 받으면 채권입찰액 순으로 당첨자를 가린다. 채권입찰액이 같을 경우엔 추첨방식이다. 당첨을 원한다면 대부분 채권 상한액을 써내기 때문에 사실상 추첨제라 보면 된다.

공공택지 중소형은 상한제 적용이 일반화됐지만 중대형 상한제는 초기 단계다. 중대형 상한제 도입시기가 지난해 2월 24일로 중소형(2005년 3월 8일)보다 1년 가량 늦었다.

지난해 2월 24일 이후 사업승인 신청분부터 적용되다보니 지난해에는 판교에서만 중대형 상한제가 시행되고 다른 지역 물량은 그 이전에 사업승인을 신청해 상한제 적용을 받지 않았다.

올해 분양 예정인 물량은 대부분 지난해 2월 24일 이후 사업승인 신청분이어서 상한제와 채권입찰제를 적용받는다. 업계에 따르면 올해 파주신도시 등 수도권 택지지구ㆍ신도시에서 7200여가구의 중대형이 나올 예정이다.

 

▲올해 수도권 주요 택지개발지구에 분양될 대부분의 중대형 아파트들이 분양가상한제와 채권입찰제 적용을 받을 것으로 보인다. 사진은 파주신도시 예정지에 이미 들어서 있는 아파트 단지와 신도시 부지 전경.

총 7200여가구 나와…채권입찰제 적용 고민될 듯

중대형은 분양가상한제에 채권입찰제가 추가로 더해져 최종 분양가격이 정해진다. 분양가상한제로 매겨진 분양가와 채권입찰제에 따른 채권매입액(최고액 기준) 합친 금액이 주변 시세의 90%에 맞춰진다.

채권입찰제는 분양가가 주변 시세의 90% 미만일 때 적용된다. 분양가가 주변 시세의 90% 이상이면 채권입찰액이 ‘0원’이어서 적용이 안 되는 것이다.

이런 이유로 지난해 판교 연립에 채권입찰제가 적용되지 않았다.

때문에 분양가상한제와 채권입찰제 적용을 받는 중대형의 분양가격은 주변 시세에 달린 것이다. 주변 시세에 대한 명확한 기준은 없다. 자치단체에 설치되는 분양가상한제심의위원회에서 정하게 된다.

판교의 경우 당초 같은 신도시인 분당으로 예상됐으나 성남시가 주변 시세의 기준이 됐다. 가격을 조금이라도 낮추기 위해서였다.

올해 나올 중대형의 주변 시세 기준도 해당 시가 될 것으로 예상된다. 하지만 주변 시세가 저렴한 경우엔 비슷한 생활권의 다른 지역도 비교 대상이 될 수 있다.

올해 수도권 택지지구에서 분양 예정인 중대형아파트에는 채권입찰제 적용이 쉽지 않을 것으로 보인다.

지난해 판교의 경우 분당 등 주변 시세가 워낙 비쌌기 때문에 채권입찰제가 적용됐지만 올해 분양 예정인 지역들의 경우 기존 아파트값이 상대적으로 저렴하기 때문이다. 채권입찰제가 적용되지 않을 곳도 있을 것 같고 적용되더라도 채권액이 많지 않을 것으로 보인다.

주변 시세의 기준 지역이 어디가 되느냐에 따라 가격이 많이 달라질 것으로 예상된다.

특히 연립은 기존 주택이 많지 않고 기존 가격이 저렴해 채권입찰제 적용을 받는 경우가 올해 많지 않을 것 같다. 이 경우 분양가상한제의 분양가가 최종 분양가격이 되는 것이다.

다음주 청약접수하는 파주 교하지구 월드메르디앙 연립도 파주에 비교할 만한 연립이 없어 일산지역 연립주택 가격과 비교한 것으로 알려졌는데 가격이 저렴해 채권입찰제 적용을 받지 않는다.

고양 택지지구 중대형이 파주신도시보다 비쌀 수도

올해 수도권 택지지구 중대형 물량은 수도권 북부지역에 많다. 고양ㆍ파주ㆍ남양주ㆍ양주 등에서다. 수도권 남부에선 용인에서 일부 나온다.

파주신도시 분양이 본격화되면서 파주신도시에 올해 중소형과 중대형이 섞인 민간 단지 7171가구가 분양될 예정인데 이중 절반에 가까운 3214가구가 중대형이다.

파주의 현 40평대 아파트값이 평당 평균 900만원 이하다. 이 금액의 90%는 평당 800만원대이고 분양 때까지 집값이 오를 것을 감안해도 900만원 이하가 되는 것이다.

하지만 파주시는 같은 신도시인 인근 일산신도시 집값도 고려할 수 있다. 파주와 일산신도시 중간 가격을 주변 시세 기준으로 잡을 수 있는 것이다. 일산신도시 40평대 평균 가격이 평당 1600만원선이다. 중간 가격으로 채권입찰제를 적용한다면 평당 1200만원 정도가 될 수 있다.

그런데 이 가격은 자치단체 입장에서 부담스럽다. 지난해 파주신도시 한라비발디의 분양가가 평당 1200만원대였는데 고분양가 논란을 일으켰기 때문이다.

따라서 일산신도시 집값을 감안하더라도 파주 신도시 중대형 분양가는 1100만원대 이하가 되지 않을까 업계는 예상한다.

파주신도시로 편입되는 교하지구 월드메르디앙 연립은 분양가만 적용돼 평당 1000만원대에 결정됐다.

고양지역 택지지구 분양가가 채권입찰제 때문에 파주신도시보다 더 높을 수 있다. 고양시 전체의 40평대 평균 가격이 평당 1200만원대다. 채권입찰제를 적용하면 행신2지구와 일산2지구의 주택공사 40평대 가격은 평당 1100만원선으로 예상된다.

이들 지구의 연립주택은 땅값이 교하지구보다 비싸 분양가가 평당 1200만∼1300만원으로 예상된다.

남양주ㆍ양주에서도 채권입찰제 적용이 애매하다. 파주와 마찬가지로 기존 아파트값이 저렴한 곳이어서다. 남양주 40평대 평균이 평당 880만원대고 양주 40평대는 더욱 저렴해 평당 510만원선이다.

남양주에는 평내ㆍ호평 등 기존 택지지구라도 있지만 양주에는 이렇다할 택지지구도 별로 없다. 분양가상한제에 따른 이들 지역 분양가는 평당 800만∼900만원선이다. 주변 시세가 저렴해 분양가대로 분양될 가능성이 크다.

용인지역 40평대 평균은 평당 1300만원대다. 채권입찰제를 적용하면 평당 1200만원대에 분양될 것으로 보인다.