2008-02-05 14:22

http://blog.drapt.com/hyeunwoo/3104061202188920853

자료출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문출처 : http://blog.drapt.com/ley87

 

재개발 대박투자 4대기법

[1] 슬럼화된 미지정구역에 투자기법

▷  기존계획 전단계  --> 2008년 ~ 2010년에 지정될 예정구역

▷  노후화 판단기준  --> 10년이상된 단독/다가구/원룸 밀집지역

▷  투자포인트       --> 대지지분이 작은 물건 => 투자성 물건

                         대지지분이 큰 물건   => 보다 장기적 투자 및 실거주 목적의 물건

▷  목표 수익율      --> 3년 내 최소 100%(2배)

 

 

[2] 기본계획-예정구역단계 투자기법

▷  예정구역 확인방법 --> 기본계획공람은 각 시청 및 구청 홈페이지에서 확인

▷  투자기간/상승율   --> 6개월 ~ 1년 / 최소 2배 이상

▷  투자 특징         --> 단기간 내 지가 급상승

▷  투자 포인트       --> 예정구역 지정 직전 및 지정 초기에 투자

 

 

[3] 구역지정-확정구역단계 투자 장단점

▷  투자특징           --> 개발 위험성이 최소화된 상태

▷  토지거래허가       --> 재정비촉진지역에서 토지거래허가구역에서는 환금성 제약

▷  투자 포인트        --> 현재 용적율 낮고/ 조합원 수가 작은 지역/ 녹지율이 높은 지역

▷  실수요자 투자      --> 준공시까지 계속 보유 전제

 

 

[4]인기지역 중장기 투자시 장단점

▷  현재 최고가 아파트지역(강남) 내  --> 단독/역립/다세대에 투자

    강남 아파트 대지지분 평당 6000이고, 이근 단독.연립 등은 평당 2500~3000임.

    따라서,장기투자시 고수익 가능.<== 시세차익에 따른 투자가 아닌,내재가치에 따른 투자임

▷  투자 특징           --> 장기적 / 안정적 / 고수익

▷  도정법 예상 시기    --> 2010년 이후 개발될 지역임

▷  투자 안정성         --> 경기 침체기에도 안전투자 방법임

 

 ♣  4대 전력적 투자기법 비교 분석  ♣   

 

 

♣ 돈되는 단독/연립 색출법 - 지분평가법 ♣  

 

[1] 인근 아파트  -> 현재 유추가격(주변 아파트 가격) - 건물원가 = 토지가격 ÷ 토지평수

[2] 해당 매물 주택 -> 호가가격 - 건물 가력 = 토지가격 ÷ 토지평수

[3] 지분 평가법 -> [1]/[2] = 투자승수  ex) 3천만/1.2천만 = 2.5(투자승수)배

 

 

※※※※ 도정법 투자 특별 유의점 ※※※※

 

4대 논점 : ① 쪼갠지분

           ② 조합원자격

           ③ 최소 대지 지분 (재건축)

           ④ 무허가 주택 조합자격

 

[1] 쪼갠지분

지분분할 : 각 시도조례 시행일 이후 분할된 지분

          (ex. 서울:2003년12월30일, 경기도:2007년4월9일)

           단독/다가구 --> 다세대로 분할

투자위험성 :  공동지분/임대주택/건평 60m²이하

 

 

[2] 조합원 자격 (아래는 강의 내용이나 실제로는 보다 복잡하고 다양하여, 시도조례를 반드시 참조해야 함)

 

원칙은 유주택자 인정    --> 토지 건물 지분

                        --> 주택(종전무허가 포함) 및 60~90m² 이상의 토지 소유자

예외로 무주택자만 인정 --> 토지 20m² 이상, 토지 30m² 이상(각 시도조례에 따라 다름)

  

[3] 최소 대지지분(재건축) 

유주택자 --> 90m² 이상(서울, 대전, 대구, 울산) 

                   60m² 이상(부산, 광주, 강원)

무주택자 --> 20m² 이상(부산, 대구, 울산, 강원)

                   30m² 이상(서울,인천,대전)

 

[4] 무허가 주택

기존무허가 조합원 인정 -> 무허가 불법 주택 소유자, 대지지분 없는 주택

기존무허가 기준일      -> 89년1월24일 이전 무허가, 서울(81년12월31일)

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* 안전성 100%의 가치 투자

1. 현재 시장 지배적인 상품에 투자하라

2. 시장 점유율이 급성장하고 잇는 상품에 투자하라

3. 장기투자

 

* 부동산 투자 기법

1. 안전성 100% 확보가능한 상품에 투자

   ex) 등기물건  - 단독지분으로 투자하라 !  공동투자는 자제하자

                 - 분양권은 등기물건이 아님

                   (분양권은 경기변동에 따라 프리미엄이 변하므로 안전성이 낮음)

 

2. 환금성 확보 : 인기지역(강남 및 강북의 도정법 지역 내 단독,연립,다세대) 

                 &  인기종목에 투자하라 !

  ex) 임야는 공익성 상품으로서 환금성이 낮음 ->so. 투자 금지

 

3. 수익성 : 투자상품의 미래가치는 부동산 공법 분석에 따라 판단이 가능하다.  

   부동산의 가격분석은 해당 부동산 자체의 현재가격과 내재가치의 불균형을 분석하는 것임.

   부동산의 경기변동이란 가치의 불균형의 차이에 따른 이동 형태임.

   ※ 가격분석에 의해 투자성 및 수익성의 판단이 가능함

      즉, 투자대상 물건 : 현재가격 << 내재가치

 

 

(출처 : NAVER CAFE-우리도 100억부자/켑사이신 님)  자료출처: 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다