무주택자가 주택을 마련하기 위하여 재개발.재건축사업 대상 주택 또는 조합원입주권을 취득하는 경우에는 세법 적용이 단순하나,
1세대 2주택자의 1주택이 재개발.재건축사업이 시행되거나, 기존 보유 주택의 재개발.재건축사업시행으로 퇴거하면서 새로운 주택을 취득하거나, 1주택 이상을 보유하면서 재개발.재건축 주택 또는 조합원입주권을 취득하는 등의 경우에는
그 취득시기, 양도시기, 관리처분계획인가일, 보유기간 또는 거주기간 등에 따라 양도소득세가 비과세되기도 하고 중과 또는 중과적용에서 제외되기도 하므로 세법에 대한 이해가 필요.
각자의 현재의 상황에 따라 비과세 또는 1세대 2주택 이상 중과적용에서 제외되는 방법으로 취득 또는 양도시기의 선택이 필요한 것임.
아래의 자료는 재개발.재건축주택 관련 양도소득세 적용에 관하여 현행 소득세법령과 소득세법 기본통칙, 해석편람, 국세심판원의 심판결정사례, 재경부.국세청의 유권해석, 예규, 상담사례 등을 발췌하여 정리한 것임.
첨부 자료의 내용 중에는 동일한 사안에 대하여 조세관련 기관간의 해석차이가 있는 부분이 있고, 세법 개정으로 기존 예규의 효력이 정지되거나, 예규 생산기관의 예규변경 사항을 미처 반영하지 못한 부분도 있을 수 있음을 유의.
또한 상담사례의 경우 재경부나 국세청의 공식견해나 법적효력을 가지는 유권해석이아니며, 각종신고, 불복청구의 근거자료로 이용할 수는 없음.
Ⅰ. 재개발·재건축주택 관련 양도소득세
1. 사업시행자에게 토지 등을 양도하고 신축주택 취득시 양도소득세 과세 여부
가. 환지에 의한 양도소득세 비과세
｢도시 및 주거환경정비법｣의 규정에 의한 정비구역내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고 그 대
가로 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 또는 건축물은 ｢도시개발법｣의 규정에 의한 환지로 보는
것이므로 양도소득세가 과세되지 않는다.
(｢소득세법｣ 제88조제2항, ｢소득세법 시행령｣ 제152조제1항, ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제43조제2항)
나. 환지청산금을 교부 받는 경우의 양도소득세 과세
기존주택 및 그 부수토지의 평가액이 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액(아파트 분양가액)을
초과하여 환지청산금을 교부받는 부분은 ｢소득세법｣ 제88조제1항의 규정에 의한 양도에 해당하여
양도소득세 과세대상이 된다. (국세청 재일46014-1298 1999.07.02, 재산46014-978 2000.08)
다만, 관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 조합원의 1세대1주택
의 부수토지에 대한 환지청산금을 지급받은 경우에는 양도소득세가 비과세된다.
ㅇ 재개발·재건축사업에서의 청산금을 지급받은 경우의 양도차익 계산
1) 실지거래가액에 의한 계산
(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 필요경비) ×
지급받은 청 산금 /기존건물과 그 부수토지의 평가액
2) 기준시가에 의한 계산
(관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 취득일 현재의 기존
건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기준시가 개산공제) × 지급받은 청산금 /기존건물과 그
부수토지의 평가 액
2. 조합원입주권 양도에 대한 1세대 1주택 비과세 특례
가. 1세대 1주택 비과세 특례 요건 (소득세법 시행령제155조제17항)
기존주택이 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 조합원입주권을 소유하고 있는 1세대가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 그 양도일 현재
1) 1조합원입주권 외에 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도임에도 불구하고 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 하며,
2) 또한, 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에는 비과세된다.(아래 그림 ⓐ의 경우)
(신설 2005.12.31, 시행 2006.1.1)
ㅇ 그러나, 다른 주택을 취득한 후 1년이 경과되고 난 뒤 조합원입주권을 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서 일반세율에 의한 양도소득세가 과세된다.
(아래 그림 ⓑ의 경우)
A주택 관리처분계획인가 재개발·재건축 완공
--------▲------------▼-------------▼--------------▲--------
B주택취득 B주택취득후 1년
A주택입주권 양도시 ∥ ⓐ비과세 ∥ ⓑ과세 ∥ ⓒ중과세 |
나. 기존주택이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되는 시점
(조합원입주권 취득시기)
1) 기존주택이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 전환되는 시점
주택 재개발·재건축사업에서 기존주택이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 전환되는 시점은 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날 즉 관리처분계획의 인가일이 된다. 따라서 관리처분계획의 인가일부터 당해 재개발·재건축주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)까지는 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보는 것이며, 사용검사 이후는 “부동산”으로 보는 것이다.
(소득세법 해석편람 89-6-1, 재일 46014-1148, ’99.6.12)
※ 재건축 조합원입주권 취득시기 조정 (소득세법 시행령 제155조제17항 개정, 2005.05)
｢도시 및 주거환경정비법｣의 규정에 의한 사업시행인가일에서 관리처분계획인가일로 변경 시행.(재개발사업의 경우에는 관리처분계획 인가일로 종전과 동일)
<경과조치> 개정 시행령 시행일(2005.05.31) 전에 사업시행인가를 받은 재건축사업의 조합원에 대한 1세대 1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 종전의 규정(사업시행인가일 기준)에 의함.
2) 관리처분계획인가 이후 철거되지 않아 사실상 주택으로 사용되고 있는 경우
가) 1세대2주택자의 1주택이 재개발.재건축사업의 관리처분계획의 인가일 이후에도 철거되지 않아 사실상 주거용으로 사용되고 있다면 이를 주택으로 보며, 이는 사실판단할 문제(재경부 재산세과-1730, 2004.12.30)라 하여 다른 주택을 양도하는 경우 재경부나 국세청에서는 1세대2주택자로 보아 양도소득세를 과세하여야 한다는 입장이나,
ㅇ 관리처분계획인가 이후 철거되지 않은 재개발·재건축주택을 권리로 보아 소유주택 수에 포함되지 않는다는 국세심판원의 심판사례가 있음.(하기 해석사례 국심2005서0578, 2006.2.22 참조)
나) 그러나 2005.12.31 소득세법 개정으로 2006.1.1 이후 관리처분계획이 인가되거나, 2006.1.1 이후에 조합원입주권을 승계취득한 경우에는 다른 주택 양도시 조합원입주권이 주택 수에 포함됨으로써 주택을 양도하는 경우에는 비과세 특례가 적용되는 경우 외에는 1세대2주택 이상 보유자로 양도소득세가 과세되어 더 이상의 노란의 여지는 없다.
다. 1세대1주택으로 보는 조합원입주권에 대한 고가주택 및 장기보유
특별공제 규정의 적용
1) 소득세법 시행령 제155조제17항의 규정에 의하여 비과세 요건을 갖춘 재건축 조합원의 입주권을 아파트 준공 전에 양도하는 경우로서 그 권리의 양도가액이 6억원을 초과하면 고가주택의 양도로 본다. (국심2003서3051, 2004.01.20)
이 경우 양도당시 고가주택 해당여부 판정기준이되는 실지거래가액에는 양도일 이후 납입기일이 도래하는 추가 청산금은 포함하지 아니한다.
2) 조합원분양권이 1세대 1주택으로 보는 고가주택에 해당되어 양도소득세를 과세하는 경우에는 장기보유특별공제를 함에 있어서도 입주권을 주택으로 의제하여 양도소득세 과세대상인 고가주택 부분의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제를 적용하는 것이 타당하고, 또한 기준면적 미만 고가주택의 여부 판정은 기존주택의 면적으로 하는 것이 아니고 분양면적을 기준으로 한다. (국심 2004중4556 2005.03.10)
이 경우에도 국세청은 하기 3)항과 같이 적용하여야 한다는 입장이다.
3) 1세대1주택 비과세요건을 충족하지 못하는 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 소득세법 제95조제2항에 의한 장기보유특별공제대상(토지 및 건물에 한함)에 해당하지 아니하므로 기존주택에 대해서만 그 보유기간(기존주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지)에 따른 장기보유특별공제율이 적용된다. (국심2004서2375, 2004.09.24)
라. 보유기간 및 거주기간에 대한 특례규정의 적용여부 (소득세법 시행령 제154조제1항 단서)
ㅇ 국외이주 및 1년 이상 국외거주를 필요로 사유로 세대전원이 출국하는 경우
국내에 1주택을 소유하는 1세대가 ｢해외이주법｣에 의한 국외이주 및 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하여 비거주자가 된 상태에서 출국일부터 2년 이내에 재개발․재건축사업의 시행으로 취득한 입주권 또는 완공된 재개발․재건축주택을 양도하는 경우에는 과세형평성 및 1세대 1주택의 비과세 규정의 취지로 보아 출국일 이후 다른 주택의 취득사실이 없는 경우라면 비과세된다.
1) 출국일 이후 재개발․재건축사업의 시행으로 주택 멸실 :
출국 후 입주권 양도 또는 완공된 주택의 양도 → 비과세
2) 출국일 전 재개발․재건축사업의 시행으로 주택 멸실(재개발․재건축사업시행 중 출국) :
출국 후 입주권 양도→과세, 완공된 주택 양도 → 비과세
마. 조합원입주권의 1세대1주택 비과세특례에 대한 해석사례
1) 쟁점주택 양도당시 재건축사업계획승인은 되었으나 철거되지 않고 세입자가 거주중인 쟁점
외 주택을 소유하고 있는 경우 1세대1주택 비과세 규정 적용가능
(국세심판원 국심2005서0578 2006.02.22, 국심2005서3349 2006.4.3)
※ 이 경우 재경부와 국세청의 입장은 1세대2주택으로 보므로 주의를 요함. 2006.1.1 이후 관리처분계획이 인가되는 경우에는 입주권이 주택수에 포함되어 과세대상임
① 사실관계
쟁점주택 : 취득일 1995.2.7 양도일 2003.5.23,
쟁점외주택 : 취득일 1987.4.14 사업계획승인일 2003.2.8, 세입자 이주 2003.10.2
② 국세심판원 판단
국내에 2주택을 보유한 세대가 그 중 하나의 주택에 대하여 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 조합을 통하여 입주자로 선정된 지위를 취득한 경우 동 재건축추진중인 주택이 나머지 주택 양도일 현재 철거된 사실이 확인되지 않지만 주택건설촉진법상 사업계획승인일부터 재건축아파트의 사용검사필증교부일까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것이므로 나머지 주택을 양도일 현재 3년 이상 보유한 경우에는 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세되는 것인 바,
쟁점주택을 양도일 현재 3년 이상 보유하였으며, 쟁점 외 주택 이외에는 다른 주택을 소유한 사실이 없는 이 건의 경우, 쟁점주택 양도일 현재 쟁점외주택은 철거되지 아니하였으나 2003.2.8. 사업계획승인을 받아 재건축추진중에 있었으므로 쟁점주택 양도일 현재에는 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당한다고 할 것이므로 쟁점외주택을 청구인의 소유주택에 포함하여 1세대2주택을 소유하였다고 보고 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.
2) 주택이 해외이주 또는 근무상의 형편으로 출국 후 재건축사업이 진행되어 비거주자로서 양도한 조합원입주권 및 완성된 신축주택의 비과세 여부 (소득세법 해석편람 89-6-10)
국내에 1주택을 소유하던 1세대가 동법 시행령 제154조제1항제2호에서 규정하는 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 이후에 당해 주택이 재개발·재건축사업으로 인하여 멸실된 상태에서 입주권(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로 양도하거나 재건축주택이 완성되어 그 주택을 비거주자의 지위에서 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제154조제1항제2호 다목의 규정에 따라 양도소득세가 과세되지 아니한다.(서일46014-10711, 2003.6.2)
3) 1주택의 재건축사업 중 해외이민 또는 근무상 형편으로 출국 후 당해 자산의 양도
① 재건축아파트 완공 전에 입주권으로 양도하는 경우에는 과세대상임
1세대가 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우로서 출국일 이전에 당해 주택이 재개발·재건축사업으로 인하여 멸실된 상태에서 출국일 이후에 당해 자산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임. (서면인터넷방문상담4팀 -377. 2005.3.14)
② 완공된 재건축아파트를 양도하는 경우 비과세
국내에 1주택만 소유하고 있던 1세대의 주택이 주택건설촉진법에 의한 재건축사업 중 해외이민으로 인하여 세대전원이 출국하여 비거주자인 상태에서 재건축사업이 완료된 후 당해 주택을 양도하는 경우 당해 주택은 소득세법 시행령 제154조제1항제2호 다목의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 것이나, 해외이민으로 출국할 당시 재건축주택 외 다른 주택을 소유한 경우에는 과세대상이다.(재산 46014-611 2000.5.22, 서면인터넷방문상담4팀-729, 2005.5.9)
3. 조합원입주권의 주택수 계산
(소득세법 제89조제2항 신설·제95조제2항 개정·제104조제1항제2호의4·제2호의6 신설 2005.12)
가. 조합원입주권이 주택의 수에 포함되는 경우
1) 조합원입주권이란
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 기존주택과 그 부수토지 또는 토지를 제공하고 관리처분계획의 인가로 인하여 취득하는 입주자로 선정된 지위를 말한다.
2) 조합원입주권이 주택의 수 산정에 포함되는 경우
1세대가 주택(주택 부수토지를 포함)과 조합원입주권(이에 부수되는 토지 포함)을 함께 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우이며, 토지 1필지가 주택재개발사업의 시행으로 주택을 취득할 수 있는 조합원입주권으로 변환된 경우도 포함된다.
가) 주택의 수 산정에 포함되는 조합원입주권의 범위
① 2006.1.1 이후 관리처분계획의 인가로 취득하는 조합원입주권
② 2006.1.1 이후 매매․상속 등으로 승계취득하는 조합원입주권
나) 조합원입주권이 주택의 수에 포함됨으로써 주택을 양도하는 경우
① 1세대 1주택 비과세 적용이 배제되고,
② 1세대 2주택 이상의 양도소득세 실가기준과세 및 중과세 규정이 적용되며,
③ 장기보유특별공제를 적용받을 수 없음
※ 종전에는 1세대 2주택 이상 보유자의 1주택이 재건축․재개발사업으로 멸실된 후 다른 주택을 양도하는 경우 재개발․재건축 조합원입주권이 양도소득세 산정시 주택 수 계산에 포함되지 않으므로 1세대3주택 이상 중과세대상에서 제외되거나 1세대1주택 비과세규정을 적용받음
- 2주택을 보유하다가 그 중 1주택이 재개발 또는 재건축사업시행으로 2005.12.31 이전에 관리처분계획이 인가되어 주택이 멸실되고 1주택과 1조합원입주권을 보유한 상태에서 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 다른 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세된다.
※ 일반분양권(신규주택 분양권)에 대한 과세
일반분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도시 양도세가 실지거래가액으로 과세되며 일반부동산과 같은 세율이 적용되고 다른 주택 양도시 1세대 1주택 비과세와 1세대 2주택 이상 양도세 중과세 규정을 적용할 때 주택 수 계산에도 포함되지 않음.
3) 적용시기
조합원입주권을 포함한 1세대 2주택 이상의 실지거래가액기준 과세 및 1세대 3주택 이상의 중과세는 2006.1.1부터, 1세대 2주택의 장기보유특별공제 적용배제 및 중과세는 2007.1.1부터 시행
나. 양도소득세 중과대상 판정시 주택 수에 산입되는 주택 및 조합원
입주권의 범위
1) 중과대상 판정의 기준
가) 지역기준 : 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도) 및 광역시 소재의 모든 주택·입주권
ㅇ 다만, 다음 지역은 제외
- 수도권․광역시 중 군지역 및 도·농복합시의 읍․면지역
- 수도권중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령으로 정하는 지역
나) 주택가액기준 : 기타지역에 소재하는 주택·입주권으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 국세청 기준시가의 합계액 또는 조합원입주권의 가액이 3억원을 초과하는 주택·입주권
※ 기타지역
ㅇ 수도권․광역시 중 군지역, 도․농복합시의 읍․면지역
-경기도 가평․양평․여주․연천군, 인천시 강화․옹진군, 부산시 기장군, 대구 달성군, 울산시
울주군
-경기도 평택시 포승면 등
ㅇ 수도권중 당해 지역의 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령으로
정하는 지역
ㅇ 수도권․광역시를 제외한 지역
※ 조합원입주권의 가액
｢도시 및 주거환경정비법｣ 제48조제1항제4호의 규정에 의한 종전 주택의 가격 - 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가한 가액
2) 주택과 조합원입주권 보유시 입주권을 먼저 양도하는 경우
입주권 자체를 먼저 양도하는 경우에는 입주권 포함 1세대 2주택 이상이라 하더라도 양도세 중과대상이 아니며, 종전과 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 실지거래가액으로 과세하고, 양도소득세율은 일반 부동산과 같이 일반세율을 적용한다.
다. 문답 및 해석사례
1) 1세대 2주택자의 보유 주택 중 1주택이 조합원입주권으로 변환된 후 입주권 또는 다른 주택을 양도하는 경우에 양도소득세는 어떻게 과세되나?
주택 2채를 보유하다가 그 중 1채가 재개발·재건축되는 경우
A주택(재개발·재건축) 관리처분계획인가 (입주권) 완공 A'주택
-----------------------------▲----------------------▲-----------
B주택 취득 |
① A주택 입주권 양도시
- 부동산을 취득할 수 있는 권리로 과세
② A'주택 양도시
- A'주택 양도당시 B주택을 소유하고 있으므로 1세대 2주택자로 과세
③ A주택 입주권 상태에서 B주택 양도시
- B주택 양도시 A주택 입주권이 주택 수에 포함되므로 1세대 2주택자로 과세
④ A'주택 완공후 B주택 양도시
- B주택 양도당시 A'주택을 소유하고 있으므로 1세대 2주택자로 과세
2) 주택 3채중 1채가 재건축사업 시행으로 2006.1.1 이후에 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환되었다면 다른 주택을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?
ㅇ 종전에는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로 1세대 2주택에 해당되어 1세대 3주택 양도세 중과세를 적용받지 않음
ㅇ 2006.1.1 이후 양도하는 경우에는 재건축사업의 조합원입주권은 주택 수에 포함되어 1세대 3주택에 해당되므로 양도세 과세시 60% 세율이 적용되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없음
3)재건축 조합원입주권만 3개 보유하고 있다가 그 입주권 중 하나가 완공된 후 그 완공된 주택을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?
ㅇ 1세대 3주택 보유자에 해당하므로 완공된 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 60% 세율로 중과세되고 장기보유특별공제가 적용되지 않음
ㅇ재건축입주권 3개를 보유하다가 그 입주권 중 하나를 양도하는 경우 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도세가 실거래가로 과세되고 1세대3주택 중과세 규정이 적용되지 않음
4. 주택과 조합원입주권을 보유한 경우의 양도소득세
1세대가 주택과 조합원입주권을 함께 보유하여 주택 수와 조합원입주권의 수가 2 이상인 경우 그 주택을 양도할 때에는 조합원입주권이 보유주택의 수에 포함되어 1세대 2주택 이상소유자의 주택양도로 보아 양도소득세 중과세율이 적용되나, 대체주택의 취득, 노부모 봉양을 위한 합가, 혼인으로 인한 합가 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 이에 대한 특례가 인정되어 비과세하거나 중과세율 적용을 배제하도록 함.
(소득세법 제89조제1항․제2항, 제104조제1항제2호의4․제2호의6 신설 2005.12.31,시행 2006.1.1)
가. 1세대 1주택자가 조합원입주권을 취득한 경우
1) 1세대1주택자가 조합원입주권을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우
1세대1주택자가 조합원입주권을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우
A주택취득 B입주권취득 입주권취득후 1년 B주택완공 완공후 1년
-----▲---------▲--------------▲------------▲----------▲---------
A주택양도시 ∥ ⓐ비과세 ∥ ⓑ비과세 ∥ ⓒ비과세 ∥ ⓓ중과세 |
가) 1세대 1주택 비과세 특례
① 1세대 1주택자가 입주권 취득일부터 1년 이내에 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하는 경우(위 그림 ⓐ의 경우)에는 비과세 적용-현행 이사로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세와 동일한 기준을 적용(소득세법 시행령 제156조의2제3항 신설 2005.12.31, 시행 2006.1.1)
② 1세대 1주택자가 입주권 취득일부터 1년이 경과하여 종전 주택을 양도하는 경우(위 그림 ⓑ,ⓒ의 경우) 다음 요건을 모두 충족하는 때에 비과세 적용
(소득세법 시행령 제156조의2제4항 신설 2005.12.31, 시행 2006.1.1)
㉠ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖출 것
㉡ 재개발·재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 종전주택을 양도할 것
㉢ 재개발·재건축주택 완공후 1년 이내에 재개발·재건축주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것
* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능
※ 재개발·재건축주택 완공후 1년 이내에 세대전원이 이사하지 못하거나 이사하여 1년 이상 거주하지 못하는 경우에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시에 종전주택 양도당시 비과세 적용을 받지 아니하고 납부하였을 세액을 양도소득세로 납부하여야 한다.
(소득세법 시행령 제156조의2제13항)
나) 1세대1주택자가 조합원입주권을 취득한 후 양도소득세 과세대상인 종전주택을 양도하는 경우로서 양도소득세가 중과세대상에서 제외되는 경우(소득세법 시행령 제167조의6제3항제1호)
다음의 요건을 갖추어 1세대1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조제1항의 규정을 적용받는 종전주택을 양도하는 경우로서 양도소득세가 과세되는 경우라도 양도소득세 중과세대상에서 제외된다.
① 입주권취득일부터 1년 이내에 종전주택을 양도할 것
② 입주권취득일부터 1년이 경과하여 종전주택을 양도하는 경우로서 다음의 요건을 모두 충족할 것
㉠ 재개발·재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 종전주택을 양도할 것,
㉡ 재개발·재건축주택 완공후 1년 이내에 재개발·재건축주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것
* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능
※ 1주택자가 1조합원입주권을 취득한 후 종전주택 양도시 중과세여부
1주택자가 1조합원입주권을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우 2007.1.1이후 적용되는 1세대 2주택 중과세적용에서 조합원입주권이 주택 수에는 포함되나, 중과세율 적용을 배제하는 1주택 1입주권의 경우란 재개발·재건축주택 완성일로부터 1년 이내 종전주택을 양도하고, 재개발·재건축주택 완성일로부터 1년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하는 경우로서 종전주택은 비과세요건(3년보유 등)을 충족하지 못한 주택을 양도할 경우를 말한다.(인터넷상담사례 332197, 2006.7.12)
2) 조합원입주권을 양도하는 경우
부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서 일반세율이 적용된다.
나. 주택 재개발․재건축 사업시행기간 중 다른 주택을 취득한 경우
1) 주택 재개발․재건축 사업시행기간 중 거주목적의 대체주택을 취득한 후 그 대체주택을 양도하는 경우
A주택(재개발·재건축) 사업시행인가 관리처분계획인가 완공 완공후 1년
------------------------▲-------▼-------▲------▼---------▲---------▲--------
B주택 취득 B주택거주 1년
B주택 양도시 ∥ⓐ비과세∥ⓑ비과세∥ⓒ중과세 |
가) 1세대 1주택 비과세 특례
1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재개발·재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택) 양도시(위 그림 ⓐ·ⓑ의 경우) 다음 요건을 모두 충족하는 경우 양도세 비과세 적용
(소득세법 시행령 제156조의2제5항 개정 2005.12.31, 시행 2006.1.1)
주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하는 경우에는 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 하는 당해 주택에서 거주하다가 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 추진으로 부득이하게 대체주택을 취득하는 경우에 적용됨.
① 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주(보유기간의 제한을 받지 않음)
② 재개발·재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도(개정-완공전 양도 추가)
③ 재개발·재건축주택 완공후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주(이사하여 1년 이상 거주요건 신설)
* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능
※ 재개발·재건축주택 완공후 1년이 지나서 이사하거나, 1년 이내에 취학, 근무상의 형편 등 부득이한 사유 없이 세대원 일부만 이사하거나, 1년 이내에 이사하여 1년 이상 거주하지 못하는 경우에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시에 대체주택 양도당시 비과세 적용을 받지 아니하고 납부하였을 세액을 양도소득세로 납부하여야 한다. (소득세법 시행령 제156조의2제13항)
나) 중과대상
재개발․재건축 주택이 완공되고 1년이 경과한 후 대체주택을 양도하는 경우(위 그림 ⓒ의 경우)는 1세대 2주택자로 과세 됨 (’07년부터는 50% 세율로 과세되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없음)
다) 중과대상에서 제외되는 경우
① 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발 또는 재건축사업의 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 후 상기 가)항의 요건을 갖추어 1세대1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조제1항의 규정을 적용받는 대체주택을 양도하는 경우로서 양도소득세가 과세되는 경우에는 일반세율이 적용되고 중과대상에서 제외됨. (소득세법 시행령 제167조의6제3항제1호)
② 1조합원입주권 보유자가 세대의 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 다른 특별시․광역시․시․군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택을 취득한 후 그 주택을 다음의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우에는 일반세율이 적용되고 중과대상에서 제외됨. (소득세법 시행령 제167조의6제3항제4호).
※ 가)항의 요건을 충족하는 경우에는 비과세 적용.
㉠ 근무상의 사유로 새로이 취득하는 주택은 직장의 소재지와 같은 특별시․광역시․시․군에 소재하는 주택일 것
㉡ 새로이 취득하는 주택에 1년 이상 거주할 것
㉢ 주거 이전의 원인이 된 근무상의 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도할 것
2) 주택 재개발․재건축 사업시행기간 중 다른 주택을 취득한 후 완공된 재개발‧재건축주택을 양도하는 경우
A주택(재개발·재건축) 사업시행인가 관리처분계획인가 완공
------------------------▲------------▲----▼----▲---------▼-----------
B주택 취득 B주택 취득후 1년
완공된 A주택 양도시 ∥ⓐ비과세∥ⓑ중과세 |
가) 1주택을 보유하던 1세대가 그 주택의 재개발 또는 재건축 사업기간 중에 새로운 주택을 취득한 후 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 완공된 재건축주택을 양도하는 경우에는 재건축주택을 기존주택의 연장으로 판단하여 일시적 2주택으로 간주 비과세한다.(위 그림 ⓐ의 경우)
※ 2002.11.14 국세청 법령심사협의회에서 재건축주택을 종전주택의 연장으로 판단함으로써 비과세대상이 되었음.
나) 그러나, 1주택을 보유하던 1세대가 그 주택의 재개발 또는 재건축 사업기간 중에 새로운 주택을 취득한 후 새로운 주택을 취득한 날부터 1년이 경과한 후 완공된 재개발·건축주택을 양도하는 경우에는 1세대 2주택으로 되어 양도소득세가 중과된다. (위 그림 ⓑ의 경우)
3) 해석사례
① 거주사실이 없는 주택의 재건축사업 시행기간 중 취득한 주택을 양도하는 경우 비과세특례를 적용하지 아니함
㉠ 거주사실 없는 1주택을 소유한 1세대가 당해 주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 시행기간동안 거주하기 위하여 취득한 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조의2제5항을 적용받을 수 없는 것임.(서면인터넷방문상담4팀-432, 2006.2.28)
㉡「소득세법 시행령」제156조의2제5항의 규정(2005.12.31. 이전 「소득세법 시행규칙」제71조제2항제4호 참조)에 의한 1세대 1주택의 특례는 당초 1세대 1주택인 자가 당해 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택 재건축사업이 추진됨에 따라 일시 거소지를 마련할 이유로 부득이하게 취득하는 다른 주택에 대한 보유기간 등의 특례규정으로 보아야 하므로, 재건축대상 주택에서 거주하다 재건축사업 추진으로 부득이하게 다른 주택을 취득한 경우에 적용되는 것이나, 재건축대상 주택에서 거주하지 아니한 상태에서 재건축 사업 기간 중 취득한 다른 주택은 그러하지 아니하는 것임.
(서면4팀-351, 2006.02.20)
② 2주택중 1주택이 재건축으로 신축된 경우(소득새법 해석편람 89-2-11)
소득세법시행령 제155조제1항의 일시적 2주택 비과세특례 규정(1세대가 일시적으로 2주택이 된 경우 1년 이내에 종전주택을 양도시 비과세) 적용시 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택을 준공시점에서 새로 취득한 주택으로 볼 것인지, 아니면 기존주택의 연장으로 볼 것인지 여부 → 기존주택의 연장으로 봄(예규변경, 재산46014-10135, 2002.11.22, 새로운 예규는 2002.11.23 이후 최초로 결정․신고하는 분부터 적용)
<새로운 예규의 적용사례>
㉠ 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 재건축으로 새로이 준공된 이후에 재건축하지 않은 다른 주택 양도시 비과세 여부
(사례) o A주택 취득 : 1990. 7. 5 o B주택 취득 : 1991. 5. 12
o A주택 멸실 : 1999. 5. 12 o A주택 멸실후 준공 : 2001. 12. 28
o B주택 양도 : 2002. 11. 30
(새로운 예규적용시) : B주택은 과세대상임(비과세 배제)
㉡ 1주택을 가진 1세대가 당해 주택이 재건축으로 멸실되어 있는 상태에서 다른 주택을 취득한 경우로서 당해 재건축주택을 준공후 양도하는 경우 비과세 여부
(사례) o A주택 취득 : 1990. 7. 5 o A주택 멸실 : 2001. 5. 12
o B주택 취득 : 2002. 2. 28 o A주택 멸실후 준공 : 2002. 11. 30
o 재건축한 A주택 양도 : 2002. 11. 30
(새로운 예규적용시) : B주택 취득일부터 1년 이내 재건축한 A주택 양도시 비과세대상임
③ 재건축사업시행 전에 분양받은 아파트가 재건축사업시행기간 중 완공되어 1년 이상 거주하다가 양도하고 완공된 재건축아파트로 이사하는 경우의 대체주택 비과세특례 적용여부
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축 정비사업의 조합원으로 참여한 자가 동 주택 재건축 사업시행기간(재건축사업계획승인 2002.11.1) 전에 분양(분양권 매입 포함, 분양계약 2001.10.11)받은 아파트를 주택 재건축 사업시행기간 중에 취득(잔금정산, 대체주택 완공 및 등기 2003.10.1)하여 1년 이상 거주하다가 양도(2006.3.1)하고 동법에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우「소득세법 시행령」(2005.12.31.개정되기 전) 제154조제1항 및 동법 시행규칙(2005.12.31. 삭제되기 전) 제71조제2항제4호 규정이 적용되는 것임. (서면인터넷방문상담4팀-1120, 2006.4.25)
다. 상속으로 인하여 주택과 조합원입주권을 소유하는 경우
1) 상속 외의 원인으로 취득한 주텍(일반주택) 또는 조합원입주권을 양도하는 경우
가) 1주택(일반주택) 1상속조합원입주권(상속개시 당시 피상속인이 주택을 소유하지 아니한 경우에 한함) → 1주택과 1조합원입주권 → 일반주택을 양도하는 경우의 비과세특례
(소득세법 시행령 제156조의2제6항 신설 2005.12.31, 시행 2006.1.1)
다음의 요건을 모두 충족하는 경우에 양도소득세가 비과세된다.
① 일반주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖출 것
② 상속받은 조합원입주권은 피상속인이 상속개시 당시 주택을 소유하지 아니한 경우의 조합원입주권일 것
③ 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 조합원입주권을 소유한 경우 다음의 순위에 따른 1조합원입주권에 한함
㉠ 주택 소유기간과 입주권 소유기간을 합하여 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1조합원입주권
㉡ 소유한 기간이 같은 입주권이 2 이상일 경우 주택에 거주한 기간이 가장 긴 1조합원입주권
㉢ 소유기간 및 거주기간이 같은 입주권이 2 이상일 경우 상속인이 선택하는 1조합원입주권
나) 1주택(일반주택)과 1조합원입주권 1상속주택 또는 1상속조합원입주권(상속개시 당시 피상속인이 주택을 소유하지 아니한 경우에 한함) → 2주택과 1조합원입주권 또는 1주택과 2조합원입주권 → 일반주택을 양도하는 경우의 비과세특례
(소득세법 시행령 제156조의2제7항 신설 2005.12.31, 시행 2006.1.1)
일반주택 및 상속 외의 원인으로 취득한 조합원입주권을 소유하고 있는 것으로 보아
㉠ 소득세법 시행령 제156조의2제3항(1세대1주택자가 조합원입주권을 취득하고 1년 이내에 종전주택을 양도하는 경우),
㉡ 소득세법 시행령 제156조의2제4항(1세대1주택자가 조합원입주권을 취득하고 1년이 경과하여 종전주택을 양도하는 경우),
㉢ 소득세법 시행령 제156조의2제5항(1주택재개발·재건축 사업시행기간 중 대체주택을 취득한후 대체주택을 양도하는 경우)의 규정을 적용한다.
2) 상속받은 주택 또는 조합원입주권을 양도하는 경우
※ 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 규정을 적용하여 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 때에는 비과세되나, 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 과세대상이 된다. 상속일부터 5년 이내 양도시 중과대상에서 제외.
(소득세법 시행령 제155조제2항․제167조의5제1항제2호))
가) 조합원입주권 또는 주택과 조합원입주권 1상속주택 → 1상속주택과 1조합원입주권 또는 주택과 조합원입주권의 수를 합하여 3 이상 → 상속주택을 상속일부터 5년 이내에 양도하는 경우
(소득세법 시행령 제167조의4제3항제2호․제167조의6제3항제2호)
1세대가 1상속주택과 상속 외의 원인으로 취득한 1조합원입주권을 보유하거나, 1상속주택과 상속 외의 원인으로 취득한 주택과 조합원입주권을 보유하는 경우로서 주택 수와 조합원입주권의 수를 합하여 3 이상인 상태에서 상속받은 날부터 5년 이내에 상속주택을 양도하는 때에는 일반세율을 적용하여 과세하며 중과대상에서 제외됨.
나) 주택 또는 조합원입주권 1상속주택 또는 1상속조합원입주권 → 상속받은 주택이 재개발․재건축사업의 시행으로 입주권으로 전환되거나 입주권으로 상속받은 주택의 완공 이후 → 상속주택의 입주권 또는 완공된 상속주택을 양도하는 경우
① 분양권으로 상속받아 준공 후 양도시 1세대3주택 이상 중과제외대상인 상속주택 해당여부
분양권을 상속받고 준공을 거쳐 상속받은지 5년 내에 양도할 경우 소득세법 시행령 제167조의3제1항제7호 규정의 상속받은 주택으로 보지 아니하는 것이므로 중과대상임.
(국세청 인터넷상담 306763, 2006.4.3)
② 1세대1주택자가 상속받은 주택의 재개발조합입주권 양도시 1세대 1주택 비과세 특례 적용
여부
(소득세법 해석편람 89-6-1)>
1세대 1주택자가 다른 주택을 상속받은 후 상속받은 주택이 재개발로 인하여 철거된 경우로서 재개발 관리처분계획인가 고시일 이후 동 아파트가 완성되기 전에 그 권리를 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서 양도소득세가 과세된다. (서일46014-10157, 2001.9.13)
라. 직계존속의 동거봉양을 위한 합가로 인하여 주택과 조합원입주권을 소유하는 경우
1) 주택을 양도하는 경우의 비과세특례
가) 1세대를 구성하는 자가 60세(여자의 경우 55세) 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합친 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 다음의 경우 1세대1주택으로 보아 비과세 요건을 충족하는 때에는 양도소득세를 비과세한다. (소득세법 시행령 제156조의2제8항 신설 2005.12.31, 시행 2006.1.1)
|
본인 소유 |
|
직계존속 소유 |
⇒ |
합가 후의 소유 |
|
|
|
다음 중 하나
1주택과 1조합원입주권
1주택과 2조합원입주권
2주택과 1조합원입주권
2주택과 2조합원입주권 |
① 1주택(A주택) 1조합원입주권 또는 1주택과 1조합원입주권 → 1주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 1조합원입주권 → A주택 양도 : 비과세
② 1주택(A주택)과 1조합원입주권(B입주권) 1주택, 1조합원입주권 또는 1주택과 1조합원입주권 → 2주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 → A주택 양도 : 다음의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우에 비과세
㉠ B입주권이 관리처분계획 인가로 인하여 최초로 취득된 것인 경우
A주택은 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것
㉡ B입주권이 승계취득된 것인 경우
A주택이 B입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
나) 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하고 있는 60세(여자의 경우 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 되는 경우로서 세대를 합친 날부터 5년 이내에 당해 주택을 양도하는 때에는 가)항에 의하여 비과세되는 경우를 제외하고는 일반세율이 적용되고 중과대상에서 제외됨. (소득세법 시행령 제167조의6제3항제5호)
마. 혼인으로 인하여 주택과 조합원입주권을 소유하는 경우
1) 주택을 양도하는 경우의 비과세특례
가) 다음의 경우 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 보아 비과세 요건을 충족하는 경우에는 양도소득세를 비과세한다.
(소득세법 시행령 제156조의2제9항 신설 2005.12.31, 시행 2006.1.1)
|
본인 소유 |
|
배우자 소유 |
⇒ |
혼인 후의 소유 |
|
|
|
다음 중 하나
1주택과 1조합원입주권
1주택과 2조합원입주권
2주택과 1조합원입주권
2주택과 2조합원입주권 |
① 1주택(A주택) 1조합원입주권 또는 1주택과 1조합원입주권 → 1주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 1조합원입주권 → A주택 양도 : 비과세
② 1주택(A주택)과 1조합원입주권(B입주권) 1주택, 1조합원입주권 또는 1주택과 1조합원입주권 → 2주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 → A주택 양도 : 다음의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우에 비과세
㉠ B입주권이 관리처분계획 인가로 인하여 최초로 취득된 것인 경우
A주택은 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것
㉡ B입주권이 승계취득된 것인 경우
A주택이 B입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
나) 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하는 자가 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하고 있는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 되는 경우에 혼인한 날부터 5년 이내에 당해 주택을 양도하는 때에는 가)항에 의하여 비과세 적용이 되는 경우를 제외하고는 일반세율이 적용되고 중과대상에서 제외됨. (소득세법 시행령 제167조의6제3항제6호)
바. 문화재주택과 조합원입주권을 소유하는 경우
1) 문화재주택과 일반주택 및 조합원입주권 보유시 일반주택을 양도하는 경우의 비과세특례
(소득세법 시행령 제156조의2제10항 신설 2005.12.31, 시행 2006.1.1)
문화재주택과 일반주택 및 조합원입주권을 국내에 각각 1개씩 소유하는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 일반주택과 조합원 입주권을 소유하고 있는 것으로 보아 소득세법 시행령 제156조의 제3항 내지 제5항의 규정을 적용한다.
2) 문화재주택을 양도하는 경우 (소득세법 시행령 제제167조의4제3항제2호․제167조의6제3항제2호)
1세대가 1문화재주택과 1조합원입주권을 보유하거나, 문화재주택과 일반주택 및 조합원입주권을 보유하는 경우로서 주택 수와 조합원입주권의 수를 합하여 3 이상인 상태에서 문화재주택을 양도하는 경우에는 일반세율을 적용하여 과세하며 중과대상에 제외됨.
사. 농어촌주택 중 이농주택과 조합원입주권을 소유하는 경우
가) 이농주택과 일반주택 및 조합원입주권 보유시 일반주택을 양도하는 경우의 비과세특례
(소득세법 시행령 제156조의2제11항 신설 2005.12.31, 시행 2006.1.1)
이농주택과 일반주택 및 조합원입주권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 일반주택과 조합원 입주권을 소유하고 있는 것으로 보아 소득세법 시행령 제156조의 제3항 내지 제5항의 규정을 적용한다.
나) 조합원입주권을 양도하는 경우
｢도시 및 주건환경정비법｣에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법의 규정에 의한 관리처분계획인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택 철거일 현재 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한함)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(그 부수토지 포함)를 양도하는 경우 양도일 현재 당해 입주권 이외에 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제7항에서 규정하는 이농주택을 별도 소유하고 있는 경우에는 양도일 현재 다른 주택이 있는 경우에 해당하여 양도하는 재건축아파트 입주권은 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상에 해당되지 아니하는 것임. (국세청 서면인터넷방문상담4팀-1637, 2004.10.15)
아. 주택과 조합원입주권을 합하여 2 이상 소유하고 있는 1세대가 주택양도시 중과대상에서 제외되는 기타 주택
1) 1세대 2주택 및 3주택 이상 중과대상에서 공통적으로 제외되는 주택
(소득령 §167의4③·§167의6③)
1세대가 1주택과 1조합원입주권 또는 주택과 조합원입주권을 합하여 3개 이상 소유한 상태에서 그 주 택을 양도하는 경우에 적용
가) 수도권 및 광역시(수도권 및 광역시중 군, 도·농복합시의 읍·면지역 및 수도권중 주택보급률 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역을 제외) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 양도당시 당해 주택의 기준시가가 3억원을 초과하지 아니하는 주택
나) 장기임대사업용 주택으로서 일정기간 이상 임대후 양도하는 주택
다) 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 장기임대주택 및 신축주택
※ 양도소득세 100% 감면대상 주택의 양도소득세는 중과세율이 적용되어도 양도소득세액의 100%를 감면받으므로 중과세 여부에 영향이 없으나, 양도소득세의 감면세액에 대하여 부과되는 농어촌특별세는 중과세율이 적용된 양도소득세액의 20%가 적용되기 때문에 중과여부에 따라 차이가 나게 됨.
라) 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)
사) 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택
아) 1세대의 구성원이 영유아보육법에 의하여 시장, 군수, 구청장으로부터 가정보육시설로 인가를 받고 관할세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(신설 2005.12.31, 시행 2006.1.1)
2) 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택 (소득령 §167의6③)
1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유한 상태에서 그 주택을 양도하는 경우에 적용
가)주택의 소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 : 소유권 확정판결일로부터 3년 이내 양도
나) 주택의 가액 및 면적을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택 (소득칙 §82②)
ㅇ 소형주택의 범위
① 소형주택은 면적기준 없이 가액기준으로 공시가격 1억원 이하인 주택
② 다만, 소형주택인 경우에도 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재하는 주택(재개발, 재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당
③ 정비구역 소재 주택의 소형주택 해당여부는 정비구역(재개발․재건축지역) 지정․고시일을 기준으로 판단
3) 1세대 3주택 이상 중과대상에서 제외되는 주택 (소득령 §167의4③)
1세대가 주택과 조합원입주권을 합하여 3개 이상 소유한 상태에서 그 주택을 양도하는 경우에 적용
가) 주택의 가액 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택 (소득칙 §82①)
ㅇ 소형주택의 범위(① ② ③)
① 2003.12.31 이전에 취득한 주택으로서
② 국세청기준시가 기준으로 주택가액(토지가액 포함)이 4,000만원 이하이고
③ 주택의 면적이 다음 기준 이하인 것
- 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택) : 전용면적기준 60㎡(18평) 이하
- 단독주택 : 건평 60㎡(18평) 이하이고, 대지 120㎡(36평) 이하인 것
* 오피스텔은 제외
④ 다만, 소형주택인 경우에도 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(재개발․재건축지역)으로 지정·고시된 지역에 소재 하는 주택은 제외
ㅇ 소형주택 해당여부는 정비구역(재개발․재건축지역) 지정․고시일을 기준으로 판단
나) 중과제외주택 외에 1주택만을 보유하고 있는 경우에 그 1주택
5. 재개발·재건축주택의 취득시기 및 보유․거주기간의 계산
가. 기존주택을 소유한 자가 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택
1) 보유하던 주택(무허가 주택 포함)이 재개발·재건축사업이 시행되어 준공된 경우 주택의 총보유기간은 종전 주택의 연장으로 보아 기존주택 보유기간, 공사기간, 신축주택 보유기간을 통산(거주기간은 기존주택 거주기간, 신축주택 거주기간을 통산)하여 계산한다.
2) 나대지를 소유한 조합원이 재개발로 취득한 주택의 보유기간 계산(소득세법 해석편람 89-6-5)
재개발사업 전에 나대지를 소유한 주택재개발사업의 정비사업조합원이 재개발로 취득한 주택의 1세대1주택 보유기간 계산은 준공인가일(또는 사실상사용일, 사용승인일)부터 양도일까지로 한다.
(재산 46014-228, 2000.2.29)
3) 관리처분계획 인가일이나 철거일 중 빠른 날 현재 3년 이상 보유요건을 갖추지 못한 경우에는 준공 이후 기존주택 보유기간, 공사기간, 신축주택 보유기간을 통산하여 3년 이상 보유요건을 충족(단,서울, 과천, 분당‧일산‧평촌‧산본‧중동 신도시 소재 주택의 경우에는 2004.01.01이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유기간중 기존주택‧신축주택 거주기간을 통산하여 2년 이상 거주요건도 충족)한 후 양도하여야 1세대 1주택으로 비과세된다.
4) 청산금을 납부하고 취득한 재개발주택을 양도하는 경우 보유기간 계산 - 신축주택의 부수토지 면적이 기존주택의 부수토지 면적을 초과하는 경우(소득세법 해석편람 89-6-4, 89-6-6)
재개발사업지구내에 1주택을 소유하던 거주자가 관리처분계획에 따라 청산금을 추가납부하고 사업시행자로부터 취득한 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 보유기간은 종전주택의 보유기간 및 공사기간을 포함하여 계산한다. 다만, 이 경우 건물면적의 증감에는 관계없으나 재개발주택의 부수토지면적이 기존주택의 부수토지 면적을 초과하는 경우 초과하는 부수토지에 대하여는 임시사용승인일 또는 사용검사일로부터 1세대 1주택의 보유기간을 계산한다.
(국세청 재산46014-216 2000.02.28, 재산46014-931 2000.07.27)
나. 조합원입주권을 승계취득한 신축주택
1) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(“조합원입주권”)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존주택의 멸실 여부와 관계없이, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 「소득세법 시행령」제162조제1항제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 된다.
따라서 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이다.
<참고> 일반분양 주택의 취득시기
① 일반분양 아파트를 최초로 분양받거나 분양권을 취득(미완성․미확정 자산을 취득)한 경우로서 주택의 취득시기는 대금을 청산한 날(분양대금을 완납한 날)과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 되며, 대금을 청산한 날까지 아파트가 완성 또는 확정되지 아니한 경우의 취득시기는 완공된 날(사용검사필증 교부일, 사용검사 전에 사용승인 또는 임시사용승인을 얻거나 사실상 사용하는 경우에는 그 사용승인일․임시사용승인일 또는 사실상사용일)이 된다.
.(소득세법시행령 제162조제1항·제2항)
② 아파트 분양계약(일반분양)을 체결한 자가 분양계약에 따라 당해 아파트가 완공되어 분양회사 명의로 소유권보존등기된 부동산을 소득세법 시행령 제162조제1항의 규정에 의한 취득시기가 도래하지 않은 상태(잔금완납을 하지않은 상태)에서 양도하는 경우에는 미등기자산 양도에 해당하지 아니하고 소득세법 제94조제1항제2호가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 본다.
(재경부 재산세제과 1415, 2004.10.25) 자료출처: 우담바라가 필 때까지
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