2009-02-11 10:52

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자료출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

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지금 강남 재건축 등 일부 지역에서의 반전 움직임에 적지 않은 사람들이 상당히 민감하게 움직이고 있는 듯 하다. 아직 추격매수를 하는 사람들은 많지 않지만 저가 매수를 하는 사람들은 부쩍 늘어났고  매도자들은 매물을 회수하거나 호가를 급격히 올리고 있는 상황이다. 이러한 상황이 지속되면서 호재가 터져주면 추격매수가 불을 붙게 되어 있는데 지금 시장분위기로 보면 바로 그러한 시기를 기대하며 적극적인 매수에 나서려는 사람들이 많아지고 있다는 것이다.

 

과연 지금이 매수 결정을 할 타이밍인가? 이제 급매물도 사라지고 호가가 오르고 있는데 추격매수라도 해야 하는 것인가? 아니면 아직 오르지 않은 곳에 저가 매수 전략이라도 취해야 하는 것인가? 지금 시장참여자들의 마음은 벌써 이러한 방향으로 가고 있는 듯도 하다. 과연 그렇게 가야 하는 것일까?

필자는 지금 당장 이사할 집이 필요한 사람 중에 능력이 되는 사람 외에는 추격매수는 하지 말라고 말하고 싶다. 지금 호가가 오르고 있는 강남권을 추격매수하는 것도 무리수를 던지는 것이고, 또한 이들 주변으로 아직 저가메리트가 있다고 손쉽게 매수하는 것도 말리고 싶다.

 

지금 매수하는 사람들이 빠지기 쉬운 함정은 무엇일까? 그 이유를 몇가지로 생각해 보고 현 시점에서 매수는 자제하기를 다시 강조해 본다.

 

첫째는, 부동산 불패신화에 대한 경험이다.

 

특히 외환위기 이후에 일어났던 일련의 불패신화들에 대한 맹신이다. 사실상 그 맹신이 여기까지 오게 만든 주범이기도 하지만 그것이 마치 계속해서 일어났기 때문에 또 일어날 것이라는 생각만큼 위험한 것도 없다. 언젠가 끝이 있는 법이고 필자는 지금이 그 부동산 불패신화가 무너질 때라는 생각을 가지고 있다. 지금 전세계가 이러한 부동산 불패신화의 몰락으로 고통을 받고 있고 우리도 예외는 없다. 그러나 많은 사람들이 상승 희망을 가지고 있는 것은 역으로 생각해보면 아직 하락이 충분하지 못했다는 반증이기도 하다. 사실상 서울과 수도권만을 보면 그 하락은 시작도 안했다는 것을 수치를 통해 알 수 있다. 아마 본격적인 하락의 시점은 이들 지역들에서의 거래량 증가가 될 것이다. 단순히 급매물 수준의 거래가 아니라 매도자와 매수자들이 모두 공감하는 가격대에서 대량 거래가 이루어지면 본격적인 하락의 길이 시작될 것이다. 지금 그러한 분위기가 형성되는 것을 어느정도 감지할 수 있다.

 

그런데 강남의 재건축은 최근 반전되면서 전고점 대비 90%수준까지 오르기도 하였다. 이렇게 순식간에 반전된 것은 그만큼 시장이 부동산 불패신화에 사로잡혀 있다는 것을 보여준다. 2년동안 극심한 침체 속에서도 시장의 평균매매가는 하락하지 않고 급매물 위주의 가격만 하락하고 거래량도 급감한 것은 그만큼 곧 회복될 것이라는 부동산 불패신화의 맹신 때문이었다. 그리고 그 공감대는 여지없이 올 초에 시장에 반영되면서 급속히 회복되었던 것이다. 그러나 충분한 조정이 없는 반전은 사상누각일 가능성이 높다. 그래서 지금 시장이 위험해 보이는 것이다.  

 

지금 시장은 그 시험대에 놓여있는 것이다. 부동산 불패신화는 영원할 것인가? 아니면 여기서 그 한계를 드러낼 것인가? 설령 부동산 불패신화가 다시 살아난다는 생각을 갖고 있더라도 지금 자신을 그 무시무시한 시험대에 모르모트로 내세우는 것은 참으로 무모한 행동이다. 더우기 부동산 불패신화가 무너질 가능성이 가장 높은 이 시기에 과거의 경험만을 믿고 자신의 전재산을 건다는 것은 모험이 아니라 도박인 것이다. 그래서 필자는 이러한 때에는 가만히 있는 것이 남는 것이라는 것을 누누히 강조하는 것이다.

 

둘째는, 주택을 매수하는 시점부터 그 주택을 통해 재산증식을 하려는 마음이다.

 

이것은 너무도 위험한 생각이다. 과거에는 이것이 분명히 우선순위가 되었다. 시대가 그것을 용인해주었고 정부정책도 그렇게 용인해 주었다. 그러나 지금은 그러한 상황이 아니다. 아무리 주택이 많아도 예전처럼 돈이 되지 못한다. 비록 5년전만해도 주택을 여러채를 가지고 단타매매를 해서 억대의 차익을 남겨도 양도세는 몇백만원도 내지 않아도 되었다. 은행은 그 사람의 상환 능력은 생각지도 않고 담보물만 있으면 90%까지 대출을 해주었다. 그러니 주택투자자로 마음만 먹으면 집 한채 살 돈을 가지고 열채를 매수하여 돈놀이를 할 수 있었던 것이다. 그것도 초단기로 수익을 창출할 수 있었다.

 

지금은 이 모든 것이 불가능해졌다. 아무리 현 정부가 규제를 완화하고는 있지만 예전과 같이 주택이 황금알을 낳는 거위가 되지 못하는 것이다. 모험을 한 대가치고는 남는 것이 별로 없다는 것이다. 다주택은 양도세도 중과되는 마당이고 여기에 실거래 신고에 따라 양도차익 그대로 세금을 내는 상황이니 과거에 돈 맛을 본 사람들은 이미 시장에서 다 떠난 상태인 것이다. 그러니 이제 주택으로 남기려는 사람들 중에는 큰 손은 없다. 그저 두세채를 가지고 몇천만원 벌어보려는 사람들이 시장에 남아있을뿐이다. 이러한 사람들로는 주택의 가수요가 일어나기에는 역부족이다. 결국 주택이 '억' 소리 내면서 자산가치를 주었던 시대는 이미 한물 간 것이다.

 

그러한 시대에 아직도 주택을 통하여 재산증식에 우선 순위를 두는 사람들이 지금 매수에 나서고 있는 것이다. 조급하기 때문이다. 어찌되었든 주택을 매수하여 남기려고 하는데 싸게 매수해야 되는 것이고 오르기 전에 매수해야 하는 것인데 갑자기 반전되면서 오를 것 같으니 조급해진 것이다. 그러니 혹자는 오르고 있는 인기지역에 추격매수를 하는 것이고 혹자는 아직 오르지 않은 지역에 저가매수에 나서는 것이다. 이러한 사람들을 보면 바람앞에 촛불을 보는 듯한 심정을 금할 수가 없다.

 

세째는, 거주에 대한 불안감이다.

 

사람들은 주거안정을 가장 중요시한다. 어찌보면 주거안정은 먹는 문제보다도 더 중요해 보이기도 하다. 사람이 주거가 불안하면 행복이라는 단어를 떠오르기가 어렵다. 우리나라는 특히 주거불안이 극심하다. 집값이 터무니없이 폭등했기 때문이다. 그러니 주택을 매수하려는 사람들도 불안하고 주택을 매수할 능력이 없는 사람들도 전월세 가격이 오르니 불안하다.

 

이러니 주택가격이 조금만 반전 움직임을 보이면 이러한 불안심리가 팽배해지면서 주택을 매수하게 된다. 그러나 이것도 지나친 기우에 불과하다. 2000년대 이후 주택임대시장을 보면 실제 주택가격의 급등과는 달리 전월세 가격은 극히 안정적인 움직임을 보였다는 것을 알 수 있다. 물론 소형주택의 멸실로 도시 소형주택의 전월세 가격은 상당폭 상승했지만 이것 또한 주택매매와는 별개의 문제로 보아야 한다. 왜냐하면 이들 소형주택에 거주하던 세입자들이 당장 주택매수자로 나설 능력이 부족하기 때문이다. 그래서 소형주택 전월세 상승이 주택매매가격을 올릴 것이라는 전망은 극히 단편적인 견해일뿐이다.

 

실상 대부분의 초소형을 제외한 그 이상의 전월세가격은 극히 안정적으로 움직이고 있다. 분당의 예를 들면 2001년 30평형 전세가격이 1.9억하던 것이 2.5억 수준까지 상승하기도 하였지만 지금은 다시 그 수준과 별반 차이없는 가격대이라는 것이다. 급격히 주택이 늘어난 용인의 경우에는 아직도 30평형 새아파트가 1억대에도 못미치는 경우도 많은 것이다. 7년전 가격보다도 못한 가격이다.

 

주택가격 상승을 주장하는 사람들이 잘 내세우는 전월세의 상승이라는 요인은 극히 일부 지역에만 해당되는 얘기일뿐이다. 사실상 전월세의 상승으로 인한 주거불안이라는 이유로 주택매수를 성급히 할 이유는 없다는 것이다. 여기에 정부가 장기전세주택을 지속적으로 늘려나갈 계획이고, 서민들을 위한 임대주택도 계획분만큼 공급되어 준다면 전월세 시장은 매매가격과 상관없이 더욱 더 안정될 것이다. 사실상 전월세 시장의 안정을 통해 주택매매가격이 안정될 것이라는 말이 더 정확한 표현일 것이다.

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