용인 동백지구의 입주가 시작된지 4개월이 지났다.

분양당시 평당 700만원 정도 수준의 아파트들이 이젠 평당 1200만원을 훌쩍 넘어 1500만원을 향해 치닫고 있다. 그동안 판교 후광효과로 분당의 강한 상승에 이어 용인도 죽전, 성복, 동천 등이 급등하면서 동백도 분양권 상태에서 상당한 가격 상승을 하였고, 입주가 시작된 이후에도 투기적 수요자보다는 두터운 실수요층으로 인해 탄탄한 가격대를 형성하고 있어, 향후 전망을 밝게 해주고 있다.

 

동백은 사실상 용인에서는 가장 체계적으로 개발된 규모가 큰 택지개발지구이다. 물론 그 보다 더 규모가 크고 입지가 좋은 죽전이 있지만 죽전은 소위 난개발지역의 확산을 막기위한 고육지책으로 택지가 지정되어 지금도 난개발과 택지개발이 혼조되어 다소 계획도시로서의 정돈된 이미지가 떨어지는 약점이 있다. 그러나 죽전은 분당 인접이라는 최대 입지적 장점과 지속적인 개발이 순조롭게 진행되어가고 있어 미래가치로서의 죽전의 가능성은 충분하다고 할 수 있다. 지금 죽전과 동백의 가격차이가 그것을 증명해주고 있는 것이다.

 

지금 동백과 죽전의 가격갭은 30평형대 기준으로 죽전은 평균 5.5억 수준이고 동백은 4억 수준으로 나타나고 있다. 죽전과 동백의 차이는 중기적인 측면과 장기적인 측면을 보면 그 가격갭이 상당히 변화가 심할 것이라는 생각을 가져본다.

 

중기적으로 약 5년 정도만을 본다면 동백이 가격격차를 죽전과 상당히 접근시킬 것으로 보인다. 그것은 죽전은 지금 추가개발되어야 하는 프로젝트(예를들면 지금 가장 흉물스러운 죽전 고가도로의 철거 및 지하차도 개통, 전철의 지하화, 기존 난개발 아파트들의 리모텔링 완료, 단국대 이전 및 단국대앞 상권의 완료 그리고 죽전과 분당 수서고속도로의 연결 등)들이 향후 5년 이후에나 가시화될 수 있기 때문이고, 동백은 시작부터 계획도시로 시작되었기 때문에 일단은 입주가 완료되는 내년 시점이후부터는 이미지의 개선이 가시화될 것으로 보인다. 향후 3년 안에 동백은 죽전과의 가격갭 1.5억에서 반 정도는 줄일 것이고, 이 속도는 5년까지 이어질 것이다. 그러나 죽전의 개발이 확연히 이루어진다면 5년 이후부터는 다시 그 갭이 벌어질 수도 있다는 생각이다. 아마 죽전은 동백과는 격이 다르게 분당신도시와 어깨를 나란히 할 수 있는 그런 지역이 될 수도 있다는 생각이다. 문제는 그러한 개발이 얼마나 빠르게 완벽하게 진행될 것이냐에 달려있다.

 

동백의 장점을 들여다 보자.

우선 동백의 외곽을 가로지르는 지하차도는 분당같은 신도시의 축소판을 보는 듯하다. 이 도로가 동백을 가로질러 터널 두개만 지나면 10분만에 분당 구미동에 도착할 수 있게 만들어 준다. 도시 내부적으로는 석성산을 배경으로 친환경적인 접근으로 아파트들이 잘 정돈되어 있어 깨끗하고 단정한 이미지가 물씬 풍긴다. 아파트 단지들을 잇는 가로공원은 분당같은 1기 신도시와는 또 다른 차별화된 모습으로 입주민들의 만족도를 높일 수 있게 설계되어 있다. 마을마을마다 석성산 줄기의 자그마한 동산을 끼고 있어 아파트와 녹지가 한데 어울려있는 천혜의 환경도시이다. 여기에 경전철이 한창 공사 중에 있어 교통난의 부담을 덜어줄 것이고, 동백IC 공사도 확정되어 동백의 교통여건은 상당한 진전을 보여줄 것으로 기대된다.

 

동백이 장점만 있는 것은 아니다. 단점을 들여다 보자.

동백의 약점은 입지적으로 서울과의 거리가 상당히 멀다는 것이다. 아마 죽전과 분당-수서간 고속도로가 연결되거나 다른 자동차 전용도로가 연결되지 않는 한 상당한 교통부담을 안고 갈 수밖에 없기 때문에 서울지역 출퇴근자들의 마음을 끌기가 쉽지 않다. 지금 경전철이 공사 중에 있기 때문에 개통이 되면 다소 이러한 부담을 덜어 줄 수 있다는 것이 위안이지만 그것으로는 부족해 보인다.

경전철도 지상철이라는 것이 부담스럽다. 서울이나 잘 나간다는 신도시는 대부분이 지하철이다. 서울에서 지상철 역이 있는 지역과 지하철역이 있는 지역의 아파트 가격을 비교한 기사를 보았었는데 상당한 격차가 나고 있음을 볼 때, 지상철 역세권은 자칫 호재가 아니라 악재가 될 수도 있음을 알 수 있다.

 

지상철의 경우에는 도시미관도 좋지 못하다. 거대한 고가도로가 도시를 가로지르는 모습이 썩 좋은 모습이 아니다. 1기 신도시 중에서도 분당이나 일산은 순환고속도로가 도시 외곽으로 설계되었지만 평촌이나 중동신도시의 경우에는 도시를 관통하면서 지나가고 있는 모습은 그렇게 좋은 모습은 아니다.아마 이러한 부분도 도시간의 주택가격을 결정짓는 요소가 되었을 것이다. 동백의 경전철은 그러한 약점을 가지고 있는 것이다. 그런 의미에서 죽전도 지금의 보정역처럼 지상철역을 고수한다면 분당과 어깨를 견주기에는 역부족일 수밖에 없다.

 

여기에 동백내부의 도로폭이 좁다는 것도 핸디캡이다. 동백은 외곽 지하차도가 4차선으로 뚫려있지만 내부를 관통하는 주도로도 보통 4차선 수준이다. 상업지역이 몰려있는 쥬네브인근은 6차선으로 되어 있지만 그곳은 최소 8차선은 되어야 적정수준이고 주도로들도 최소한 6차선은 되어야 한다는 생각인데 참으로 도로만 보면 답답하기 그지 없다. 입주가 완료되고 쥬네브 상가가 동백의 중심상권으로 자리를 잡을 때 그곳의 교통혼잡은 불을 보듯 뻔하다. 다소 걱정스러운 면이다.

 

그외에도 여러가지 장단점이 있겠지만 대표적으로 눈에 띄는 것만 비교해 보았다. 이러한 장단점이 있는 동백이지만 동백의 중기적인 전망은 상당히 밝다는 생각이다. 특히 동백은 죽전과 연동되어 가격이 움직일 것이므로 분당과 연동되어 있는 죽전이 버텨주는 한 동백은 강한 하방경직성을 가지고 기회가 있을 때마다 상승의 날개를 달 것이다. 우선은 올 7월말에 동백이마트가 입점하고 대표적인 상업시설인 쥬네브 상권이 가시화되면 전체적인 분위기가 업될 것이고, 입주가 어느 정도 완료되는 시점도 호재이고, 경전철 개통 그리고 동백IC 개통까지도 이러한 호재 하나 하나가 도시의 전체적인 면을 업그레이드 시켜주며 강한 가격상승의 빌미를 줄 것이다.

 

지금 동백의 내집마련을 하기 위해서는 양극화 전략을 사용함이 좋을 듯 하다. 일단은 동백의 로열단지로 명성을 이미 떨치고 있는 신영프로방스나 동일하이빌 같은 아파트를 고가에 매수하는 방법이 하나이고, 또 다른 방법은 가격갭이 상당히 벌어진 아파트 들을 중점으로 저가 매수하는 방법이 또 하나의 방법이다. 거기에는 주로 입지가 떨어지는 아파트(주공 등)가 될 것이다. 고가에 매수하는 로열단지들은 향후에도 시세상승을 주도할 수 있는 희소성있는 아파트들로서 자금여력이 있으신 분들에게 권하고 싶다. 그리고 그 외의 대기매수자들은 다른 중치급의 아파트들에 거금을 들이기 보다는 4억대 미만에서 저렴한 아파트 사냥을 하는 것이 향후 투자수익을 남기는데 중치급 아파트들보다는 유리할 것이다.

 

동백! 지금도 늦지 않은 것 같습니다.