2008-12-23 12:32

http://blog.drapt.com/hswwan/1452331230003174521

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

잔금시 매도인이 조심할 점.

아파트나 주택, 상가를 매도하는 사람 (매도인 : 파는 사람)이 조심할 부분이 있다는 것은 흔히 알지 못하는 사실이다.
매도인의 경우에는 매수인에게 잔금을 받고 소유권이전등기에

관련된 서류만 지급하면 되는 것으로 우리는 일반적으로 알고 있다. 하지만 실무에서는 매도인도 반드시 유념할 부분이 있는데 그것이 바로 매수인이 매도인의 근저당권 승계 시 채무자 변경에 관련된 서류를 받아야 한다는 것이다.

 

 

 간단하게 압축을 하자면, 매도인이 융자를 얻어서 아파트를 매수하였다면 그 당시의 채무자는 당연히 매도인이 될 것이다. 그런데 매수인이 나타났는데 매수인이 하는 말이 은행의 융자를 자신이 승계를 할 테니까 잔금에서 융자금액을 빼고 잔금을 지급한다는 것이다.

 

매도인의 경우에는 그렇게 하라고 승낙을 하였고 결국 잔금을 지급받았고 이전등기에 관련된 서류들을 매수인에게 지급하여 매수인은 소유권이전등기를 경료 하였다. 이처럼 모든 것이 순조롭게 이루어지는 듯 하였으나 몇 달 이후 은행에서 매도인에게 전화를 하는 것이었다.

 

당신 이름으로 되어있는 채무액이 변제가 되지 않았으며 이자를 납부하지 아니하므로 근저당권 설정된 집을 경매로 처분하고 그래도 채권액에 도달하지 않을 경우에 나머지 부분에 대해서는 당신 재산에 대하여 가압류를 하여 처분하겠다는
전화이다.

당황한 매도인은 무슨 소리냐?

나는 그 집을 잔금을 받고 매도하였다. 라고 말을 하였고
은행직원은 조용히 이렇게 말을 한다.

“당신은 집을 매도하였지만 당신이 융자받을 당신의 채무자는 아직 당신이고, 새로운 매수인이 융자에 대하여 채무승계계약을 하지 아니하였으므로 등기부등본상 채무자는 아직 당신이며 은행대출에 관련된 모든 서류에 아직도 당신이 채무자로 되어 있다는 것이었다. 따라서 당신의 책임에서 홀가분하지 않는다는 말이었다.

 

실무에서는 이런 경우의 수가 발생되지 않는 것은 아니다. 어떤 경우는 매수인이 근저당권의 채권채고액을 승계하기로 하였으나 잔금이후에 매수자 이름으로 승계가 되지 않는 경우도 종종 있으므로 우리는 잔금지급을 하는 시점에 매도인이 되었든, 매수인이 되었든 꼼꼼하게 서류를 챙기고 이러한 꼼꼼함을 반드시 등기라는 제도를 이용하여 등기부등본 상 채무자에 관련된 서류 등을 정리를 하여야 한다는 말이다.

좋은 게 좋은 것이다. 때로는 당연히새로운 매수자가 채무자변경등기를 하겠지. 라고 생각하였다가는 언젠가는 큰 코 다치는 경우의 수가 있으므로 매도인 입장이라면 항상 서류 등을 꼼꼼하게 채기는 것이 습관이 되어 있어야 한다.

 

언제 한번은 10억대 이상의 상가건물을 넘긴 적이 있었는데 매도인이 보통이 아닌 것이다.

왜냐하면 매도인 같은 경우에 잔금만 받을줄 알았으나 매도인은 매수인과 매도인이 같이 은행에 가서 채무자변경계약서에 도장을 찍지 않을 경우에는 잔금을 받지 않겠다는 말과 함께 소유권이전등기 서류를 넘겨줌과 잔금을 받기 이전에
대출받은 은행에 같이 가서 채무자변경을 먼저 하자는 것이다.

 

그래서 결국 매도인과 매수인 그리고 필자까지 포함하여 채무자 변경에 관련된 은행서류들을 다 정리한 이후에 잔금을 지급한 경우가 있었다. 이처럼 서민들의 경우에는 모든 점에 취약하고 좋은 게 좋은 것이라는 생각 하에 상대방을 무작정 믿고 신뢰함에 비하여 부자들의 경우에는 사람에 대한 신뢰를 믿긴 믿되 가장 중요한 것으로 생각하는 것은 서류정리였다.

또한 채무자 변경에 앞서서 여러분들이 꼭 기억해야 될 것은 채무자 변경에도 종류가 있다는 것이다.

 

 확정채무의 면책적채무인수

 

확정채무의 병존적채무인수이다.

먼저 면책적채무인수는 매도인에게 그 어떤 경우에도 책임이 없다는 말이며

병존적채무인수의 경우에는 매도인에게도 어느 정도 영향이 있다는 말이다.

따라서 여러분들이 상가 건물을 매도하거나 근저당권이 설정된 부동산을 매도할 경우에는 채무인수계약에 앞서 확정채무의 면책적채무인수인지? 확정채무의 병존적채무인수인지 확실하게 알아야 할 것이다.

 

 

아무 생각 없이 채무인수계약을 작성하였다가는 나중에 소송에 휘말리거나 힘든 경우의 수를 당할 수 있으므로 매도에 앞서 항상 먼저 꼼꼼하게 생각하고 서류들을 확실히 챙기는 훈련이 되어 있어야 하겠다.

 

한국재테크투자개발원 www.krich.or.kr    원장  배종찬

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