잔금시 매도인이 조심할 점.

아파트나 주택, 상가를 매도하는 사람 (매도인 : 파는 사람)이 조심할 부분이 있다는 것은 흔히 알지 못하는 사실이다.
매도인의 경우에는 매수인에게 잔금을 받고 소유권이전등기에

관련된 서류만 지급하면 되는 것으로 우리는 일반적으로 알고 있다. 하지만 실무에서는 매도인도 반드시 유념할 부분이 있는데 그것이 바로 매수인이 매도인의 근저당권 승계 시 채무자 변경에 관련된 서류를 받아야 한다는 것이다.

 간단하게 압축을 하자면, 매도인이 융자를 얻어서 아파트를 매수하였다면 그 당시의 채무자는 당연히 매도인이 될 것이다. 그런데 매수인이 나타났는데 매수인이 하는 말이 은행의 융자를 자신이 승계를 할 테니까 잔금에서 융자금액을 빼고 잔금을 지급한다는 것이다.

매도인의 경우에는 그렇게 하라고 승낙을 하였고 결국 잔금을 지급받았고 이전등기에 관련된 서류들을 매수인에게 지급하여 매수인은 소유권이전등기를 경료 하였다. 이처럼 모든 것이 순조롭게 이루어지는 듯 하였으나 몇 달 이후 은행에서 매도인에게 전화를 하는 것이었다.

당신 이름으로 되어있는 채무액이 변제가 되지 않았으며 이자를 납부하지 아니하므로 근저당권 설정된 집을 경매로 처분하고 그래도 채권액에 도달하지 않을 경우에 나머지 부분에 대해서는 당신 재산에 대하여 가압류를 하여 처분하겠다는
전화이다.

당황한 매도인은 무슨 소리냐?

나는 그 집을 잔금을 받고 매도하였다. 라고 말을 하였고
은행직원은 조용히 이렇게 말을 한다.

“당신은 집을 매도하였지만 당신이 융자받을 당신의 채무자는 아직 당신이고, 새로운 매수인이 융자에 대하여 채무승계계약을 하지 아니하였으므로 등기부등본상 채무자는 아직 당신이며 은행대출에 관련된 모든 서류에 아직도 당신이 채무자로 되어 있다는 것이었다. 따라서 당신의 책임에서 홀가분하지 않는다는 말이었다.

실무에서는 이런 경우의 수가 발생되지 않는 것은 아니다. 어떤 경우는 매수인이 근저당권의 채권채고액을 승계하기로 하였으나 잔금이후에 매수자 이름으로 승계가 되지 않는 경우도 종종 있으므로 우리는 잔금지급을 하는 시점에 매도인이 되었든, 매수인이 되었든 꼼꼼하게 서류를 챙기고 이러한 꼼꼼함을 반드시 등기라는 제도를 이용하여 등기부등본 상 채무자에 관련된 서류 등을 정리를 하여야 한다는 말이다.

좋은 게 좋은 것이다. 때로는 당연히새로운 매수자가 채무자변경등기를 하겠지. 라고 생각하였다가는 언젠가는 큰 코 다치는 경우의 수가 있으므로 매도인 입장이라면 항상 서류 등을 꼼꼼하게 채기는 것이 습관이 되어 있어야 한다.

언제 한번은 10억대 이상의 상가건물을 넘긴 적이 있었는데 매도인이 보통이 아닌 것이다.

왜냐하면 매도인 같은 경우에 잔금만 받을줄 알았으나 매도인은 매수인과 매도인이 같이 은행에 가서 채무자변경계약서에 도장을 찍지 않을 경우에는 잔금을 받지 않겠다는 말과 함께 소유권이전등기 서류를 넘겨줌과 잔금을 받기 이전에
대출받은 은행에 같이 가서 채무자변경을 먼저 하자는 것이다.

그래서 결국 매도인과 매수인 그리고 필자까지 포함하여 채무자 변경에 관련된 은행서류들을 다 정리한 이후에 잔금을 지급한 경우가 있었다. 이처럼 서민들의 경우에는 모든 점에 취약하고 좋은 게 좋은 것이라는 생각 하에 상대방을 무작정 믿고 신뢰함에 비하여 부자들의 경우에는 사람에 대한 신뢰를 믿긴 믿되 가장 중요한 것으로 생각하는 것은 서류정리였다.

또한 채무자 변경에 앞서서 여러분들이 꼭 기억해야 될 것은 채무자 변경에도 종류가 있다는 것이다.

 확정채무의 면책적채무인수

확정채무의 병존적채무인수이다.

먼저 면책적채무인수는 매도인에게 그 어떤 경우에도 책임이 없다는 말이며

병존적채무인수의 경우에는 매도인에게도 어느 정도 영향이 있다는 말이다.

따라서 여러분들이 상가 건물을 매도하거나 근저당권이 설정된 부동산을 매도할 경우에는 채무인수계약에 앞서 확정채무의 면책적채무인수인지? 확정채무의 병존적채무인수인지 확실하게 알아야 할 것이다.

아무 생각 없이 채무인수계약을 작성하였다가는 나중에 소송에 휘말리거나 힘든 경우의 수를 당할 수 있으므로 매도에 앞서 항상 먼저 꼼꼼하게 생각하고 서류들을 확실히 챙기는 훈련이 되어 있어야 하겠다.

한국재테크투자개발원 www.krich.or.kr    원장  배종찬

계약의 해제와 해지

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이에 반하여 계약의 해지는 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸케 하는 행위를 말하며,

옛날에는 해지를 해제, 해약, 해약의 신입 등으로 썼으나 지금은 해지라고 합니다.

해지는 계속적 채권관계, 즉 임대차나 고용계약 등에서만 인정됩니다.

예를 들어 임대차계약을 하고 임대주택에 살고 있다가 집주인에게 집을 빼겠다고 한다면 해지가 되지만,

계약을 한 후에 임대한 주택에 들어가기 전에 불가피한 사정이 생겨 살지 못하게 된 경우라면 계약의 해제가 됩니다.

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결론적으로 해제와 해지의 근본적인 차이는 소급효가 있느냐, 없는냐

(즉, 처음부터 효과가 없어지느냐 아니면 기존의 관계는 유효하고

앞으로의 관계를 없애는 것이냐)에 있는 것입니다.

★ 계약의 해제의 효과와 그 사례

 1. A는 B에게 자신의 자동차를 5백만원에 팔기로 매매계약을 맺었다.

그러나 그 후 자동차 시세가 3백만원으로 떨어지자 B는 대금지급기간이 경과하여도 대금의 지급을 하지 않고 있다

(이것을 이행지체라고 한다). 이 경우 A가 취할 수 있는 조치를 살펴보면,

1-1. A는 B에게 자동차를 넘겨주고 5백만원과 지연이자를 청구할 수 있고,

B가 이때에도 거절한다면 B의 재산에 대해 강제집행을 할 수 있다.

그러나 이렇게 되면 문제가 복잡해지므로 A는 '언제까지 대금을 지급하지 않으면 계약이 해제된다'는 최고를 하고,

이 기간이 경과하면 계약을 해제할 수 있다.

계약이 해제되면 A는 매매대금(5백만원)과 현시가(3백만원)의 차액인 2백만원과 지연이자를 B에게 손해배상으로

청구할 수 있다. 반대로 B는 미리 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.

 ※ 만일 A와 B가 처음 계약할 때 계약서에 "대금을 지급하지 않고 이행기가 경과하면

자동적으로 계약이 해제된 것으로 본다"는 특약을 하였을 때에는 B가 대급지급기일에 지급하지 않음으로써

계약은 해제되고, 이때에는 B에게 손해배상을 청구할 수 없다.

1-2. A가 이미 B에게 자동차를 넘겨주었다면 5백만원과 지연이자를 청구하면 된다.

그런데 그 자동차를 C라는 사람이 6백만원에 사겠다고 한다면 계약을 해제하고 자동차를 반환받아 C에게 팔 수 있다.

이때에도 B에게 지연이자를 청구할 수 있다.

그리고 계약이 해제되면 자동차의 소유권은 당연히 A에게 이전하고 B는 타인 소유의 자동차를 타고 다니는 것이 된다.

2. 위와 반대의 경우로서, 자동차값이 6백만원으로 상승하자 B가 대금(5백만원)을 지급하려 하였으나

A가 이를 거절한다면 B는 대금을 공탁하고 강제집행으로 자동차의 인도와 손해배상을 청구할 수 있다.

그러나 이때에도 B는 계약을 해제하여 자동차를 포기하고 현시가의 상승액인 1백만원을 청구할 수 있다.

2-1. B가 이미 대금을 지급하였다면 자동차의 소유권이전을 청구할 수 있으나,

계약을 해제하고 5백만원과 함께 상승액인 1백만원을 합한 금액(즉, 6백만원)을 A에게 청구하면 된다.

2-2. A가 자동차의 소유권이전을 미루고 있는 사이(A의 이행지체)에 그 자동차가 불에 타 전소되었다면?

이 경우를 이행지체 후의 이행불능이라고 하고, 이때에는 A의 책임 없는 사유에 의하여 타 버렸어도

(예를 들어 방화범에 의하여 전소되었을 경우) A는 B에게 손해를 배상해주어야 한다.

3. 계약 당사자가 후일 사정이 변경되어 계약을 이행하는 것이 한쪽에 심한 불이익을 가져오는 경우 등에 있어서는

계약을 해제할 수 있다는 해제약관(특약)을 계약서에 기재한 경우 - 이를 해제권의 보류(保留)라고 한다 -

이 약관(특약)에 기하여 계약을 해제하는 경우에는 상대방에 대하여 손해배상을 청구할 수 없다.

★ 해제와 유사한 용어들

 1. 해제와 취소 : 권리자의 일방적인 의사표시에 의하여 법률행위(매매)의 효력을 소급적으로 소멸시키는

점에서 동일하나, 해제는 계약에 특유한 제도임에 반하여 취소는 계약뿐만 아니라 모든 법률행위에 인정된다.

그리고 취소는 법률의 규정에 의하여 발생하게 되는데,

행위무능력, 위사표시의 하자(사기나 강박), 착오가 있을 경우에 취소할 수 있다.

2. 해제계약(합의해제) : 당사자가 서로 합의하여 계약을 폐기하고 원상으로 회복하는 것을 말한다.

임대인과 임차인이 임대차계약을 맺은 후 서로 합의하여 없었던 것으로 하는 경우가 이에 속한다.

3. 해제조건 : 계약의 당사자가 어떤 일정한 조건을 정해놓고 이 조건이 성취되면 계약이 자동적으로

실효되는 것을 정한 경우, 해제의 의사표시가 없어도 조건이 성취되면 자동적으로 해제되고,

그 해제의 효력은 장래를 향하여 발생한다.

해제는 해제권을 행사하여야만 그 효력이 발생하고 효력은 과거로 소급하여 발생하는 것과 차이점이 있다.

이러한 해제조건의 예로는 실권약관(失權約款)을 들 수 있는데,

할부판매에 있어서 "매수인이 1회라도 대금지급을 지체하면 그 즉시 계약은 자동적으로 해제되고,

매수인은 목적물에 대한 권리를 잃게 되며, 매도인은 이미 지급받은 대금을 반환할 필요가 없다"라는 약관과,

부동산매매에 있어서 "매도인이 대금지급기일에 대금을 지급하지 않은 때에는 그 즉시 계약은 자동적으로 해제되고

매수인이 이미 매도인에게 지급한 계약금 등에 관하여는 이를 반환청구할 수 없다"라는 약관이다.

이러한 실권약관이 계약서에 문자로 인쇄되어 약관의 형태로 계약이 체결된 때에는 약관의 규제에 관한 법률에 의하여

고객이나 상대방에게 부당하게 불리하면 무효가 된다.

4. 철회(撤回) : 매매나 임대차계약이 체결되어 이미 효력을 발생한 경우에는

그 효력의 소멸을 해제나 해지에 의하여 할 수 있고, 아직 계약이 성립되지 않았을 단계에서는 철회할 수 있다.

철회는 일방적 의사표시라는 점에서 해제와 같으나,

아직 효력이 발생하지 않은 의사표시를 장차 발생하지 않도록 막는 것이다.