2007-07-19 23:24
http://blog.drapt.com/hothiloo/22751184855055214 
자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
[뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다]
내집마련ㆍ성공투자의 벗, 
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♣ 재개발 지분, 양도세 중과 피하는 방법
1가구2주택 이상인 경우 양도소득세가 50% 중과되고 3주택 이상이면 60% 이다.
또한 재개발이나 재건축 주택이 멸실돼 입주권이 되더라도 양도소득세 산출시 주택수에는 포함돼 양도소득세율 50~60% 중과를 피할 수 없다.
즉, 일반아파트 1채와 재개발구역내 주택을 갖고 있다가 재개발 주택이 관리처분 돼 입주권 상태가 되고 실제 철거해 주택이 없는 상태라고 가정해보자.
이때 사실상 보유한 주택은 아파트 1채에 불과하다. 하지만 양도소득세 계산시 철거돼 주택 실체가 없는 재개발 구역 입주권도 주택으로 간주한다. 때문에 1가구2주택으로 양도소득세 50%를 내야 한다.
이 경우 실상 시세차익의 50%를 세금으로 내고 실제 수익은 얼마되지 않는다. 때문에 재건축, 재개발 특히 재개발 지분 투자를 꺼리게 하는 규제 중 하나 이다. 아예 투자를 포기하거나 수익이 적을 것을 감안하고 소심하게 임하게 된다.
하지만 여기에도 틈새는 있다. 입주권과 일반주택 모두 중과대상이 아니고 일반주택을 매도할 때만 중과된다. 기본적으로 입주권 자체는 양도소득세 중과대상이 아닌 일반세율이 적용된다.
즉, 주택이 멸실되면 사실상 주택이 아니며 주택이 아닌 입주권(관리처분 이후) 상태에서 양도할 경우 권리의 양도로 본다. 때문에 중과 대상이 아니며 9~36% 일반 세율이 적용된다.
따라서 양도소득세 중과를 피하려면 재개발 구역 주택이 입주권이 되는 관리처분시점까지 기다리면 된다. 입주권과 일반주택 1채를 보유하고 있는 상황에서 입주권을 매도할 경우 입주권 자체는 중과가 아닌 일반세율이 적용되는 만큼 양도소득세를 줄일 수 있다.
♣ 아파트 분양가 책정방식
한때 정부가 민간 주택건설업체의 아파트 분양가 산정에 개입하기도 했지만, 현재는 업체 스스로 분양가를 산정해 지자체에 승인(분양가 승인이 아닌 입주자모집승인)을 받아 아파트를 분양한다. 이 과정에서 분양가를 낮추라는 지자체와 그럴 수 없다는 업체 간의 신경전이 벌어지기도 한다. 심한 경우에는 법정 싸움으로 비화되기도 한다. 이같은 분양가는 ‘거래사례비교법’‘수익환원법’‘원가법’등 세 가지 방식으로 산정된다.
거래사례비교법은 말 그대로 주변 아파트 시세에 맞춰 분양가를 산정하는 것이고, 수익환원법은 투자를 통한 수익(임대수익등)을 근거로 분양가를 역산하는 것이다. 원가법은 개발원가를 산정한 뒤 개발이익(통상 전체 매출액의 7%이상)을 추가해 분양가를 메기는 방법이다.
아파트의 경우 주로 거래사례비교법과 원가법을 사용한다. 즉 개발원가를 산정하고 그 가격을 주변시세와 비교한 뒤 적정 분양가를 정하는 것이다.
그렇다면 개발원가는 어떻게 산정할까. 개발원가는 크게 ‘택지비’‘공사비’‘영업비’‘제세공과금’‘금융비용’ 등 4가지 항목으로 나눠볼 수 있다. 택지비는 땅을 사느데 든 비용과 아파트를 지을 수 있게 땅을 고르는 비용 등 토지 관련 각종 비용을 합한 것을 말한다. 공사비는 자재.인건비 등 실제 건축에 필요한 모든 경비를 말한다.
택지비와 건축비는 기본적으로 건설업체와 사업지별로 제각각이지만 통상적으로 전체 개발원가의 70% 선으로 보면 된다는게 건설업계의 입장이다. 영업비는 견본주택을 짓고 운영하는 데 필요한 경비와 신문.방송 등의 광고비,분양 보증비 등이다. 제세공과금은 과밀.교통시설.학교용지부담금과 각종 인.허가 비용 등의 수수료 등을 말한다.
따라서 개발원가는 택지비, 공사비, 제잡비, 금융비용, 시행이익(시행.시공사 이익)을 모두 합한 금액이 된다. 이렇게 개발원가를 산정한 후에 주변 시세와 비교해 분양가를 정한다.
그래서 정부가 다락같이 오르는 분양가를 제한하기 위해 9월부터 민간아파트에 대해서도 분양가 상한제를 도입하고 수도권과 지방투기과열지구에 대해서는 일부 항목이긴 하지만 분양원가를 공개토록 한 것이다.
물론 지금도 택지개발지구 등 공공택지 내 아파트에 한해서 분양원가 공개가 이뤄지고 있다. 그러나 9월부터는 서울.수도권은 물론 지방의 투기과열지구 내에 건설되는 민간 아파트로 확대된다.
이와 함께 분양가 상한제가 전국의 모든 아파트로 확대 실시된다. 재개발.재건축 아파트도 마찬가지다. 이에 따라 민간 주택건설업체들의 고분양가 책정으로 인한 논란은 앞으로 크게 줄어들 것으로 보인다.
9월부터 민간업체들이 공개해야 하는 분양원가 항목은 ‘택지비’‘직접공사비’‘간접공사비’
‘건축비’‘감리비’‘부대비’‘가산비’등 총 7개 항목이다. 택지비의 경우 공인감정기관이 평가한 감정평가액을, 가산비는 구체적인 가산내역과 산출근거를 각 시.군.구에 설치된 분양가심사위원회가 검증해 사업장별로 공개하게 된다. 가산비는 지하주차장 건축비, 기준 초과 복리시설 설치비 등을 말한다.
직접공사비와 간접공사비,설계비,감리비, 부대비 등 5개 항목은 '기본형 건축비'로 묶여 분양가심사위원회가 지역별 특성을 감안해 산출한 구체적인 내역을 항목별로 지자체장(분양승인권자)이 공개한다.
따라서 기본형 건축비의 경우 사업장별 상세 내역은 공개하지 않는다. 기본형 건축비 항목 중 직접공사비는 재료.인건.기계경비 등이고 간접공사비는 산재.고용보험 등이다.
분양가상한제는 아파트 분양가를 건설교통부 장관이 정하는 표준건축비 등으로 산정하는 제도를 말한다. 아파트 분양가가 택지비와 건축비 등의 원가와 연동되기 때문에 원가연동제라 부르기도 한다.
쉽게 말해 정부가 아파트 분양가 산정에 직접 개입하는 것이다.
♣ 뉴타운ㆍ재개발 권리가액(감평액) 책정방식
재개발 권리가액 책정방식은 주택의 형태에 따라 차이가 있습니다.
1) 단독주택, 나대지
등기부등본을 열람할때 토지와 건물로 따로 열람하여야 하는
단독주택(다가구, 구옥)과 나대지는 토지와 건물 각각 따로 평가하여
보상액이 정해집니다.
흔히, 쓰이는 방법인 대지면적*개별공시지가*감평지수, 건물면적*건물평가액
에다 비례율(80%~120%)을 곱한 방식이 바로 재개발의 단독주택 평가방식입니다.
2) 공동주택
등기부등본을 열람할때 집합건물로 열람하여야 하는 공동주택(다세대, 연립,
빌라, 아파트)은 대지,건물을 따로 평가하는 방식이 아닌 공동주택공시가격과
거래사례비교법을 사용합니다.
흔히 알려져 있는 감정평가사 2인 방문 후 현황평가방식은
감평사들이 현황평가를 하기전에 등기부등본과 건축물대장,
개별공시지가 혹은 공동주택공시가격과 시세(거래사례비교법) 등을
먼저 확인하고 현황평가를 진행한다는 사실 명심해두시기 바랍니다.
♣ 재개발ㆍ재건축 실거래가 양도차익 계산방법
소득세법 시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]
① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.(2007.02.28 개정)
1. 청산금을 납부한 경우(2007.02.28 개정)
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)
2. 청산금을 지급받은 경우(2001.12.31 개정)
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의
평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호
또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비) ×(기존건물과 그 부수토지의 평가액
- 지급받은 청산금) ÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]
② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.(2007.02.28 신설)
1. 청산금을 납부한 경우(2007.02.28 신설)
[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 납부한 청산금)] 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)
2. 청산금을 지급받는 경우(2007.02.28 신설)
제1항 제2호에 따른 가액
③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.(2007.02.28 개정)
취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의
기존건물과 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가
그 부수토지 ×───────────────────────
의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의
법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가
④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.(2007.02.28 개정)
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.(2007.02.28 개정)
2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다.(2007.02.28 개정)
⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.(2007.02.28 신설)
1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간(2007.02.28 신설)
2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간(2007.02.28 신설)
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.(2007.02.28 항번개정)
⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다.(2007.02.28 항번개정)
1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)
2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가
3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비
♣ 주택재개발방식과 주택조합방식 심층비교분석
대부분의 무주택자들의 소망은 적은 돈을 가지고 안정적으로 내집 마련을 하는 것이다. 어느 정도의 종자돈이 준비 되어 가면 구체적으로 실행에 들어가게 된다.
내집 마련하는 방법은 기존주택 매입,경매,재개발 또는 재건축 조합원 지위 확보, 특별공급아파트, 분양전환되는 임대아파트 , 주택조합의 조합원지위 확보 등이 있다.
최초로 내집 마련하는 사람들은 조금씩은 실수를 할 수가 있지만 상기의 각각 방법마다 필수적으로 점검해야 할 중요한 내용들이 있는데 이를 간과함으로써 후회를 하는 경우가 발생하기도 한다.
이중 특히 주택재개발 조합과 주택조합을 구별하지 못하여 투자자들이 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 재개발 조합은 도시및주거환경정비법(이하 도정법)하에서 진행되는 것이고 주택조합은 주택법을 근거로 하여 진행되기 때문에 차이점이 많다.
무주택자에게 주택마련의 기회를 제공하기 위한 제도로 조합을 구성한 후 주택건립에 필요한 토지를 매입하여 공동으로 주택을 건립하는 사업으로 직장조합과 지역조합이 있다.
이중 직장조합은 근래에 거의 없으며 대부분이 지역조합아파트이며, 지역조합이란 말 그대로 지역주민들이 합의해서 아파트를 짓기로 하는 것이다. 청약통장이 필요 없어서 한때 인기가 높았으나 현재는 많은 곳에서 어려움을 겪고 있다.
조합주택은 조합원모집→부지매입→원주민 이주 및 철거→조합인가→사업계획승인→착공 순으로 진행된다. 조합원자격은 무주택세대주 또는 60㎡이하규모의 주택을 1채소유한 세대주로서 해당지역에 6월 이상 거주해야한다.
자격이 있는 조합원을 해당시 거주자중에서 20인 이상으로 구성하고 사업부지를 100%매입해야한다. 일부 토지 소유주의 반대로 부지매입이 늦어져서 수년씩 지체되거나 심지어 사업을 포기하는 경우도 있다. 건축규모는 국민주택규모인 전용면적85㎡(25.7평)이하로 건축해야한다.
주민스스로 조합을 구성하기도 하지만 많은 지역조합은 건설사나 시행사 등이 그 지역에 들어와서 지역주민들의 토지나 건물을 매입하면서 일이 시작된다.
이 과정에서 시공사를 선정하고 시공사 이름으로 분양권을 미리 돌려 조합이나 시행사의 자금을 해결하기도 한다. 이 경우는 동호수가 추첨되지 않고 분양가도 책정되지 않아 속칭 물딱지가 될 가능성도 있다.
이러한 분양권은 초기에 대략 500만원정도부터 거래되다가 점점 수 천만원 프리미엄이 붙기도 하는데, 만약 사업이 지연되면 투자금을 회수 하는데 오랜시간이 걸리거나 아예 회수자체가 어려운경우도 있다.
경기도 안양시 귀인동의 경우 98년 지역조합이 시작하여 99년에 사업계획승인 후 2002년에 입주하여 약4년 정도의 단기간에 입주한 성공 케이스다. 그러나 구리시 인창지구는 종별세분화로 어려움을 겪고 있고, 토평지구, 안양 비산동도 장기간 사업이 지연되고 있다.
신길동 지역조합의 경우 2002년 조합설립하고 550여세대의 조합원 모집도 끝났으나 서울시의 종별세분화와 노후주택문제로 사업이 지연 되고 있다.
< 지역조합방식 유의사항 >
첫째, 사업진행에서 가장 중요한 것으로 토지 매입정도를 꼭 확인 하여야 한다. 도정법의 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나, 지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로 토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 확인해야 한다.
둘째, 조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고 6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 되었는지 또는 모집기간이 얼마나 걸릴지 예측해서 사업지연으로 인한 손해에 대비해야 한다.
셋째, 분양권중 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서 일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시 까지 전매가 금지된다.
넷째, 재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 공동건축하게 되므로 아파트 착공 전에 내는 돈이 많다. 착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반이상을 내야하며 조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야한다. 또한 조합운영을 위한 업무추진비를 별도로 내야하는데 보통은 가구당 300만-500만원 정도이고 중간에 조합에서 탈퇴하더라도 이 돈은 돌려 받지 못한다.
다섯째, 대한주택보증의 시공보증 도입으로 위험부담이 줄어들긴 했으나 시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다.
여섯째, 투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인 하여, 향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수 있다. 미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 금액을 미리 파악한다. 또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면, 누가 낼지 협의할 필요가 있다.
일곱째, 사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율이 몇 퍼센트인지, 미리 구청에 문의 하여야 한다. 구리시의 경우처럼 기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나 아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다.
조합주택은 건설원가에 공급되므로 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고 청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 매력이기는 하나 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의부도, 거주요건 강화로 인한 분양율 저하등의 문제점이 상존한다. 심지어 정상적인 조합이 아닌 유령회사가 조합원을 모집하여 고의로 잠적하기도 한다.
결국 좀더 낯은 가격으로 내 집 마련을 꿈꾸던 서민들이 피해를 보게 되는 것 이다. 따라서 조합원이 되어 내 집 마련을 하려는 사람은 혹시나 있을 피해를 예방하기 위해서라도 지역조합과 재개발조합을 정확히 구별하는 안목이 필요하다.
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