[스크랩] `땅부자` 조동찬씨 부동산 투자 노하우

[스크랩] 뉴타운ㆍ재개발 알짜배기정보 스크랩북 |부동산노트

2007-07-19 23:24

http://blog.drapt.com/hothiloo/22751184855055214

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다] ④ 뉴타운ㆍ재개발 알짜배기정보 스크랩북

내집마련ㆍ성공투자의 벗,

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♣ 재개발 지분, 양도세 중과 피하는 방법

1가구2주택 이상인 경우 양도소득세가 50% 중과되고 3주택 이상이면 60% 이다.

또한 재개발이나 재건축 주택이 멸실돼 입주권이 되더라도 양도소득세 산출시 주택수에는 포함돼 양도소득세율 50~60% 중과를 피할 수 없다.

즉, 일반아파트 1채와 재개발구역내 주택을 갖고 있다가 재개발 주택이 관리처분 돼 입주권 상태가 되고 실제 철거해 주택이 없는 상태라고 가정해보자.

이때 사실상 보유한 주택은 아파트 1채에 불과하다. 하지만 양도소득세 계산시 철거돼 주택 실체가 없는 재개발 구역 입주권도 주택으로 간주한다. 때문에 1가구2주택으로 양도소득세 50%를 내야 한다.

이 경우 실상 시세차익의 50%를 세금으로 내고 실제 수익은 얼마되지 않는다. 때문에 재건축, 재개발 특히 재개발 지분 투자를 꺼리게 하는 규제 중 하나 이다. 아예 투자를 포기하거나 수익이 적을 것을 감안하고 소심하게 임하게 된다.

하지만 여기에도 틈새는 있다. 입주권과 일반주택 모두 중과대상이 아니고 일반주택을 매도할 때만 중과된다. 기본적으로 입주권 자체는 양도소득세 중과대상이 아닌 일반세율이 적용된다.

즉, 주택이 멸실되면 사실상 주택이 아니며 주택이 아닌 입주권(관리처분 이후) 상태에서 양도할 경우 권리의 양도로 본다. 때문에 중과 대상이 아니며 9~36% 일반 세율이 적용된다.

따라서 양도소득세 중과를 피하려면 재개발 구역 주택이 입주권이 되는 관리처분시점까지 기다리면 된다. 입주권과 일반주택 1채를 보유하고 있는 상황에서 입주권을 매도할 경우 입주권 자체는 중과가 아닌 일반세율이 적용되는 만큼 양도소득세를 줄일 수 있다.

♣ 아파트 분양가 책정방식

한때 정부가 민간 주택건설업체의 아파트 분양가 산정에 개입하기도 했지만, 현재는 업체 스스로 분양가를 산정해 지자체에 승인(분양가 승인이 아닌 입주자모집승인)을 받아 아파트를 분양한다. 이 과정에서 분양가를 낮추라는 지자체와 그럴 수 없다는 업체 간의 신경전이 벌어지기도 한다. 심한 경우에는 법정 싸움으로 비화되기도 한다. 이같은 분양가는 ‘거래사례비교법’‘수익환원법’‘원가법’등 세 가지 방식으로 산정된다.
거래사례비교법은 말 그대로 주변 아파트 시세에 맞춰 분양가를 산정하는 것이고, 수익환원법은 투자를 통한 수익(임대수익등)을 근거로 분양가를 역산하는 것이다. 원가법은 개발원가를 산정한 뒤 개발이익(통상 전체 매출액의 7%이상)을 추가해 분양가를 메기는 방법이다.
아파트의 경우 주로 거래사례비교법과 원가법을 사용한다. 즉 개발원가를 산정하고 그 가격을 주변시세와 비교한 뒤 적정 분양가를 정하는 것이다.
그렇다면 개발원가는 어떻게 산정할까. 개발원가는 크게 ‘택지비’‘공사비’‘영업비’‘제세공과금’‘금융비용’ 등 4가지 항목으로 나눠볼 수 있다. 택지비는 땅을 사느데 든 비용과 아파트를 지을 수 있게 땅을 고르는 비용 등 토지 관련 각종 비용을 합한 것을 말한다. 공사비는 자재.인건비 등 실제 건축에 필요한 모든 경비를 말한다.

택지비와 건축비는 기본적으로 건설업체와 사업지별로 제각각이지만 통상적으로 전체 개발원가의 70% 선으로 보면 된다는게 건설업계의 입장이다. 영업비는 견본주택을 짓고 운영하는 데 필요한 경비와 신문.방송 등의 광고비,분양 보증비 등이다. 제세공과금은 과밀.교통시설.학교용지부담금과 각종 인.허가 비용 등의 수수료 등을 말한다.
따라서 개발원가는 택지비, 공사비, 제잡비, 금융비용, 시행이익(시행.시공사 이익)을 모두 합한 금액이 된다. 이렇게 개발원가를 산정한 후에 주변 시세와 비교해 분양가를 정한다.
그래서 정부가 다락같이 오르는 분양가를 제한하기 위해 9월부터 민간아파트에 대해서도 분양가 상한제를 도입하고 수도권과 지방투기과열지구에 대해서는 일부 항목이긴 하지만 분양원가를 공개토록 한 것이다.

물론 지금도 택지개발지구 등 공공택지 내 아파트에 한해서 분양원가 공개가 이뤄지고 있다. 그러나 9월부터는 서울.수도권은 물론 지방의 투기과열지구 내에 건설되는 민간 아파트로 확대된다.
이와 함께 분양가 상한제가 전국의 모든 아파트로 확대 실시된다. 재개발.재건축 아파트도 마찬가지다. 이에 따라 민간 주택건설업체들의 고분양가 책정으로 인한 논란은 앞으로 크게 줄어들 것으로 보인다.

9월부터 민간업체들이 공개해야 하는 분양원가 항목은 ‘택지비’‘직접공사비’‘간접공사비’
‘건축비’‘감리비’‘부대비’‘가산비’등 총 7개 항목이다. 택지비의 경우 공인감정기관이 평가한 감정평가액을, 가산비는 구체적인 가산내역과 산출근거를 각 시.군.구에 설치된 분양가심사위원회가 검증해 사업장별로 공개하게 된다. 가산비는 지하주차장 건축비, 기준 초과 복리시설 설치비 등을 말한다.

직접공사비와 간접공사비,설계비,감리비, 부대비 등 5개 항목은 '기본형 건축비'로 묶여 분양가심사위원회가 지역별 특성을 감안해 산출한 구체적인 내역을 항목별로 지자체장(분양승인권자)이 공개한다.
따라서 기본형 건축비의 경우 사업장별 상세 내역은 공개하지 않는다. 기본형 건축비 항목 중 직접공사비는 재료.인건.기계경비 등이고 간접공사비는 산재.고용보험 등이다.
분양가상한제는 아파트 분양가를 건설교통부 장관이 정하는 표준건축비 등으로 산정하는 제도를 말한다. 아파트 분양가가 택지비와 건축비 등의 원가와 연동되기 때문에 원가연동제라 부르기도 한다.
쉽게 말해 정부가 아파트 분양가 산정에 직접 개입하는 것이다.

♣ 뉴타운ㆍ재개발 권리가액(감평액) 책정방식

재개발 권리가액 책정방식은 주택의 형태에 따라 차이가 있습니다.

1) 단독주택, 나대지
등기부등본을 열람할때 토지와 건물로 따로 열람하여야 하는
단독주택(다가구, 구옥)과 나대지는 토지와 건물 각각 따로 평가하여
보상액이 정해집니다.
흔히, 쓰이는 방법인 대지면적*개별공시지가*감평지수, 건물면적*건물평가액
에다 비례율(80%~120%)을 곱한 방식이 바로 재개발의 단독주택 평가방식입니다.

2) 공동주택
등기부등본을 열람할때 집합건물로 열람하여야 하는 공동주택(다세대, 연립,
빌라, 아파트)은 대지,건물을 따로 평가하는 방식이 아닌 공동주택공시가격과
거래사례비교법을 사용합니다.

흔히 알려져 있는 감정평가사 2인 방문 후 현황평가방식은
감평사들이 현황평가를 하기전에 등기부등본과 건축물대장,
개별공시지가 혹은 공동주택공시가격과 시세(거래사례비교법) 등을
먼저 확인하고 현황평가를 진행한다는 사실 명심해두시기 바랍니다.

♣ 재개발ㆍ재건축 실거래가 양도차익 계산방법

소득세법 시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.(2007.02.28 개정)

1. 청산금을 납부한 경우(2007.02.28 개정)
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받은 경우(2001.12.31 개정)
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의
평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호
또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비) ×(기존건물과 그 부수토지의 평가액
- 지급받은 청산금) ÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.(2007.02.28 신설)

1. 청산금을 납부한 경우(2007.02.28 신설)
[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 납부한 청산금)] 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받는 경우(2007.02.28 신설)
제1항 제2호에 따른 가액

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.(2007.02.28 개정)

취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의
기존건물과 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가
그 부수토지 ×───────────────────────
의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의
법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.(2007.02.28 개정)

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.(2007.02.28 개정)

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다.(2007.02.28 개정)

⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.(2007.02.28 신설)

1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간(2007.02.28 신설)

2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간(2007.02.28 신설)

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.(2007.02.28 항번개정)

⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다.(2007.02.28 항번개정)

1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가

3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비

♣ 주택재개발방식과 주택조합방식 심층비교분석

대부분의 무주택자들의 소망은 적은 돈을 가지고 안정적으로 내집 마련을 하는 것이다. 어느 정도의 종자돈이 준비 되어 가면 구체적으로 실행에 들어가게 된다.

내집 마련하는 방법은 기존주택 매입,경매,재개발 또는 재건축 조합원 지위 확보, 특별공급아파트, 분양전환되는 임대아파트 , 주택조합의 조합원지위 확보 등이 있다.

최초로 내집 마련하는 사람들은 조금씩은 실수를 할 수가 있지만 상기의 각각 방법마다 필수적으로 점검해야 할 중요한 내용들이 있는데 이를 간과함으로써 후회를 하는 경우가 발생하기도 한다.

이중 특히 주택재개발 조합과 주택조합을 구별하지 못하여 투자자들이 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 재개발 조합은 도시및주거환경정비법(이하 도정법)하에서 진행되는 것이고 주택조합은 주택법을 근거로 하여 진행되기 때문에 차이점이 많다.

무주택자에게 주택마련의 기회를 제공하기 위한 제도로 조합을 구성한 후 주택건립에 필요한 토지를 매입하여 공동으로 주택을 건립하는 사업으로 직장조합과 지역조합이 있다.

이중 직장조합은 근래에 거의 없으며 대부분이 지역조합아파트이며, 지역조합이란 말 그대로 지역주민들이 합의해서 아파트를 짓기로 하는 것이다. 청약통장이 필요 없어서 한때 인기가 높았으나 현재는 많은 곳에서 어려움을 겪고 있다.

조합주택은 조합원모집→부지매입→원주민 이주 및 철거→조합인가→사업계획승인→착공 순으로 진행된다. 조합원자격은 무주택세대주 또는 60㎡이하규모의 주택을 1채소유한 세대주로서 해당지역에 6월 이상 거주해야한다.

자격이 있는 조합원을 해당시 거주자중에서 20인 이상으로 구성하고 사업부지를 100%매입해야한다. 일부 토지 소유주의 반대로 부지매입이 늦어져서 수년씩 지체되거나 심지어 사업을 포기하는 경우도 있다. 건축규모는 국민주택규모인 전용면적85㎡(25.7평)이하로 건축해야한다.

주민스스로 조합을 구성하기도 하지만 많은 지역조합은 건설사나 시행사 등이 그 지역에 들어와서 지역주민들의 토지나 건물을 매입하면서 일이 시작된다.

이 과정에서 시공사를 선정하고 시공사 이름으로 분양권을 미리 돌려 조합이나 시행사의 자금을 해결하기도 한다. 이 경우는 동호수가 추첨되지 않고 분양가도 책정되지 않아 속칭 물딱지가 될 가능성도 있다.

이러한 분양권은 초기에 대략 500만원정도부터 거래되다가 점점 수 천만원 프리미엄이 붙기도 하는데, 만약 사업이 지연되면 투자금을 회수 하는데 오랜시간이 걸리거나 아예 회수자체가 어려운경우도 있다.

경기도 안양시 귀인동의 경우 98년 지역조합이 시작하여 99년에 사업계획승인 후 2002년에 입주하여 약4년 정도의 단기간에 입주한 성공 케이스다. 그러나 구리시 인창지구는 종별세분화로 어려움을 겪고 있고, 토평지구, 안양 비산동도 장기간 사업이 지연되고 있다.

신길동 지역조합의 경우 2002년 조합설립하고 550여세대의 조합원 모집도 끝났으나 서울시의 종별세분화와 노후주택문제로 사업이 지연 되고 있다.

< 지역조합방식 유의사항 >
첫째, 사업진행에서 가장 중요한 것으로 토지 매입정도를 꼭 확인 하여야 한다. 도정법의 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나, 지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로 토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 확인해야 한다.

둘째, 조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고 6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 되었는지 또는 모집기간이 얼마나 걸릴지 예측해서 사업지연으로 인한 손해에 대비해야 한다.

셋째, 분양권중 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서 일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시 까지 전매가 금지된다.

넷째, 재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 공동건축하게 되므로 아파트 착공 전에 내는 돈이 많다. 착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반이상을 내야하며 조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야한다. 또한 조합운영을 위한 업무추진비를 별도로 내야하는데 보통은 가구당 300만-500만원 정도이고 중간에 조합에서 탈퇴하더라도 이 돈은 돌려 받지 못한다.

다섯째, 대한주택보증의 시공보증 도입으로 위험부담이 줄어들긴 했으나 시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다.

여섯째, 투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인 하여, 향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수 있다. 미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 금액을 미리 파악한다. 또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면, 누가 낼지 협의할 필요가 있다.

일곱째, 사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율이 몇 퍼센트인지, 미리 구청에 문의 하여야 한다. 구리시의 경우처럼 기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나 아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다.

조합주택은 건설원가에 공급되므로 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고 청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 매력이기는 하나 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의부도, 거주요건 강화로 인한 분양율 저하등의 문제점이 상존한다. 심지어 정상적인 조합이 아닌 유령회사가 조합원을 모집하여 고의로 잠적하기도 한다.

결국 좀더 낯은 가격으로 내 집 마련을 꿈꾸던 서민들이 피해를 보게 되는 것 이다. 따라서 조합원이 되어 내 집 마련을 하려는 사람은 혹시나 있을 피해를 예방하기 위해서라도 지역조합과 재개발조합을 정확히 구별하는 안목이 필요하다.

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[스크랩] 청약가점제에 따른 내집마련기술 |부동산노트

2007-07-05 23:31

http://blog.drapt.com/hothiloo/1505451183645882527

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=450

실수요자에게 당첨 기회를 많이 준다는 청약가점제가 9월부터 시행됩니다. 정확히는 9월 1일 이후 분양승인 신청분(주공 등 공공분양의 경우 입주자모집공고분)부터 청약가점제가 적용됩니다.
2007년 7월 현재 청약가점이 낮은 청약자의 ‘올인 청약’이 늘고, 건설업체는 분양가 상한제 이전에 조금이라도 더 많은 수익을 내기 위해 8월까지 ‘소나기 분양’을 서두르고 있습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 청약가점제가 시행되면 내집마련을 어떻게 할까? 고민하는 독자님들을 위해 내집마련기술을 소개합니다.

가점점수가 상위 10%이내인 무주택 1순위자

수도권에서 가점점수가 84점 만점에 53점 이상이면 청약통장 가입자 중 상위 10% 이내에 들어갈 것입니다. 판교신도시는 물론 송파신도시(위례신도시), 광교신도시 등 특급 인기지역도 당첨권에 듭니다.

송파 등 수도권 2기 신도시 분양이 2009년 전후로 절정에 이를 것이므로 늦어도 2009년까지 당첨받는 게 좋겠습니다. 청약제도가 언제 바뀔지 모르니까요. 참여정부의 부동산정책은 2008년 정권이 바뀌고 상반기까지 유지되다 하반기부터 정책 기조가 점차 바뀔 가능성이 높습니다.

10% 이내 청약자는 사실 당첨 걱정보다는 돈 걱정을 해야 할 것입니다. 수도권의 경우 대부분이 투기지역이므로 분양가의 40%만 중도금 대출을 받을 수 있어 나머지 60%를 자신의 힘으로 마련해야 합니다. 청약가점제에서 가점점수가 높고 돈도 많다면 최대의 수혜자가 될 것입니다. 이런 청약 1순위자는 거의 없겠지만요.

돈이 없다면 청약통장을 쓰기가 쉽지 않습니다. 바로 전매제한 때문입니다. 수도권의 경우 전용면적 85㎡(25.7형)이하 아파트를 분양받을 경우 공공택지는 10년, 민간택지는 9월부터 7년간 전매를 금지하고 있습니다. 쉽게 말해 입주 후 최소한 7년 또는 4년 이상 팔고 싶어도 팔지 못하고 대출 이자 및 재산세, 종합부동산세를 부담하며 강제적으로 보유해야 하는 것입니다.

가점점수가 상위 30%이내인 무주택 1순위자

수도권을 기준으로 가점점수 43점 이상이면 상위 30% 이내 들어 상위권으로 봅니다.

여기에 자금력(분양가의 60% 이상 자금을 보유하고 있는 사람)을 갖추고 있고 분양 아파트로 내집마련을 하고 싶다면 특급 인기단지를 피해 청약가점제를 활용하세요. 공공택지 아파트가 최우선 청약 대상지역입니다. 분양가 상한제로 가격 경쟁력이 있는데다 입주시점에 시장상황에 따라 전매제한 완화 수혜를 받을 가능성도 있습니다. 역시 늦어도 2009년까지 당첨받는 전략을 세우는 게 좋습니다.

문제는 돈입니다. 투기지역의 경우 분양가의 40%만 중도금 대출을 받을 수 있고 분양가가 6억원이 넘으면 투기지역은 물론 수도권 투기과열지구에서도 총부채상환비율(DTI) 40% 이하 규제를 받게 됩니다.

참고로 비투기지역은 건설업체와 금융기관간 협의에 따라 분양가의 50~60%를 중도금 대출해주고 있습니다. 편법으로 제2금융권을 동원, 최고 70%까지 해주는 곳도 있습니다.

가점점수가 40점미만인 무주택 1순위자

대학교 지원할 때도 가장 애매한 점수가 중간 점수입니다. 청약가점제에서도 마찬가지입니다. 가점점수가 30~40점이면 중간층을 이루게 되는데 가장 애매합니다. 자신이 원하는 인기지역은 거의 당첨기회가 없기 때문입니다.

선택은 2가지입니다. 굳이 당첨받아 내집마련하고 싶다면 눈높이를 낮춰 하향 지원하는 수 밖에 없습니다. 차선 또는 차차선 아파트에 청약하세요. 종전 100% 추첨제에서 1순위 마감이 가능했던 단지로 보면 됩니다.

그렇지 않다면 저는 청약통장을 사용하지 않고 입주 5년 미만된 기존 아파트로 우선 내집마련을 하는 게 좋습니다.

30점 미만은 전적으로 추첨물량에 의존할 수밖에 없습니다. 운에 맡기고 말입니다. 85㎡ 이하 청약자로 첫 내집마련 수요자라면 8월까지 청약통장으로 내집마련을 적극 시도하고 실패한다면 새 아파트로 내집마련을 권하겠습니다.

혹시 가점점수를 높이기 위해 무작정 기다리는 청약자가 있을까봐 한마디 합니다. 청약가점제는 무한정 지속되는 제도가 아닙니다. 과거 사례와 직감으로 보면 길어야 3년 정도입니다. 집값이 하락하거나 안정되면 청약시장이 시들해지고 청약가점제가 소용없게 됩니다.

집값이 하락하는데 돈도 없는 사람이 무리해서 분양받으려고 하지 않으니까요. 결국 돈은 없고 가점점수가 높은 청약자는 청약을 포기하고 자금력 있는 1순위자만 청약하게 돼 가점제가 무의미해질 것입니다. 이런 시장 상황이 계속될 경우 결국 청약가점제는 다시 손질을 할 수밖에 없습니다. 분양가 상한제 등 분양가 규제정책과 같은 맥락으로 보면 됩니다.

1주택 소유 청약자

1주택 소유 청약자는 추첨제 물량에서 1순위 청약자격을 인정받습니다. 85㎡ 이하는 분양물량의 25%에 대해서 청약기회를 얻을 수 있습니다. 과거에는 1백가구를 분양하면 1백가구에 대한 청약 기회를 얻었지만 9월부터 25가구에 대해서만 청약 기회를 얻게 됩니다.

또 85㎡ 초과는 채권입찰제를 우선 적용하고 청약자가 써낸 채권액이 같을 경우 50%를 추첨으로 당첨자를 선정합니다.

85㎡ 이하의 경우 당첨 가능성이 크게 떨어지게 됩니다. 따라서 25%에 목맬 필요가 없습니다. 돈이 있다면 8월 이전에 적극 청약해서 당첨받으세요. 8월까지 당첨받지 못했더라도 이미 주택을 소유하고 있으니 청약통장을 해약하지 말고 인내심을 갖고 청약하는 게 매우 중요합니다. 당첨에 대해 마음을 비우고 말입니다.

2주택 이상 소유 청약자

2주택 이상 소유자의 경우 추첨제 물량도 1순위로 청약할 수 없습니다. 2순위 이하로 청약할 수 있지만 보유 가구당 5점씩 가점점수가 감점이 됩니다. 1주택으로 줄이지 않는다면 청약가점제에서 청약은 사실상 포기해야 합니다.

대신 보유 주택을 매도하고 내재가치가 높은 대상으로 갈아타는 걸 권장하겠습니다. 갈아타는 아파트로는 입주 5년 미만 택지개발지구(신도시 포함) 또는 신역세권이 되는 메이저 브랜드의 대규모 아파트단지를 추천하겠습니다.

수도권은 2008년부터 2010년까지 지속적으로 신규아파트 공급부족에 시달릴 것입니다. 40평형대 새 아파트로 갈아타는 것을 추천합니다. 굳이 갈아탈 필요가 없다면 청약통장을 없애지 말고 청약제도가 바뀔 때까지 기다리세요. 송파신도시에서도 2009년 이후 청약 기회를 잡을 수 있습니다.

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[스크랩] `땅부자` 조동찬씨 부동산 투자 노하우 |부동산노트

2006-10-01 15:40

http://blog.drapt.com/hothiloo/1186461159684852715

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

`땅부자` 조동찬씨 부동산 투자 노하우

벌써 20년도 전, 인천에서 직장을 다니며 방송통신대학에서 공부도 함께 할 때였다. 부모님이 평당 3만원에 판 집 앞 밭이 2년 만에 30만원으로 가격이 올랐다. 건축경기는 호황이었고 매도한 집 앞 밭에는 주공아파트가 들어섰다. '2년만 안 팔고 더 보유했다면 어떻게 됐을까. 지금 시가와 매도가의 차이를 매우려면 월급쟁이 봉급으로 몇 년을 일해야 하는 거지?' 마흔 네 살 조동찬씨가 부동산에 관심을 갖게 된 것은 그 때부터였다. 이후 전공인 법학보다 부동산 연구에 더 많은 시간을 할애했다.

93년 주공아파트가 들어서고 부모님의 인천 집도 헐리면서 평당 190만원의 토지보상금과 들어설 주공아파트의 분양권을 얻게 됐다. 200평 집 터에 평당 190만원의 보상금. 당시로서도 매우 큰 돈이었다. 보상금을 어떻게 굴릴까 고민하다가 부모님을 설득해 분산 투자하기로 했다. 93년 부천 중동의 동성아파트 30평과 갈산동 두산아파트 48평을 각각 5000만원과 1억원에 분양 받았다. 동성아파트는 2000만원을 융자받아 실투자금은 3000만원 투입했으며, 토지보상금과 함께 받은 27평형 주공아파트 분양권은 6000만원에 매입해 입주했다.

여기에 부천 중동 반달마을에 중앙 상가를 등기비를 포함해 총 5000만원에 분양 받았다. 인근 아파트의 세대수는 2500가구. 상가분양 시 상가마다 이미 업종이 지정돼 있던 터라 담배 및 잡화점을 분양받았다. 인근 슈퍼에 담배 판매허가가 돼 있지 않아 사실상 독점이었던 것이다. 추첨식 분양이었기에 당첨률을 높이기 위해 온 가족 이름으로 청약을 했고 결국 10:1의 경쟁률에도 분양을 받을 수 있었다. 지인에게 가게 운영을 맡긴 담배 가게는 국산담배 매출만 일주일에 700만원을 넘었다. 담배 판매 마진은 국산담배의 경우 10%. 여기에 외국담배와 잡화매출까지 적지 않은 짭잘한 수익을 안겨줬다. 조씨는 1년 후 이 점포를 9000만원에 매도했다.

부천 중동의 은하수마을 단지 상가에도 11평짜리 지하 점포에 경쟁 입찰해 3330만원에 낙찰을 받았다. 동성아파트는 세대수에 비해 단지내 상가가 적었다. 지하상가지만 크게 문제될 것 같지 않았고 11평 상가를 둘로 나눠 한 쪽에는 세탁소를, 한 쪽에는 치킨집을 세를 줬다. 보증금 각각 1000만원 월세가 각각 40만원, 20만원. 실투자금 1330만원으로 5년간 월세 60만원을 받을 수 있었다. 수익률 치면 3배 가까이 되는 셈이다. 지하 상가였지만 세입자가 부지런한데다 저렴한 월세로 2층 경쟁 세탁소보다 세탁비를 싸게 책정할 수 있었고 세탁소는 늘 만원이었다고 한다.

"상가투자에 관심이 있다면 1층 코너만 고집할 게 아니에요. 금이 아니라 은이라도 시세보다 싸다면 눈여겨 봐야죠. 땅도 마찬가지에요. 남들 입에 오르내리는 곳은 이미 '막차'인 경우가 많아요. 다른 사람들이 눈을 돌리지 않는 곳에 미리 가서 대기하고 있어야 돈이 보이더군요. 투자자들은 아파트만 바라보죠. 하지만 실거주 목적이라면 경매나 급매 오피스텔을 싸게 사서 시가보다 싸게 팔아도 결과적으로 이문이 남을 수 있어요."

조씨는 일산의 오피스텔이 대표적인 예라고 말한다. 조씨는 3년전 인천에서 일산의 일산의 오피스텔은 불과 1년전만 해도 공급 과잉으로 인해 가격이 폭락했다. 아직도 분양가보다 10% 낮은 수준. 하지만 일산 아파트 가격이 급등하면서 오피스텔 시세도 서서히 회복되고 있다. 특히 임대료는 1년새 10%이상 올랐다. 신규 공급이 없어서 벌어진 현상이다. 지하철 3호선 백석역에는 고속터미널 건설이 정상궤도에 접어들었고 터미널 앞 3만3000평 부지에 초고층 업무용 빌딩과 타워형 아파트, 초등학교가 들어설 예정이다.

조씨는 아파트보다 상대적으로 저렴한 방2, 방3개짜리 오피스텔도 주변 아파트 가격 상승의 수혜를 입어 같이 오름세를 탈 수 있다고 전망했다. 원룸 오피스텔 역시 큰 시세차익을 기대하기는 어렵지만 세입자의 경우 전세 보증금이 향후 1년 내에 10~20% 추가 상승할 가능성이 높기 때문에 보증금을 올려주기보다는 차라리 융자를 끼고 매수를 해서 '내 재산'으로 만드는 것이 유리할 수 있다고 말한다. 물론 실거주자에게만 해당되는 얘기다.

93년 토지보상금을 아파트 3채, 상가점포 2개로 분산 투자해 수익을 거둔 이후 부동산 아파트, 경매, 땅, 오피스텔을 섭렵하며 거주지인 인천은 물론이고 서울 시내를 이 잡듯 뒤지고 다녔다. 명지대 부동산 전문대학원을 1기로 졸업하고 주로 시가보다 저렴한 경매 물건을 찾아나섰다. 3년전 일산으로 이사온 후에는 일산의 오피스텔을 파고 들었다.

조씨의 땅 투자 성적은 어떨까. 20년 전 김포 검단 쪽에 평당 2만원을 주고 산 2000평 땅의 현 시가는 평당 100만원을 넘어서 20억원에 달한다. 서울에서 가깝고 부지가 넓어 언젠가는 뭐가 들어서도 들어설 것이라는 판단으로 사 놓은 땅이다. 조씨는 아직도 이 땅을 팔지 않고 있다. 주변에서 팔라고 부추길 때마다 참고 또 참았다. 부동산은 거래비용이 크기 때문에 여간해서는 팔지 않는다는 게 조씨의 원칙이다. 올 초에는 경북 봉화에 750평형의 잡종지를 평당 2만원에 경매로 샀다. 마을 분위기가 아담하고 깨끗해 전원주택 용도로 적합할 듯 했다.

"한 평 짜리 땅이라도 시작하는 게 중요해요. 원룸이나 오피스텔도 직접 발품 팔아서 시장 조사 해보고 현재 시장이 어떻게 돌아가는지 알아봐야 합니다. 초보 투자자들은 일단 감을 익혀야 하거든요. 변두리 빌라라도 메리트가 있는 물건이 있어요. 일단 내 이름으로 된 부동산을 가져본다는 것 자체가 의미가 있죠. 재산세, 양도세 등 조세 용어도 익히게 되고. 결국 재산에 대한 개념이 잡힙니다."

*** 조동찬씨의 부동산 투자 5가지 노하우

1. 남들이 주목하는 물건은 그만큼 가격이 비싸다
-> 남들이 주목하기 전에 미리 가서 길목을 지키라, 개발계획은 문방구에서 산 지도 한 장 만으로도 흐름을 알 수 있다

2. 때로는 금보다 은의 수익률이 높다
-> 빌라, 오피스텔이라고 무조건 제껴놓지 말고 전세가로 낙찰 받을 수 있는 경매에 관심을 가져라

3. 무조건 빨리 시작하라
-> 언제고 마련해야 할 내 집이라면 눈높이를 낮추더라도 빠를수록 좋다

4. 수도권 주변 땅에 주목하라
-> 건물을 매일 새로 들어서도 땅은 한정돼 있다. 공급을 늘릴 수 없다면 가격은 언젠가 오르기 마련.

5. 잦은 매매는 생각도 말라
-> 부동산은 특히 거래세가 크다. 특히 땅이라면 평생 갖고 싶은 물건이라는 확신이 들 때만 매수하고 오를 때까지 잊어라. (머니투데이)

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