[스크랩] ■ 재개발조합원의 평형배정 심층분석2

2008-06-14 09:51

[재개발기본] 재개발조합원의 평형배정 심층분석2

이제부터는 40평형대 배정받는 방법에 대해 살펴보고자 한다.

분리다세대 분석이 핵심인 30평형대와는 달리 40평형대 아파트를 배정받을 수 있는 지의 여부는 권리가액 추정치 분포도 분석이 중심축이 됩니다.

권리가액 추정치란 관리처분 시점에서 책정되는 종전 토지와 건축물 등에 대한 보상액(감정평가액)을 반영한 권리가액에 대한 객관적 추정치를 말한다.

(1) 객관적 추정치 반영 자료

권리가액 추정치가 객관적인 자료가 되기 위해서 기준이 되는 요소들은 개별공시지가, 단독 및 공동주택 공시가격입니다.

대지만을 소유한 경우나 나대지에 대한 권리가액 추정치는 개별공시지가가 사용되며, 등기부등본상으로 토지와 건물을 따로 열람하여야하는 단독 및 다가구는 단독주택공시가격, 집합 건물로 열람 가능한 다세대 및 빌라(연립), 아파트 등은 공동주택공시가격이 사용됩니다.

※ 집합 건물 유무와 주택 형태에 따른 기준을 무시하고 개별공시지가만으로 권리가액 추정치를 반영할 경우(보통 현장에서는 개별공시지가만 130% 적용하는 경우가 많음) 오차의 범위가 커지게 됩니다.

(2) 평형배정 비율과 시뮬레이션

- 40:40:20

평형배정 방식의 객관성 여부는 배정상의 안정성과 비례하므로 최악의 비율인 40:40:20(20평대를 40%, 30평형대를 40%, 40평형 이상 대형평수를 20%)에 의한 분석을 필수요소로 한다.

따라서, 권리가액 추정치가 상위 20%안에만 들면 40평형 진입은 '확정'이라고 단정할 수 있는 것이다.

- 36:36:28

대부분의 현장에서는 자체 내에서 4%의 유동성을 부여한다. 다시 말해 40:40:20의 비율 중 각각 4%씩 조절하여 사업성을 극대화한 36:36:28의 평형배정 비율로 적용하는 것이 더욱 현실적이라고 볼 수 있다.

- 20:40:40

이 수치는 말 그대로 40평형대 이상의 대형평수를 40% 이상 지을 수 있는 혜택이 받아들여질 경우로, 권리가액 추정치가 상위 40%안에만 들면 대형평수 진입이 가능하다고 보는 것이다.

※ 평형배정 비율 중 임대아파트 건립비율은 20평형대의 비율에 포함된다.

(3) 투자시 체크사항

투자와 관련한 해당 재개발구역의 공시가격(개별공시지가, 단독 및 공동주택 공시가격) 분포도를 파악하기 위해선 컨설팅능력을 보유한 재개발구역 인근의 중개업소나 컨설팅업체를 방문하여야 합니다.

특히, 재개발은 관련 법규보다 그 지역의 조합정관과 현장자료가 우선시되기 때문에 현장자료 확보가 가장 어렵고 중요한 부분이라 할 수 있습니다.

공시가격 분포도를 파악했다면 매입할 지분이 상위 몇 퍼센트 안에 속하는가를 꼭 체크해봄으로써 투자자가 희망하는 평형대 진입 가능 여부를 알 수 있게 된다.

내용출처 : http://cafe.daum.net/tnt2TH 재.경.부.

다음글	[스크랩] ■ 재개발에 관심이 있으신분 읽어주세요	전체글 보기
이전글	[스크랩] ■ 재개발조합원의 평형배정 심층분석1	전체글 보기