2008-08-08 09:02

http://blog.drapt.com/hjkim226/418781218153777418

출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문 : http://blog.drapt.com/ley87

해당 게시물은 포털사이트 다음에서. 오디오 및 비디오 동우카페의 한회원이 게재하신글입니다. 원작자요청시 삭제합니다. 감사합니다     참고- 투자지역과 부동산 의 지분가는 현시세와 차이는 있으나 적용하는 투자법은 동일함을 참고      하세요      2~3천만으로 5~6년 만에 내 집 마련하는 비법 안녕하세요? AV People 동호인 여러분 눈팅 회원 *** 이라고 합니다. 음악이 좋아 여기에 가입한지 2여년이 되었는데 동호인 분들 도움도 참 많이 받았구 가끔의 여러분들 글 눈팅이 저의 삶에 웃음과 여유로움을 주셨습니다. 오늘은 제가 시간의 여유로움이 좀 있어 회원 분들께 도움이 되었음 하는 바람으로 제가 알고있는 지식을 나누고저 글을 올립니다. 전 40대입니다만 여기 회원분들 대부분이 30대 분 들 인거 같아 제일 중요한 30대를 놓치지 말고 꼭 저의 글을 참고 하시어 재테크에 도움이 되었음 합니다. 지금 전국이 부동산 열풍인거 같습니다. 전 이것을 이렇게 생각합니다. 이제는 꾸준한 저축만으로는 부를 형성하기가 어려운 시대임을 절감하다보니 아는 것은 모자라고 불안한 심리로 부동산, 주식, 펀드 증 투자에 온힘을 기울이는 것 같습니다. 이 중 제일 첫째가 부동산이라고 생각 합니다. 부동산을 모르고 부를 형성하기 어렵다고 해도 과언이 아닙니다. 근데 내가 가지고 있는 돈이 없는데.. 적은데.. 어떻게 부동산을 하냐.. 남의 나라이야기다. 내겐 필요없어... XX나라, XX정치 하는 놈들... 술이나 마시고.. 음악이나 듣고 위로하자 ^^ 이런분들도 많을 거라고 생각합니다. 아는게 힘입니다. 오디오와 음악에 미치듯 부동산 공부에 한번 빠져 보십시오 지식의 심도가 좀 더 해지면 아~ 돈이 적어도 또는 없어도 가능하겠다는 방법도 터득하게 됩니다. 내가 현재 가진 돈이 없을 때 공부를 하여야 합니다. 이런 준비를 꾸준히 해 오면 그 기회는 얼마든지 올겁니다. 기회란 준비된 자만이 알 수 있고 쟁취할 수 있는 겁니다. 준비가 되지 않으면 그 기회가 와도 모르고 지나가 버리고 먼 훗 날 느끼게 되는 것이죠. 지금이 그 기회의 시기 인 것입니다.-2~3천만으로 5~6년 만에 내 집 마련할 수 있는 절호의 시기입니다. 아마 부동산 특히, 재개발 재건축에 대해 공부를 좀 해 보신분이면 제 글에 공감을 하실 거라고 생각합니다. 그리고 실행에 옮길거라고 기대도 해 봅니다. 물론 앞으로도 가능하지만 지금 이 시기 보다는 더 어려울 겁니다. 2006년 하반기는 재개발의 시대라고 해도 과언이 아닐 겁니다. 전국 각 시 단위로 재개발 재건축 구역이 대부분 확정 되었습니다. 뉴타운, 촉진지구도 이것과 마찬가지라고 생각 하면 됩니다. 지역의 난개발을 막고자 5~10년 단위로 자치구에서 일괄 지정하게 되어 있습니다. 그 첫 번째가 2006년 하반기 인거죠 해당 자치구 구역 확정 위치도 및 자료는 시,군,구에 접속 해 보시거나 웹서핑으로 쉽게 찾을 수 있습니다. 향 후 가능성이 많은 재개발 지역은 서울, 부천, 인천, 의왕, 안산, 성남, 부산, 대구, 마산, 울산, 제주 등 전국 대부분의 지역이라 해도 과언이 아닙니다. 전 여기서 현재 투자금 대비 최고의 효과를 낼 수 잇는 곳은 단연 인천이라고 단언 드립니다. 그래서 인천으로 한정하여 설명 드리겠습니다. -- 다른 지역도 원리는 마찬 가지입니다. 인천은 2006년 8월 1일자로 100여 군데의 재개발, 재건축, 정비구역을 확정 했습니다. 여기서 정비구역은 촉진지구로 지정하고 시 정부 주도형으로 나아가 시기가 조금 빨라질 거라고 예상 해 봅니다. 2~3천으로 내집마련하는 비법은 밑의 2가지대로 실행에 옮기기만 하면 됩니다. 아주 간단 합니다. 1. 인천시청에 접속하여 정비구역 지정 위치도 및 현황자료를 다운 받는다.(2006년8월1일) 2. 재건축은 빼고 재개발(1,2단계로 나누어져 있음) 및 정비구역(사업방법보류로 되어 있음)위치도를 구역별로 확대 출력을 하여 그 지역 부동산 중개업소를 찾아 다니며 구역 현황파악 및 매물을 구하고 2~3천만 투자로 살 수 있는 빌라 및 다세대를 물색하여 마음에 드는 것이 있다면 구입 하시면 됩니다. ---> 부지런히 많이 움직이는 것이 더 큰 덕을 볼 수 있을 겁니다. 이 정도도 노력하기 싫은 분은 패스^^ 위 1.2번 설명대로 하시면 끝 납니다. 이제부터는 그 투자로 돈이 형성되는 과정과 형편별 구입요령을 알려 드리겠습니다. 1. 구입요령은 위에서 설명 드린 것과 같이 부지런히 다니시면 2~3천으로 구입할 수 있는 물건은 제법 있을 겁니다. -. 전세를 끼고 사는 방법 -. 월세를 끼고 사는 방법(돈이 좀더 여유가 있다면)--수익율은 충분치 않지만 5~6% 수익은 나올겁니다. -. 대출을 활용해서 사는 방법 -- 다세대 물건은 1금융권에서는 받기가 어려울 겁니다. 2금융권도 잘 안되는 곳이 많구요 신협이나 새마을금고에서 일부 가능 할 겁니다. -- 인천지역은 법원 앞 법무사에서 대출대행 해주는 곳도 많습니다. 문은 두드리면 반드시 열립니다 그리고 열심히 찾아보면 방법은 항상 있습니다. -. 경매로 낙찰받는 방법 -- 경매로 낙찰 받으면 낙찰가 또는 감정가 이상 낙찰일때는 감정가에서 80%는 대출을 해 주는 곳이 많습니다. --- 정상적으로 매입하면 대출이 어렵다더만.... 이것은 좀 아이러니 하지만 설명하면 복잡하고 그만한 이유는 충분히 있습니다. 적은돈으로 최고의 효과를 낼 수 있는 재개발 물건은 가능한한 적은 다세대 물건입니다. 대지지분 1~2평에 건평5~7평 이런 물건 일수록 그 수익률은 놀랄 만큼 큽니다. 인천은 이런 물건도 제법 있습니다. 이렇게 아무리 적어도 입주권은 나오기 때문이죠. 재개발의 키 포인트는 입주권입니다. 입주권이란 향후 조합원 자격권자가 되겠죠. 입주권에 대해서는 따로 설명을 드리겠습니다. 6평이하면 조합원 자격이 없다던데... 이렇게 반문 하실 분도 계실 겁니다. 이것은 쪼개기가 극심한 지역에서 특히 서울에서 있는 현상이고 그 외지역은 대부분 걱정 않으셔도 됩니다. 이미 예전부터 그렇게 형성되어 있었기 때문에 입주권 받는데 지장이 없습니다. 2. 재개발 투자는 내가 향 후 입주권을 받아 그곳에 입주하여 살거라는데 포인트를 두는 것보다 향 후 가치가 어디가 제일 좋은가에 중점을 두어 구입하여야 최고의 투자효과를 낼 수 있습니다. 그것은 나중에 처분을 하여 그 시점에 본인의 형편과 살고 싶은 곳을 맞추어 선택하여 그 처분한 돈으로 구입하면 최상의 선택이 될 겁니다. 3. 대지지분에 너무 연연해 하지 마시길 바랍니다. 나중에 입주권 순위 결정은 관리처분 시기에 감정평가액 대비로 우선 순위가 매겨 집니다. 입주권만 나오면 되는 것입니다. 적은 돈으로 매입할 수 잇는 물건이라면 최고의 투자가치가 됩니다. 적은 지분으로도 나중에 큰 평수 구입할 수 있는 방법도 있습니다. 이것은 알려드리기는 어렵고 스스로 터득 해 보시길 바랍니다. 4. 구입할 지역은 인천 전체에서 재개발 확정지는 어디든 상관이 없다고 생각 됩니다. 조금씩 차이는 있겠습니다만 하여튼 진행속도가 제일 빨리 되는 곳이 제일 좋다고 생각 됩니다. 하지만 이것은 예측이 좀 어렵습니다만 이것도 부지런 함으로 예측 가능 해 집니다. 그리고 한가지 더 첨부하면 용적율이 높은 지역이 나중에 수익률이 더 많이 발생할 요인이 크다고 생각됩니다. 그리고 구역 면적이 넓은 지역 -- 이것은 반드시 그렇다고는 볼 수는 없습니다. 왜냐하면 그만큼 조합원 수가 많다보니 협력이 빨리 안될 요인이 많아 늦어질 수 있기 때문입니다. 다시 정리하면 -. 많이 낡은 지역 -. 지역민들 협조가 잘 되는 지역 -. 지금 대부분 추진위 승인 과정에 있지만 이미 추진위 승인을 받은 곳도 여러 곳 있습니다. -- 경동지역, 용현1구역 등... -. 용적율이 높은 지역 -. 구역 면적이 넓은 지역 -. 입지적 여건(위치)이 좋은 지역 5. 현재 2~3천만의 종자돈도 없고 전혀 여유가 없는 분들을 위하여--- 전세나 월세에 살고 계신 분으로 그 보증금이 전부인 분들은 그것을 빼서 인천으로 재개발 지역에 주택(다세대)을 구입하여 이사를 가면 됩니다. -. 전용 10평내외 -- 구입가 -- 5~6천만원 -. 전용 15~16평 -- 구입가 -- 6~8천만원 -. 전용 17~18평 -- 구입가 -- 7~9천만원 이것은 지역에 따라 편차가 좀 있습니다. 만일 위의 금액도 마련하기 어려우시면 나머지는 대출로 충당하여 구입하시면 됩니다. 대출요령은 따로 설명이 되어 있습니다. 이것마저 어려우시면 저에게 메일을 보내 주시고 상담을 받으십시오 제가 시간 되는 데까지는 설명 해 드리겠습니다. 그리고 현재 서울에 계신 분이고 셋집에 살고 계신 분으로 그 보증금이 전 제산인 분은 더더욱 이렇게 하여야 한다고 생각 합니다. 물론 대출을 끼고 매입하게 되면 매월 그 이자를 내어야 합니다. 이것은 이자부담을 5년동안 하더라도 나중에 그 수익에 비하면 극히 미미 할 것입니다. 서울에 출퇴근이라면 계양구 작전동이나 부평구 역세권 정도로 매입을 하여 이사를 하시면 됩니다. 물론 좀 멀고 고통이 따르겠습니다만 밝은 미래를 위해서는 참을 줄도 알아야 합니다. 그래야 잘 살 수 있는 자격이 주어지고 나중에 현명한 판단이라고 여겨 질 것입니다. 현재 조금 힘들고 남보기에 창피하다고 생각 할 수 도 있겠습니다만 희망적인 미래가 있다면 안할 분들은 안계시겠죠^^ 사실 제 주변에도 보면 아파트 몇 억짜리 계속전세 사는 분 몇 천만원 전세에 사는 분 보증금 몇 천에 많은 월세를 내면서 사는 분 이렇게 지속적으로 계속 살 고 있는 분들도 많습니다. 열심히 일을 하면서도 현재에서 벗어나지를 못하고 있는 분들도 많습니다. 물론 이런 방법을 모르다 보니 당연 할 수도 있겠지만 부동산에 집중하여 관심을 가지지 못하고 먼저 포기 해 버렸기 때문입니다. 그리고 제가 설명을 하여 그렇게 하시는 분들도 있지만 실행을 안하시는 분들도 많습니다. 저 생각에는 너무 답답하지만 어쩔 수 없는 거라 생각 합니다. 이상이 구입하는 요령이었고 이제는 제일 중요한 돈이 형성되는 과정을 설명 드리겠습니다. 1. 대략적으로 큰 부분만 나열 하겠습니다. 재개발구역입안--> 구역확정(지금은 구역확정단계) --> 조합설립, 시공사결정 --> 관리처분, 이주비지급 --> 철거 --> 조합원 동,호수 결정(입주권결정) --> 일반분양, 착공 --> 입주 -->청산 조합해체 이 중에서 가장 큰 폭으로 오르는 시기는 <<구역확정 - 조합설립 - 철거와 동호수결정 후 - 입주>>입니다. 이 때는 눈에 두드리지게 오르는 것이 나타납니다. 지금은 구역 확정이 된 시기이므로 이미 좀 올랐다고 봐야 합니다. 그러나 지금이 매입할 적기라고 생각 합니다. 2006년 11월~2007년 2월까지 -->> 최적기라고 생각합니다. 때마침 11.15 부동산 초치로 지금 전체적으로 주춤하는 시기입니다. 2. 1~2년 후에 거의 대부분 조합이 형성 됩니다. 그리고 시공사가 선정되고 조합원 입주평수 결정 및 동 호수 추첨이 진행됩니다. 이때까지 2~3년정도 예상이 됩니다. 이것은 반드시는 아닙니다. 구성 조합원의 협조여하에 따라 빨라질 수도 늦어질 수도 있습니다. 이 때 배분 받게 되는 입주권이 바로 돈이 되는 것입니다. 그것은 -. 일반분양보다 20~40%(인천의 경우)는 싸게 분양을 받는 다고 생각 하시면 됩니다. 나중에 입주 할때 추가 분담금을 계산 해 보면 이렇게 되는 것입니다. 인천의 대부분 지역은 30%이상 이라고 생각하셔도 됩니다. 인천은 곳에따라 50% 이상되는 곳도 있을 수 있습니다. 잘 찾아보심 이런 곳도 구입할 수 있을 겁니다. 그것은 그만큼 비례율이 높기때문입니다. 비례율 계산은 어렵지만 조사는 간단 합니다. 용적율이 높은 곳 다시말하면 부동산 중개소에 가서 여기 조합원세대수는 몇 인데 몇세대 건설 예상이냐고 물어보면 됩니다. 이것은 현재 확정은 아니지만 대부분 추진위에서 계획은 되어 있습니다. 인천의 현재 재개발 확정구역은 대부분 조합원수의 배수정도 건설이 예상됩니다. 그것은 그 만큼 낙후 되었다는 소리도 되겠죠 그래서 사실 다세대를 구입하는 사람이 어부지리로 더 큰 덕은 보게 된다는 겁니다. -. 30% 정도 싸게 입주권을 받을 경우 돈으로 환산 해 보면.... 투자금액이 적은 조그만 다세를 구입하였으므로 나오는 입주권은 24~5평형이고 이 기준으로 계산 해 보겠습니다. 지금부터 대부분 2~3년 후 일반분양이 이루어 질거고 예상분양가는 평당 1200~1500만원 정도로 예상 합니다. 재개발은 정부의 분양가 규제 대상이 아니며 그리고 지금부터 이루어지믄 재개발 아파트는 고층 위주이며 동간 거리가 넓어지고 지상 녹지가 강화 됩니다. 즉, 아주 쾌적한 아파트가 지어지는 것입니다. 이것은 인천시 적극적인 처사입니다. 인천시 권장대로 하면 인센티브도 주어집니다. 그리고 건축비가 요즘 아파트보다 당연 더 들겠지만 여러분께서 만일 조합원이 되시면 건축비가 많이 들어가고 좋은 아파트를 짓자고 적극적으로 조합에 요구 하여야 합니다. 그래야 조합원에게 돌아오는 수익이 크 집니다. 어째든 일반분양보다 30% 정도 싸게 입주권을 받고 분양가 1200만원(정말 최저 예상가입니다) 기준이라면 평당 360만원 차액이 생기게 되고 즉, 360X25평=9,000만원이 됩니다. 이 9,000만원은 여러분의 순 수익이 됩니다. -- 이 입주권은 프리미엄이 아닙니다. 그리고 일반 분양 후 이 때 처분 하시는 분이 많이 계시는데 참아야 합니다. 어차피 적은 돈 투자 했고 여태 참았으니 더 기다려야 합니다. 일반분양 후 입주권을 내 놓으면 금방 매매가 됩니다. 그 이유는 조합원이 가지고 있는 입주권은 대부분 전망이 좋고 로얄층이기 때문입니다. 그것은 조합원 우선권으로 비례율이 좋을 때는 로얄 층만 가지고 조합원 동 호수를 추첨 합니다. 그리고 이 때 입주권을 처분하면 예전과 법이 바뀌어 양도세 대상이 되기도 합니다. 만일 매매를 할 경우 세금 관계 잘 따져보고 처분해야 합니다. 바꾸어 말하면 지금 돈의 여유가 좀 있고 내가 살고 싶은 곳에 입주권이 나온 곳(전국 어디든)이 있다면 즉각 일반분양을 받지말고 재개발지의 조합원 입주권을 매입을 하시면 된다는 얘기도 됩니다. 3. 분양 후 입주까지(2년 남짓) 이 때부터는 계속 조금씩 올라갑니다. 결정적으로 입주 때는 큰 폭으로 오르게 됩니다. 일반분양가의 10~50% 프리미엄이 형성 되는 것입니다. 인천의 경우 최소 20~30% 정도는 될거라고 조심스럽게 예측 해 봅니다. -. 그것은 조합원이 가지고 있는 입주권은 대부분 로얄층이기 때문이며 -. 여 태까지 전국적으로 나홀로 등의 아파트 빼고 단지형 아파트에서는 프리미엄이 대부분 형성되어 왔습니다. 이것이 형성되지 않는 다면 미리 분양 받지 않고 다 입주시 때 사겠지요^^ 더 자세한 것은 인천에 투자해야 하는 이유에서 설명을 다시 드리겠습니다. 그럼 프리미엄을 일반분양가의 최소 20%로 잡으면 25평형 기준으로 1200만 X 20% X 25평 = 6,000만원이 됩니다. 그럼 9,000만원(입주권) 6,000만원(프리미엄) = 1억5천만원이 순수익이 됩니다. 이것은 여러분의 기대치가 너무 크지않게 최소로만 잡은 것입니다. 경우에 따라서는 2억 이상도 충분히 가능 하리라고 생각합니다. 이것은 그 당시 부동산의 여건이 어떻게 달라지는가에 따라 달라질 것입니다. 그리고 위에 설명 드린 것은 앞으로 부동산의 형태가 어떻게 될 지라도 큰 변수는 없을 것입니다. 그 이유는 인천이기 때문입니다. 4. 그리고 입주시기--- 이 시기가 매매 타이밍입니다. 입주하실 분들은 그대로 입주하시면 되고 투자하신 분들은 매매를 하시면 됩니다. 이 때 반드시 등기부 등록 후 매매를 하셔야 세금(양도세)관계가 최소화 됩니다. 양도세에 상관없는 분은 등록하지 않고 매도 하셔도 됩니다. 조합원은 입주전 전매가 허용 되어 있습니다. 예를 들면 저 같은 경우에는 등기전에 매매를 하게 되면 구입가의 차액에서 무조건 60%의 양도세를 내야 하므로 실질 적인 득이 되지 못합니다. 하지만 등기 후 처분하게 되면 그것은 달라 집니다. 조합원은 등기 때 토지지분을 제외한 건축물에 대한 취,등록세와 일종의 소득세를 내어야 합니다. 그리고 등기를 하게 되면 국세청 기준시가가 정해지게 되고 다주택자의 경우에는 매매가-기준시가 x 60%(양도세)가 결정될 겁니다. 최대 수익이 되는 것이죠 이것은 거의 형성된 프리미엄에서 양도세 비율만큼 내게 될 거라고 예상 되어 집니다. 4. 입주 때 추가 분담금이 없는데 어떻게 해야 하느냐고 반문 하시는 분들도 있을거 같습니다만, 별 걱정 안하셔도 될 겁니다. 이 때 추가분담금 25평형 기준 1억~1억5천 정도는 은행에서 아마 서로 대출 해 줄려고 할 겁니다. 만일 이것도 여의치 않을 때는^^ 등기를 하시지 말고 매물로 내 놓으면 금방 매수자가 나타 날 것입니다. 그럼 계약금, 중도금을 받고 등기 후 넘겨주면 됩니다. 5. 그리고 여기서 설명을 보충하자면 조합이 형성되고 관리처분이 이루어지면 이주비가 지급 됩니다. 이것은 일단 무이자로 조합원에게 배분 되며(건설사에서 일단 지원합니다) 그 이자부분 등은 나중에 조합수익에서 공제하게 됩니다. 인천의 조그만 다세대의 경우 약 4,000~6,000만원 정도로 예상 됩니다. 여러분 매입가와 비슷할 것입니다. 이 때 융자를 갚아도 되고 전세금을 빼 주어도 되며 활용하시면 됩니다. 만약 재개발 다세대를 사서 들어가 살고 계신 분이라면 실질 이주하는데 활용하시면 됩니다. 융자금이 있다면 그것은 그대로 끼고 가도 되는 것입니다. 이제부터는 보충 설명입니다. 물건 매입시 무조건 투자금 적게 들어 가는 것이 최선이라고 생각 하십시오 요즘 부평이나 작전동지역은 서울 쪽에서 발빠르게 인천으로 간 부동산들이 제법 있기는 합니다. 그 분들은 좀 설명이 나을 것입니다. 하지만 제가 설명 드린데로 자세히 설명이 되는 분 들은 찾기가 어려 울 것입니다. 그래서 인천이 더 유리 합니다. 그것은 아직은 많이 싸게 형성 되어 있고 매물이 간간히 나오기도 합니다. 서울지역은 재개발 구역이 확정되는 순간 매물이 사라집니다. 인천은 어려운 분들이 많아 오히려 이 때다 하고 팔려고 내놓은 분들이 많습니다. 그동안 다세대는 매매 자체가 어려웠기 때문이기도 하고 지금 당장 해결하지 않으면 안되는 분들 인천의 부동산 중개업소에서 재개발 감을 잘 못잡고 있고 현재 그 지역에 살고 계신분들도 돈의 형성과정을 대부분 모르고 있고 그 지역의 추진위사무실 사람들도 잘 모르는 사람들이 대부분입니다 그냥 감으로 무조건 좋다고 생각 하는 경향이 대부분 이다보니 매물이 나오고 있는 것입니다. 그래서 지금이 매입 적기라고 보는 겁니다. 그 사람들 지식이 더 쌓이기 전에 매입해야 조금이라도 더 득을 볼 수 있는 것입니다. 지금 인천의 재개발 매물의 여건 및 우선순위는, 1. 부평동, 십정동, 작전동, 효성동(부평구4구역-계양구) 2. 가좌동, 석남동, 숭의동, 도화동, 용현동(서구-남구) 3. 간석동, 구월동(남동구) 4. 중구 5. 동구 위의 순서로 가격이 형성 되어 있습니다. 단기로 2~3년 정도 생각 하시는 분이라면 1,2번이 좋을 거 같고 이것은 현재 교통 등의 여건이 좋고 서울에 지리적으로 가깝기 때문입니다. 5년 이상을 바라보는 분은 중구, 동구가 나을 것입니다. 저는 현재 아주 낙 후 되어 있는 중구 동구를 적극 추천 드립니다. 그곳은 매물도 많이 나와 있고 저렴하게 구입 할 수 있습니다. 인천 사람들도 그곳은 별로 쳐다보지 않는 것 같습니다. 하지만 입주시점 이 후에는 중구 동구가 오히려 더 나을 거라고 예상됩니다. 그것은 1. 송도신도시-영종도-청라지구 삼각벨트가 형성되는 길목입니다. 2. 바닷가와 가깝습니다. 3. 향후 건설될 제 2외곽 순환도로가 지나가는 길목입니다. 4. 지하철, 전철 여건이 획기적으로 개선되며 나아가서는 인천역에서 영종도로 들어가는 전철도 생깁니다. 5. 영종도 발전에 맞추어 따라서 상승하게 됩니다. 그리고 왜 하필이면 인천인가에 대해 설명 드리겠습니다. 물론 위에서 언급 된 부분만으로도 어느 정도 타당성이 있을 것입니다만 보충 하여 드리겠습니다. 1. 현재 인천의 낙후도는 말할 수 없을 만큼 도외시 되었습니다. 그래서 독립적인 기능 보다는 서울의 일종의 위성도시처럼 되어 있습니다. 그래서 다른 경기권의 소도시보다도 부동산 값이 엄청 쌉니다. 심지어 부천보다도 20~30 저렴하게 형성되어 져 있습니다. 인천 계시는 분들은 지금부터 희망을 가지십시오^^ 2. 이제 겨우 검단 신도시 발표로 조금 탄력을 받았습니다. 그나마 다행이죠 아니 지금 매입 하실려는 분들께는 조금 손해죠 제가 신도시 발표 전에 이 글을 올려 드려야 했었는데... 마음은 있었는데.. 좀 미루다 보니..죄송^^ 3. 인천의 재개발은 그동안 부분적으로 아주 조금 이루어 졌으며 지금이 대대적으로 처음으로 하는 거나 마찬 가지입니다. 이 일차적인 재개발이 완료되는 시점 대략 2012~2013년이 됩니다. 그 때는 인천 지도가 확 바뀔 것입니다. 그리고 내년 하반기부터 늦어도 2008년부터는 슬슬 서울에서 투자자들이 인천으로 움직이는 것이 눈에 띄게 나타날 겁니다. 지금 서울 분들은 송도신도시 정도로 눈을 돌리고 있습니다만 그 수익은 재개발 자구가 훨씬 나을 것입니다. 4. 인천의 개발계획이 아주 잘 짜여져 있고 훌륭하다고 생각 합니다. 물론 문제를 찾을려면 많겠지만 큰 덩어리로 보면 전 전국 최고라고 생각 합니다. 전 안상수 인천시장이 처음에는 별로라고 생각 했는데 인천 분들 입장에서 보면 향 후 잘 뽑았다고 느낄 실겁니다. 사실 누가 시장이 되더라도 이 건 흐름이라고 생각 합니다. 5. 현재 인구추이를 살펴보면 인천은 2004~5년 사이에 10% 인구 증가를 기록 했습니다. 현재 대략 260여만명 정도 인데 2010~2012에는 분명 300만은 넘길 거라고 추정합니다. 그리고 중요한 것은 젊은 인구(20~30대) 증가율이 높다는 것입니다. 6. 90년대 말만 하더라도 인천이 전국 부도율 1위권에 있었습니다. 그러나 현재는 부도율 낮은 순위로 1위권 일 것입니다. 그 만큼 인천은 변화 하였다는 것이죠 단지 외형적으로 살고 계시는 분들께서 피부로 느낄 수 없었다는 것입니다. 외지인인 제가 볼 때는 인천은 현재도 급변 하고 있음 절감 합니다. 7. 국제공항과 항만을 가지고 있습니다. 이것은 엄청난 인프라입니다. 그리고 앞으로 중국은 우리에게 더욱더 다가 올 것입니다. 중국이 발전 할수록 인천은 그만큼 유리 한 것입니다. 8. 앞으로 송도 신도시 영종도 청라지구가 어느 정도 완성되는 10년 후의 인천은 저도 예측 불허입니다. 이 때는 서울의 위성도시가 아닌 인천은 분명 자족 도시가 될 것이며, 천대받은 인천이 아니라 전국에서 몰려드는 인천이 될거라고 예상 해 봅니다. 이 때는 아마 부천이나 웬만한 서울의 위성도시보다는 부동산 값도 우위에 서게 될 거라고 생각 합니다. 9. 앞으로 인천은 한국의 미래를 주도 해 나갈 도시라고 생각 합니다. 10. 제일 중요한 것입니다. 현재 지정된 재개발 지구는 대부분이 대단지 규모이며 인천에서 처음 시행하는 거라 특히 역점을 두었으며 지리적 여건도 거의 대부분이 핵심지역이며 향 후 교통(특히 지하철 등)의 중심지를 따라 설계해 놓은 것입니다. 앞으로 인천의 주택을 이끌어날 아파트 단지 들이 될 것입니다. 이상이 저 개인의 순수한 인천에 대한 미래 예측이고 오직 부동산의 가치에 중점을 두어 그동안의 자료와 부동산 공부와 투자 경험을 바탕으로 설명을 드린 것입니다. 여기 회원 분들이 너무 좋은 분들이 많고 순순하고 특히, 30대분들 서민들이 많은 것 같아서 저 나름데로 도움을 한번 드리자고 결심하고 전력을 다하여 쓴 글입니다. 인생에서 30대가 제일 중요한 거 같습니다. 황금시기를 어떻게 보내느냐에 따라 자신의 미래는 엄청 변모 할 것입니다. 30대 무조건 열심히 사십시오 엄청 노력도 하시구요 그래야 40대 이후에는 몸이 고생하지 않고 그 노하우를 바탕으로 살아 나갈 수 있다고 생각 합니다. 물론 예측이라 다를 수는 있으나 그렇게 빗나가지는 않을 거라는 확신을 가지고 쓴 글입니다. 아뭏던 와싸다 회원 분들게 꼭 도움이 되길 바라며 이 글을 읽은 순간이 기회라고 생각 하시고 적극적으로 추진 해 보시길 바랍니다. 물론 여기에는 부동산에 대하여 저보다 더 고수인 분들도 많으리라고 생각 합니다. 이 글은 어디까지나 초보자를 대상으로 도움을 드리고자 해서 쓴 글이니 오해는 나시고 너그러니 양해를 부탁 드립니다. 이 글은 인터넷 어디에도 없는 것이며 순수하게 제 개인의 글임을 밝혀 드립니다. 막 배포 하지는 마시고 꼭 배포 할 곳이 있다면 여기 와사다 게시판에 있음을 밝혀 주시고 여기 들러서 읽으시라고 하면 와싸다에게도 도움이 되겠죠^^ 두서없이 쓴 글이라 배열이 조금 뒤죽박죽되어진 것 같습니다. 하지만 유심히 보시면 다 이해는 되리라고 생각 합니다. 이번 이 기회를 놓치지 마시길 바랍니다. 부러운 30대 여러분 무조건 열심히 하십시오 제가 보기에 너무 부러운 30대입니다^^ 현재 내 위치가 아무리 낮아도 10년만 죽어라 하면 광명은 반드시 찾아옵니다. 아까운 젊음을 낭비하지 마시길 부탁드립니다. 20대 40,50,60대 분들은 참고로 잘 활용하시면 도움은 되리라고 생각 합니다. 감사합니다. 진심으로 도움이 되기를 간절히 바랍니다. 참 저의 글대로 실행을 하시고 나중에 맞아 떨어지면 그 때 꼭 연락을 주시고 고맙다는 인사와 밥 한끼 사 주십시오.^^ 그럼 저는 행복 할 것입니다. 제 연락처와 멜은 바뀌지 않습니다. 참고로 전 현재 사업을 하며 부동산 경매를 전문적으로 하고 있습니다. 와싸다 눈팅 회원 이었습니다.^^ 항상 많이 웃고 즐거운 나날들이 이어지길 바랍니다. ^----------------------^ 참 지방에 계신 분들도 실망하지 마십시오 지방는 오히려 더 기회 일 수도 있습니다. 특히, 부산, 대구, 광주 같은곳 원리는 똑 같습니다.   출처-네이버-인천재개발투자전문카페

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2008-06-14 09:51

http://blog.drapt.com/hjkim226/3104061213404690759

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[재개발기본] 재개발조합원의 평형배정 심층분석2   이제부터는 40평형대 배정받는 방법에 대해 살펴보고자 한다. 분리다세대 분석이 핵심인 30평형대와는 달리 40평형대 아파트를 배정받을 수 있는 지의 여부는 권리가액 추정치 분포도 분석이 중심축이 됩니다. 권리가액 추정치란 관리처분 시점에서 책정되는 종전 토지와 건축물 등에 대한 보상액(감정평가액)을 반영한 권리가액에 대한 객관적 추정치를 말한다. (1) 객관적 추정치 반영 자료 권리가액 추정치가 객관적인 자료가 되기 위해서 기준이 되는 요소들은 개별공시지가, 단독 및 공동주택 공시가격입니다. 대지만을 소유한 경우나 나대지에 대한 권리가액 추정치는 개별공시지가가 사용되며, 등기부등본상으로 토지와 건물을 따로 열람하여야하는 단독 및 다가구는 단독주택공시가격, 집합 건물로 열람 가능한 다세대 및 빌라(연립), 아파트 등은 공동주택공시가격이 사용됩니다. ※ 집합 건물 유무와 주택 형태에 따른 기준을 무시하고 개별공시지가만으로 권리가액 추정치를 반영할 경우(보통 현장에서는 개별공시지가만 130% 적용하는 경우가 많음) 오차의 범위가 커지게 됩니다. (2) 평형배정 비율과 시뮬레이션 - 40:40:20 평형배정 방식의 객관성 여부는 배정상의 안정성과 비례하므로 최악의 비율인 40:40:20(20평대를 40%, 30평형대를 40%, 40평형 이상 대형평수를 20%)에 의한 분석을 필수요소로 한다. 따라서, 권리가액 추정치가 상위 20%안에만 들면 40평형 진입은 '확정'이라고 단정할 수 있는 것이다. - 36:36:28 대부분의 현장에서는 자체 내에서 4%의 유동성을 부여한다. 다시 말해 40:40:20의 비율 중 각각 4%씩 조절하여 사업성을 극대화한 36:36:28의 평형배정 비율로 적용하는 것이 더욱 현실적이라고 볼 수 있다. - 20:40:40 이 수치는 말 그대로 40평형대 이상의 대형평수를 40% 이상 지을 수 있는 혜택이 받아들여질 경우로, 권리가액 추정치가 상위 40%안에만 들면 대형평수 진입이 가능하다고 보는 것이다. ※ 평형배정 비율 중 임대아파트 건립비율은 20평형대의 비율에 포함된다. (3) 투자시 체크사항 투자와 관련한 해당 재개발구역의 공시가격(개별공시지가, 단독 및 공동주택 공시가격) 분포도를 파악하기 위해선 컨설팅능력을 보유한 재개발구역 인근의 중개업소나 컨설팅업체를 방문하여야 합니다. 특히, 재개발은 관련 법규보다 그 지역의 조합정관과 현장자료가 우선시되기 때문에 현장자료 확보가 가장 어렵고 중요한 부분이라 할 수 있습니다. 공시가격 분포도를 파악했다면 매입할 지분이 상위 몇 퍼센트 안에 속하는가를 꼭 체크해봄으로써 투자자가 희망하는 평형대 진입 가능 여부를 알 수 있게 된다. 내용출처 : http://cafe.daum.net/tnt2TH 재.경.부.

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2008-06-14 09:51

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[재개발기본] 재개발조합원의 평형배정 심층분석1     먼저 30평형대 아파트 배정 관련 자료를 살펴 봅니다. 재개발조합원의 30평형대 아파트 배정 가능여부를 분석하기 위해서는 앞에 있는 평형배정 일반기준 및 기초지식에 추가하여 좀 더 세부적인 절차를 알아야 합니다. 이를 위해서는 먼저 분리다세대(쪼각지분)의 정확한 개념 및 관련 규정을 살펴보고, 조합원 수 및 분리다세대 수의 파악, 평형배정 관련 규정 분석, 평형배정 시뮬레이션 및 가능여부 분석, 기타 주의사항 順으로 알아보고자 합니다. (1) 분리다세대란 무엇인가 분리다세대(쪼깍지분)란 건축준공 당시에는 다가구(1인 소유로 봄)였으나 분양자격을 2개 이상 확보하여 수익을 늘리려는 의도로 다세대(2인 이상 소유로 봄)로 구분등기한 다세대주택을 말한다. 즉, 최초 다가구에서 각각 하나의 세대로 분리되어 별도의 등기가 만들어 진 것으로 보면 됩니다. 반대의 개념으로 원다세대는 준공 당시부터 공동주택으로 별도 세대를 구성하여 등기를 완료한 건축물로 보면 됩니다. 참고로, 보통 등기부등본의 비고란에 '구분으로 인하여', '분할하여' 등으로 표기된 내용이나 등기부등본 上 최초 소유자 수와 현재 소유자 수의 비교를 통해 분리다세대인지를 발견하고 있는데 좀 더 정확한 방법이 있습니다. 왜냐하면 분리다세대는 최초 다가구에서 각각 하나의 세대로 분리되어 별도의 등기가 만들어 진 것이기 때문에 등기도 이때 새로 만들어집니다. 이때 등기에서는 위에서 언급한 ‘구분’이라는 표현을 생략하고 그냥 새로 만들어 주었다고만 표기된 등기부등본이 많이 있습니다. 따라서 분리다세대 부분은 등기부등본으로는 해결이 안 되는 부분이므로 꼭~! 건축물대장을 확인해야합니다. (2) 분리다세대 관련 규정(서울시 기준) 도시및주거환경정비법조례 부칙<03.12.30> 제5조(분양대상기준의 경과조치)에 따르면, 동법조례 제24조제2항제1호(단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다)의 규정에 불구하고 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의한다. 이 규정에 의거하여 2003년 12월 30일 前의 건평 60㎡ 이하의 분리다세대는 30평형 아파트를 배정받지 못하며 최소평수(20평대 아파트)나 임대아파트에 배정된다는 것이다. 또한 조례시행일 이후의 분리다세대는 다가구의 형태로 인식되므로 분양자격조차도 주어지지 않는다. (3) 조합원 수 및 분리다세대 수의 파악 어느정도 정확한 30평형대 진입 가능성 여부를 검증하려면 전체 조합원수와 분리다세대수를 파악하는 것이 중요합니다. 이 수치를 이용해 분리다세대 비율을 알아야 하기 때문이다. 예를 들어, 조합원수가 1000명이고 분리다세대수가 300명이라면 분리다세대 비율은 30%가 됩니다. (4) 평형배정 관련 규정 재개발사업에서의 아파트 평형별 건립비율은 ‘국민주택규모 초과(85㎡ 이상 115㎡ 이하)와 국민주택규모 중 전용면적 60㎡ 이하로 구분되는데, 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이상) 이상은 건립세대 수의 20% 이내 -> 구역내 전용면적 115㎡를 초과하는 규모의 주택비율만큼 165㎡ 이내의 규모도 지을 수 있다’로 규정되어 있으며, 세부적으로 살펴보면 아래와 같습니다. - 국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80% - 국민주택규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이상 85㎡ 이하 : 40% - 국민주택규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이하 : 40% ※ 단, 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 4% 범위 내에서 조정할 수 있습니다. 이른바 <40:40:20규정>으로 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형 이상 20%가 되는 것이죠. 여기서 우리가 일반적으로 재개발 평형배정 비율을 적용할 때는 4%의 탄력을 적용하여 20평형 36%, 30평형 36%, 40평형이상 28%로 책정합니다. 투자자의 입장에서는 40:40:20의 비율에 탄력성을 감안한 평형배정 비율을 반영하기로 합니다. 물론 재개발사업(뉴타운 또는 촉진지구 포함)을 더욱 체계적으로 지원하기 위하여 재개발지역에서 40평형 이상의 대형평수를 40% 이상 건립할 수 있도록 완화해줄 것을 여러 루트에서 건의하였고 담당기관 또한 긍정적으로 검토중이라는 것을 토대로 할 때 평형배정 비율은 다소 유동적일 수 있다. (5) 평형배정 시뮬레이션 및 가능여부 분석 위에서 언급한 36%, 36%, 28%라는 평형배정 비율에 30%의 분리다세대 비율을 대입해보면 30평형대 진입 가능여부를 알 수 있습니다. 위의 (2)항에서 보았듯이 30%의 분리다세대 비율이 나타나는 재개발지역은 원다세대 지분을 매입할 경우 30평형 진입이 확정적이란 결과를 확인할 수 있을 것이다. 재개발지역의 20평형 건립비율인 36% 중 30%인 분리다세대 비율을 빼면 6%가 남는데 일반분양분과 임대아파트 비율까지 감안하면 20평형 건립비율 36%가 모두 채워지기 때문이다. 대체적으로 분리다세대 비율이 20~30% 정도로 나타나는 재개발지역에서 원다세대 지분을 매입할 경우 30평형배정 안정성은 매우 안정적이다. (6) 기타 주의사항 분리다세대 비율이 20~30% 미만인 지역은 추가적으로 해당 재개발지역의 권리가액 추정치 분포도를 조사해야 합니다. 왜냐하면 20평형대 건립비율인 36% 중 분리다세대 비율을 빼고도 20평형대 의무비율이 남기 때문에 권리가액이 현저히 낮은 원다세대는 20평형대로 배정되는 리스크가 발생할 수 있습니다. 출처 :인천재개발전문투자클럽

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