2008-06-14 09:51
http://blog.drapt.com/hjkim226/3104061213404660167 
자료출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
원문출처 : http://blog.drapt.com/ley87
[재개발기본] 재개발조합원의 평형배정 심층분석1
먼저 30평형대 아파트 배정 관련 자료를 살펴 봅니다.
재개발조합원의 30평형대 아파트 배정 가능여부를 분석하기 위해서는 앞에 있는 평형배정 일반기준 및 기초지식에 추가하여 좀 더 세부적인 절차를 알아야 합니다.
이를 위해서는 먼저 분리다세대(쪼각지분)의 정확한 개념 및 관련 규정을 살펴보고, 조합원 수 및 분리다세대 수의 파악, 평형배정 관련 규정 분석, 평형배정 시뮬레이션 및 가능여부 분석, 기타 주의사항 順으로 알아보고자 합니다.
(1) 분리다세대란 무엇인가
분리다세대(쪼깍지분)란 건축준공 당시에는 다가구(1인 소유로 봄)였으나 분양자격을 2개 이상 확보하여 수익을 늘리려는 의도로 다세대(2인 이상 소유로 봄)로 구분등기한 다세대주택을 말한다. 즉, 최초 다가구에서 각각 하나의 세대로 분리되어 별도의 등기가 만들어 진 것으로 보면 됩니다.
반대의 개념으로 원다세대는 준공 당시부터 공동주택으로 별도 세대를 구성하여 등기를 완료한 건축물로 보면 됩니다.
참고로, 보통 등기부등본의 비고란에 '구분으로 인하여', '분할하여' 등으로 표기된 내용이나 등기부등본 上 최초 소유자 수와 현재 소유자 수의 비교를 통해 분리다세대인지를 발견하고 있는데 좀 더 정확한 방법이 있습니다. 왜냐하면 분리다세대는 최초 다가구에서 각각 하나의 세대로 분리되어 별도의 등기가 만들어 진 것이기 때문에 등기도 이때 새로 만들어집니다. 이때 등기에서는 위에서 언급한 ‘구분’이라는 표현을 생략하고 그냥 새로 만들어 주었다고만 표기된 등기부등본이 많이 있습니다. 따라서 분리다세대 부분은 등기부등본으로는 해결이 안 되는 부분이므로 꼭~! 건축물대장을 확인해야합니다.
(2) 분리다세대 관련 규정(서울시 기준)
도시및주거환경정비법조례 부칙<03.12.30> 제5조(분양대상기준의 경과조치)에 따르면, 동법조례 제24조제2항제1호(단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다)의 규정에 불구하고 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의한다.
이 규정에 의거하여 2003년 12월 30일 前의 건평 60㎡ 이하의 분리다세대는 30평형 아파트를 배정받지 못하며 최소평수(20평대 아파트)나 임대아파트에 배정된다는 것이다. 또한 조례시행일 이후의 분리다세대는 다가구의 형태로 인식되므로 분양자격조차도 주어지지 않는다.
(3) 조합원 수 및 분리다세대 수의 파악
어느정도 정확한 30평형대 진입 가능성 여부를 검증하려면 전체 조합원수와 분리다세대수를 파악하는 것이 중요합니다. 이 수치를 이용해 분리다세대 비율을 알아야 하기 때문이다.
예를 들어, 조합원수가 1000명이고 분리다세대수가 300명이라면 분리다세대 비율은 30%가 됩니다.
(4) 평형배정 관련 규정
재개발사업에서의 아파트 평형별 건립비율은 ‘국민주택규모 초과(85㎡ 이상 115㎡ 이하)와 국민주택규모 중 전용면적 60㎡ 이하로 구분되는데, 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이상) 이상은 건립세대 수의 20% 이내 -> 구역내 전용면적 115㎡를 초과하는 규모의 주택비율만큼 165㎡ 이내의 규모도 지을 수 있다’로 규정되어 있으며, 세부적으로 살펴보면 아래와 같습니다.
- 국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80%
- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이상 85㎡ 이하 : 40%
- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이하 : 40%
※ 단, 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 4% 범위 내에서 조정할 수 있습니다.
이른바 <40:40:20규정>으로 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형 이상 20%가 되는 것이죠. 여기서 우리가 일반적으로 재개발 평형배정 비율을 적용할 때는 4%의 탄력을 적용하여 20평형 36%, 30평형 36%, 40평형이상 28%로 책정합니다.
투자자의 입장에서는 40:40:20의 비율에 탄력성을 감안한 평형배정 비율을 반영하기로 합니다.
물론 재개발사업(뉴타운 또는 촉진지구 포함)을 더욱 체계적으로 지원하기 위하여 재개발지역에서 40평형 이상의 대형평수를 40% 이상 건립할 수 있도록 완화해줄 것을 여러 루트에서 건의하였고 담당기관 또한 긍정적으로 검토중이라는 것을 토대로 할 때 평형배정 비율은 다소 유동적일 수 있다.
(5) 평형배정 시뮬레이션 및 가능여부 분석
위에서 언급한 36%, 36%, 28%라는 평형배정 비율에 30%의 분리다세대 비율을 대입해보면 30평형대 진입 가능여부를 알 수 있습니다.
위의 (2)항에서 보았듯이 30%의 분리다세대 비율이 나타나는 재개발지역은 원다세대 지분을 매입할 경우 30평형 진입이 확정적이란 결과를 확인할 수 있을 것이다. 재개발지역의 20평형 건립비율인 36% 중 30%인 분리다세대 비율을 빼면 6%가 남는데 일반분양분과 임대아파트 비율까지 감안하면 20평형 건립비율 36%가 모두 채워지기 때문이다. 대체적으로 분리다세대 비율이 20~30% 정도로 나타나는 재개발지역에서 원다세대 지분을 매입할 경우 30평형배정 안정성은 매우 안정적이다.
(6) 기타 주의사항
분리다세대 비율이 20~30% 미만인 지역은 추가적으로 해당 재개발지역의 권리가액 추정치 분포도를 조사해야 합니다. 왜냐하면 20평형대 건립비율인 36% 중 분리다세대 비율을 빼고도 20평형대 의무비율이 남기 때문에 권리가액이 현저히 낮은 원다세대는 20평형대로 배정되는 리스크가 발생할 수 있습니다. 출처 :인천재개발전문투자클럽
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