2007-04-02 08:57
http://blog.drapt.com/herbmh/81175575258738 
1가구2주택 이상인 경우 양도소득세가 50% 중과되고 3주택 이상이면 60% 이다.
또한 재개발이나 재건축 주택이 멸실돼 입주권이 되더라도 양도소득세 산출시 주택수에는 포함돼 양도소득세율 50~60% 중과를 피할 수 없다.
즉, 일반아파트 1채와 재개발구역내 주택을 갖고 있다가 재개발 주택이 관리처분 돼 입주권 상태가 되고 실제 철거해 주택이 없는 상태라고 가정해보자.
이때 사실상 보유한 주택은 아파트 1채에 불과하다. 하지만 양도소득세 계산시 철거돼 주택 실체가 없는 재개발 구역 입주권도 주택으로 간주한다. 때문에 1가구2주택으로 양도소득세 50%를 내야 한다.
이 경우 실상 시세차익의 50%를 세금으로 내고 실제 수익은 얼마되지 않는다. 때문에 재건축, 재개발 특히 재개발 지분 투자를 꺼리게 하는 규제 중 하나 이다. 아예 투자를 포기하거나 수익이 적을 것을 감안하고 소심하게 임하게 된다.
하지만 여기에도 틈새는 있다. 입주권과 일반주택 모두 중과대상이 아니고 일반주택을 매도할 때만 중과된다. 기본적으로 입주권 자체는 양도소득세 중과대상이 아닌 일반세율이 적용된다.
즉, 주택이 멸실되면 사실상 주택이 아니며 주택이 아닌 입주권(관리처분 이후) 상태에서 양도할 경우 권리의 양도로 본다. 때문에 중과 대상이 아니며 9~36% 일반 세율이 적용된다.
따라서 양도소득세 중과를 피하려면 재개발 구역 주택이 입주권이 되는 관리처분시점까지 기다리면 된다. 입주권과 일반주택 1채를 보유하고 있는 상황에서 입주권을 매도할 경우 입주권 자체는 중과가 아닌 일반세율이 적용되는 만큼 양도소득세를 줄일 수 있다.
다만, 재개발 지역에서 관리처분되기까지 상당기간이 걸린다는 점을 감안하면 개발 초기 단계에 매수한 투자자들에게는 까마득한 얘기가 되겠다. 하지만 중간단계 또는 후반기에 매수한 투자자라면 관리처분 시점까지 기다렸다가 매도하는 방법을 고려해 봐야 한다.
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