재건축 대체주택, 양도세 비과세 받는 방법

2008-01-24 08:30

부동산 증여세는 시가를 기준으로 하는 게 원칙이다. 하지만 시가를 정확히 확인하기 어려운 경우 공시지가, 개별(공동)주택가격, 기준시가 등으로 평가한다.

통상 정확한 시가 파악이 어려워 후자를 선택하는 경우가 많다. 시가보다 낮은 금액으로 신고해 증여세를 줄일 수 있는 것.

하지만 기준시가 등을 기준으로 증여세를 납부했다 해도 이후 증여세 추가 납부 고지서를 받을 수도 있다.

증여일 전후 3개월 이내의 기간 중에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 시가로 보도록 세법에서 규정하고 있기 때문이다.

특히 증여 받은 재산을 담보 제공하고 대출받는 것은 자제해야 한다.

은행 대출 받을 때 은행에서 담보로 제공한 부동산을 감정평가 하는데 두 개의 감정평가법인에 의뢰해 각각 평가 법인의 평가액 평균을 산출하게 된다.

세무서에서는 이같은 평균 가격을 증여가액으로 산정해서 증여세액을 산출, 이미 납부한 증여세 대비 부족분에 대해 납부 고지서를 발급하게 된다.

또한 이미 납부한 세금도 수년간 사후관리하고 있다는 점을 인지해야 한다.

2007-11-16 08:12

재정비촉진지구에서는 토지 20㎡ 이상이면 토지거래 허가를 받아야 한다.

이는 이미 관리처분을 거쳐 철거, 공사 중인 입주권이나 분양권을 거래할 때도 동일하게 적용된다.

재정비촉진지구내 조합원 입주권을 매수할 경우 무주택자이거나 현재 소유 중인 주택을 매도하겠다는 계획서를 첨부, 취득자금 조달 계획서, 토지이용 계획서 등 일정 요건을 갖춰 토지거래 허가를 받아야 한다.

아울러 완공 이후에 해당 주택에 3년 이상 실거주해야 한다는 단서조항도 붙는다.

토지거래허가시 제출하는 처분계획서의 내용을 이행하지 않는 경우 5~10%의 이행강제금이 부과된다.

자치단체에서 1년에 한번 정도씩 실태를 점검하는데 위반 내용에 따라 당초 목적대로 이용하지 않고 방치할 때 토지가액의 10%, 법적인 근거 없이 임대해줬을 때 7%, 이용목적을 무단으로 변경해 이용할 때 5%의 이행강제금이 매겨진다.

토지가액은 공시지가 기준. 아파트 등 주택의 경우 기준은 집값이 아니라 토지가액이 해당된다.

이행강제금은 용도에 따라 주거용 3년, 상가ㆍ사업용 4년, 기타 5년에 걸쳐 매년 부과된다.

2007-09-05 08:26

재건축(또는 재개발)사업 중 일시적으로 취득하여 1년이상 거주하다가 매도하고 재건축(또는 재개발)로 완성된 주택으로 세대원 전원이 이사한 경우에는 양도소득세 비과세 받을 수 있다.

이때 다음과 같은 요건을 갖춰야 한다.

(1) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

(2) 재건축주택(또는 재개발주택) 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도

(3) 완공후 1년 이내 재건축주택(또는 재개발주택)으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

다만 재건축(또는 재개발)으로 실거주할 주택이 없어져 부득이 일시적으로 주택을 마련해 거주한 경우만 이같은 특례조항이 인정된다.

만약 재건축(또는 재개발) 대상 주택에 세대원 전원이 실거주하지 않고 보유만 했다면 위 조건을 충족하더라도 양도소득세 비과세 특례규정을 적용받지 못한다.