부동산노트(31)

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향후의 부동산시장에대하여 2 |부동산노트

2006-09-02 19:07

http://blog.drapt.com/hate1009/91157191652842 주소복사

#주택 공급의 허와 실 (년간** 만호 건설 정책)

정부에서는 안정적인 주택 공급을 위하여 향후로도 매년 30만호 건설 을 주장해오고 있읍니다
그러나 향후 서울및 수도권의 주택 공급물량중 실질적으로 주택 가격의 안정에 기여할
( 서울시 한수이남의 서초 강남 송파 강동(?)및 분당등의 1기신도시 판교등의 2기 신도시 지역으로 통칭되는 가격상승 유발 지역 혹은 영향 지역)
지역은 2006년 말부터 입주하는 잠실4단지 지역의 재건축입주분 부터
시작으로 2007년말까지이어지는 강남구,송파구, 서초구, 강동구 등에서 새로 입주하는 아파트(주상복합 포함, 오피스텔 제외)는 총 2만105가구입니다
이후 2008년이후로의 추가적인 공급은 미미하다고 생각합니다

일부에서의 강남권 2만여가구의 공급은 주택 가격 하락혹은 안정을 말하실지모르지만 일정 시기동안 추가적인 공급부족 현상을 예상하는 수요층과 투자자의 가수요로 그효과는 상당히 적을것이라 생각합니다

또한 재건축 여건 악화이후 강남권의 노후 중층 아파트중 상당수는 이미 재건축 사업보류와 동시에 리모델링을 추진하고 있읍니다 이는 일정시기에 추가적인 주택 수요 일정부분을 차지할수도 있다고 봅니다

이러한 주택 부족을 해결하기위해 정부는
수도권남부권역에서 성남 도촌(임대포함)2007~8년5,200가구
판교2009년2만여가구 용인 권역2006년 하반기부터 ~2009/10년까지 입주 물량은 5만7천가구 그외 동탄 3만여가구 화성 2만여 가구 예정되어 있고

경기 서북부/남부 권역에 파주 5만여가구 김포 15천여가구
경기 동북부 권역인 양주 ,진접 등에 3만여가구 등을 공급한다고 발표 하였읍니다
상대적으로 서울을 제외한 수도권의 공급은 유지 된다할수있으나 서울 내의 공급은 부족 하다 할수있읍니다

이는 지금까지 주기적으로 이루어진 주택 가격의 상승 패턴인
1차 강남권 상승 2 차 신도시상승 (1기 혹은 2기신도시)
3차 수도권 기타지역 주택 상승 이란 악순환으로 이어질 우려가 있읍니다


*향후 인구 감소에따라서 주택 수요 역시 감소 할것인가?

지난 2005년 11월기준 통게조사 자료를 확인해보면 서울 및 수도권의 인구
는 2000년 21,747천명에서 2005년23,336천명으로 전체 인구비46.3%에서 48.3% 증가하였읍니다
- 현 추세대로의수도권으로의 인구 유입이 지속 될때에는
2010년 전체인구의50.2% 2020년52.3% 까지 증가할것으로 예상함(통계청자료)

또한 주택 보급률역시 서울시 대부분의 구가 60~70% 수준임을 볼때
- 첨부자료파일 확인요 :2005년 11월기준 (통계청 발표자료)

현재와같은 서울 외곽에 위치한 경기도 권역의 공급정책은
실수요가 많은 서울시에는 실질적인 영향에 적을것으로 판단되어 향후 주택 가격안정에대하여 상당히 우려 스럽다 할것입니다

또한 인구 증가률보다 주택 수요의 증가률이 더높는 원인의 단적인예로
1인가구 증가 수를 보아도 알수 있읍니다
2000년 인구조사시에는 2,224천 가구였으나
2005년 3,171천 가구로 946천 가구(42.5%)가 증가 하였읍니다
그외로 이혼가정역시 꾸준히 증가하고있으며 노령화 저출산에 따라
가구원수는(가족수) 줄고있으니 가구는 증가하여 그에따른 주택수요는 증가하고있음을 알수있읍니다

*중소형주택의미래
과거 2003년 이전까지는 중소형과 대형의 상승비율은 일정부분 서로 보완 상승해왔읍니다
그러나 2003년이후의 아파트가격은 30평형을 기준으로 대형일수록
더 높은 상승률을 보여왔읍니다
이는 과거 80년대 말까지 단독주택과 연립 아파트 가격이 일정비률
동 반 상승했으나 90년대 초부턱 불균형적인 아파트만의 단독 상승세로 전환 됨점과 유사하다할것입니다

이는 90년대 이후 아파트 선호현상의 쏠림이 과속화되었다고 할수있고
최근래의 중대형 상승세역시 30평형이상의 수요층이 과거보다 증가했다고 할수있읍니다

70 /80년대 아파트 보급시기의 신혼 부부로 이루어진 아파트 수요층이 장년이되고 가족수의증가와 세대원의 성장에따라 소형보다 중대형을 선호 하는 수요로 변화 했으며 아파트 문화에 적응한 신세대 수요층의 성년이되고/결혼으로 수요 증가에 따른 당연한 결과라 생각합니다

90년대와 2000년대 상대적으로 소외되었던 연립 단독 주택이
재개발과 뉴타운 바람으로 가격 상승세를 맞이 하고 있읍니다
이러한 점을 경험삼아 생각해보면
이는 현제 아파트에서 평형별 가격차가 심해질수록 일정 시기이후
소형평형의 가격에대한 재평가 시기가 올것으로 생각합니다
기존 의 중 소형 아파트중 리모델링 시기혹은 재건축 시기와 함께
재 평가 될것이라 생각합니다
그런면에서 현제 10년이상 20년 미만의 중소형 아파트중 일정시기이내에
그 가치에대한 평가가 다시 이루어질것이라 생각합니다

* 고가주택에 대하여
현제 고가주택의 기준인 거래금액 6억기준은 과거 2000년에 만들어진 기준입니다 따라서 과거주택 가격과 현제 주택 가격상승에따라
기준가격을 조정한다면 (주택연구원의 발표자료에따르면 )
현시세 8억 5천여만원으로 조정되어야 할 필요성이 제기되고 있읍니다

현제 6억기준의고가주택이 서울 시 주택의 20% 달하는고 있어
향후 고가주택 기준 가격은 조정될것으로 생각합니다


* 국제 경기와 금리
미국의 금리인상에따라 세계적으로 금리가 상승하고있읍니다
과거 일본 미국등의 경기침체로 금리인하시기에
자본은 채권과 부동산으로 이동하였읍니다

중동정세의 불안과 고유가라는 경제 성장의 저해 요인이 있으나
중국 인도 브라질등의 신흥시장의 활황과 미국 경기의 회복으로 전반적인
세계경기는 전반적인 상승 을 예상하고 있읍니다

이에따라 하향 조정된 각국 금리역시 상승하고있으며 과거 3~5년간 상승세가지속되어왔던 세계적인 부동산 가격 역시 우려의 목소리와 함께 연착륙을
시도 하고있읍니다

이러한 경기 흐름을 볼때 세계적으로 자본은 채권과 부동산에서 예금과 주식으로 이동할 가능성은 높아 보입니다

이러한 세계적인 자본 이동이 시작될때 우리나라 역시 이러할지
우리의 경제는 수출주도형입니다
미국금리의 상승은 국내 금리의 상승요인으로 작용한다는것은 분명합니다
그러나 현제 우리나라는 금리 상승과 환율 적응이라는 대표적인 두가지요인을 고려 해보아야 할것입니다

다시말해 금리를 올리면 기업은 비용 증가로 이어지고 현제의 환률역시
달러당 930원대는 상당히 수출하기 힘든 상황입니다

우리나라는 과거 수출증가에따른 경상이익 증가는 국내 경기의 활성화로 이어졌고 이는 국내 부동산 상승으로 연결 되었읍니다
즉 수출은 국내 유동성의 증가로 부동산 가격이 상승했읍니다

2006년 현제 과거와달리 세계경기의 회복에도 불구하고 유가 상승과 환륭에따른 영향으로 경상이익은 줄고 있는것으로 보입니다
이러한점이 개선되지않는다면 2006년이후 전반적인 국내 경기회복은 생각보다 힘이 들지 모른다고 생각합니다

또다른 생각중하나는
우리나라의 기업의 수출은 중소기업과 대기업이 일정비률 유지하며 성장하여왔읍니다
그러나 외환위기 시절으로 도래 와 함께 상당수 중소기업의 경쟁력은 상실되었고 이는 우리 수출 기업구조를 대기업 위주의 구조로 개편되게한 원인이되었읍니다
세계경기가 회복되어 수출이 증가하여도 수혜 기업과 아닌기업으로
극명하게 구분되어 가고 있다고 생각합니다

이러한 기업의 위상과 구조의 변화는
만성적인 불황 계층과 만성적인 호황 계층으로 양분되어가고있지않나
우려감마져 듭니다

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